Рішення від 31 березня 2026 р. у справі №359/3262/24 — Бориспільський міськрайонний суд Київської області

Провадження №2/359/205/2026

Справа №359/3262/24

РІШЕННЯ

Іменем України

01 квітня 2026 року Бориспільський міськрайонний суд Київської області в складі:

головуючого судді Журавського В.В.

при секретарі Алфімовій І.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Борисполі в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: державний реєстратор прав на нерухоме майно Виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області Крупка Олександр Григорович, державний реєстратор прав на нерухоме майно Виконавчого комітету Бориспільської міської ради Київської області Антонова Лідія Віталіївна, про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно,-

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст пред`явленого позову.

ОСОБА_1 звернулася до суду з вказаним позовом, який обґрунтувала тим, що 06 листопада 2007 року між нею та АТ КБ «Надра» був укладений договір кредитної лінії №210/МК/42/2007/980. Для забезпечення виконання умов та зобов`язань за цим договором ОСОБА_1 передала в іпотеку АТ КБ «Надра» за іпотечним договором земельну ділянку, яка розташована за адресою: Київська область, Бориспільський район, Головурівська сільська рада, СТ «Парус», площею 0,0751 га, надана для ведення садівництва, кадастровий номер: 3220882900:03:005:0065, та об`єкт незавершеного будівництва, що складається з: літ. «А-І», садовий будинок (2006 – незавершене будівництво – готовність 71%), літ. «Б» - гараж, літ. «В» - вбиральня, загальною площею 78,2 кв.м., який розташований за адресою: АДРЕСА_1 . 07 травня 2019 року між ПАТ «КБ «Надра» та ОСОБА_2 був укладений договір №009/Н-310 про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги. На підставі повідомлення про порушення основного зобов`язання, вимоги (повідомлення) про звернення стягнення на предмет іпотеки від 23 жовтня 2019 року, договору про відступлення прав вимоги за іпотечним договором від 07 травня 2019 року за реєстраційним №395, іпотечного договору від 06 листопада 2007 року за реєстраційним №621, державним реєстратором прав на нерухоме майно виконавчого комітету Броварської міської ради Крупкою А.Г., здійснено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на земельну ділянку, яка розташована за адресою: Київська область, Бориспільський район, Головурівська сільська рада, СТ «Парус», площею 0,0751 га, надана для ведення садівництва, кадастровий номер: 3220882900:03:005:0065, та об`єкт незавершеного будівництва, що складається з: літ. «А-І», садовий будинок (2006 – незавершене будівництво – готовність 71 %), літ. «Б» - гараж, літ. «В» - вбиральня, загальною площею 78,2 кв.м., який розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Пізніше, 22 серпня 2023 року державним реєстратором прав на нерухоме майно виконавчого комітету Бориспільської міської ради Антоновою Л.В. на підставі витягу з реєстру будівельної діяльності ЄДЕССБ Серія ІУ №101230621122, здійснено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на садовий будинок, загальною площею 91.1 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 . ОСОБА_1 вважає, що рішення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про проведення державної реєстрації права власності за відповідачем на земельну ділянку та розміщений на ній об`єкт незавершеного будівництва, а в подальшому на садовий будинок - підлягають скасуванню як такі, що не відповідають вимогам актів законодавства щодо іпотеки та державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

З цих підстав ОСОБА_1 просила: визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №50259642 від 17 грудня 2019 року, винесеного державним реєстратором прав на нерухоме майно виконавчого комітету Броварської міської ради Крупкою О.Г.; визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №50261279, винесеного 17 грудня 2019 року державним реєстратором прав на нерухоме майно виконавчого комітету Броварської міської ради Крупкою О.Г.; визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно №68982342, винесеного 16 серпня 2023 року державним реєстратором прав на нерухоме майно виконавчого комітету Бориспільської міської ради Антоновою Л.В.

2. Процесуальні дії у цивільній справі.

Ухвалою судді Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 10 квітня 2024 року було відкрито провадження у цивільній справі та призначено підготовче засідання.

Ухвалою Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 04 липня 2024 року було відмовлено в задоволенні заяви представника відповідача ОСОБА_3 про відвід судді Журавського В.В.

Ухвалою Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 04 липня 2024 року було задоволено клопотання представника позивача Ковальчука С.М. про витребування доказів.

Ухвалою Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 17 жовтня 2024 було закрито підготовче провадження та призначено цивільну справу до судового розгляду по суті.

