Рішення від 03 травня 2026 р. у справі №509/1090/23 — Овідіопольський районний суд Одеської області

Справа № 509/1090/23

ЗАОЧНЕ РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 травня 2026 року Овідіопольський районний суд Одеської області в складі:

головуючого судді Кочко В.К.,

за участю секретаря судового засідання — Савченко M.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Перспектива», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Тімченко Оксана Іванівна, про визнання договорів купівлі-продажу недійсними, скасування рішень про державну реєстрацію прав та знесення самочинного будівництва

ВСТАНОВИВ:

07 березня 2023 року ОСОБА_1 звернувся до Овідіопольського районного суду Одеської області з позовною заяваю до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Перспектива», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Тімченко Оксана Іванівна. З урахуванням заяви про зміну предмета позову від 03.03.2026, ОСОБА_1 просить суд:

1. Визнати недійсним Договір купівлі-продажу частки у праві власності на об`єкт незавершеного будівництва, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 27.09.2017 між товариством з обмеженою відповідальністю «Перспектива» (код ЄДРПОУ 19348645) та ОСОБА_2 (РНОКПП – НОМЕР_1 ), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тімченко Оксаною Іванівною та зареєстрований в реєстрі за №305, номер запису про право власності 22612083;

2. Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Тімченко Оксани Іванівни індексний номер рішення: 37359490 від 02.10.2017р., номер запису про право власності: 22612083.

3. Визнати недійсним Договір купівлі-продажу частки у праві власності на об`єкт незавершеного будівництва, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 27.09.2017 між товариством з обмеженою відповідальністю «Перспектива» (код ЄДРПОУ 19348645) та ОСОБА_2 (РНОКПП – НОМЕР_1 ), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тімченко Оксаною Іванівною та зареєстрований в реєстрі за №307, номер запису про право власності 22612434;

4. Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Тімченко Оксани Іванівни індексний номер рішення: 37359896 від 02.10.2017, номер запису про право власності: 22612434;

5. Зобов`язати ОСОБА_2 (РНОКПП – НОМЕР_1 ) усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) належною їй на праві власності земельною ділянкою з кадастровим номером 5123784200:02:001:0633, шляхом знесення самочинно збудованого об`єкта незавершеного будівництва, загальною площею 200,6 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , готовністю 59%, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1289239651237, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером 5123784200:02:001:0633.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки 5123784200:02:001:0633 на якій самочинно, без належних документів на земельну ділянку та дозвільних документів на будівництво, зведено об`єкт незавершеного будівництва та незаконно зерєстровано право власноті на нього.

ОСОБА_1 вважає, що наявність зареєстрованого за третіми особами права власності на об`єкт незавершеного будівництва та наявність самого будівництва, що розташоване на земельній ділянці під кадастровим номером 5123784200:02:001:0633, яка належить ОСОБА_1 порушує її права на мирне володіння, користування та розпорядження належною їй земельною ділянкою.

Представник позивача подала до суду письмову заяву про розгляд справи за її відсутності, позовні вимоги підтримала та не заперечувала проти ухвалення заочного рішення.

Інші учасники процесу в судове засідання не з`явилися, про розгляд справи повідомлялись належним чином, причин неявки суду не повідомили та з заявою про відкладення розгляду справи не звертались.

Суд вважає можливим розглянути справу у відсутність сторін, що не з`явились в судове засідання, які обізнані належним чином про час і місце розгляду справи, так як у справі достатньо матеріалів про права та взаємовідносини сторін.

На підставі ч. 1 ст. 280 ЦПК України суд ухвалив розглянути справу заочно.

ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки з кадастровим номером 5123784200:02:001:0633 площею 0,1000 га., розташованої за адресою: АДРЕСА_1 на території Сухомлинської сільської ради Овідіопольського району Одеської області з цільовим призначенням: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), право власності на яку зареєстровано 29.09.2017 державним реєстратором комунального підприємства Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації».

Дану земельну ділянку ОСОБА_1 надано у власність Рішенням Сухомлинської сільської ради №545-VІІ ХІХ сесії VІІ скликання від 01.09.2017 для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд.

