Постанова від 11 травня 2026 р. у справі №420/9389/25 — П'ятий апеляційний адміністративний суд

П`ЯТИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД

————————————————————————

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

12 травня 2026 р.м. ОдесаСправа № 420/9389/25

Головуючий в 1 інстанції: Бжассо Н.В. Дата і місце ухвалення: 05.03.2026р., м. Одеса

Колегія суддів П`ятого апеляційного адміністративного суду

у складі:

головуючого – Ступакової І.Г.

суддів – Бітова А.І.

– Лук`янчук О.В.

при секретарі – Гудзікевич Я.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Одесі адміністративну справу за апеляційними скаргами Державної інспекції архітектури та містобудування України та громадської організації «ГЕНОФОНД НАЦІЇ» на рішення Одеського окружного адміністративного суду від 05 березня 2026 року у справі за адміністративним позовом Державної інспекції архітектури та містобудування України до Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради, треті особи - товариство з обмеженою відповідальністю «ОДЕСАІНВЕСТБУД», громадська організація «ГЕНОФОНД НАЦІЇ» та громадська організація «НА ШЛЯХУ ДО БЕЗБАР`ЄРНОСТІ» про визнання протиправними дій, визнання протиправними та скасування містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва, -

В С Т А Н О В И Л А :

В березні 2025 року Державна інспекція архітектури та містобудування України звернулася до Одеського окружного адміністративного суду з адміністративним позовом до Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради (на час звернення - Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради), в якому просила суд:

- визнати протиправними та незаконними дії Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради щодо видачі містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення» №229, затверджених наказом Департаменту від 18.11.2019р. №01-06/295 з реєстраційним номером в ЄДЕССБ MU01:5401-3700-3168-7038;

- визнати протиправними та скасувати містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення» №229, затверджені наказом Департаменту від 18.11.2019р. №01-06/295, з реєстраційним номером в ЄДЕССБ MU01:5401-3700-3168-7038.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначав, що відповідно до ст.41-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» Державною інспекцією архітектури та містобудування України, в порядку нагляду, проведено позапланову перевірку щодо дотримання Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил під час видачі містобудівних умов та обмежень №229, затверджених наказом від 18.11.2019р. №01-06/295, для проектування об`єкта будівництва «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення» за адресою: м.Одеса, Приморський район, пров. Кренкеля, 2-А, 2-Б. Перевіркою встановлено видачу об`єктом нагляду замовнику ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД» містобудівних умов та обмежень всупереч наявних підстав для відмови, передбачених п.1, п.3 ч.4 ст.29 Закону №3038-VI, оскільки замовником подано не повний пакет документів, необхідних для прийняття рішення про надання містобудівних умов та обмежень; додані документи, що посвідчують право користування земельною ділянкою, містять в собі відомості, які не надають право на здійснення нового будівництва на орендованих земельних ділянках. Крім того, назва містобудівних умов та обмежень не відповідає вимогам п.1 ч.5 ст.29 Закону №3038-VI, яким передбачено, що містобудівні умови та обмеження містять назву об`єкта будівництва, що повинна відображати вид будівництва та місце розташування об`єкта. За результатами перевірки виявлено порушення вимог ч.4 ст.29 Закону №3038-VI – невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, цільовому та функціональному призначенню земельних ділянок – плану зонування території (зонінгу) міста Одеса, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 19.10.2019р. №1306-VII. Враховуючи викладене, виникли підстави для звернення до суду з позовом про скасування містобудівних умов та обмежень, затверджених наказом Департаменту від 18.11.2019р. №01-06/295 з реєстраційним номером в ЄДЕССБ MU01:5401-3700-3168-7038 у відповідності до пункту 7 частини четвертої статті 41-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 05 березня 2026 в задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з вказаним рішенням Державна інспекція архітектури та містобудування України подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на не повне з`ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, та не правильне застосування норм матеріального права, просить скасувати рішення від 05.03.2026р., з ухваленням по справі нового судового рішення – про задоволення позову у повному обсязі.

В своїй скарзі апелянт зазначає, що при ухваленні рішення суд першої інстанції дійшов необґрунтованого висновку, що ДІАМ здійснено позапланову перевірку дотримання Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил під час провадження ним містобудівної діяльності при наданні містобудівних умов та обмежень від 18.11.2019р. за №01-06/295 на підставі довідки про результати перевірки №RC01:0339-4723-0444-0841 від 07.01.2025р. за відсутності рішення центрального органу виконавчої влади та з порушенням терміну її призначення. Апелянт стверджує, що ним дотримано порядок проведення перевірки, яка здійснювалася на підставі наказу Міністерства розвитку громад та територій України від 06.02.2025р. №170 та наказу ДІАМ від 17.02.2025р. №33, виданих на підставі виявлення за результатами документальної перевірки відомостей про порушення Об`єктом нагляду вимог законодавства під час виконання ним повноважень у сфері містобудівної діяльності.

Також, апелянт посилається на те, що судом першої інстанції не надано належної правової оцінки доводам позивача, що право здійснення нового будівництва на орендованій земельній ділянці виникає виключно після отримання письмового погодження на таке будівництво зі сторони власника земельної ділянки відповідно до статті 25 Закону України «Про оренду землі». Умовами договорів оренди землі від 18.04.2019р. №684 та №685, укладеними між Одеською міською радою та ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД», які подавалися замовником разом із заявою про видачу містобудівних умов та обмежень, не передбачено можливість зводити в установленому законодавством порядку нове будівництво (адміністративну будівлю) на орендованих земельних ділянках. Письмове погодження Одеської міської ради на здійснення ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД» нового будівництва адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення відповідачу разом із заявою не подавалося.

Посилається апелянт і на те, що замовником було подано неповний пакет документів, необхідний для прийняття рішення про видачу містобудівних умов та обмежень. Зокрема, не надано викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000, а також відсутній витяг із Державного земельного кадастру. Натомість, схема генерального плану земельних ділянок з кадастровими номерами 5110137500:48:006:0004 та 5110137500:37:004:0002, замовником якої є ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД», датована 01.09.2020-АР. З назви містобудівних умов та обмежень «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення» вбачається порушення пункту 1 частини п`ятої статті 29 Закону №3038-VI, яким передбачено, що містобудівні умови та обмеження містять назву об`єкта будівництва, що повинна відображати вид будівництва та місце розташування об`єкта.

Апелянт стверджує, що план зонування території (зонінг) міста Одеси забороняє здійснення нового будівництва адміністративної будівлі на земельних ділянках, з кадастровими номерами 5110137500:48:006:0004 та 5110137500:37:004:0002. А відтак, у даному випадку наявні, передбачені частиною четвертою статті 29 Закону №3038-VI, підстави для відмови у наданні містобудівних умов та обмежень, а саме: невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.

Громадська організація «ГЕНОФОНД НАЦІЇ» також подала апеляційну скаргу на рішення Одеського окружного адміністративного суду, обґрунтовану посиланням на не повне з`ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, не доведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, та неправильне застосування норм матеріального права. Просить скасувати рішення від 05.03.2026р., з ухваленням по справі нового судового рішення – про задоволення позову Державної інспекції архітектури та містобудування України.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги апелянт зазначає, що матеріалами справи підтверджується дотримання як ДІАМ, так і Мінрозвитку, процедури, строків та порядку призначення та проведення позапланової перевірки, встановлених Порядком здійснення державного архітектурно-будівельного нагляду, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 19.08.2015р. №698, та Постановою Кабінету Міністрів України від 13.03.2022р. №303 «Про припинення заходів державного нагляду (контролю) і державного ринкового нагляду в умовах воєнного стану». П`ятиденний строк, встановлений п.22 Постанови №698, обумовлює активні дії саме ДІАМ. В оскаржуваному рішенні суд першої інстанції прив`язує дотримання цього 5-ти денного строку саме профільним Міністерством, що в цілому не передбачено ані п.22 Постанови №698, ані вимогами Постанови №303.

Також, апелянт зазначає, що при видачі містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення» №229, затверджених наказом Департаменту від 18.11.2019р. №01-06/295 з реєстраційним номером в ЄДЕССБ MU01:5401-3700-3168-7038, Департаментом архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради проігноровано цільове призначення земельних ділянок з кадастровими номерами 5110137500:48:006:0004 та 5110137500:37:004:0002 згідно договорів оренди землі №684 та №685, укладених 18.04.2019р. між ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД» та Одеською міською радою, а саме: для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, допоміжних споруд, підприємства громадського харчування та інфраструктури для відпочинку. При цьому, обидва договори оренди землі містять зобов`язання орендаря, яке вбачається у використанні земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення.

Посилається апелянт і на не правильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права при наданні правової оцінки висновкам ДІАМ щодо невідповідності намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, цільовому та функціональному призначенню земельних ділянок, а саме: плану зонування території (зонінгу) міста Одеса, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 19.10.2019р. №1306-VIІ, відповідно до якого земельні ділянки, де планується розміщення об`єкта будівництва «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення», відносяться до земель рекреаційного призначення та входять в межі прибережної захисної смуги моря. За жодною з земельних ділянок, будівництво на яких планується, відсутній переважний вид використання, що тим самим забороняє (унеможливлює) будівництво з урахуванням п. 6.4. ДБН Б.1.122:2017 «Склад та зміст плану зонування територій» (як щодо земельної ділянки кадастровий номер 5110137500:37:004:0002, розташованої у зоні Р-3n, де можливе розміщення адміністративної будівлі у якості супутнього виду використання, так і щодо земельної ділянки кадастровий номер 5110137500:37:004:0004, розташованої у зоні Р-2n, де не передбачається розміщення адміністративної будівлі взагалі).