3. Ставлення учасників справи до пред`явленого позову.

Представник позивача Ковальчук С.М. підтримав позовні вимоги та наполягав на їх задоволенні у повному обсязі.

Представник відповідача Борщик С.В. вказав на необґрунтованість пред`явленого позову та просив суд відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Державний реєстратор право на нерухоме майно виконавчого комітету Броварської міської ради Крупка О.Г. та державний реєстратор прав на нерухоме майно виконавчого комітету Бориспільської міської ради Київської області Антонова Л.В. не з`явилися у судове засідання та свої пояснення стосовно пред`явленого позову не надали.

4. Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

06 листопада 2007 року між АТ КБ «Надра» та ОСОБА_1 був укладений договір кредитної лінії №210/МК/42/2007/980. На підставі якого кредитор надав позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру грошові кошти у сумі 250000 гривень.

В рахунок забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором ОСОБА_1 передала в іпотеку АТ КБ «Надра» за іпотечним договором, посвідченого приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Пєшою Т.М., 06 листопада 2007 року та зареєстрованого в реєстрі за №623, наступне нерухоме майно: земельну ділянку, яка розташована за адресою: Київська область, Бориспільський район, Головурівська сільська рада, СТ «Парус», площею 0,0751 га, надана для ведення садівництва, кадастровий номер: 3220882900:03:005:0065, яка належить іпотекодавцю на праві приватної власності, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯГ №159444, виданий 17 вересня 2006 року Бориспільським районним відділом земельних ресурсів на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 22 липня 2005 року під №093124, зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування, договорів оренди землі за №010632300178 від 07 вересня 2006 року; об`єкт незавершеного будівництва, що складається з: літ. «А-І», садовий будинок (2006 – незавершене будівництво – готовність 71 %), літ. «Б» - гараж, літ. «В» - вбиральня, загальною площею 78,2 кв.м., який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , реєстрація права власності на який підтверджується Витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №16167769, виданий 04 жовтня 2007 року Бориспільським районним бюро технічної інвентаризації.

07 травня 2019 року між ПАТ «КБ «Надра» та ОСОБА_2 був укладений договір №009/Н-310 про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, за яким старий кредитор відступив шляхом продажу новому кредитору права вимоги до ОСОБА_1 за договором кредитної лінії №210/МК/42/2007/980 від 06 листопада 2007 року та договором іпотеки від 06 листопада 2007 року за №623

В подальшому, на підставі вимоги (повідомлення) про звернення стягнення на предмет іпотеки від 23 жовтня 2019 року, договору про відступлення прав вимоги за іпотечним договором від 07 травня 2019 року за реєстраційним №395, іпотечного договору від 06 листопада 2007 року за реєстраційним №621, державним реєстратором прав на нерухоме майно виконавчого комітету Броварської міської ради Крупкою А.Г. прийнято 17 грудня 2019 року рішення під №50259642 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на земельну ділянку, яка розташована за адресою: Київська область, Бориспільський район, Головурівська сільська рада, СТ «Парус», площею 0,0751 га, надана для ведення садівництва, кадастровий номер: 3220882900:03:005:0065, а також рішення №50261279 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на об`єкт незавершеного будівництва, що складається з: літ. «А-І», садовий будинок (2006 – незавершене будівництво – готовність 71%), літ. «Б» - гараж, літ. «В» - вбиральня, загальною площею 78,2 кв.м., який розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

Пізніше, 22 серпня 2023 року державним реєстратором прав на нерухоме майно виконавчого комітету Бориспільської міської ради Антоновою Л.В. на підставі витягу з реєстру будівельної діяльності ЄДЕССБ серія ІУ №101230621122 прийнято рішення про державну реєстрацію прав в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно під №68982342 про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на садовий будинок, загальною площею 91.1 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 .

Спірні правовідносини регулюються Законом України «Про іпотеку».

5. Норми права, якими керується суд при вирішенні спору.

Згідно з ст.575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, яке залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

В силу положення ст.1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язанням нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язанням одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до ст.33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язанням іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених ст.12 цього Закону.

Згідно з ч.1 ст.36 Закону України «Про іпотеку» позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

В той час, ч.2 ст.36 Закону України «Про іпотеку» містить положення про те, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язанням у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до ч.4 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі зазначаються: умови, у разі настання яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення; порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки; прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору.

В ст.37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.

