Постанова від 30 березня 2026 р. у справі №947/6379/25 — Одеський апеляційний суд

Суд: Одеський апеляційний суд

Інстанція: Апеляційна

Юрисдикція: Цивільне

Категорія: Справи у спорах, пов’язаних із застосуванням Закону України «Про захист прав споживачів»

Дата: 30 березня 2026 р.

Справа: №947/6379/25

Суддя: Таварткіладзе О. М.

Номер провадження: 22-ц/813/850/26

Справа № 947/6379/25

Головуючий у першій інстанції Бескровний Я. В.

Доповідач Таварткіладзе О. М.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31.03.2026 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого – Таварткіладзе О.М.,

суддів: Вадовської Л.М., Сєвєрової Є.С.,

за участю секретаря судового засідання: Чередник К.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА» на рішення Київського районного суду м. Одеси від 14 серпня 2025 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА» про захист прав споживачів, -

В С Т А Н О В И В:

У лютому 2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА» про захист прав споживачів.

Позов обґрунтований тим, що між ОСОБА_1 та ТОВ «ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА» укладено договори купівлі-продажу майнових прав на об`єкти нерухомого майна. Позивачем сплачено всі суми відповідно до укладених договорів.

Позивач зазначає, що сподівалась на отримання об`єктів нерухомого майна відповідно до узгоджених сторонами технічних умов та строків. Однак, ТОВ «ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА» не виконало умови щодо декоративної штукатурки, вентиляції та мідної магістралі (траси) під кондиціонер.

Переговори з представниками відповідача не мали наслідком вирішення претензій позивача щодо технічного стану новозбудованого майна. Із застосуванням психічного тиску на позивача шляхом залякування позбавити ОСОБА_1 права власності на новозбудований об`єкт ТОВ «ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА» примусило позивача підписати акти прийманні-передачі та договори купівлі-продажу майнових прав у новій редакції на умовах, за якими відповідач не несе відповідальність за невиконані договірні зобов`язання щодо технічних умов новозбудованого об`єкта, за порушення строків повідомлення покупця про закінчення будівництва об`єкта та за прострочення передачі майнових прав.

На момент передачі майнових прав у апартаментах позивача була відсутня розводка мідних трас до місця встановлення зовнішнього та внутрішнього блоків кондиціонерів, тобто повністю відсутня система кондиціонування об`єкта нерухомого майна, а також оздоблювальні роботи виконані не в повному обсязі.

Відповідно до нових редакцій договорів купівлі-продажу майнових прав у забудовника відсутні обов`язки та відповідальність за їхнє невиконання, передбачені положеннями первинних редакцій договорів.

На підтвердження своїх доводів щодо укладення оспорюваних правочинів зі сторони позивача під впливом психологічного тиску позивач надала копії листування з відповідачем, аудіозаписи розмов з представниками відповідача, відеозаписи її заяв, а також висновок експерта з правом проведення судово-психологічних експертиз та присвоєння першого кваліфікаційного класу судового експерта Савостіна О.П. від 22 січня 2025 року № 01-25.

Також позивач вважає, що наявні підстави для стягнення відшкодування моральної шкоди з огляду на наявність факту заподіяння їй моральної шкоди у зв`язку з діями відповідача у вигляді психічного тиску на неї, погроз позбавити її права власності, що призведе до майнових втрат та ще більших душевних страждань.

У зв`язку з цим позивач просила:

1. Визнати недійсним пункт 6 акта приймання-передачі від 25.03.2024 року до Договору № Н/АП-2.4.3 від 12.03.2019 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, підписаного між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”.

2. Визнати недійсним додаткову угоду від 25.03.2024 року до Договору № Н/АП-2.4.3 від 12.03.2019 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, укладену між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”.

3. Визнати недійсним договір № Н/АП-2.4.3 від 12.03.2019 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна у новій редакції від 25.03.2024 року, укладений між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”.

4. Визнати недійсним пункт 6 акта приймання-передачі від 25.03.2024 року до Договору № Н/АП-К.2.4.2/К від 25.03.2019 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, підписаного між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”.

5. Визнати недійсним додаткову угоду від 25.03.2024 року до Договору № Н/АП-К.2.4.2/К від 25.03.2019 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, укладену між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”.

6. Визнати недійсним договір № Н/АП-К.2.4.2/К від 25.03.2019 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна у новій редакції від 25.03.2024 року, укладений між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”.

7. Визнати недійсним пункт 6 акта приймання-передачі від 25.03.2024 року до Договору № Н/П-8 від 20.07.2020 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, підписаного між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”.

8. Визнати недійсним додаткову угоду від 25.03.2024 року до Договору № Н/П-8 від 20.07.2020 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, укладену між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”.

9. Визнати недійсним договір № Н/П-8 від 20.07.2020 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна у новій редакції від 25.03.2024 року, укладений між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”.

10. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА” на користь ОСОБА_1 моральну шкоду у розмірі 100000 (сто тисяч) гривень.

Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 14 серпня 2025 року позов задоволено частково.

Визнано недійсним пункт 6 акту приймання-передачі від 25.03.2024 року до Договору №Н/АП-2.4.3 від 12.03.2019 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, підписаного між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”.

Визнано недійсним додаткову угоду від 25.03.2024 року до Договору № Н/ АП-2.4.3 від 12.03.2019 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, укладену між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”.