21.12.2021 з Державного реєстру речових прав стало відомо про наявність зареєстрованих за третіми особами прав на об`єкт незавершеного будівництва, розташований на земельній ділянці під кадастровим номером 5123784200:02:001:0633, належній позивачу.

Так, 29.06.2017 державним реєстратором Красносільської сільської ради Лиманського району Одеської області Садчиковим Максимом Вікторовичем відкрито розділ щодо об`єкта нерухомого майна №1289239651237 та зареєстровано за ТОВ «Перспектива» право приватної власності на незавершене будівництво загальною площею 200,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , готовність незавершеного будівництвом об`єкта нерухомого майна – 59%.

Підставами для державної реєстрації визначено: довідка від 21.03.2014р., видана ФОП ОСОБА_3 ; державний акт на право користування землею Б №031751 від 27.10.1989р., виданий виконавчим комітетом Овідіопольської районної ради народних депутатів; дозвіл на будівництво №102 від 15.10.1991р., виданий Інспекцією ДАБК Одеської області; технічний паспорт, виданий 27.06.2017р. ПП «Проект» (номер запису про право власності 21180521).

Відомості внесено до реєстру на підставі рішення державного реєстратора Красносільської сільської ради Лиманського району Одеської області Садчикова Максима Вікторовича від 30.06.2017р., індексний номер рішення: 35938830.

В подальшому, 27.09.2017р. між ТОВ «Перспектива» та ОСОБА_2 (РНОКПП – НОМЕР_1 ) укладено договори купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, посвідчені приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тімченко Оксаною Іванівною за №307 та 305.

02.10.2017р. на підставі вказаних договорів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тімченко Оксаною Іванівною до Реєстру було внесено запис про право спільної часткової власності ОСОБА_2 на вказане майно (номери записів про право власності: 22612434 на підставі рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Тімченко О.І., індексний номер рішення: 37359896; 22612083 на підставі рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Тімченко О.І., індексний номер рішення: 37359490).

01.02.2022 ОСОБА_1 подала до Міністерства юстиції України скаргу на дії державного реєстратора, в якій просила:

1)провести перевірку правомірності прийнятих:

-державним реєстратором Красносільської сільської ради Лиманського району Одеської області Садчиковим Максимом Вікторовичем рішення від 30.06.2017р., індексний номер рішення: 35938830;

-приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тімченко О.І. рішення від 02.10.2017р., індексний номер рішення: 37359896;

-приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тімченко О.І., рішення від 02.10.2017р., індексний номер рішення: 37359490.

2) скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 35938830 від 30.06.2017р., номер запису про реєстрацію права власності: 21180521; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1289239651237, прийняте державним реєстратором Красносільської сільської ради Лиманського району Одеської області Садчиковим Максимом Вікторовичем.

3) скасувати всі наступні рішення про реєстрацію прав та їх обтяжень щодо об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером: 1289239651237, а саме:

- рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Тімченко О.І. індексний номер рішення: 37359896 від 02.10.2017р., номер запису про право власності: 22612434;

- рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Тімченко О.І. індексний номер рішення: 37359490 від 02.10.2017р., номер запису про право власності: 22612083.

Розглянувши скаргу ОСОБА_1 від 01.02.2022, ЦентральнаКолегія Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиці дійшла висновку, що рішення державного реєстратора Красносільської сільської ради Лиманського району Одеської області Садчикова Максима Вікторовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 35938830 від 30.06.2017р., номер запису про реєстрацію права власності: 21180521; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1289239651237 є незаконним та підлягає скасуванню, оскільки воно прийнято на підставі державного акту на право користування землею Б №031751 від 27.10.1989, виданого на ім`я іншої юридичної особи, відміннної від ТОВ «Перспектива». Крім того, державному реєстратору не було подано документ, що надає право на виконання будівельних робіт, а наданий зведений експертний висновок по робочому проекту будівництва №102 від 15.10.1991р таким документом не є.

Наказом Міністерства юстиції України №582/5 від 22.02.2022 скаргу від 01.02.2022 задоволено частково, скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 35938830 від 30.06.2017р., номер запису про реєстрацію права власності: 21180521; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1289239651237, прийняте державним реєстратором Красносільської сільської ради Лиманського району Одеської області Садчиковим Максимом Вікторовичем та тимчасово заблоковано доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державному реєстратору Садчикову Максиму Вікторовичу.