Апелянт зазначає про неврахування судом першої інстанції положень водного законодавства та розташування земельних ділянок у межах водоохоронної 100-метрової пляжної зони. Матеріалами справи підтверджується (відповідно до наявних науково-технічних звітів з топографічної зйомки земельної ділянки, розташованої за адресою м.Одеса, Приморський район, пров. Кренкеля, 2-А та 2-Б від 12.12.2024р.), що земельні ділянки розміщені на відстані менше ніж 100 метрів від урізу води, що безсумнівно констатує розміщення земельних ділянок у прибережній захисній пляжній зоні (100 метрів), а відтак, забороняє реалізацію будівельних намірів забудовника, з урахуванням правових положень Водного кодексу України. Наявність у ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД» права власності на об`єкт нерухомості жодним чином не трансформує та не розширює обсяг прав орендаря щодо земельної ділянки, на якій такий об`єкт розташований.

Висновок суду про те, що виявлені порушення є «такими, що можуть бути усунуті» і не є підставою для скасування МУО, за твердженнями апелянта, суперечить предмету судового розгляду, у якому оцінці підлягає правомірність дій посадових осіб відповідача на момент видачі містобудівних умов та обмежень, і саме тоді існували підстави для відмови, передбачені п.п. 1, 3 ч.4 ст.29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», які були проігноровані.

ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД» подало письмовий відзив на апеляційну скаргу громадської організації «ГЕНОФОНД НАЦІЇ», в якому просить скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції – без змін. Третя особа зазначає, що на підставі довідки про результати документальної перевірки Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради №RC01:0339-4723-0444-0841 датовано 07.01.2025р., у відповідності до пункту 22 Порядку №698, наказ ДІАМ про проведення позапланової перевірки повинен був складений протягом п`яти робочих днів з дня її складення керівником ДІАМ. Порушення ДІАМ строку призначення перевірки більше ніж на 30 днів свідчить про те, що позапланова перевірка проведена без належної правової підстави, з порушенням Порядку №698, з огляду на що і сам наказ про проведення перевірки від 17.01.2025р. є незаконним та, відповідно, і усі рішення, прийняті в результаті проведення незаконної перевірки. Щодо датування генерального плану земельних ділянок із позначкою « 01-09-20-АР», то вказана позначка не є датою розроблення або затвердження генерального плану, це шифр, який присвоюється проектувальником для внутрішньої ідентифікації документа. Таким чином, зазначена позначка не є офіційною датою затвердження документації і не може слугувати підставою для сумнівів у її актуальності чи відповідності вимогам чинного законодавства. Єдиним офіційним підтвердженням дати затвердження містобудівної документації є рішення відповідного уповноваженого органу (наприклад, рішення органу місцевого самоврядування або відповідного виконавчого органу).

ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД» просить суд апеляційної інстанції врахувати, що земельні ділянки кадастровий номер №5110137500:48:006:0004 площею 0,1048 га та кадастровий номер №5110137500:37:004:0002 площею 0,288 га відносяться за категорією до земель рекреаційного призначення, вид цільового призначення: 07.01. - для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів 23.07.2010р. №548 чинної на час видачі містобудівних умов та обмежень, що підтверджується витягами з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ-9925767602023 та HB-9925767882023 від 09.08.2023р. Таким чином, наміри будівництва відповідають цільовому призначенню земельних ділянок та виду їх використання. Згідно Плану зонування території м. Одеси (зонінг), затвердженого рішенням Одеської міської ради від 19.10.2016р. №1316-VII, зазначені земельні ділянки відносяться до земель рекреаційного призначення, розташовані у зонах Р-3п (рекреаційна зона озеленених територій загального користування), Р-2 (рекреаційна зона активного відпочинку), що визначає режим використання зазначених земельних ділянок. При цьому, рекреаційна зона озеленених територій загального користування Р-3 (Р-3п) призначена для організації повсякденного відпочинку населення та передбачає вид використання - адміністративні будівлі, допоміжні споруди та інфраструктура для відпочинку. Рекреаційна зона активного відпочинку Р-2 призначена для виконання активних рекреаційних функцій. Таким чином, наміри забудови відповідають містобудівній документації, функціональному та цільовому призначенню земельних ділянок, їх виду використання.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши суддю-доповідача та представників сторін, перевіривши законність і обґрунтованість судового рішення в межах позовних вимог і доводів апеляційних скарг, колегія суддів доходить наступних висновків.

Як вбачається з матеріалів справи та правильно встановлено судом першої інстанції, 03.08.2018р. між ТОВ «Українська логістична компанія» (продавець) та ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД» (покупець) укладено договори купівлі продажу, що посвідчені приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Левчук О.С., згідно з якими ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД» на праві спільної часткової приватної власності належить:

1/2 частина нежитлової будівлі, що складається з будівлі, загальною площею 181,8м2 за адресою: м. Одеса, пров. Кренкеля, будинок 2-Б (договір зареєстрований в реєстрі за №1513);

1/2 частина нежитлової будівлі, що складається з будівлі, загальною площею 181,8м2 за адресою: м. Одеса, пров. Кренкеля, будинок 2-Б (договір зареєстрований в реєстрі за №1514);

1/2 частина нежитлової будівлі, що складається з нежитлової будівлі літ. А, загальною площею 363,3м2 за адресою: м. Одеса, пров. Кренкеля, будинок 2-А (договір зареєстрований в реєстрі за №1510);

1/2 частина нежитлової будівлі, що складається з нежитлової будівлі літ. А, загальною площею 363,3м2 за адресою: м. Одеса, пров. Кренкеля, будинок 2-А (договір зареєстрований в реєстрі за №1509).

18.04.2019р. між Одеською міською радою (орендодавець) та ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД» (орендар) укладено договір оренди землі, що посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстрований в реєстрі за №684, згідно з яким орендарю надано у строкове платне користування земельну ділянку площею 0,1048 га, кадастровий номер 5110137500:48:006:0004, що знаходиться за адресою: м. Одеса, провулок Кренкеля, земельна ділянка 2-б, для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, допоміжних споруд, підприємства громадського харчування та інфраструктури відпочинку.

Право оренди ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД» зареєстроване в Держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Також, 18.04.2019р. між Одеською міською радою (орендодавець) та ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД» (орендар) укладено договір оренди землі, що посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстрований в реєстрі за №685, згідно з яким орендарю надано у строкове платне користування земельну ділянку площею 0,2880 га, кадастровий номер 5110137500:37:004:0002, що знаходиться за адресою: м. Одеса, провулок Кренкеля, земельна ділянка 2-а, для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, допоміжних споруд, підприємства громадського харчування та інфраструктури відпочинку.

Право оренди ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД» зареєстроване в Держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

15.11.2019р. ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД» звернулось до Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради із заявою про видачу містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки для нового будівництва адміністративних будівель з об`єктами рекреаційного призначення за адресою: м. Одеса, пров. Кренкеля, 2-А, 2-Б.

До заяви товариством, серед іншого, додано договори оренди землі від 18.04.2019р. №684 та №685, договори купівлі продажу від 03.08.2018р. №1509, №1510, №1513, №1514 та витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Наказом Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради №01-06/295 від 18.11.2019р. затверджено містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення», з реєстраційним номером в ЄДЕССБ MU01:5401-3700-3168-7038. Замовником будівництва є ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД».

На підставі звернень БО «Міжнародний благодійний фонд» Україна Назавжди», ГО «ГЕНОФОНД НАЦІЇ», листа ТОВ «Фокус Лоджистік», листа Міністерства розвитку громад та територій України, Державною інспекцією архітектури та містобудування України було проведено документальну перевірку стосовно дотримання Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради вимог законодавства під час видачі зазначених містобудівних умов та обмежень.

За результатами перевірки складено довідку №RC01:0339-4723-0444-0841 від 07.01.2025р., в якій зафіксовано, що спірні МУО №229 видано посадовими особами відповідача з порушеннями пунктів 1, 3 частини четвертої, пунктів 3, 8 частини п`ятої, частину шосту, статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

06.02.2025р. Міністерство розвитку громад та територій України прийняло наказ №170, яким у тому числі, на підставі звернення Одеської обласної військової (державної) адміністрації від 24.12.2024р. №17067/1/01-09/16438/2-24, наказано Державній інспекції архітектури та містобудування України забезпечити в установленому порядку здійснення позапланового заходу державного архітектурно-будівельного нагляду за дотриманням Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил під час провадження ним містобудівної діяльності при наданні містобудівних умов та обмежень від 18.11.2019р. за №01-06/295 для проектування об`єкта будівництва №229 «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення за адресою: пров. Кренкеля, 2-А, 2-Б, Приморський р-н., м. Одеса».

