Рішення від 16 березня 2026 р. у справі №504/4049/24 — Доброславський районний суд Одеської області

Справа №504/4049/24

Провадження №2/504/761/26

Доброславський районний суд Одеської області

ЗАОЧНЕ РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17.03.2026с-ще Доброслав

Доброславський районний суд Одеської області у складі:

Головуючого судді - Барвенка В.К.,

секретаря Ориник М.В., -

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в залі суду № 5, в режимі відеоконференції, позовну заяву ОСОБА_1 проти ОСОБА_2 , про розірвання договору оренди земельної ділянки,-

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог:

В вересні 2024 року позивач звернувся до суду із вказаним позовом до відповідача, яким просить договір оренди земельної ділянки від 30.04.2007 року площею 5, 71 га, кадастровий номер 5122783900:01:004:0045, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 розірвати, скасувавши державну реєстрацію права оренди земельної ділянки від 22.05.2007 року, та судові витрати покласти на відповідача.

На обгрунтування своїх позовних вимог позивач стверджує, що є власником земельної ділянки з кадастровим номером 5122783900:01:004:0045, яка перебуває в оренді у ОСОБА_2 на підставі договору оренди від 30 квітня 2007 року.

Орендар систематично з 2007 року до 2024 року порушував суттєві умови договору щодо повноти і визначених договором строків виплати орендної плати.

Зазначені обставини є підставою для розірвання спірного договору у зв`язку з порушенням відповідачем його істотних умов, відповідно до норм ст. 32 Закону України «Про оренду землі», ст. 141 ЗК України, ст. 651 ЦК України.

У зв`язку з викладеним, ОСОБА_1 , від імені якого діяв представник- адвокат пан Поліщук Артем Вадимович, просив суд розірвати Договір оренди землі укладений 30.04.2007 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 та скасувати державну реєстрацію права оренди земельної ділянки від 30.04.2007 року.

Короткий зміст заперечень відповідача:

ОСОБА_2 відзив на позовну заяву не подала.

Рух справи в суді першої інстанції:

Ухвалою судді Доброславського районного суду Одеської області від 23.09.2024 року відкрито провадження у справі.

Ухвалою Доброславського районного суду Одеської області від 16.10.2025 року закрито підготовче засідання, справу призначеного до судового розгляду.

Позивач повідомлений про дату, час та місце розгляду справи по суті, в судове засідання не з`явився, проте діяв через свого представника- адвоката, який подав письмову заяву про розгляд справи у свою відсутність, доводи позову підтримав у повному обсязі, проти ухвалення заочного рішення не заперечував.

Ухвалою Доброславського районного суду Одеської області від 17.03.2026 року постановлено справу розглянути в заочному порядку.

Встановлені судом фактичні обставини:

Судом встановлено, що 30.04.2007 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки за яким в оренду передавалсь земельна ділянка кадастровий номер 5122783900:01:004:0045.

Зазначена земельна ділянка належить позивачу на підставі Державного акту на права. власності на земельну ділянку серії ЯГ № 922965, виданого Комінтернівським районним відділом земельних ресурсів Одеської області 18.09.2006р. на підставі рішення Комінтернівського районного суду Одеської області №2-1944/06 від 21.06.2006р.,. зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право власності на землю та на права постійного користування землею, договорів оренди землі за №010652400313.

Межі земельної ділянки встановлено в натурі, про що складено акт від 12.09.2006р .

На земельній ділянці об?єктів нерухомого майна, а також інших об?єктів інфраструктури не має.

Згідно висновку оцінювача про ринкову вартість земельної ділянки під час її існуючого використання, вартість земельної ділянки складає 115 342,00 гривень.

Земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, які можуть перешкоджати, її ефективному використанню.

Договір укладено на 49 (сорок дев?ять) років починаючи з дати його державної реєстрації.

Після закінчення строку договору оренди Орендар має переважне право поновлення його наг новий строк.

У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 20 (двадцять) днів до закінчення-строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

За домовленістю сторін строк оренди визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни.

Судом встановлено, що договір зареєстрований 22.05.2007 року.

Таким чином 22.05.2007 року договір набув своєї юридичної сили.

Крім того, матеріалами справи повністю доведена наявність актів прийому передачі земельних ділянок, а також межових знаків орендареві.

Судом встановлено, що договір містить розділ «Орендна плата».

Відповідно до п. 8. розділу «Орендна плата» Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 335 (триста тридцять п?ять) гривень на рік без урахування податку. Загальна сума орендних платежів за договором 16415 (шістнадцять тисяч чотириста п?ятнадцять) гривень.