Наказ Міністерства юстиції України №582/5 від 22.02.2022 в судовому порядку не оскаржувався.

Листом Офісу протидії рейдерству від 17.05.2022 ОСОБА_1 повідомлено про неможливість виконання Наказу Міністерства юстиції України №582/5 від 22.02.2022 в частині скасування рішення від 30.06.2017 №35938830 про державну реєстрацію права власності ТОВ «Перспектива» на об`єкт незавершеного будівництва, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , у зв`язку із наявності в Державному реєстрі прав реєстрації переходу права власності від ТОВ «Перспектива» до ОСОБА_2 на підставі рішень від 02.10.2017 за №37359490 та №37359896, прийнятих приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тімченко О.І.

На підтвердження фактичного існування об`єкту самочинного будівництва, Позивачем надано до суду Акт від 02.11.2023, підписанийпозивачем, інженером з інвентаризації нерухомого майна ОСОБА_4 , керівником суб`єкта господарювання, що здійснює діяльність в сфері інвентаризації нерухомого майна ОСОБА_5 та інженером -землевпорядником, інженером-геодезистом Павловою Є.О. про встановлення за адресою об`єкту незавершеного будівництва загальною площею 200,6 кв.м., який повністю знаходиться на земельній ділянці 5123784200:02:001:0633. До Акту долучено фотофіксацію об`єкту незавершеного будівництва, копію технічного паспорту (інвентаризаційна справа № 27-06/17-10) від від 27 червня 2017 року; копію витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та кваліфікаційні сертифікати експертів.

Частиною першою ст.16 ЦК України передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

За положеннями ч.ч.1-5 ст.12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом та несуть ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій.

Відповідно до ч. 1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність.

Згідно ч. 1 та ч. 2 ст. 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні рішення.

Достовірними, відповідно до ст. 79 ЦПК України, є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.

Відповідно до ч. 1 ст. 80 ЦПК України, достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмету доказування.

Вивчивши матеріали справи, суд вважає, що позов є доказаний та обґрунтований, тому підлягає задоволенню з наступних підстав.

Положеннями статей 15, 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до статті 16 ЦК України, звертаючись до суду, позивач на власний розсуд обирає спосіб захисту свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосуваннятого чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистомяких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року в справі №567/3/22 (провадження №61-5252сво23)).

Під час оцінки обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеруправопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, щоправа, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складіОб`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі №638/2304/17 (провадження №61-2417сво19)).

Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичнихосіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захиступорушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи можевизначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

У цій справі ОСОБА_1 для захисту права власності власності на земельну ділянку відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України просила судскасувати рішення державних реєстраторів, визнати недійснимими договори купівлі-продажу та зобов`язати відповідача усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхомзнесення самочинного будівництва, яке на ній розташоване.

Згідно зі ст. 321 ЦК України право власності є непорушним.

Водночас стаття 376 ЦК України визначає, що об`єкт нерухомості є самочинним будівництвом, якщо він збудований на земельній ділянці, що не була відведена особі для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проєкту. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності на нього. Якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за такою особою, майно підлягає знесенню за її рахунок.

За приписами ч. 2 ст. 152 Земельного кодексу України та ст. 391 ЦК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо вони не пов`язані з позбавленням володіння, зокрема шляхом відновлення стану земельної ділянки.

Статтею 212 ЗК України передбачено знесення самовільно зведених будівель за рахунок осіб, які самовільно зайняли ділянки.

Положеннями статті 41 Конституції України та статті 328 ЦК України унормовано, що право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом, та на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

За статтями 203, 215 ЦК України недодержання в момент вчинення правочину вимог закону (зокрема, щодо відповідності закону та спрямованості на реальне настання наслідків) є підставою для визнання його недійсним. Недійсний правочин не створює юридичних наслідків.