17.02.2025р. Державною інспекцією архітектури та містобудування України прийнято наказ №33, яким відповідно до статті 41-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», підпункту 5 пункту 15, пункту 16 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного нагляду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19.08.2015р. №698, пункту 9 наказу Міністерства розвитку громад та територій України «Про погодження здійснення позапланових заходів державного архітектурно-будівельного контролю (нагляду)» від 06.02.2025р. №170, наказано Департаменту державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду провести позапланову перевірку дотримання Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил під час провадження ним містобудівної діяльності при наданні містобудівних умов та обмежень від 18.11.2019р. за №01-06/295 для проектування об`єкта будівництва №229 «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення за адресою: пров. Кренкеля, 2-А, 2-Б, Приморський р-н., м. Одеса».

27.02.2025р. на підставі направлень на проведення перевірки №IR01:9867-8238-8060-3314 від 17.02.2025р. та №IR01:9867-7068-8468-6907 від 17.02.2025р., головними інспекторами будівельного нагляду відділу нагляду за діяльністю органів з питань архітектури, містобудування та державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду ДІАМ Богомоловою Ю.Ю. та Степурою Н.Ю. було проведено позапланову перевірку щодо дотримання ДАМ ОМР вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил під час видачі спірних МУО №229.

За результатами перевірки складено акт перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 27.02.2025р. за реєстраційним номером у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва CH01:7160-5379-4069- 0486.

Згідно з висновками акту перевірки від 27.02.2025р. за реєстраційним номером у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва CH01:7160-5379-4069-0486, містобудівні умови та обмеження, затверджені наказом від 18.11.2019р. №01-06/295 для проектування об`єкту будівництва «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення» за адресою: місто Одеса, Приморський район, провулок Дур`янівський (кол. Кренкеля), 2-А, 2-Б, видано з порушенням п.п.1,3 ч.4, п.п.3,8 п.1 ч.5, ст.29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Зокрема, встановлено, що до заяви замовника ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД» про видачу містобудівних умов та обмежень не додано викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000, а також відсутній витяг із Державного земельного кадастру. Натомість, схема генерального плану земельних ділянок з кадастровими номерами 5110137500:48:006:0004 та 5110137500:37:004:0002, замовником якої є ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД», датована 01.09.2020-АР. Додані до заяви договори оренди від 18.04.2019р. №684 та №685 не містять в собі пунктів, що передбачають можливість зводити в установленому законодавством порядку нове будівництво (адміністративну будівлю) на орендованих земельних ділянках.

Таким чином, за висновками перевіряючих, замовником було подано неповний пакет документів, необхідний для прийняття рішення про видачу містобудівних умов та обмежень; додані документи, що посвідчують право користування земельною ділянкою, містять в собі відомості, які не надають право на здійснення нового будівництва на орендованих земельних ділянках.

Крім того, встановлено порушення вимог частини четвертої статті 29 Закону №3038-VI - невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, цільовому та функціональному призначенню земельних ділянок - плану зонування території (зонінгу) міста Одеса, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 19.10.2019р. №1306-VIІ, відповідно до якого земельні ділянки, де планується розміщення об`єкта будівництва «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення», відноситься до земель рекреаційного призначення та входять в межі прибережної захисної смуги моря.

МУО №229 «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення» назва об`єкта будівництва відображає лише вид будівництва, але зазначення місця розташування об`єкта – відсутнє, що є порушенням п.1 ч.5 ст.29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції чинній станом на 18.11.2019р.).

Рішенням Державної інспекції архітектури та містобудування України №55/02/17-25 від 03.03.2025р. зупинено дію містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкту будівництва «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення» за адресою: місто Одеса, Приморський район, провулок Дур`янівський (кол. Кренкеля), 2-А, 2-Б №229, затверджених наказом Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 18.11.2019р. за №01-06/295 (реєстраційний номер в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва MU01: 5401-3700-3168-7038).

З урахуванням результатів позапланової перевірки та в порядку п.7 ч.4 ст.41-1 Закону №3038-VI ДІАМ звернулася до суду з адміністративним позовом про визнання протиправними дій Департаменту архітектури, містобудування та земельних відносин Одеської міської ради щодо видачі містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення» №229, затверджених наказом Департаменту від 18.11.2019р. №01-06/295 з реєстраційним номером в ЄДЕССБ MU01:5401-3700-3168-7038, та скасування вказаних містобудівних умов та обмежень.

Суд першої інстанції, відмовляючи в задоволенні позову Державної інспекції архітектури та містобудування України, серед іншого, виходив з того, що ДІАМ здійснено позапланову перевірку дотримання Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил під час провадження ним містобудівної діяльності при наданні містобудівних умов та обмежень від 18.11.2019р. за №01-06/295 для проектування об`єкта будівництва №229 «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення» за адресою: пров. Кренкеля, 2-А, 2-Б, Приморський р-н., м. Одеса на підставі довідки про результати перевірки №RC01:0339-4723-0444-0841 від 07.01.2025р. за відсутності рішення центрального органу виконавчої влади та з порушенням терміну її призначення.

Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції виходячи з наступного.

Правові та організаційні основи містобудівної діяльності встановлено Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011р. №3038-ІV (далі - Закон № 3038-VI), що спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів.

Згідно зі статтею 6 Закону №3038-VI управління у сфері містобудівної діяльності здійснюється Верховною Радою України, Кабінетом Міністрів України, Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування, центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері містобудування, центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду, органами державного архітектурно-будівельного контролю, іншими уповноваженими органами містобудування та архітектури, місцевими державними адміністраціями, органами місцевого самоврядування.

Відповідно до частини першої статті 41-1 Закону №3038-VI державний архітектурно-будівельний нагляд - це сукупність заходів, спрямованих на дотримання уповноваженими органами містобудування та архітектури, структурними підрозділами Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій та виконавчими органами сільських, селищних, міських рад з питань державного архітектурно-будівельного контролю, іншими органами, що здійснюють контроль у сфері містобудівної діяльності (далі - об`єкти нагляду), вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил під час провадження ними містобудівної діяльності.

Частиною другою статті 41-1 Закону №3038-VI визначено, що державний архітектурно-будівельний нагляд здійснюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду, через головних інспекторів будівельного нагляду у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Постановою Кабінету Міністрів України №1340 від 23.12.2020р. «Деякі питання функціонування органів архітектурно-будівельного контролю та нагляду» (чинною на момент зупинення дії містобудівних умов та обмежень) утворено Державну інспекцію архітектури та містобудування України як центральний орган виконавчої влади, діяльність якого спрямовується та координується Кабінетом Міністрів України через Міністра розвитку громад та територій і який реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду та затверджено Положення про Державну інспекцію архітектури та містобудування України (далі - Положення).

Відповідно до п.1 вказаного Положення Державна інспекція архітектури та містобудування України (ДІАМ) є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується та координується Кабінетом Міністрів України через Міністра розвитку громад та територій (далі - Міністр) і який реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду.

До повноважень ДІАМ пунктом 4 Положення, серед іншого, віднесено скасування чи зупинення дії прийнятих об`єктами нагляду відповідно до визначених законом повноважень рішень, які порушують вимоги законодавства у сфері містобудівної діяльності, з одночасним складенням протоколу відповідно до Кодексу України про адміністративні правопорушення та подальшим оприлюдненням такої інформації на офіційному веб-сайті ДІАМ; розгляд в порядку нагляду рішення про скасування чи зупинення дії рішень, прийнятих з порушенням вимог містобудівного законодавства об`єктами нагляду, зокрема щодо документів, які дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування або анулювання зазначених документів.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про архітектурну діяльність», до уповноважених органів містобудування та архітектури належать, зокрема, структурні підрозділи обласних, районних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій з питань архітектури; виконавчі органи сільських, селищних, міських рад з питань архітектури.

Відповідно до Положення про Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 17.03.2021р. №138-VIII, Департамент є виконавчим органом Одеської міської ради і створений відповідно до Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»; є спеціально уповноваженим органом з питань містобудування та архітектури.

Департамент відповідно до покладених на нього завдань виконує функції, зокрема щодо забезпечення дотримання законодавства у сфері містобудування, державних стандартів, норм і правил, затвердження містобудівної документації, надає містобудівні умови та обмеження.

Згідно п.7 ч.4 ст.41-1 Закону №3038-VI у разі виявлення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, вчинених об`єктами нагляду, головні інспектори будівельного нагляду мають право зупиняти дію рішень, прийнятих об`єктами нагляду відповідно до визначених цим Законом повноважень, які порушують вимоги законодавства у сфері містобудівної діяльності (крім документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів), з одночасним поданням позову до адміністративного суду про скасування такого рішення та подальшим оприлюдненням такої інформації на порталі електронної системи.

Зупинення дії рішення об`єкта нагляду тягне за собою зупинення до набрання законної сили судовим рішенням виконання підготовчих та/або будівельних робіт, право на виконання яких виникло на підставі рішення, яке зупинено.

Неподання органом державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду позову до адміністративного суду про скасування рішення, прийнятого об`єктом нагляду, протягом двох місяців з дня видання припису про зупинення дії такого рішення або постановлення адміністративним судом ухвали про відмову у відкритті провадження у справі у відкритті провадження у справі, про залишення позову без розгляду, має наслідком відновлення дії рішення, прийнятого об`єктом нагляду, та відновлення права на виконання підготовчих та/або будівельних робіт.