П.9 розділу «Орендна плата» Орендна плата враховуючи не виплачену, підлягає індексації на дату її виплати відповідно до індексу інфляції згідно з законодавством України.

П. 10 розділу «Орендна плата» Періодичність внесення орендної плати -не пізнше п?ятнадцятого липня року, слідуючого за звітним. За домовленістю сторін орендна плата може бути сплачена Орендодавцю Орендарем за весь період дії договору оренди раніше встановленого строку.

П.11 розділу «Орендна плата» Орендна плата справляється також і у випадках, якщо Орендар з поважних причин тимчасово не використовує земельну ділянку. Розмір орендної плати переглядається у випадках Індексації в установленному законом порядку, зміни розмірів ставки земельного податку, зміни умов передбачених договором, погіршення стану орендованої земельної

Суд також враховує, що сторони у договорі дійшли згоди, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Факту оплати за договором судом не встановлено, доводи позову про те, що орендна плата не вноситься у передбачений договором спосіб та у визначені строки відповідач не спростував.

Релевантні джерела права:

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України).

Відповідно до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно зі ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»).

Орендар земельної ділянки зобов`язаний, серед іншого, своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (абз. 7 ч. 2 ст. 25 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до ч. 6 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Згідно з ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Звертаючись до суду з цим позовом, ОСОБА_1 просила розірвати договір оренди земельної ділянки відповідно до ст. 32 Закону України «Про орендну землі» на підставі ст. 651 ЦК України та ст. 141 ЗК України.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 виснувала наступну правову позицію щодо застосування норм права:

«176. Правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та приписи частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки доповнюють одні одних.

177. Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною та достатньою і звертатися до загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби.

178. У разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України.

179. Тобто якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

180. У випадку неістотної недоплати орендної плати (чи встановлення неістотності такого порушення судом) ефективним та пропорційним буде такий спосіб захисту, як стягнення заборгованості з орендної плати.

181. Погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати)».

Щодо можливості розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення.

Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору».

Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.

Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну.

Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract).

Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін.

Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору.

Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення.

Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення.

Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі.

Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність.

Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України.

Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

Велика Палата Верховного Суду у згадані вище постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 дійшла переконання, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо.

Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Висновки суду першої інстанції:

Відповідно до частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно з частиною четвертою статті 81 ЦПК України у разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.

Позивач мотивував позовні вимоги тим, що відповідач у період із 2007 по 2024 роки систематично (два та більше випадки) допускав несплату орендної плати, передбаченої договором.

Отже, відповідач повинен спростувати належними та допустимими доказами твердження позивача про несплату орендної плати.

У справі відсутні докази, що відповідачка сплачувала орендарю орендну плату по договору оренди земельної ділянки у повному обсязі за весь період оренди.

Таким чином, позивачем доведено належними, допустимими та достатніми доказами факт систематичного невнесення відповідачем, як орендарем, орендної плати.

Таким чином позов слід задовольнити.

Судові витрати:

Оскільки позов задоволено, то судові витрати в сумі 1211,20 грн. слід віднести на рахунок відповідача.

Резолютивна частина рішення:

На підставі викладеного, керуючись ст. 4, 10, 12-13, 76-81, 89, 259, 263-265, 268, 352, 354 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 проти ОСОБА_2 , про розірвання договору оренди земельної ділянки, скасування державної реєстрації договору оренди, - задовольнити.

Договір оренди земельної ділянки від 30.04.2007 року площею 5, 71 га, кадастровий номер 5122783900:01:004:0045, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 розірвати, скасувавши державну реєстрацію права оренди земельної ділянки від 22.05.2007 року.

Стягнути з ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 на користь ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 судовий збір в сумі 1211,20 грн.

Учасники справи можуть ознайомитись з судовим рішенням на офіційному веб-порталі Єдиного державного реєстру судових рішень. Веб-адреса сторінки: http://reyestr.court.gov.ua.

Заочне рішення може бути переглянуто судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача.

Заява про перегляд заочного рішення може бути подана протягом тридцяти днів з дня отримання його копії.

У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення заочне рішення може бути оскаржене в загальному порядку, встановленому цим Кодексом.

Позивач має право оскаржити заочне рішення в загальному порядку, встановленому цим Кодексом.

Заочне рішення може бути оскаржено протягом тридцяти днів з моменту його отримання в апеляційному порядку, шляхом подання апеляційної скарги до Одеського апеляційного суду.

Суддя В. К. Барвенко