Відповідно до ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язанням та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язанням у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до ч.2 ст.10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Згідно п.57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (в редакції, що діяв на час виникнення спірних правовідносин – державної реєстрації права власності на земельну ділянку та об`єкт незавершеного будівництва за відповідачем) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину

Також, як визначено п.61 цього Порядку, для проведення державної реєстрації іпотекожердатель, крім іншого, подає: 1) копію письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставну (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

За змістом ст.37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Відповідно до ч.5 ст.37 Закону України «Про іпотеку» вимога щодо проведення оцінки вартості предмета іпотеки на момент набуття його у власність спрямована на захист прав іпотекодавця, оскільки у разі набуття права власності на предмет іпотеки вартістю вищою, ніж розмір забезпечених іпотекою вимог, іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром таких вимог

Відповідно до ст.19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Як передбачено ч.1 ст.18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); 6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав; 7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником; 8) видача/отримання документів за результатом розгляду заяви.

В той час, відповідно до приписів ч.4 ст.18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Також, п.1 ч.3 ст.10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації.

Згідно ч.1 ст. 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Відповідно до абз.2 ч.3 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Відповідно до ст.256 ЦК України позовна давність – це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Згідно зі ст.257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

За приписами ч.1 ст.261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила

Відповідно до ч.4 ст.267 ЦК України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

6. Мотиви, якими керується суд при вирішенні спору.

За змістом ч.1 ст.12, ч.1 ст.33, ст.35 Закону України «Про іпотеку» реалізація іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізації ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише тоді, якщо таке зобов`язання невиконане чи неналежно виконане іпотекодавцем протягом тридцятиденного терміну з моменту отримання письмової вимоги (повідомлення), іпотекодержатель може звернути стягнення на предмет іпотеки.

Аналізуючи положення ст.37 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель може задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги за основним зобов`язанням шляхом набуття права на звернення стягнення на предмет іпотеки, у випадку якщо іпотекодавець не виконав або не належним чином виконав свої зобов`язання за основним договором, із застуванням позасудового врегулювання, зокрема шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, правовою підставою для якої є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язанням.

Згідно п.5.1 іпотечного договору від 06 листопада 2007 року під №623, іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання або не належного виконання позичальником зобов`язання в цілому або в тій чи іншій його частини, у випадку порушення іпотекодавцем будь-якого із зобов`язань за цим договором або якщо гарантії та запевнення, надані іпотекодержателю, не відповідають дійсності.

Умовами п.5.3. іпотечного договору від 06 листопада 2007 року під №623 передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; домовленості сторін на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

Суд погоджується із доводами позивача, що сама по собі умова договору іпотеки про можливість в майбутньому домовленості сторін на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання не свідчить про волевиявлення іпотекодавця на вибуття майна з його володіння і не є відповідним застереженням в іпотечному договорі, оскільки будь-які умови договору іпотеки не містять положення про те, що передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання за основним договором здійснюється за цим іпотечним договором від 06 листопада 2007 року під №623, що є відповідним застереженням, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язанням в порядку, передбаченому ст.37 Закону України «Про іпотеку», а також містить умови необхідні для такого іпотечного застереження, визначені зокрема в ч.4 ст.36 Закону України «Про іпотеку».

Таким чином, відсутність в іпотечному договорі від 06 листопада 2007 року під №623 іпотечного застереження, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя за своїми правовими наслідками, виключає можливість відповідача як іпотекодержателя набути право власності на предмет іпотеки на підставі договору іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язанням, а тому державна реєстрація права власності на земельну ділянку та об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 , проведена без передбачених для цього законом підстав, оскільки у відповідача відсутній правовстановлюючий документ, яким є договір іпотеки, що містить відповідне іпотечне застереження.

Таких правових висновків щодо застосування норм права дійшов Верховний Суд України у постанові від 05 лютого 2020 року у справі №759/20387/18, які в силу вимог ч.4 ст.263 ЦПК України, є обов`язковими для врахування судами під час вибору та застосування норм права до спірних правовідносин.

За змістом Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127 (в редакції, що діяв на час виникнення спірних правовідносин – державної реєстрації права власності на земельну ділянку та об`єкт незавершеного будівництва за відповідачем) визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у ст.ст.9, 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), та ст.37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Тобто, серед документів, що має бути поданий державному реєстратору для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки, який містить іпотечне застереження має бути поданий відповідачем документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя.