Постановою Кабінету Міністрів України від 19 серпня 2015 року №698 затверджено Порядок здійснення державного архітектурно-будівельного нагляду, пунктами 2, 3 якого передбачено, що нагляд здійснюється головними інспекторами будівельного нагляду ДІАМ шляхом проведення планових, позапланових, документальних і камеральних перевірок.

Основними завданнями нагляду є: 1) виявлення, припинення та запобігання порушенню уповноваженими органами містобудування та архітектури, визначеними відповідно до статті 13 Закону України Про архітектурну діяльність, органами державного архітектурно-будівельного контролю, визначеними відповідно до статті 6 Закону України Про регулювання містобудівної діяльності, іншими органами, що здійснюють контроль у сфері містобудівної діяльності (далі - об`єкти нагляду), вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час провадження ними містобудівної діяльності; 2) скасування чи зупинення дії рішень, прийнятих з порушенням вимог містобудівного законодавства об`єктами нагляду, зокрема щодо документів, які дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування або анулювання зазначених документів; 3) притягнення посадових осіб об`єктів нагляду до відповідальності відповідно до закону.

Інформація про зупинення дії рішення, прийнятого об`єктом нагляду, доводиться до відома замовника шляхом оприлюднення відповідних відомостей на порталі через електронний кабінет (у разі його наявності) та/або іншу державну інформаційну систему, інтегровану з електронною системою, користувачами якої є замовник та головний інспектор будівельного нагляду, та у паперовій формі поштовим відправленням з описом вкладення (у разі відсутності електронного кабінету).

Пунктом 14 Порядку №698 передбачено, що позаплановою перевіркою вважається перевірка, яка не передбачена квартальним планом роботи ДІАМ.

Позапланова перевірка проводиться з виїздом на об`єкт нагляду.

Відповідно до п.15 Порядку №698 підставами для проведення позапланової перевірки є: 1) подання об`єктом нагляду письмової заяви про проведення перевірки щодо нього; 2) перевірка виконання об`єктом нагляду припису головного інспектора будівельного нагляду ДІАМ; 3) обґрунтоване звернення фізичної чи юридичної особи про порушення їх прав, визначених законодавством, об`єктом нагляду під час виконання ним повноважень у сфері містобудівної діяльності; 4) письмова вимога правоохоронних органів про проведення перевірки; 5) виявлення за результатами камеральної чи документальної перевірки відомостей про порушення об`єктом нагляду вимог законодавства під час виконання ним повноважень у сфері містобудівної діяльності.

Позапланова перевірка проводиться на підставі наказу ДІАМ та направлення на проведення перевірки. (п.16 Порядку №698)

Разом з тим, 13.03.2022р. Кабінет Міністрів України прийняв постанову №303 «Про припинення заходів державного нагляду (контролю) і державного ринкового нагляду в умовах воєнного стану», пунктом 1 якої постановив припинити проведення планових та позапланових заходів державного нагляду (контролю) і державного ринкового нагляду на період воєнного стану, введеного Указом Президента України від 24 лютого 2022 р. №64 "Про введення воєнного стану в Україні".

Пунктом 2 Постанови №303 передбачено, що за наявності загрози, що має негативний вплив на права, законні інтереси, життя та здоров`я людини, захист навколишнього природного середовища та забезпечення безпеки держави, а також для виконання міжнародних зобов`язань України протягом періоду воєнного стану дозволити здійснення позапланових заходів державного нагляду (контролю) на підставі рішень центральних органів виконавчої влади, що забезпечують формування державної політики у відповідних сферах.

Таким чином, здійснення позапланових заходів державного нагляду (контролю) у період дії правового режиму воєнного стану можливе на підставі рішень центральних органів виконавчої влади, що забезпечують формування державної політики у відповідних сферах, за наявності загрози, що має негативний вплив на права, законні інтереси, життя та здоров`я людини, захист навколишнього природного середовища та забезпечення безпеки держави, а також для виконання міжнародних зобов`язань України.

На вказане звернув увагу Верховний Суд у постанові від 16.01.2025р. по справі №300/1209/24.

Як вбачається з матеріалів справи, Державна інспекція архітектури та містобудування України отримала листи/звернення від: Благодійної організації «Міжнародний благодійний фонд» Україна Назавжди», Міністерства у справах ветеранів України, Громадської організації «Генофонд нації», народних депутатів України, ТОВ «Фокус Лоджистікс», ОСОБА_1 , Міністерства розвитку громад та територій України, яке направило лист до Київської міської прокуратури – щодо необхідності здійснення позапланового заходу державного архітектурно-будівельного нагляду стосовно дотримання Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради вимог законодавства під час видачі спірних МУО № 229; щодо дотримання Державною архітектурно-будівельною інспекцією вимог законодавства під час видачі дозволу на виконання будівельних робіт від 07.09.2021 реєстраційний номер ІУ013210903560; здійснення державного архітектурно-будівельного контролю на об`єкті будівництва «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення за адресою: м. Одеса, Приморський район, пров. Кренкеля, 2-А, 2-Б.

З урахуванням отриманих листів/звернень, ДІАМ було проведено документальну перевірку, за результатами якої складено довідку №RC01:0339-4723-0444-0841 від 07.01.2025р.

Відповідно до вказаної Довідки в рамках проведення державного архітектурно-будівельного нагляду встановлено наступні порушення: невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, цільовому та функціональному призначенню земельної ділянки; виявлені порушення вимог положень Водного кодексу України; виявлені порушення встановлення висотності в контексті будівництва 8- поверхової адміністративної будівлі в рекреаційній зоні Р-2п або Р-3п порушує чинні вимоги щодо висоти будівель, оскільки перевищує допустимі параметри для таких зон. Це може потребувати зміни зонування або генерального плану міста для відповідності нормам, які встановлюють обмеження висоти в рекреаційних зонах; наявність порушення згідно частини 3 статті 52 Земельного кодексу України, використання земель рекреаційного призначення.

Відтак, за висновками Довідки, МУО №229 було видано посадовими особами ДАМ ОМР з порушеннями пунктів 1, 3 частини четвертої, пунктів 3, 8 частини п`ятої, частини шостої статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

14.01.2025р. ДІАМ сформувала та направила до Міністерства розвитку громад та територій України клопотання №63/02/12-25 щодо видачі наказу про здійснення позапланового заходу державного архітектурно-будівельного нагляду стосовно дотримання Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, зокрема, під час видачі містобудівних умов та обмежень від 18.11.2019р. №01-06/295 для проектування об`єкта будівництва «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення» за адресою: м.Одеса, Приморський район, вул.Кренкеля, 2-А, 2-Б.

Вказане клопотання обґрунтоване посиланням на обставини, встановлені під час документальної перевірки, за результатами якої складено довідку №RC01:0339-4723-0444-0841 від 07.01.2025р.

Як зазначають Державна інспекція архітектури та містобудування України та громадська організація «ГЕНОФОНД НАЦІЇ» в обґрунтування вимог своїх апеляційних скарг, Міністерство розвитку громад та територій України видало наказ «Про погодження здійснення позапланових заходів державного архітектурно-будівельного контролю (нагляду)» від 06.02.2025р. №170, пунктом 9 якого Державній інспекції архітектури та містобудування України наказано забезпечити в установленому порядку здійснення позапланового заходу державного архітектурно-будівельного нагляду за дотриманням Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил під час провадження ним містобудівної діяльності при надання містобудівних умов та обмежень від 18.11.2019р. №01-06/295 для проектування об`єкта будівництва «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення» за адресою: вул. Крекеля, 2-А, 2-Б, Приморський район, м. Одеса.

Враховуючи вищевикладене, 17.02.2025р. ДІАМ видано наказ №33 «Про проведення позапланової перевірки», відповідно до пункту 1 якого Департаменту державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду провести у період з 20.02.2025р. по 27.02.2025р. позапланову перевірки.

А відтак, за твердженнями апелянтів, ДІАМ дотримано порядок призначення позапланової перевірки з урахуванням особливостей, встановлених Постановою №303, щодо здійснення позапланових заходів державного нагляду (контролю) в період дії правового режиму воєнного стану лише на підставі рішень центральних органів виконавчої влади, що забезпечують формування державної політики у відповідних сферах.

Колегія суддів критично ставиться до таких доводів апелянтів та вважає їх необґрунтованими з огляду на наступне.

Як вбачається зі змісту наказу ДІАМ «Про проведення позапланової перевірки» від 17.02.2025р. №33 підставою для проведення позапланового заходу нагляду є підпункт 5 пункту 15 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного нагляду, затвердженого постановою КМУ від 19.08.2015р. №698, а саме: виявлення за результатами камеральної чи документальної перевірки відомостей про порушення об`єктом нагляду вимог законодавства під час виконання ним повноважень у сфері містобудівної діяльності.

Згідно п.22 Порядку №698, за результатами камеральної та документальної перевірки в разі наявності відомостей про ознаки вчинення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності складається довідка, на підставі якої протягом п`яти робочих днів з дня її складення керівником ДІАМ приймається рішення про проведення позапланової перевірки.

Колегія суддів, з огляду на положення Постанови №303, враховує, що між фактом виявлення за результатами камеральної чи документальної перевірки відомостей про порушення об`єктом нагляду вимог законодавства під час виконання ним повноважень у сфері містобудівної діяльності (довідка №RC01:0339-4723-0444-0841 від 07.01.2025р.) та прийняттям, у зв`язку з цим, рішення про проведення позапланової перевірки у формі наказу (наказ ДІАМ від 17.02.2025р. №33) має бути отримання дозволу на здійснення позапланового заходу державного нагляду (контролю) від центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у відповідній сфері, у даному випадку – від Міністерства розвитку громад та територій України.

