Постанова від 11 травня 2026 р. у справі №910/791/25 — Касаційний господарський суд Верховного Суду

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 травня 2026 року

м. Київ

cправа № 910/791/25

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Дроботової Т. Б. - головуючого, Багай Н. О., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання - Денисюк І. Г.,

за участю представників:

позивача - Перепиліцина К. М.,

відповідача - Безносик А. О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Менаполіс"

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2026 (судді: Сибіга О. М. - головуючий, Тищенко О. В., Кравчук Г. А.) і рішення Господарського суду міста Києва від 06.08.2025 (суддя Смирнова Ю. М.) у справі

за позовом Київської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Менаполіс"

про стягнення 3 140 088,78 грн,

В С Т А Н О В И В:

1. Короткий зміст позовних вимог і підстав позову

1.1. У січні 2025 року Київська міська рада звернулася до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Менаполіс" (далі - ТОВ "Менаполіс") про стягнення 3 140 088,78 грн безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою за період із 14.08.2020 по 17.06.2024.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що відповідач у спірному періоді користувався земельною ділянкою, кадастровий номер 8000000000:79:241:0034, площею 0,5483 га на вул. Голосіївській, 13-Д у Голосіївському районі м. Києва без правовстановлюючих документів на неї та без належної сплати коштів за таке користування до місцевого бюджету, внаслідок чого зберіг за рахунок Київської міської ради, яка діє від імені територіальної громади міста, грошові кошти у розмірі орендної плати у сумі, заявленій до стягнення.

1.2. ТОВ "Менаполіс" у відзиві на позов проти позовних вимог заперечило, посилаючись, зокрема, на те, що після набуття права власності на нерухоме майно відповідач здійснив всі передбачені законодавством дії для оформлення права користування земельною ділянкою, на якій це майно розташоване; в матеріалах справи відсутні докази щодо нормативно грошової оцінки земельної ділянки за 2020- 2023 роки; позивачем при здійснені розрахунку безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати неправомірно застосовано ставку 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, замість 3 %, тому наданий розрахунок є необґрунтованим; Київська міська рада не зверталась до відповідача з вимогою про сплату безпідставно збережених коштів, тому відповідач був позбавлений можливості сплатити ці кошти у добровільному порядку.

2. Короткий зміст судових рішень

2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 06.08.2025 позов задоволено частково. Стягнуто з ТОВ "Менаполіс" на користь Київської міської ради 2 476 301,84 грн безпідставно збережених коштів у виді орендної плати за користування спірною земельною ділянкою та 29 715,62 грн судового збору. В іншій частині позову відмовлено.

Аргументуючи судове рішення, місцевий господарський суд виходив із того, що відповідач як фактичний користувач спірної земельної ділянки без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг кошти, які мав сплатити за користування нею, а тому відповідач зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України. При цьому, суд першої інстанції дійшов висновку, що у період із 01.03.2022 по 31.12.2022 відповідач в силу вимог закону був звільнений від обов`язку сплачувати орендну плату за земельну ділянку комунальної форми власності, тому позивачем неправомірно заявлено до стягнення безпідставно збережені кошти за період із 01.03.2022 по 31.12.2022. За вказаних обставин, суд першої інстанції дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог у розмірі 2 476 301,84 грн.

2.2. Додатковим рішенням Господарського суду міста Києва від 06.10.2025 стягнуто з Київської міської ради на користь ТОВ "Менаполіс" 15 431,55 грн витрат на професійну правничу допомогу. В іншій частині заяви ТОВ "Менаполіс" відмовлено.

Суд першої інстанції зазначив, що заявлений відповідачем розмір витрат на професійну правничу допомогу є розумним та виправданим; від позивача заперечень проти розміру витрат відповідача на професійну правничу допомогу до суду не надходило. Оскільки рішенням суду позов задоволено частково, то витрати відповідача на професійну правничу допомогу у розмірі 73 000,00 грн покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Отже, за висновком місцевого господарського суду, до стягнення з Київської міської ради на користь ТОВ "Менаполіс" підлягають витрати на професійну правничу допомогу у сумі 15 431,55 грн.