З цього слідує, що момент виникнення у іпотекодержателя права звернення стягнення на предмет іпотеки у зв`язку із невиконанням або неналежним виконанням іпотекодавцем вимог щодо погашення кредитної заборгованості, пов`язаний безпосередньо із звершенням тридцятиденного строку, який підлягає обчисленню від дня отримання позивачем відповідного повідомлення.

Серед документів, які були подані відповідачем держаному реєстратору прав на нерухоме майно міститься рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, згідно із описом до якого було вкладено вимогу (повідомлення) про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття у власність предмета іпотеки по іпотечному договору, посвідченого приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу, Пешою Т.М., 06 листопада 2007 року, зареєстрованого в реєстрі за №621.

Натомість рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення не містить дати отримання позивачем цінного листа з вкладенням вимогу (повідомлення) про звернення стягнення на предмет іпотеки, де в графі дата міститься лише число 2019, без зазначення місяця та дня тижня.

Вказані фактичні дані свідчать про відсутність у рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення точної дати отримання позивачем цінного листа. Такі обставини не підтверджуються і будь-якими іншими доказами, які не були надані відповідачем та не були предметом дослідження державного реєстратора під час проведення державної реєстрації права власності на предмети іпотеки, що випливає зі змісту реєстраційної справи, витребуваної судом.

При цьому суд звертає увагу, що аргументи відповідача відносно підтвердження факту отримання цінного листа з вкладенням (повідомлення) про зварення стягнення на предмет іпотеки з посиланням на проставлення поштового штемпеля на рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення не є тотожним датою отримання позивачем цього листа, а лише засвідчує факт надходження такого повідомлення до відділення поштивого зв`язку і в суду відсутні правові підстави ототожнювати вказані правові процедури для підтвердження факту завершення тридцятиденного строку встановленого для отримання відповідачем письмової вимоги про усунення порушень, а тому такий факт під час розгляду справи судом встановлено не було.

Оскільки відповідачем не надано державному реєстратору для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки документи, що підтверджували б факт завершення вказаного у вимогі (повідомленні) тридцятиденного строку з моменту отримання її позивачем, зокрема рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення з проставленою позивачем датою отримання цінного листа та підписом позивача, на час звернення відповідача 13 грудня 2019 року із заявою про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки доказів спливу тридцятиденного терміну для добровільного виконання зобов`язання за основним договором відповідачем не було надано державному реєстратору, а тому реєстраційні дії були проведені з порушенням наведених вище актів законодавства України.

Аналогічні висновки містяться в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі №306/1224/16-ц, від 20 березня 2019 року у справі №306/2053/16-ц, від 29 вересня 2020 року у справі №757/13243/17, від 26 липня 2023 року у справі №759/5454/19, а також в постановах Верховного Суду від 17 січня 2024 року у справі №204/8137/21 та від 31 жовтня 2023 року у справі №204/5173/22

В силу положення ст.37 Закону України «Про іпотеку» ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною.

Однак, як вимога (повідомлення) про усунення порушень, що була направлена відповідачем позивачу згідно із вимогами ч.1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», так і будь-які інші письмові документи, які б містилися в реєстраційній справі, не містять інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог (висновок про оцінку мийна суб`єкта оціночної діяльності, письмове повідомлення про визначення вартість майна, тощо), оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Як наслідок такі документи, чи відомості, що мали б міститися в них, не подавалися державному реєстратору для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки, що підтверджує неправомірність набуття відповідачем права власності.

Вказані обставини під час судового розгляду не заперечувалися відповідачем.

Таким чином, відповідач не виконав свого обов`язку щодо надіслання боржнику повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язанням із зазначенням інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, що свідчить про проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за відповідачем всупереч норм чинного законодавства.

Наведені вище висновки узгоджуються з постановою Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 06/2053/16-ц (провадження №14-22цс19), у якій вказано, що суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи відсутні відомості про отримання іпотекодавцем письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Крім того, правильно встановлено, що оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності не проводилась. Суд першої інстанції, з висновком якого погодився й апеляційний суд, правильно встановив порушення вимог договору щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, правильно застосував норми матеріального права і ухвалив законне та обґрунтоване рішення.

На таких правових висновках щодо застосування норм права до спірних правовідносин звернув увагу Верховний Суд в Постановах від 04 грудня 2019 року у справі №727/849/17, від 19 червня 2019 року у справі №917/2101/17, від 29 січня 2020 року у справі №607/8488/18, від 25 лютого 2021 року у справі №331/3343/19, від 10 січня 2024 року у справі №638/15884/18.