Судом установлено, що 29.06.2017 державним реєстратором Красносільської сільської ради Лиманського району Одеської області Садчиковим Максимом Вікторовичем відкрито розділ щодо об`єкта нерухомого майна №1289239651237 та зареєстровано за ТОВ «Перспектива» право приватної власності на незавершене будівництво загальною площею 200,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , готовність незавершеного будівництвом об`єкта нерухомого майна – 59%.

Підставами для державної реєстрації визначено: довідку від 21.03.2014р., видану ФОП ОСОБА_3 ; державний акт на право користування землею Б №031751 від 27.10.1989р., виданий виконавчим комітетом Овідіопольської районної ради народних депутатів; дозвіл на будівництво №102 від 15.10.1991р., виданий Інспекцією ДАБК Одеської області; технічний паспорт, виданий 27.06.2017р. ПП «Проект».

Відомості внесено до реєстру на підставі рішення державного реєстратора Красносільської сільської ради Лиманського району Одеської області Садчикова Максима Вікторовича від 30.06.2017р., індексний номер рішення: 35938830.

27.09.2017 між ТОВ «Перспектива» (код ЄДРПОУ 19348645) та ОСОБА_2 (РНОКПП – НОМЕР_1 ) укладено Договір купівлі-продажу частки у праві власності на об`єкт незавершеного будівництва, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тімченко Оксаною Іванівною за №305.

На підставі вказаного Договору №305 було проведено державну реєстрацію та на підставі рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Тімченко О.І., індексний номер рішення: 37359490, до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено запис про право спільної часткової власності ОСОБА_2 на вказане майно під номером 22612083.

Також, 27.09.2017 між ТОВ «Перспектива» (код ЄДРПОУ 19348645) та ОСОБА_2 (РНОКПП – НОМЕР_1 ) укладено Договір купівлі-продажу частки у праві власності на об`єкт незавершеного будівництва, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тімченко Оксаною Іванівною за №307.

На підставі вказаного Договору №307 було проведено державну реєстрацію та на підставі рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Тімченко О.І., індексний номер рішення: 37359896 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено запис про право спільної часткової власності ОСОБА_2 на вказане майно під номером 22612434.

Наказом Міністерства юстиції України №582/5 від 22.02.2022 скаргу ОСОБА_1 від 01.02.2022 задоволено частково, скасовано рішення про державну реєстрацію права власності ТОВ «Перспектива» на об`єкт незавершеного будівництва, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , індексний номер рішення: 35938830 від 30.06.2017, номер запису про реєстрацію права власності: 21180521; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1289239651237, прийняте державним реєстратором Красносільської сільської ради Лиманського району Одеської області Садчиковим Максимом Вікторовичем.

ЦентральнаКолегія Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиці дійшла висновку, що рішення державного реєстратора Красносільської сільської ради Лиманського району Одеської області Садчикова Максима Вікторовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 35938830 від 30.06.2017р., номер запису про реєстрацію права власності: 21180521; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1289239651237 є незаконним та підлягає скасуванню, оскільки воно прийнято на підставі державного акту на право користування землею Б №031751 від 27.10.1989, виданого на ім`я іншої юридичної особи, відміннної від ТОВ «Перспектива». Крім того, державному реєстратору не було подано документ, що надає право на виконання будівельних робіт, а наданий зведений експертний висновок по робочому проекту будівництва №102 від 15.10.1991р таким документом не є.

На відсутність у ТОВ «Перспектива» прав на користування земельною ділянкою вказують також наступні обставини.

Рішенням виконавчого комітету Овідіопольської районної ради народних депутатів Одеської області від 22.06.1989р. за № 296 затверджений акт вибору земельної ділянки площею 13,0 га під будівництво житлових будинків і об`єктів соцкультпобуту в селі Сухий Лиман.

27.10.1989 виконкомом Овідіопольської районної Ради депутатів трудящих Уренгойському ремонтно-будівельному дорожньому тресту "Уренгойгаздоррембуд" видано державний акт на право користування землею серії Б № 031751 від 1989 року, відповідно до якого за вищеназваним землекористувачем закріплено в безстрокове і безоплатне користування 13 га землі для будівництва житлових будинків в с. Сухий Лиман Овідіопольського району. Державний акт зареєстрований в Книзі запису державних актів на право користування землею за № Р-13-89-г;

15.10.1991 Інспекція Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської області видала Зведений експертний висновок по робочому проекту будівництва житлового селища для газовидобувачів треста «Уренгойгаздорремстрой» в с. Сухий Лиман Овідіопольського району Одеської області відповідно до якого робочий проект рекомендовано до затвердження.