2.3. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2026 рішення Господарського суду міста Києва від 06.08.2025 у цій справі змінено в мотивувальній та резолютивній частинах щодо присуджених до стягнення сум. Викладено резолютивну частину рішення в редакції, згідно з якою позов задоволено частково. Стягнуто з ТОВ "Менаполіс" на користь Київської міської ради 3 137 474,06 грн безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою та 37 649,69 грн судового збору. В іншій частині позову відмовлено. Додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 06.10.2025 у цій справі також змінено в мотивувальній та резолютивній частинах щодо присуджених до стягнення сум та викладено резолютивну частину додаткового рішення в редакції, за змістом якої заяву відповідача про розподіл судових витрат задоволено частково. Стягнуто з Київської міської ради на користь ТОВ "Менаполіс" витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 60,79 грн. В іншій частині заяви відповідача про розподіл судових витрат відмовлено. В решті судовий збір за подачу позову та апеляційних скарг залишено за сторонами.

Апеляційний господарський суд дійшов висновку про безпідставне збереження відповідачем коштів у виді орендної плати у сумі 3 137 474,06 грн за користування земельною ділянкою за період із 14.08.2020 по 16.06.2024 (тобто по день, що передує дню укладення договору оренди земельної ділянки та реєстрації права оренди 17.06.2024). При цьому суд визнав правомірним нарахування позивачем коштів за період із 01.03.2022 по 31.12.2022, встановивши, що положення пункту 69.14 підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України (щодо пільги для землекористувачів на час воєнного стану) не підлягають застосуванню до спірних правовідносин.

3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечень на неї

3.1. Не погоджуючись із постановою Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2026 і рішенням Господарського суду міста Києва від 06.08.2025 у цій справі, ТОВ "Менаполіс" звернулося з касаційною скаргою до Верховного Суду, в якій просить вказані судові рішення скасувати та прийняти нове рішення про відмову у позові повністю.

Підставою касаційного оскарження скаржник визначає пункт 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України та посилається на те, що суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми матеріального та процесуального права, зокрема, статтю 289 Податкового кодексу України, без урахування висновків щодо застосування цієї норми права у подібних правовідносинах, викладених, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20, постановах Верховного Суду від 05.08.2024 у справі № 922/2060/20, від 15.10.2019 у справі № 922/1379/18, у справі № 201/2956/19, а також без урахування висновків щодо принципу добросовісності учасників цивільних відносин, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.09.2022 у справі № 910/16579/20, в постановах Верховного Суду від 11.08.2021 у справі № 909/436/20, від 28.09.2021 у справі № 918/1045/20, від 06.10.2021 у справі № 925/1546/20, від 10.04.2019 у справі № 390/34/17, від 28.04.2021 у справі № 910/9351/20, від 09.06.2021 у справі № 911/3039/19, від 08.09.2021 у справі № 910/10444/20.

Крім того скаржник наголошує на порушенні судами першої та апеляційної інстанцій норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, оскільки суди не дослідили доказів, що є порушенням вимог статей 86, 236, 237, 238, 282 ГПК України щодо ухвалення судового рішення на підставі всебічного, повного і об`єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи у сукупності (пункт 8.51 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.10.2025 у справі № 907/882/22).

Також, за доводами скаржника, судом апеляційної інстанції порушено статті 7, 11, 13 Господарського процесуального кодексу України щодо рівності та змагальності сторін, верховенства права, оскільки доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, проігноровано судом.

3.2. Від відповідача надійшли додаткові пояснення про доповнення касаційної скарги та необхідність врахування правових висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 10.02.20226 у справі № 910/2211/25 у подібних правовідносинах.

3.3. Відзиву на касаційну скаргу від Київської міської ради не надійшло.

4. Розгляд касаційної скарги та позиція Верховного Суду

4.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів зазначає таке.

4.2. Як свідчать матеріали справи та установили попередні судові інстанції, згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 03.12.2024 № 406433402 ТОВ "Менаполіс" є власником нерухомого майна - нежилої будівлі складу матеріалів (літ. "Д'"), загальною площею 11,4 м2, виробничої ремтехмайстерні (літ. "Д'''"), загальною площею 39,8 м2, будівлї трансформаторної підстанції (літера "''Д'' ''"), загальною площею 2 м2 на вул. Голосіївській, 13-Д у Голосіївському р-ні м. Києва.