Отримання відповідного дозволу є обов`язковою передумовою для призначення та проведення позапланової перевірки як виключення з встановленої Постановою №303 заборони на проведення планових та позапланових заходів державного нагляду (контролю) і державного ринкового нагляду на період воєнного стану, введеного Указом Президента України від 24 лютого 2022 року №64 «Про введення воєнного стану в Україні».

У даному випадку наказ Міністерства розвитку громад та територій України «Про погодження здійснення позапланових заходів державного архітектурно-будівельного контролю (нагляду)» від 06.02.2025р. №170 не є дозволом на проведення позапланового заходу державного архітектурно-будівельного нагляду за дотриманням Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил під час провадження ним містобудівної діяльності при надання містобудівних умов та обмежень від 18.11.2019р. №01-06/295 для проектування об`єкта будівництва «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення» за адресою: вул. Крекеля, 2-А, 2-Б, Приморський район, м. Одеса, оскільки відповідне погодження Міністерство надало за зверненням Одеської обласної військової (державної) адміністрації від 24.12.2024р. №17067/1/01-09/16438/2-24.

Про звернення ДІАМ від 14.01.2025р. №63/02/12-25 у вказаному наказі Міністерства не згадується, як і не згадується про довідку ДІАМ №RC01:0339-4723-0444-0841 від 07.01.2025р., якою встановлено порушення об`єктом нагляду вимог законодавства під час виконання ним повноважень у сфері містобудівної діяльності, що є передбаченою підпунктом 5 пункту 15 Порядку №698 підставою для проведення позапланової перевірки.

При цьому, як вже зазначалося, в наказі ДІАМ «Про проведення позапланової перевірки» від 17.02.2025р. №33 підставою для проведення позапланового заходу нагляду зазначено саме підпункт 5 пункту 15 Порядку №698, що встановлено документальною перевіркою, результати якої оформлено довідкою ДІАМ №RC01:0339-4723-0444-0841 від 07.01.2025р.

За наведених обставин, колегія суддів доходить висновку, що за зверненням ДІАМ від 14.01.2025р. №63/02/12-25 Міністерство розвитку громад та територій України не надавало дозволу на здійснення позапланового заходу державного нагляду за дотриманням Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил під час провадження ним містобудівної діяльності при наданні містобудівних умов та обмежень від 18.11.2019р. №01-06/295 для проектування об`єкта будівництва «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення» за адресою: вул. Крекеля, 2-А, 2-Б, Приморський район, м. Одеса.

А відтак, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що ДІАМ здійснила позапланову перевірку дотримання Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил під час провадження ним містобудівної діяльності при наданні містобудівних умов та обмежень від 18.11.2019 року за № 01-06/295 для проектування об`єкта будівництва № 229 «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення» за адресою: пров. Кренкеля, 2-А, 2-Б, Приморський р-н., м. Одеса всупереч встановленій Постановою №303 забороні на проведення планових та позапланових заходів державного нагляду (контролю) і державного ринкового нагляду під час дії правового режиму воєнного стану та за відсутності рішення центрального органу виконавчої влади.

Описані вище порушення, на думку колегії суддів, є визначальними у даній справі та виключають допустимість як доказів відомостей, отриманих в ході такої перевірки, та, відповідно, нівелюють її результати.

Варто зазначити, що в апеляційних скаргах ДІАМ та громадська організація «ГЕНОФОНД НАЦІЇ» формально посилаються на наявність наказу Міністерства розвитку громад та територій України «Про погодження здійснення позапланових заходів державного архітектурно-будівельного контролю (нагляду)» від 06.02.2025р. №170, однак не спростовують висновків суду першої інстанції, що зазначений наказ не є дозволом Міністерства на проведення перевірки в розумінні положень підпункту 5 пункту 15 Порядку №698 та п.2 Постанови №303 у їх сукупності (за результатами порушень, встановлених довідкою ДІАМ №RC01:0339-4723-0444-0841 від 07.01.2025р.).

Також, в оскаржуваному рішенні суд першої інстанції дійшов висновку, що встановлене позаплановою перевіркою порушення щодо невідповідності намірів забудови містобудівній документації є таким, що не відповідає ані фактичним обставинам справи, ані приписам законодавства, а інші недоліки містобудівних умов і обмежень є такими, що можуть бути усунуті, без скасування в судовому порядку містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення» №229, затверджених наказом Департаменту від 18.11.2019р. №01-06/295, з реєстраційним номером в ЄДЕССБ MU01:5401-3700-3168-7038.

Надаючи правову оцінку таким висновкам суду першої інстанції колегія суддів виходить з наступного.

Пункт 4 частини першої статті 1 Закону №3038-VI (в редакції чинній на час видачі містобудівних умов та обмежень) встановлює, що замовник - фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.

Відповідно до п.8 ч.1 ст.1 Закону №3038-VI містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (далі - містобудівні умови та обмеження) - документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об`єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією.

Частиною 1 статті 6 Закону №3038-VI регламентовано, що управління у сфері містобудівної діяльності здійснюється Верховною Радою України, Кабінетом Міністрів України, Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування, центральним органом виконавчої влади, з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду, органами державного архітектурно-будівельного контролю, іншими уповноваженими органами містобудування та архітектури, місцевими державними адміністраціями, органами місцевого самоврядування.

Стаття 26 Закону №3038-VI встановлює, що забудова територій здійснюється шляхом розміщення об`єктів будівництва.

Суб`єкти містобудування зобов`язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об`єктів .

Виконавчий орган сільської, селищної, міської ради вживає заходів щодо організації комплексної забудови територій відповідно до вимог цього Закону.

Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

Згідно ст.29 Закону №3038-VI основними складовими вихідних даних є: 1) містобудівні умови та обмеження; 2) технічні умови; 3) завдання на проектування.

Фізична або юридична особа, яка подала виконавчому органові сільської, селищної, міської ради або у разі розміщення земельної ділянки за межами населених пунктів - районній державній адміністрації заяву про намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва.

Частиною 3 статті 29 Закону №3038-VI передбачено, що містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника, до якої додаються:

1) копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію;

2) копія документа, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці, або згода його власника, засвідчена в установленому законодавством порядку (у разі здійснення реконструкції або реставрації);

3) викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000;

4) витяг із Державного земельного кадастру.

Цей перелік документів для надання містобудівних умов та обмежень є вичерпним.

Згідно ч.5 ст.29 Закону №3038-VI також встановлює, що містобудівні умови та обмеження містять: 1) назву об`єкта будівництва, що повинна відображати вид будівництва та місце розташування об`єкта; 2) інформацію про замовника; 3) відповідність на дату надання містобудівних умов та обмежень цільового та функціонального призначення земельної ділянки містобудівній документації на місцевому рівні; 4) гранично допустиму висотність будинків, будівель та споруд у метрах; 5) максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки; 6) максимально допустиму щільність населення в межах житлової забудови відповідної житлової одиниці (кварталу, мікрорайону); 7) мінімально допустимі відстані від об`єкта, що проектується, до червоних ліній, ліній регулювання забудови, існуючих будинків та споруд; 8) планувальні обмеження (охоронні зони пам`яток культурної спадщини, межі історичних ареалів, зони регулювання забудови, зони охоронюваного ландшафту, зони охорони археологічного культурного шару, в межах яких діє спеціальний режим їх використання, охоронні зони об`єктів природно-заповідного фонду, прибережні захисні смуги, зони санітарної охорони); 9) охоронні зони об`єктів транспорту, зв`язку, інженерних комунікацій, відстані від об`єкта, що проектується, до існуючих інженерних мереж. Перелік зазначених умов є вичерпним.

Надання містобудівних умов та обмежень або прийняття рішення про відмову в їх наданні здійснюється відповідним уповноваженим органом містобудування та архітектури протягом 10 робочих днів з дня реєстрації заяви, затверджується наказом такого органу. (ч.6 ст.29 Закону)

Відповідно до ч.7 ст.29 Закону №3038-VI відомості про надані містобудівні умови та обмеження підлягають внесенню до реєстру містобудівних умов та обмежень, який веде відповідний уповноважений орган містобудування та архітектури.

Порядок ведення реєстру містобудівних умов та обмежень визначається центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування.

Доступ користувачів до даних реєстру містобудівних умов та обмежень здійснюється безоплатно через офіційний веб-сайт уповноваженого органу містобудування та архітектури.

Згідно ч.8 ст.29 Закону №3038-VI містобудівні умови та обмеження є чинними до завершення будівництва об`єкта незалежно від зміни замовника.

Внесення змін до містобудівних умов та обмежень може здійснювати орган, що їх надав, за заявою замовника, на виконання приписів головних інспекторів будівельного нагляду центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду, або за рішенням суду.

Скасування містобудівних умов та обмежень здійснюється:

1) за заявою замовника;

2) головними інспекторами будівельного нагляду в порядку здійснення державного архітектурно-будівельного нагляду у разі невідповідності містобудівних умов та обмежень містобудівному законодавству, містобудівній документації на місцевому рівні, будівельним нормам, стандартам і правилам;

3) за рішенням суду.