Також, судом було встановлено, що до проведення державної реєстрації права власності відповідачем на земельну ділянку та об`єкт незавершеного будівництва, позивачу 11 січня 2017 року за його замовленням було видано відділом містобудування та архітектури Бориспільської районної державної адміністрації будівельний паспорт для реконструкції садового будинку, господарських будівель та споруд на земельній ділянці № НОМЕР_1 в СТ «Парус», с. Кийлів, Головурівської сільської ради Бориспільського району Київської області за реєстраційним №11.

На підставі вказаного будівельного паспорту, позивачем було подано до Департаменту ДАБІ у Київській області повідомлення про початок виконання будівельних робіт з реконструкції садового будинку, господарських будівель та споруд на земельній ділянці № НОМЕР_1 в СТ «Парус», с. Кийлів, Головурівської сільської ради Бориспільського району Київської області.

Після проведення позивачем реконструкції садового будинку, господарських будівель та споруд на земельній ділянці № НОМЕР_1 в СТ «Парус», с. Кийлів, Головурівської сільської ради, Бориспільського району Київської області, 11 лютого 2017 року подано до Департаменту ДАБІ у Київській області декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, будівництво якого здійснено на підставі будівельного паспорту, яким підтверджується будівництво позивачем садового будинку, загальною площею 91,1 кв.м. на земельній ділянці, яка розташована за адресою: Київська область, Бориспільський район, Головурівська сільська рада, СТ «Парус», площею 0,0751 га, надана для ведення садівництва, кадастровий номер: 3220882900:03:005:0065.

Натомість реєстрація декларації про готовність до експлуатації об`єкта в установленому законом порядку скасована не була, що підтверджує дійсність цього документу та фактичних даних, що ним підтверджуються, зокрема факт 100 відсотків будівельної готовності житлового будинку, площею 91,1 кв.м., який придатність його до експлуатації.

Посилання відповідача на те, що позивачем було фактично проведено не реконструкцію, а завершення будівництва не спростовує обставин справи, які відповідають дійсності обставинам щодо факту завершення позивачем будівництва житлового будинку з 71% до 100% будівельної готовності, оскільки відповідачем не спростовується сам факт такого будівництва позивачем і доказів на підтвердження таким обставинам суду надано не було.

З цього слідує, що набуття відповідачем права власності на предмет іпотеки, яким є об`єкт незавершеного будівництва – садового будинку готовністю 71%, на підставі іпотечного застереження, в той час коли будівництво такого об`єкту нерухомого майна було завершено позивачем та прийнято до експлуатації, тобто готовність якого вже становить 100% без визначення вартості на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності та погодження її з позивачем як власником майна, оскільки юридичний стан нерухомої речі змінився з об`єкту незавершеного будівництва на збудований садовий будинок, є порушення вимог ст.37 Закону України «Про іпотеку» та іпотечного договору щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку так як ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною.

Суд зауважує, що не зважаючи на те чи здійснював позивач дії щодо завершення будівництва чи не здійснював би, законодавець чітко визначив, що на момент набуття відповідачем як іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки має бути надана державному реєстратору інформація про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Оскільки оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності відповідачем не проводилась, що ним не заперечувалося під час судового розгляду, суд встановив порушення вимог закону щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку.

Крім цього, на державного реєстратора під час вчинення реєстраційної дії покладено обов`язок не тільки формально перевірити наявність поданих документів за переліком, передбаченим п.57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127 (у редакції, чинній на момент вчинення реєстраційної дії) необхідних для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, а й, передусім, встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства.

На такому правовому регулюванні звернув увагу Верховний Суд, який у постанові Верховного суду від 15 січня 2020 року у справі № 209/2599/17-ц та від 05 лютого 2020 року у справі №127/23920/18-ц, висловив свою правову позицію щодо застосування наведених вище норм права.

З цього слідує, що відповідачем не було подано державному реєстратору всіх необхідних документів, що передбачені Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року за №1127 та Законом України «Про іпотеку» для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки, яким є земельна ділянка та об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 .