Державну реєстрацію права власності на нерухоме майно проведено на підставі договорів купівлі-продажу від 06.02.2019 № 109, від 06.02.2019 № 110, від 06.02.2019 № 111.

Вказане нерухоме майно розташоване на земельній ділянці, кадастровий номер 8000000000:79:241:0034, площею 0,5483 га за адресою: м. Київ, вул. Голосіївська, 13-Д.

Відповідно до витягу із Державного земельного кадастру від 27.08.2020 № НВ-8001158942020 вказану земельну ділянку зареєстровано 14.08.2020 з цільовим призначенням 02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

4.3. Предметом позову у цій справі є стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі неотриманої орендної плати на підставі статті 1212 Цивільного кодексу України за користування земельною ділянкою за період із моменту державної реєстрації земельної ділянки до оформлення права користування цією земельною ділянкою на умовах оренди.

4.4. Відповідно до статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події, та зокрема, застосовуються до вимог про витребування майна власником із чужого незаконного володіння.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України реалізуються через право постійного користування або право оренди.

Частиною 1 статті 93 і статтею 125 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату (пункт "в" частини 1 статті 96 Земельного кодексу України).

Принцип платного використання землі передбачено й статтею 206 Земельного кодексу України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Разом із тим згідно зі статтями 122- 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов`язані сплачувати за неї орендну плату. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено частиною 1 статті 21 Закону України "Про оренду землі".

Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.

Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Тобто власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

В такий спосіб положення глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України, статті 1212 Цивільного кодексу України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Подібні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі № 922/3409/17, від 2.03.2019 у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18, від 21.05.2019 у справі № 924/552/18, від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19.

Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України. Такий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №629/4628/16 та від 20.09.2018 у справі № 925/230/17.

Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20, на яку посилається скаржник у касаційній скарзі, зазначив, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.

Верховний Суд також неодноразово викладав правову позицію, згідно з якою для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212- 1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно, насамперед, з`ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави.

Згідно з підпунктом 14.1.147. пункту 14.1. статті 14 Податкового кодексу України (далі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).

4.5. Задовольняючи частково позовні вимоги, суди попередніх інстанцій виходили із того, що на спірній земельній ділянці розташоване нерухоме майно, що перебуває у власності відповідача, який фактично користувався зазначеною землею у період із 14.08.2020 (дати державної реєстрації земельної ділянки) до 17.06.2024 (моменту укладення договору оренди) без належного оформлення речових прав на неї. Однак, як встановлено господарськими судами попередніх інстанцій, відповідач як фактичний користувач земельної ділянки комунальної форми власності, на якій розташоване належне йому нерухоме майно, не сплачував плату за землю, тому суди попередніх інстанцій дійшли висновку про наявність у відповідача обов`язку щодо внесення плати за фактичне користування земельною ділянкою, на якій знаходяться належні йому нежитлові будівлі.

Водночас, переглядаючи справу в апеляційному порядку та визначаючи розмір безпідставно збережених відповідачем коштів, суд апеляційної інстанції відхилив посилання відповідача на наявність на час воєнного стану підстав для застосування до нього законодавчо встановлених пільг щодо плати за землю за період із 01.03.2022 по 31.12.2022 (підпункт 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Податкового кодексу України) та послався при цьому на висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 27.04.2021 у справі № 922/2378/20, адже, як зазначив суд, пільговий період застосовувався виключно до суб`єктів господарювання, які використовували майно на підставі укладеного договору оренди (купівлі-продажу) землі.

Верховний Суд вважає такі висновки передчасними, оскільки суд не врахував особливостей фактичних обставин цієї справи щодо наявності рішення міської ради від 16.12.2021 № 4149/4190 про передачу відповідачу в користування на умовах оренди спірної земельної ділянки та обставин подальшого укладення договору оренди землі; водночас не було ним встановлено й факт зволікання або ухилення відповідача у зазначеній справі щодо укладення договору оренди землі з урахуванням наявного рішення міської ради про передачу відповідачу в користування на умовах оренди земельної ділянки, зловживання своїми правами у спірний період. Натомість, як свідчать матеріали справи, відповідач посилався, зокрема й в апеляційний скарзі, на недобросовісність дій самого позивача та чинення останнім перешкод в укладенні договору оренди, проте оцінка цим доводам судом надана не була.