У разі скасування в порядку здійснення державного архітектурно-будівельного нагляду або за рішенням суду містобудівних умов та обмежень посадові особи відповідного уповноваженого органу містобудування та архітектури несуть відповідальність згідно із законом.

Підстави для відмови у наданні містобудівних умов та обмежень визначено частиною четвертою статті 29 Закону №3038-VI, а саме:

1) неподання визначених частиною третьою цієї статті документів, необхідних для прийняття рішення про надання містобудівних умов та обмежень;

2) виявлення недостовірних відомостей у документах, що посвідчують право власності чи користування земельною ділянкою, або у документах, що посвідчують право власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці;

3) невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.

Відмова у наданні містобудівних умов та обмежень здійснюється шляхом направлення листа з обґрунтуванням підстав такої відмови відповідним уповноваженим органом містобудування та архітектури у строк, що не перевищує встановлений строк їх надання.

Як вже зазначалося колегією суддів, під час проведення позапланового заходу нагляду посадовими особами ДІАМ, серед іншого, встановлено, що замовником не подано документи, визначені частиною третьою статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», необхідні для прийняття рішення про надання МУО, а саме: не надано викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000, а також відсутній витяг із Державного земельного кадастру. Натомість, наявна схема генерального плану земельних ділянок з кадастровими номерами 5110137500:48:006:0004 та 5110137500:37:004:0002, замовником якого є ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД», датована 01-09-2020-АР.

Такі висновки ДІАМ обґрунтовує тим, що під час проведення позапланового заходу нагляду згідно повідомлення ДІАМ від 17.02.2025р. №37/02/17-25, Об`єкту нагляду (Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради) необхідно було надати, серед іншого, заяву замовника про видачу зазначених містобудівних умов та обмежень №229, затверджених наказом від 18.11.2019р. №01-06/295 для проектування об`єкта будівництва «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення» за адресою: м. Одеса, Приморський район, пров. Кренкеля, 2-А, 2-Б з усіма додатками відповідно до частини третьої статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (в редакції станом на 15.11.2019). Однак, на вимогу головних інспекторів будівельного нагляду Об`єктом нагляду під час здійснення позапланового заходу державного нагляду, до наданих та належним чином завірених документів, що стосуються заяви замовника про видачу містобудівних умов та обмежень з додатками, не додано викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000, а також відсутній витяг із Державного земельного кадастру.

А відтак, за висновками ДІАМ, Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради зобов`язаний був відмовити в наданні містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки для нового будівництва адміністративних будівель з об`єктами рекреаційного призначення за адресою: м. Одеса, пров. Кренкеля, 2-А, 2-Б за заявою ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД» від 15.11.2019р. на підставі п.1 ч.4 ст.29 Закону №3038-VI (неподання визначених частиною третьою цієї статті документів, необхідних для прийняття рішення про надання містобудівних умов та обмежень).

В свою чергу, Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради, заперечуючи проти позову наполягає, що витяг із Державного земельного кадастру (ДЗК) та викопіювання з топографогеодезичного плану масштабу 1:2000 були надані ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД» при подачі заяви про отримання містобудівних умов та обмежень. Стверджує, що Департамент не міг прийняти рішення про видачу МУО без зазначених документів, оскільки їх подання є обов`язковою умовою, визначеною частиною третьою статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Колегія суддів критично ставиться до висновків ДІАМ у відповідній частині, оскільки ненадання замовником будівництва відповідних документів позивач пов`язує з ненаданням їх на вимогу позивача Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради, як Об`єктом нагляду.

Натомість, факт подання відповідних документів ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД» разом із заявою 15.11.2019р. до Департаменту встановлено постановою П`ятого апеляційного адміністративного суду від 14 листопада 2025 року по справі №420/35223/24, предметом спору у якій була законність містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва №229, затверджених наказом Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 18.11.2019р. №01-06/295 щодо об`єкта «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення» за адресою: місто Одеса, Приморський район, провулок Дур`янівський (кол. Кренкеля), 2-А, 2-Б.

Вказані обставини, на підставі ч.4 ст.78 КАС України, не підлягають повторному доказуванню.

Що ж до посилань громадської організації «ГЕНОФОНД НАЦІЇ» в апеляційній скарзі на те, що схема генерального плану земельних ділянок з кадастровими номерами 5110137500:48:006:0004 та 5110137500:37:004:0002, замовником якої є ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД», датована 01.09.2020-АР, то колегія суддів зазначає, що вказана позначка не є датою розроблення або затвердження генерального плану. « 01-09-20-АР» – це шифр, який присвоюється проектувальником для внутрішньої ідентифікації документа. У сфері містобудівного проектування та архітектурного планування подібні шифри використовуються для класифікації, кодування та обліку розробленої документації в межах проєктних організацій. Вони можуть містити умовні позначення, що відображають номер проєкту, секцію, тип документа або інші технічні характеристики.

Таким чином, зазначена позначка не є офіційною датою затвердження документації і не може слугувати підставою для сумнівів у її актуальності чи відповідності вимогам чинного законодавства. Єдиним офіційним підтвердженням дати затвердження містобудівної документації є рішення відповідного уповноваженого органу.

Будь-які твердження про те, що позначка « 01-09-20-АР» свідчить про невідповідність або недійсність містобудівної документації, є безпідставними та не ґрунтуються на нормах чинного законодавства.

Отже, висновки ДІАМ, викладені в акті перевірки №СН01:7160-5379-4069-0486 від 27.02.2025р. щодо наявності у Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради визначеної п.1 ч.4 ст.29 Закону №3038-VI підстави відмови в наданні містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки є необґрунтованими та такими, що не можуть слугувати підставою для висновку про неправомірність дій Департаменту щодо видачі відповідних містобудівних умов.

Також, перевіркою виявлено невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, цільовому та функціональному призначенню земельних ділянок - плану зонування території (зонінгу) міста Одеса, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 19.10.2019р. №1306-VIІ, відповідно до якого земельні ділянки, де планується розміщення об`єкта будівництва «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення», відносяться до земель рекреаційного призначення та входять в межі прибережної захисної смуги моря. Крім того, перевіряючими встановлено, що договір оренди №684 та договір оренди №685 не містять в собі пунктів, що передбачають можливість зводити в установленому законодавством порядку нове будівництво (адміністративну будівлю) на орендованих земельних ділянках.

З посиланням на вказані обставини апелянти стверджують, що Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради мав відмовити у видачі містобудівних умов та обмежень на підставі п.3 ч.4 ст.29 Закону №3038-VI (невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні).

З цього приводу колегія суддів зазначає наступне.

Згідно з договором оренди землі від 18.04.2019р., зареєстрованим у реєстрі за №685, у користуванні ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД» перебуває земельна ділянка загальною площею 0,2880 га, кадастровий номер 5110137500:37:004:0002, що розташована за адресою: м. Одеса, пров. Кренкеля, земельна ділянка 2-А на строк до 18.04.2029р., для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, допоміжних споруд, підприємства громадського харчування та інфраструктури для відпочинку.

Згідно з договором купівлі - продажу від 03.08.2018р., зареєстрованим у реєстрі за №1510, ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД» на праві спільної часткової приватної власності належить 1/2 частина нежитлової будівлі, що складається з нежитлової будівлі літ. А, загальною площею 363,3 м2 за адресою: м. Одеса, пров. Кренкеля, будинок 2-А.

Згідно з договором купівлі - продажу від 03.08.2018р., зареєстрованим у реєстрі за №1509, ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД» на праві спільної часткової приватної власності належить 1/2 частина нежитлової будівлі, що складається з нежитлової будівлі літ. А, загальною площею 363,3 м2 за адресою: м. Одеса, пров. Кренкеля, будинок 2-А.

Згідно з договором оренди землі від 18.04.2019, зареєстрованим у реєстрі за №684, у користуванні ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД» перебуває земельна ділянка загальною площею 0,1048 га, кадастровий номер 5110137500:48:006:0004, що розташована за адресою: м. Одеса, пров. Кренкеля, земельна ділянка 2-Б на строк до 18.04.2034, для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, допоміжних споруд, підприємства громадського харчування та інфраструктури для відпочинку.

Згідно з договором купівлі - продажу від 03.08.2018 р., зареєстрованим у реєстрі за №1514, ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД» на праві спільної часткової приватної власності належить 1/2 частина нежитлової будівлі, що складається з будівлі, загальною площею 181,8 м2 за адресою: м. Одеса, пров. Кренкеля, будинок 2-Б.

Згідно з договором купівлі - продажу від 03.08.2018 р., зареєстрованим у реєстрі за №1513, ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД» на праві спільної часткової приватної власності належить 1/2 частина нежитлової будівлі, що складається з будівлі, загальною площею 181,8 м2 за адресою: м. Одеса, пров. Кренкеля, будинок 2-Б.

Пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України передбачено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, є зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до статті 316 ЦК України право власності це - право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Статтею 792 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно ст.1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 17 Закону України «Про оренду землі» об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

За положеннями ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до ст.25 Закону орендар земельної ділянки має право, зокрема, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

Згідно зі ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

За змістом ст.ст. 91, 96 Земельного кодексу України як власники, так і землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням. Землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про землеустрій» цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

До земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об`єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії (ст. 18 Земельного кодексу України).