07.05.1993 було зареєстровано ТОВ «Перспектива», засновником якого був ремонтно-будівельний дорожній трест "Уренгойгаздоррембуд".

23.12.1993 року, ремонтно-будівельний дорожній трест «Уренгойгаздорремстрой» був реорганізований у відособлений підрозділ без прав юридичної особи Виробничого Об`єднання «Уренгойгазпром» Російського акціонерного товариства «Газпром».

Після реорганізаційних змін, правонаступником всіх майнових та немайнових прав та обов`язків ремонтно-будівельного дорожнього тресту «Уренгойгаздорремстрой» Виробничого Об`єднання «Уренгойгаздобича» і відповідно тресту по ремонту та утриманню промислових автомобільних доріг «Уренгойгазавтодор» стало Товариство з обмеженою відповідальністю «Газпром добича Уренгой».

Дані обставини було встановлено Господарським судом Одеської області у рішенні від 26 вересня 2011 року у справі № 4/17-3436-2011, яким визнано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Газпром добича Уренгой» право власності на частку в розмірі 12873340 грн., що складає 100% Статутного капіталу ТОВ «Перспектива» (код ЄДРПОУ 19348645, 67801, Одеська область, Овідіопольський район, смт Овідіополь, вул. Одеська 17).

14.02.2012 Сухолиманська сільська рада Овідіопольського району Одеської області звернулася до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до ТОВ «Газпром добича Уренгой» про припинення права постійного землекористування земельною ділянкою площею 13,0 га під будівництво житлових будинків і об`єктів соцкультпобуту в селі Сухий Лиман.

Розглянувши даний позов, Рішенням Господарського суду Одеської області від 30.05.2012 у справі № 5017/461/2012, залишеним в силі постановою ВГСУ від 26.12.2012, припинено право постійного користування Товариства з обмеженою відповідальністю «Газпром добича Уренгой» (629307, Російська Федерація, Ямало-Ненецький автономний округ, м. Новий Уренгой, вул. Залізнична, буд. 8, ОГРН 1028900628932) земельною ділянкою площею 13,0 га в селі Сухий Лиман Овідіопольського району Одеської області, яка була надана на підставі державного акту на право користування землею (серія Б № 031751), оскільки ТОВ «Газпром добича Уренгой» всупереч вимогам земельного законодавства не оформило в установленому законом порядку право власності або оренди на землю, тому у відповідача відсутні документи, які підтверджують право користування або володіння земельною ділянкою.

Таким чином, земельна ділянка з кадастровим номером 5123784200:02:001:0633 площею 0,1000 га., розташована за адресою: АДРЕСА_1 у власність або користування ТОВ «Перспектива» ніколи не передавалася.

Окрім того, зведений експертний висновок по робочому проекту будівництва житлового селища для газовидобувачів треста «Уренгойгаздорремстрой» в с. Сухий Лиман Овідіопольського району Одеської області №102 від 15.10.1991р., виданий Інспекцією ДАБК Одеської області, який був поданий ТОВ «Перспектива» під час здійснення державної реєстрації права власності як дозвіл на будівництво, не є дозвільним документом на будівництво.

Наказом Міністерства юстиції України №582/5 від 22.02.2022 скасовано рішення про державну реєстрацію за ТОВ «Перспектива» права власності на об`єкт незавершеного будівництвазагальною площею 200,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , готовністю 59%, індексний номер рішення: 35938830 від 30.06.2017р., номер запису про реєстрацію права власності: 21180521; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1289239651237, прийняте державним реєстратором Красносільської сільської.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно з вимогами ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав є обов`язковою. Інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру прав.

Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127.

Згідно з п. 40 Порядку державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та цим Порядком.

Відповідно до приписів ст. 27 Закону державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться, зокрема, на підставі: державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року.