Відповідно до пункту 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність.

Тлумачення як статті 3 Цивільного кодексу України загалом, так і пункту 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії.

Справедливість та добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Принцип добросовісності покладено, зокрема, в основу доктрини venire contra factum proprium, яка спрямована на унеможливлення суперечливої поведінки. Таким чином, дії учасників цивільних правовідносин мають відповідати певному стандарту поведінки та характеризуватися чесністю, відкритістю та повагою до інтересів іншої сторони договору чи відповідного правовідношення (постанови Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 390/34/17 (на яку посилався скаржник у касаційній скарзі), від 01.07.2020 у справі № 686/9834/17-ц, від 28.10.2020 у справі № 372/4029/18, від 09.06.2021 у справі № 948/393/20).

Відповідно до частини 1 статті 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права. Верховенство права - це панування права в суспільстві. Верховенство права вимагає від держави його втілення у правотворчу та правозастосовну діяльність, зокрема у закони, які за своїм змістом мають бути проникнуті передусім ідеями соціальної справедливості, свободи, рівності тощо. Одним з проявів верховенства права є те, що право не обмежується лише законодавством як однією з його форм, а включає й інші соціальні регулятори, зокрема норми моралі, традиції, звичаї тощо, які легітимовані суспільством і зумовлені історично досягнутим культурним рівнем суспільства. Всі ці елементи права об`єднуються якістю, що відповідає ідеології справедливості, ідеї права, яка значною мірою дістала відображення в Конституції України. Таке розуміння права не дає підстав для його ототожнення із законом, який іноді може бути й несправедливим, у тому числі обмежувати свободу та рівність особи.

Справедливість - одна з основних засад права, є вирішальною у визначенні його як регулятора суспільних відносин, одним із загальнолюдських вимірів права (пункт 4.1. Рішення Конституційного Суду України від 02.11.2004 № 15-рп/2004).

Таким чином, при визначенні того чи підлягають безпідставно набуті грошові кошти потерпілій особі слід враховувати, що акти цивільного законодавства і договори, мають відповідати змісту загальних засад, зокрема, добросовісності.

При цьому відповідно до частини 1 статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Верховний Суд зазначає, що аналіз підпунктів 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Податкового кодексу України в редакції чинній із 06.05.2023 свідчить про те, що тимчасово, на період із 01.03.2022 по 31.12.2022, не нараховується та не сплачується плата за землю (орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що розташовані, окрім іншого, на територіях активних бойових дій та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб-підприємців або юридичних осіб.

Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих рф (далі - Перелік), визначається у встановленому Кабінетом Міністрів України порядку. Зазначений Перелік затверджено відповідним наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 № 309, що зареєстрований в Міністерстві юстиції України 23.12.2022 за № 1668/39004.

Зі змісту Переліку вбачається, що у період із 24.02.2022 до 30.04.2022 вся територія міста Києва визнана територією активних бойових дій.

Крім того, відповідно до рішення Київської міської ради від 09.12.2021 № 3704/3745 "Про бюджет міста Києва на 2022 рік" (зі змінами, внесеними, зокрема, рішенням міської ради від 13.09.2022 № 5449/5490) з 01.03.2022 до 31.05.2022 застосовується ставка орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативної грошової оцінки) в розмірі 0 відсотка.

Колегія суддів вважає неспроможними посилання суду апеляційної інстанції на правовий висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 27.04.2021 у справі № 922/2378/20, відповідно до якого: "49. З урахуванням системного аналізу змісту пункту 10.1.1. статті 10, підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14, статей 40, 41, пункту 265.1.3. статті 265 ПК України та встановлених судами фактичних обставин справи, колегія суддів дійшла висновку, що зазначені норми у подібних правовідносинах слід застосовувати таким чином: "власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) і постійні землекористувачі є платниками земельного податку, а орендарі земель державної та комунальної власності - орендної плати за такі земельні ділянки, однак особа, яка є фактичним користувачем земельної ділянки, не маючи права власності або постійного користування на неї і використовуючи її без укладення договору оренди землі, не підпадає під правове регулювання наведених норм ПК України", позаяк суд касаційної інстанції у справі № 922/2378/20 виходив із інших обставин, ніж ті, що мають місце у цій справі, що розглядається, зокрема спірний період у справі № 922/2378/20 не припадав на активні бойові дії.