Відповідно до ст. 19 Земельного кодексу України (в редакції станом на 18.11.2019р.) до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об`єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; є) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Частинами 1, 5 статті 20 ЗК України (в редакції станом на 18.11.2019р.) встановлено, що віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення. Види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Отже, цільове призначення земельної ділянки відповідно до законодавчо встановлених категорій земель визначається на підставі документації із землеустрою, а порядок використання земельної ділянки в межах певної категорії визначається землекористувачем самостійно, проте з обов`язковим дотриманням містобудівної документації та документації із землеустрою. Зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).

Такий правовий висновок міститься у постанові Верховного Суду від 14.02.2022р. у справі № 826/1606/17.

Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010р. №458 затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель (далі – Класифікація), яка була чинна до 18.04.2023р. (прийняття Наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України №586 від 22.03.2023р.).

Відповідно до пунктів 1.2, 1.4 цієї Класифікації (в редакції, чинній на момент укладення договору і видачі оспорюваних містобудівних умов та обмежень), код та цільове призначення земель застосовуються для забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення у Державному земельному кадастрі. Класифікація визначає поділ земель на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, видом господарської діяльності, типами забудови, типами особливо цінних об`єктів.

Згідно п.п.10 п.24 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012р. №1051 (в редакції, чинній на момент укладення договору і видачі оспорюваних містобудівних умов та обмежень) до Державного земельного кадастру вносяться відомості про земельні ділянки, зокрема про цільове призначення (категорія земель, вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель), що включає такі складові: категорія земель згідно з підпунктом 6 пункту 22 цього Порядку; цільове призначення згідно з документацією із землеустрою; вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель згідно з частиною 5 статті 20 ЗК України.

Згідно з Класифікацією до секції Е належать землі рекреаційного призначення, код - 07.01 «Для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення».

Колегія суддів зазначає, що в договорах оренди визначено тільки вид використання, а цільове призначення земельних ділянок 5110137500:37:004:0002, 5110137500:48:006:0004 - Е.07.01 «Для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення», що підтверджується витягами з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ-9925767602023 та HB-9925767882023 від 09.08.2023.

Окрім того, колегія суддів звертає увагу, що враховуючи наявне право власності у третьої особи ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД» на земельних ділянках, які заходяться у праві користування, вона має на легітимне очікування реалізації своїх прав, щодо володіння, користування та розпорядження своїм майном та отримання необхідної дозвільної документації на таке будівництво (містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, дозвіл на виконання будівельних робіт).

При цьому, як правильно звернув увагу суд першої інстанції, містобудівні умови та обмеження є вихідними даними для власників або користувачів земельних ділянок під час забудови певної ділянки, і суд, перевіряючи правомірність дій уповноваженого органу щодо їх затвердження, не визначає зміст та межі права користування забудовника такою ділянкою.

Згідно з «Планом зонування території м. Одеси» (зонінг), затвердженим рішенням Одеської міської ради від 19.10.2016р. №1316-VII, земельна ділянка, яка планується для розміщення адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення, розташована у проектній рекреаційній зоні озеленених територій загального користування (Р-3n), де можливе розміщення адміністративних будівель, допоміжних споруд та інфраструктури для відпочинку, а також рекреаційних об`єктів, в межах водоохоронної зони моря і лиманів, пропозиції якої наведені у Генеральному плані.

Земельна ділянка, яка планується під благоустрій, розташована у проектній рекреаційній зоні активного відпочинку (Р-2n). Земельні ділянки використовувати в межах вимог, встановлених Законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та діючих будівельних норм України.

За змістом рішень Одеської міської ради №4455-VІІ від 20.03.2019р., №4456-VІІ від 20.03.2019р., земельні ділянки за категорією земель за основним цільовим призначенням відносяться до земель рекреаційного призначення, цільове призначення земельних ділянок - Е.07.01 для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, вид використання - для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, допоміжних споруд, підприємства громадського харчування та інфраструктури для відпочинку.

Частина 1 статті 20 Земельного кодексу України передбачає, що види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Отже, наміри будівництва відповідають цільовому призначенню земельних ділянок та виду їх використання.

Згідно з Генеральним планом м. Одеси, затвердженим рішенням Одеської міської ради від 25.03.2015р. №6489-VІ, земельна ділянка, що розташована за адресою: м. Одеса, пров. Кренкеля, 2-А (кадастровий номер земельної ділянки 5110137500:37:004:0002), позначена як ландшафтно-рекреаційна територія: озеленення загального користування (парки, сквери, бульвари).

Земельна ділянка за адресою: м. Одеса, пров. Кренкеля, 2-Б (кадастровий номер земельної ділянки 5110137500:48:006:0004) позначена як ландшафтно-рекреаційна територія: озеленення загального користування (парки, сквери, бульвари) та частково як територія набережної.

Рішенням Одеської міської ради від 19.10.2016р. №1316-VII «Про затвердження плану зонування території (зонінгу) м. Одеса» затверджено план зонування території (зонінгу) м. Одеси.

Відповідно до схеми зонування території Приморського району, що є невід`ємною частиною зонінгу м. Одеси:

земельна ділянка з кадастровим номером 5110137500:37:004:0002 площею 0,2880 га за адресою: м. Одеса, пров. Кренкеля, 2-А розташована в межах проектної рекреаційної зони озеленених територій загального користування (Р-Зп), а також входить в межі водоохоронної зони моря та лиманів (пропозиція Генерального плану);

земельна ділянка з кадастровим номером 5110137500:48:006:0004 площею 0,1048 га за адресою: м. Одеса, пров. Кренкеля, 2-Б розташована в межах проектної рекреаційної зони озеленених територій загального користування (Р-Зп) та в проектній рекреаційній зоні активного відпочинку (Р-2п), а також входить в межі прибережної захисної смуги моря (пропозиція Генерального плану).

Згідно пояснювальної записки до Плану зонування території (зонінгу) м. Одеси, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 19.10.2016р. №1316-VII, визначено поняття Р-3n - «Проектна рекреаційна зона озеленених територій загального користування*», Р-2n «Проектна рекреаційна зона активного відпочинку*» та дане визначення: « * - Крім основних типів територіальних зон генеральним планом обумовлено появу зон з кодовими позначками: «n» - Проектні та «р» - Резервні. Це зони, розташовані на територіях, де за генпланом на розрахунковий період визначена Проектна забудова того чи іншого призначення, зі зміною функціонального призначення існуючої забудови або без такої.

Дозволені та допустимі види забудови та використання земельних ділянок в межах зон з такими кодовими позначками ідентичні видам забудови та використання земельних ділянок без таких кодових позначок.

Згідно Плану зонування території м. Одеси (зонінг), затвердженого рішенням Одеської міської ради від 19.10.2016р. №1316-VII, зазначені земельні ділянки відносяться до земель рекреаційного призначення, розташовані у зонах Р-3n (рекреаційна зона озеленених територій загального користування), Р-2n (рекреаційна зона активного відпочинку), що визначає режим використання зазначених земельних ділянок.

При цьому, Рекреаційна зона озеленених територій загального користування Р-3 (Р-3n) призначена для організації повсякденного відпочинку населення та передбачає вид використання - адміністративні будівлі, допоміжні споруди та інфраструктура для відпочинку.

Рекреаційна зона активного відпочинку Р-2n призначена для виконання активних рекреаційних функцій.

Спірними містобудівними умовами та обмеженнями встановлено, що земельна ділянка, яка планується для розміщення адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення, розташована у проектній рекреаційній зоні озеленених територій загального користування Р-3n, де можливе розміщення адміністративних будівель, допоміжних споруд та інфраструктури для відпочинку, а також рекреаційних об`єктів, в межах водоохоронної зони моря і лиманів, пропозиції якої наведені у Генеральному плані. Земельна ділянка, яка планується під благоустрій, розташована у проектній рекреаційній зоні активного відпочинку (Р-2n).

З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що наміри забудови відповідають містобудівній документації, функціональному та цільовому призначенню земельних ділянок.

Щодо статусу земельних ділянок в межах водоохоронної зони моря і лиманів, то статтею 88 Водного кодексу України передбачено, що з метою охорони поверхневих водних об`єктів від забруднення і засмічення та збереження їх водності вздовж річок, морів і навколо озер, водосховищ та інших водойм в межах водоохоронних зон виділяються земельні ділянки під прибережні захисні смуги.

Відповідно до статті 89 Водного кодексу України прибережні захисні смуги є природоохоронною територією з режимом обмеженої господарської діяльності.

У межах існуючих населених пунктів прибережна захисна смуга встановлюється з урахуванням містобудівної документації.

Прибережні захисні смуги встановлюються за окремими проектами землеустрою.

Проекти землеустрою щодо встановлення меж прибережних захисних смуг (з установленою в них пляжною зоною) розробляються в порядку, передбаченому законом.

У місті Одесі відсутній затверджений проект землеустрою щодо встановлення прибережної захисної смуги.

Уздовж морів та навколо морських заток і лиманів встановлюється прибережна захисна смуга шириною не менше двох кілометрів від урізу води.

Аналогічні за змістом положення закріпленні у статті 60 Земельного кодексу України.