Згідно з п. 41 Порядкудля державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються: 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; 2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; 4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).

Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.

У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.

Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Відповідно до ч. 2 ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Положеннями статті 41 Конституції України та статті 328 ЦК України унормовано, що право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом, та на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Оскільки ТОВ «Перспектива» не набуло в установленому законом порядку права власності на даний об`єктнезавершеного будівництваза адресою: АДРЕСА_1 , то, відповідно, не мало права відчужувати його будь-яким третім особам, в тому числі ОСОБА_2 , шляхом укладання договору купівлі-продажу від 27.09.2017 №305 та договору купівлі-продажу від 27.09.2017 №307.

Існування цього правочину суперечить інтересам позивача та безпосередньо порушує його права та законні інтереси.

Згідно із п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання правочину недійсним.

Відповідно до ч. 1. ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Частиною 3 ст. 215 ЦК України встановлено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Згідно з частиною першою статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

У п. 5 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» зазначено, що відповідно до статей 215 та 216 ЦК вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

У зв`язку із сукупністю вищезазначених обставин договір купівлі-продажу від 27.09.2017 №305 та договір купівлі-продажу від 27.09.2017 №307 визнається судом недійсним, а рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Тімченко Оксани Іванівни від 02.10.2017 №37359490 та від02.19.2917 №37359896 відповідно до ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» - скасованим.

Подібних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 19 жовтня 2022 року по справі №201/3099/20 зазначивши про те, що апеляційний суд, належним чином дослідивши та давши оцінку поданим сторонами доказам, дійшов правильноговисновку про те, що правова підстава, на якій ОСОБА_1 набула право власності на торговельний павільйон літ. А-1 з прибудовами літ.А1-1, А2-1, загальною площею 370,2 кв. м, розташований по АДРЕСА_1 , була скасована. Відтак, наявні підстави для задоволенняпозовних вимог про визнання недійсними спірних договорів купівлі-продажу, свідоцтв про право власності та скасування рішень продержавну реєстрацію права власності на самочинне будівництво.

Окрім того, вищевикладені обставини свідчать про здійснення будівництва без документів, що дають право на виконання будівельних робіт, на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети.

Таким чином, об`єкт незавершеного будівництва, загальною площею 200,6 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , готовністю 59%, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1289239651237, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером 5123784200:02:001:0633 є самочинним будівництвом.

Відповідно до ч. 1 та 2 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Відповідно до ч. 4 ст. 376 ЦК України якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Відповідно до статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно ч. 2 та 3 ст. 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів.

Згідно з частиною другою статті 212 ЗК України приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

Негаторний позов пред`являється у випадках, коли власник має своє майно у володінні, але дії інших осіб перешкоджають йомувільно його використовувати або розпоряджатися ним. Характерною ознакою негаторного позову є протиправне вчинення третьої особоюперешкод власникові у реалізації ним повноважень розпорядження та користування належним йому майном.

Позивачем за негаторним позовом може бути власник або титульний володілець, у якого знаходиться річ і щодо якої відповідачускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження, а відповідачем - та особа, яка перешкоджає позивачеві у здійсненнійого законного права користування чи розпоряджання річчю.

Предмет негаторного позову становить вимога володіючого майном власника до третіх осіб про усунення порушень його прававласності, що перешкоджають йому належним чином користуватися, розпоряджатися цим майном.

Підставою негаторного позову слугують посилання позивача на належне йому право користування і розпорядження майном, а такожфакти, що підтверджують дії відповідача у створенні позивачеві перешкод щодо здійснення цих правомочностей. При цьому длязадоволення вимог власника достатньо встановити факт об`єктивно існуючих перешкод у здійсненні власником своїх правомочностей.

Звернення з негаторним позовом спрямоване на відновлення суб`єкта речового права у попередньому стані. Вимоги за негаторнимпозовом полягають в усуненні порушення, яке триває і має місце на момент звернення з позовом. Негаторний позов може бутипред`явлений впродовж всього строку тривання відповідного порушення (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018у справі № 653/1096/16-ц).

Вимога про знесення майна, яке власник земельної ділянки вважає самочинним будівництвом, є різновидом негаторного позовувласника земельної ділянки з усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своєю земельною ділянкою.