Звідси для правильного вирішення спору, предметом якого є стягнення безпідставно збережених коштів за фактичне користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів в період, що припадає на активні бойові дії на відповідній території, у разі виникнення між сторонами правовідносин, пов`язаних з оформленням права користування земельної ділянки, важливе значення має надання оцінки поведінці учасників таких правовідносин в період між прийнятим рішенням міською радою і укладенням договору оренди.

Наведені висновки викладено у постанові Верховного Суду від 10.02.2026 у справі № 910/2211/25 у подібних правовідносинах, на яку також посилався скаржник, обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження.

Водночас колегія суддів не бере до уваги посилання скаржника на постанову Верховного Суду від 15.10.2019 у справі № 922/1379/18, адже висновки, викладені у ній, не є релевантними для цієї справи з огляду на відмінність в обставинах справ.

Поза тим, колегія суддів зазначає, що у постанові від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20, на яку також посилається скаржник у касаційній скарзі, предметом розгляду були вимоги власника земельної ділянки комунальної власності до фактичного землекористувача про стягнення безпідставно збережених коштів орендної плати за період після припинення договору оренди, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що для цілей сплати орендної плати чи повернення безпідставно збережених грошових коштів фактичним землекористувачем без оформлення орендного договору належними доказами на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки можуть бути: технічна документація на спірну земельну ділянку, виготовлена компетентним органом для оформлення договору оренди; довідка з Державного земельного кадастру; витяг із Державного земельного кадастру, а також висновок судової експертизи про встановлення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, наданий відповідно до статей 98- 103 Господарського процесуального кодексу України, які містять інформацію щодо предмета спору.

Відповідно до витягу із Державного земельного кадастру від 27.08.2020 № НВ-8001158942020 земельну ділянку, кадастровий номер 8000000000:79:241:0034, зареєстровано 14.08.2020 з цільовим призначенням 02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

У підпунктах 288.5.1, 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Крім того, згідно з додатком 11 до рішення Київської міської ради від 12.12.2019 № 456/8029 "Про бюджет міста Києва на 2020 рік" визначено мінімальний розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативно грошової оцінки) Код: 02.10 :

- для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (житлове використання) 0,1 %;

- для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (на період будівництва) 3%;

- для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (нежитлове використання) 5 %.

Аналогічний розмір міститься у додатку 11 до рішень Київської міської ради від 24.12.2020 № 24/24 "Про бюджет міста Києва на 2021 рік", від 09.12.2021 № 3704/3745 "Про бюджет міста Києва на 2022 рік", від 08.12.2022 № 5828/5869 "Про бюджет міста Києва на 2023 рік", від 14.12.2023 № 7531/7572 "Про бюджет міста Києва на 2024 рік".

Попередні судові інстанції, відхиляючи доводи відповідача про те, що при здійсненні розрахунків Київська міська рада мала застосовувати ставку у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок (адже наразі триває період будівництва), виходили з того, що ставка орендної плати визначена позивачем відповідно до додатку 11 до рішень Київської міської ради від 12.12.2019 № 456/8029 "Про бюджет міста Києва на 2020 рік", 24.12.2020 № 24/24 "Про бюджет міста Києва на 2021 рік", від 09.12.2021 № 3704/3745 "Про бюджет міста Києва на 2022 рік", від 08.12.2022 № 5828/5869 "Про бюджет міста Києва на 2023 рік", від 14.12.2023 № 7531/7572 "Про бюджет міста Києва на 2024 рік" у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

При цьому суди не прийняли до уваги доводи відповідача щодо неправильного нарахування позивачем плати за ставкою 5 % від нормативної грошової оцінки з огляду на їх недоведеність та необґрунтованість.