Отже, прибережна захисна смуга - це частина водоохоронної зони визначеної законодавством ширини вздовж річки, моря, навколо водойм, на якій встановлено особливий режим та яка встановлюється за окремими проектами землеустрою, проте не може бути меншою за розміри, визначені у статті 88 ВК України та у статті 60 ЗК України.

Винятком можуть бути випадки, коли прибережна захисна смуга водойми знаходитися в межах населеного пункту, тоді слід виходити із затверджених проектів забудови цього населеного пункту.

В свою чергу, згідно зі статтею 85 Водного кодексу України, у користування на умовах оренди земельні ділянки прибережних захисних смуг, смуг відведення та берегових смуг водних шляхів можуть надаватися підприємствам, установам, організаціям, об`єднанням громадян, релігійним організаціям, громадянам України, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам для сінокосіння, рибогосподарських потреб, культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, а також для проведення науково-дослідних робіт.

Тобто, земельні ділянки прибережних захисних смуг можуть передаватись в оренду, зокрема, юридичним особам, в тому числі для рекреаційних, спортивних і туристичних цілей.

При вирішенні спору колегія суддів враховує, що: земельні ділянки перебувають у користуванні ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД» на праві оренди, а їх цільове призначення - для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення; у товариства наявне право власності на нежитлові будівлі (тобто вже наявна забудова) та зазначені земельні ділянки відносяться до земель рекреаційного призначення, розташовані у зонах Р-3п (рекреаційна зона озеленених територій загального користування) з допустимим видом використання для розміщення адміністративних будівель, допоміжних споруд та інфраструктури для відпочинку, Р-2 (рекреаційна зона активного відпочинку), що визначає режим використання зазначених земельних ділянок.

До того ж, в оскаржуваних містобудівних умовах та обмеженнях чітко зазначено їх режим використання, а саме: «Згідно з Планом зонування території м. Одеси (зонінг), затвердженим рішенням Одеської міської ради від 19.10.2016р. №1316-VII, земельна ділянка за адресою: м. Одеса, вул. Кренкеля 2А, яка планується для розміщення адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення, розташована у проектній рекреаційній зоні озеленених територій загального користування (Р-3n), де можливе розміщення адміністративних будівель, допоміжних споруд та інфраструктури для відпочинку, а також рекреаційних об`єктів, в межах водоохоронної зони моря і лиманів, пропозиції якої наведені у Генеральному плані. Земельна ділянка за адресою: м. Одеса, вул. Кренкеля 2Б, яка планується під благоустрій, розташована у проектній рекреаційній зоні активного відпочинку (Р-2n). Земельні ділянки використовувати в межах вимог, встановлених Законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та діючих будівельних норм України.».

Доводи громадської організації про порушення вимог частини 5 статті 29 Закону України про регулювання містобудівної діяльності», а саме: відсутність даних про максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки, щільність населення, висотності у оскаржуваних містобудівних умовах та обмеженнях, не заслуговують на увагу, з огляду на наступне.

Так, максимальна висотність 26,5м.; максимально допустима щільність населення не змінюється, та всі інші відомості застосовані і зазначені відповідно до вимог діючих ДБН та нормативно- правових актів, які обов`язкові під час проектування об`єкту будівництва.

Враховуючи сутність поняття «містобудівні умови та обмеження на проектування об`єкту», вбачається, що вони не можуть порушувати державні будівельні норми, адже у містобудівних умовах та обмеженнях міститься посилання на державні будівельні норми, відповідно до яких має здійснюватись проектування об`єкту. Архітектор при проектуванні об`єкту повинен використовувати актуальні, чинні ДБН.

Проектна документація на будівництво об`єктів розробляється у порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування. Склад та зміст проектної документації об`єктів будівництва на всіх стадіях проектування визначаються згідно з будівельними нормами і мають бути достатніми для оцінки проектних рішень та їх реалізації.

Відповідність проектних рішень чинним будівельним нормам та правилам перевіряється під час проведення експертизи проектів, якщо здійснення такої експертизи є обов`язковим відповідно до закону.

Містобудівні умови та обмеження - документ, в якому зазначено комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування та будівництва об`єкта.

Згідно ч.1 ст.31 Закону проектна документація на будівництво об`єктів розробляється з урахуванням вимог містобудівної документації та вихідних даних і дотриманням вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил та затверджується замовником.

Таким чином, при розробці проектної документації щодо розміщення вищевказаних об`єктів, проектна організація (архітектор) повинні були визначити висоту та поверховість об`єктів, враховуючи документи на землекористування та будівельні норми, на які йшло посилання у містобудівних умовах та обмеженнях.

Згідно положень ч.8 ст.29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» скасування містобудівних умов та обмежень може здійснюватися, зокрема, головними інспекторами будівельного нагляду в порядку здійснення державного архітектурно-будівельного нагляду у разі невідповідності містобудівних умов та обмежень містобудівному законодавству, містобудівній документації на місцевому рівні, будівельним нормам, стандартам і правилам.

Європейський суд з прав людини у рішенні в справі «Рисовський проти України» (№29979/04) визнав низку порушень пункту 1 статті 6 Конвенції, статті 1 Першого протоколу до Конвенції та статті 13 Конвенції у справі, пов`язаній із земельними правовідносинами; в ній також викладено окремі стандарти діяльності суб`єктів владних повноважень, зокрема, розкрито елементи змісту принципу «належного урядування».

В рішенні ЄСПЛ вказав на те, що принцип «належного урядування», зокрема, передбачає, що державні органи повинні діяти в належний і якомога послідовніший спосіб. При цьому, на них покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у правовідносинах. Державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість уникати виконання своїх обов`язків (заява №29979/04, пункт 70).

Колегія суддів зазначає, що отримавши в 2019 році належним чином затверджені містобудівні умови, ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД» обґрунтовано очікує реалізацію законних підстав для виконання будівельних робіт на об`єкті будівництва, зважаючи на принцип юридичної визначеності та належного урядування.

Принцип юридичної визначеності є одним із суттєвих елементів принципу верховенства права. Цей принцип має різні прояви. Зокрема, він є одним з визначальних принципів «доброго врядування» і «належної адміністрації» (встановлення процедури і її дотримання), частково співпадає з принципом законності (чіткість і передбачуваність закону, вимоги до «якості» закону).

Щодо посилань ДІАМ на порушення пункту 1 частини 5 статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», що виразилося у тому, що назва об`єкта будівництва не відображає вид будівництва (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт об`єкта будівництва) та місце розташування об`єкта, то колегія суддів звертає увагу на наступне.

На дату видачі спірних містобудівних умов та обмежень був чинним Порядок ведення реєстру містобудівних умов та обмежень, затверджений наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 31.05.2017р. №135, який деталізував положення Закону, зокрема щодо змісту та форми містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва, які встановлені в додатку до вищевказаного Порядку.

Так, відповідно до додатку до Порядку №135 містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва містять відповідні розділи: «Загальні дані» та «Містобудівні умови та обмеження». Згідно вказаного додатку в пункті 1 розділу «Загальні дані» містобудівних умов та обмежень вказується вид будівництва, адреса або місцезнаходження земельної ділянки.

В оспорюваних містобудівних умовах та обмеженнях в графі «Назва об`єкта будівництва» вказано «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення», в пункті 1 розділу «Загальні дані» містобудівних умов та обмежень зазначено: «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення за адресою: м. Одеса, Приморський район, пров. Кренкеля, 2-А, 2-Б».

Таким чином, містобудівні умови та обмеження містять інформацію про вид будівництва та адресу місцезнаходження земельної ділянки, що відповідає пункту 1 частини 5 статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Підсумовуючи наведене у сукупності колегія суддів доходить висновку, що містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва «Нове будівництво адміністративної будівлі з об`єктами рекреаційного призначення», видані Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради замовнику будівництва ТОВ «ОДЕСАІНВЕСТБУД», затверджені Наказом Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради №01-06/295 від 18.11.2019р., є законними та правомірними, що свідчить про відсутність підстав для задоволення позову ДІАМ.

Доводи апеляційних скарг Державної інспекції архітектури та містобудування України та громадської організації «ГЕНОФОНД НАЦІЇ» висновків суду не спростовують, а тому підстав для задоволення скарг та скасування рішення суду першої інстанції від 05 березня 2026 колегія суддів не вбачає.

Оскільки судом першої інстанції правильно встановлено обставини справи та постановлено судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому, відповідно до ст.316 КАС України, за наслідками розгляду апеляційних скарг на рішення суду першої інстанції суд апеляційної інстанції залишає апеляційні скарги без задоволення, а рішення суду - без змін.

З огляду на залишення рішення суду першої інстанції без змін, відповідно до приписів статті 139 КАС України, підстави для розподілу судових витрат відсутні.

Керуючись ст.ст. 308, 310, п.1 ч.1 ст.315, ст.ст. 316, 321, 322, 325, 328, 329 КАС України, колегія суддів, -

П О С Т А Н О В И Л А :

Апеляційні скарги Державної інспекції архітектури та містобудування України та громадської організації «ГЕНОФОНД НАЦІЇ» залишити без задоволення, рішення Одеського окружного адміністративного суду від 05 березня 2026 року залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дати її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 днів з дня складання повного тексту судового рішення.

Повний текст судового рішення виготовлений 14 травня 2026 року.

Головуючий: І.Г. Ступакова

Судді: А.І. Бітов

О.В. Лук`янчук