Статтею 376 ЦК України регламентовано правовий режим самочинного будівництва. Частиною другою статті 212 ЗК Українивстановлено право власника вимагати усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою з боку суб`єктів, які створюють такіперешкоди.

Отже, враховуючи негаторний характер позову власника земельної ділянки, обов`язок з приведення земельної ділянки у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, покладається на особу, яка чинить такі перешкоди на момент звернення власника земельної ділянки з позовом до суду.

На об`єкт самочинного будівництва не виникає право власності як на нерухому річ (згідно із частиною другою статті 376 ЦК Україниособа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності на нього). Зміна правового режиму самочинного будівництваможе бути здійснена виключно на підставі рішення суду в порядку, встановленому статтею 376 ЦК України.

Як уже зазначалося, обов`язок знести об`єкт самочинного будівництва має розглядатися в контексті правового захисту прававласності на земельну ділянку.

Отже, відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесенняоб`єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останнійнабувач).

Аналогічні висновки викладені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21.

Отже, оскільки об`єкт незавершеного будівництва, загальною площею 200,6 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , готовністю 59%, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1289239651237, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером 5123784200:02:001:0633 є самочинним будівництвом, то він підлягає знесенню ОСОБА_2 за власний рахунок.

Таким чином, розглянувши справу в межах заявлених позовних вимог, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні в справі докази, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясувавши усі обставини справи, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, суд приходить до висновку про задоволення позовних вимог у повному обсязі.

Вирішуючи питання щодо розподілу судових витрат, судом встановлено, що за подання позову позивачем було сплачено судовий збір в розмірі 5368 грн.

Керуючись положеннями ст. 141 ЦПК України, суд вважає за необхідне стягнути з відповідачів на користь позивача судові витрати в рівних частинах по 2 684 грн. з кожного.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 2, 19, 89, 229, 258, 259, 263-265,280 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Перспектива», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Тімченко Оксана Іванівна, про визнання договорів купівлі-продажу недійсними, скасування рішень про державну реєстрацію прав та знесення самочинного будівництва задовольнити.

Визнати недійсним Договір купівлі-продажу частки у праві власності на об`єкт незавершеного будівництва, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 27.09.2017 між товариством з обмеженою відповідальністю «Перспектива» (код ЄДРПОУ 19348645) та ОСОБА_2 (РНОКПП – НОМЕР_1 ), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тімченко Оксаною Іванівною та зареєстрований в реєстрі за №305, номер запису про право власності 22612083;

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Тімченко Оксани Іванівни індексний номер рішення: 37359490 від 02.10.2017р., номер запису про право власності: 22612083.

Визнати недійсним Договір купівлі-продажу частки у праві власності на об`єкт незавершеного будівництва, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 27.09.2017 між товариством з обмеженою відповідальністю «Перспектива» (код ЄДРПОУ 19348645) та ОСОБА_2 (РНОКПП – НОМЕР_1 ), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Тімченко Оксаною Іванівною та зареєстрований в реєстрі за №307, номер запису про право власності 22612434;

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Тімченко Оксани Іванівни індексний номер рішення: 37359896 від 02.10.2017, номер запису про право власності: 22612434;

Зобов`язати ОСОБА_2 (РНОКПП – НОМЕР_1 ) усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) належною їй на праві власності земельною ділянкою з кадастровим номером 5123784200:02:001:0633, шляхом знесення самочинно збудованого об`єкта незавершеного будівництва, загальною площею 200,6 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , готовністю 59%, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1289239651237, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером 5123784200:02:001:0633.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Перспектива» (код ЄДРПОУ 19348645) та ОСОБА_2 (РНОКПП – НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП – НОМЕР_2 ) сплачений нею судовий збір в рівних частинах по 2 684 грн. з кожного.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. В разі якщо повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, строк на подання заяви про його перегляд може бути поновлено, якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення повного заочного рішення суду.

Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених ЦПК України, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.

Позивач має право оскаржити заочне рішення в загальному порядку, встановленому цим Кодексом до Одеського апеляційного суду.

Суддя Кочко В.К.