Проте вказані висновки судів попередніх інстанцій є передчасними, позаяк такі істотні обставини справи як проведення реконструкції будівель і споруд під багатофункціональний житловий комплекс та, відповідно, визначення відсоткової ставки для розрахунку розміру безпідставно збережених коштів підлягають достеменному встановленню судами, адже для стягнення коштів, які міська рада як власник земельної ділянки мала б отримати як орендну плату у спірних правовідносинах, слід встановити відсоток, що підлягав застосуванню при визначенні річної орендної плати.

Водночас, як свідчать матеріали справи, відповідач упродовж усього розгляду спору наголошував на тому, що на спірній земельній ділянці наразі триває будівництво багатофункціонального житлового комплексу і доказів його завершення в матеріалах справи немає. Крім того, згідно з пунктом 5.3 додатку 3 до рішення Київської міської ради від 23.06.2011 № 242/5629 "Про встановлення місцевих податків і зборів у м. Києві" ставка земельного податку за земельні ділянки, які використовуються юридичними і фізичними особами (крім підприємств державної та комунальної власності), в тому числі у разі переходу права власності на будівлі, споруди (їх частини), але право власності на які або право оренди яких в установленому законодавством порядку не оформлено, встановлюється у розмірі 3 відсотків від нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Однак жодної оцінки цим доводами суди попередній інстанцій не надали.

У постанові від 01.07.2025 у справі № 908/1301/24 Верховний Суд зробив висновок, на незастосуванні якого наголошує скаржник у касаційній скарзі: "Суди безпідставно не надали належної оцінки доводам відповідача, викладеним у відзиві на позовну заяву, щодо обґрунтованості розрахунку заявлених до стягнення коштів", у справі, яка розглядається, суди попередніх інстанцій не оцінили належним чином доводи відповідача щодо необґрунтованості розрахунку заявлених до стягнення коштів.

Щодо посилань скаржника на площу спірної земельної ділянки, то Верховний Суд зазначає, що спір у цій справі стосується сформованої земельної ділянки, а тому сумнівів щодо її розміру у судів не виникало. До того ж для підтвердження обставин формування за спірною адресою земельної ділянки меншої чи більшої площі позивач має надати відповідні докази та довести таке документально.

З огляду на викладене колегія суддів визнає доводи скаржника про ненадання судами оцінки всім доказам та доводам сторін такими, що частково знайшли підтвердження.

4.6. Відповідно до статті 86 Господарського пресувального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

За змістом частини 4 статті 238 Господарського процесуального кодексу України у мотивувальній частині рішення зазначаються, зокрема, мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.

Разом із тим згідно з підпунктом "в" пункту 3 частини 1 статті 282 Господарського процесуального кодексу України у мотивувальній частині постанови суду апеляційної інстанції мають бути зазначені мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу.

Відповідно до частини 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

4.7. Оскільки суди не встановили усіх обставин справи, не дослідили докази, які є важливими у спірних правовідносинах, не надали належної оцінки усім доводам сторін, не врахували практику Верховного Суду, а допущені судами попередніх інстанцій порушення не можуть бути усунуті Верховним Судом в силу меж розгляду справи в суді касаційної інстанції, касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, судові рішення скасувати і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

5. Висновки Верховного Суду

5.1. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

5.2. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права (частина 1 статті 300 Господарського процесуального кодексу України).

5.3. Згідно з пунктом 2 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема, за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

5.4. Зважаючи на викладене, колегія суддів дійшла висновку про необхідність часткового задоволення касаційної скарги шляхом скасування оскаржуваних рішення та постанови і передачі справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

5.5. Під час нового розгляду справи місцевому господарському суду слід врахувати наведене, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та залежно від встановленого ухвалити обґрунтоване і законне судове рішення.

6. Розподіл судових витрат

6.1. Оскільки касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, а справу передати на новий розгляд, з урахуванням положень статті 129 Господарського процесуального кодексу України розподіл судових витрат у справі має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Менаполіс" задовольнити частково.

Постанову Північного апеляційного господарського суду від 29.01.2026 і рішення Господарського суду міста Києва від 06.08.2025 у справі № 910/791/25 скасувати, а справу передати на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Т. Б. Дроботова

Судді Н. О. Багай

Ю. Я. Чумак