Зважаючи на порушення, які були допущені під час державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно, суд приходить до висновку, що скасування рішень про державну реєстрацію прав під №50259642 та №50261279 від 17 грудня 2019 року, винесених державним реєстратором прав на нерухоме майно виконавчого комітету Броварської міської ради Крупкою О.Г. на підставі якого проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на земельну ділянку та об`єкт незавершеного будівництва за адресою: Київська область, Бориспільський район, Головурівська сільська рада, СТ «Парус» на підставі іпотечного договору від 06 листопада 2007 року під №623, а також похідна вимога, задоволення якої залежить від вирішення первісних вимог, як скасування рішення про державну реєстрацію прав під №68982342 від 22 серпня 2023 року, винесеного державним реєстратором прав на нерухоме майно виконавчого комітету Бориспільської міської ради Антоновою Л.В., на підставі якого проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на садовий будинок за адресою: Київська область, Бориспільський район, Головурівська сільська рада, СТ «Парус» - є передбаченим законом ефективним засобом юридичного захисту та поновить порушене право власності позивача на земельну ділянку та розміщений на ній садовий будинок, а тому позов підлягає задоволенню.

Згідно відомостей Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за №347204507 вбачається, що про факт звернення відповідача до державного реєстратора прав на нерухоме майно для проведення державної реєстрації та прийняття рішення державним реєстратором про реєстрацію права власності на предмети іпотеки, стало відомому позивачу 20 вересня 2023 року. Будь-яких інших відомостей про те, що позивачу було відомо раніше ніж 20 вересня 2023 року про таку реєстрацію права власності на предмети іпотеки, матеріали справи не містять.

Таким чином, заява відповідача про застосування строку позовної давності до позовних вимог не ґрунтується на вимогах ст.ст.256, 261, 267 ЦК України та поданих відповідачем доказів зі змісту яких не можливо встановити, що позивачу було відомо про прийняті спірні рішення раніше ніж 20 вересня 2023 року, а тому строки позовної давності не сплинули.

7. Розподіл судових витрат між сторонами.

Згідно з ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

З квитанції платіжної інструкції (а.с.1), вбачається, що при пред`явленні позову до суду ОСОБА_1 сплатила судовий збір у розмірі 3634 гривень. Пред`явлений нею позов задоволений. Тому з ОСОБА_2 на користь позивача слід стягнути витрати на оплату судового збору у розмірі 3634 гривень.

На підставі викладеного та керуючись ст.256, ст.257, ч.1 ст.261, ч.4 ст.267, ст.575 ЦК України, ст.1, ч.1 ст.12, ч.1 ст.33, ст.35, ст.36, ч.5 ст.37 Закону України «Про іпотеку», п.1 ч.3 ст.10, ч.1 та ч.4 ст.18, ч.1 ст.22, абз.2 ч.3 ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ч.1 ст.141, п.2 ч.1 ст.258, ч.1-ч.2 ст.259, ст.263-265, ст.268 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно під № 50259642, винесеного 17 грудня 2019 року державним реєстратором прав на нерухоме майно виконавчого комітету Броварської міської ради, ОСОБА_4 , на підставі якого проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на земельну ділянку, яка розташована за адресою: Київська обл., Бориспільський р-н., Головурівська сільська рада, СТ «Парус», площею 0,0751 Га, надана для ведення садівництва, кадастровий номер: 3220882900:03:005:0065 згідно іпотечного договору від 6 листопада 2006 року та зареєстрованого в реєстрі за № 623.

Визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно під № 50259642, винесеного 17 грудня 2019 року державним реєстратором прав на нерухоме майно виконавчого комітету Броварської міської ради, ОСОБА_4 , на підставі якого проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на об`єкт незавершеного будівництва, що складається з: літ. «А-І», садовий будинок (2006 – незавершене будівництво – готовність 71 %), літ. «Б» - гараж, літ. «В» - вбиральня, загальною площею 78,2 кв.м., реєстраційний номер – 20520357, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , згідно іпотечного договору від 6 листопада 2006 року та зареєстрованого в реєстрі за № 623.

Визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно під № 68982342, винесеного 22 серпня 2023 року державним реєстратором прав на нерухоме майно виконавчого комітету Бориспільської міської ради, ОСОБА_5 , на підставі якого проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на садовий будинок, загальною площею 91.1 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , згідно витягу з реєстру будівельної діяльності ЄДЕССБ ІУ № 101230621122.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 3634 грн.

Позивач ОСОБА_1 зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 .

Відповідач ОСОБА_2 , останнє відоме місце проживання: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_3 .

Рішення суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Дата складення повного рішення суду – 13 квітня 2026 року.

Суддя підпис

З оригіналом згідно:

Суддя Бориспільського міськрайонного суду В.В. Журавський