Визнано недійсним договір №Н/АП-2.4.3 від 12.03.2019 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна у новій редакції від 25.03.2024 року, укладений між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”.

Визнано недійсним пункт 6 акту приймання-передачі від 25.03.2024 року до Договору № Н/АП-К.2.4.2/К від 25.03.2019 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, підписаного між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”.

Визнано недійсною додаткову угоду від 25.03.2024 року до Договору №Н/АП-К.2.4.2/К від 25.03.2019 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, укладену між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”.

Визнано недійсним договір № Н/АП-К.2.4.2/К від 25.03.2019 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна у новій редакції від 25.03.2024 року, укладений між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”.

Визнати недійсним пункт 6 акту приймання-передачі від 25.03.2024 року до Договору № Н/П-8 від 20.07.2020 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, підписаного між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”.

Визнано недійсним додаткову угоду від 25.03.2024 року до Договору № Н/П-8 від 20.07.2020 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, укладену між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”.

Визнано недійсним договір № Н/П-8 від 20.07.2020 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна у новій редакції від 25.03.2024 року, укладений між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”.

Стягнуто з товариства з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА” (ЄДРПОУ 41893049) на користь ОСОБА_1 (ІПН НОМЕР_1 ) моральну шкоду у розмірі 50000 гривень.

Не погоджуючись з таким рішенням суду, Товариство з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА» звернулося з апеляційними скаргами, в якій просить рішення Київського районного суду м. Одеси від 14 серпня 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі, посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права.

Будучи в розумінні ст. ст. 128, 130 ЦПК України належним чином повідомленим про дату, час та місце розгляду справи, призначене на 31.03.2026 року на 14:00 год. представник відповідача ТОВ «ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА» не з`явився.

Від директора ТОВ «ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА» Соколовського О.Т. до Одеського апеляційного суду 30.03.2026 року через систему «Електронний суд» надійшло клопотання про відкладення судового засідання, у зв`язку з зайнятістю представника ТОВ «ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА» – адвоката Панчошака О.Д. у судовому засіданні в Південно-західному апеляційному господарському суді у справі № 916/406/26, яке призначене на цей же час.

Присутня в судовому засіданні представник ОСОБА_1 адвокат Степанишина А.С. проти відкладення судового засідання заперечувала і просила розглядати апеляційну скаргу за відсутності учасників справи, які не з`явилися.

Колегія суддів звертає увагу, що апеляційне провадження у справі відкрито Одеським апеляційним судом 21.01.2026 року та у той ж день справу призначено до апеляційного розгляду на 31.03.2026 року на 14:00 год., про що ТОВ «ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА» та його директор Соколовський О.Т. повідомлені шляхом надсилання судових повісток-повідомлень до електронних кабінетів учасників справи через систему «Електронний суд». Згідно довідок про доставку електронного документу судова повістка-повідомлення доставлено до електронного кабінету ТОВ «ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА» - 27.01.2026 о 07:44:35, та до електронного кабінету ОСОБА_2 – 27.01.2026 року о 07:38:04.

Згідно з Єдиним державним реєстром судових рішень в провадженні Господарського суду Одеської області перебуває справа №916/406/26 за позовом заступника керівника Приморської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Пространство» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Лаван» про солідарне стягнення до місцевого бюджету коштів у загальній сумі 24 362 632,60 грн.

Ухвалами Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.03.2026 року відкрито апеляційне провадження у справі №916/406/26 за апеляційними скаргами заступника керівника Приморської окружної прокуратури міста Одеси на ухвалу Господарського суду Одеської області від 11.02.2026 року.

Ухвалами Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.03.2026 року призначено справу №916/406/26 за апеляційними скаргами заступника керівника Приморської окружної прокуратури міста Одеси на ухвалу Господарського суду Одеської області від 11.02.2026 року про відмову у забезпеченні позову щодо майна Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Пространство» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Лаван» до розгляду в судовому засіданні на 31.03.2026 о 14:00 год. та на 31.03.2026 о 14:30 год.

Колегія суддів звертає увагу, що провадження у справі, яка переглядається, призначена на 31.03.2026 року на 14:00 год., про що відповідачу було достовірно відомо 27.01.2026 року, тобто задовго до призначення апеляційного перегляду процесуальних ухвал про відмову у забезпеченні позову у господарській справі № 916/406/26.

Крім того, до клопотання про відкладення судового засідання представником ТОВ «ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА» Соколовським О.Т. не надано жодного документу на підтвердження повноважень представника на представництво інтересів будь-якого учасника господарської справи № 916/406/26.

Відповідно до статті 372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Європейський суд з прав людини в рішенні від 07 липня 1989 року у справі «Юніон Аліментаріа Сандерс С.А. проти Іспанії» зазначив, що заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.

Проаналізувавши подане клопотання про відкладення, апеляційний суд приходить до висновку про відмову у задоволенні даного клопотання, з огляду на наступне.

Апеляційний суд звертає увагу на те, що оскільки явка учасників до апеляційного суду не є обов`язковою, а наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, спір підлягає вирішенню по суті, оскільки основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. Тому розгляд апеляційним судом справи у відсутності учасників, які відсутні в судовому засіданні при таких обставинах не є порушенням їхніх прав щодо забезпечення участі в судовому засіданні і доступі до правосуддя. Схожі за змістом висновки викладені у постанові Верховного Суду у справі № 361/8331/18.

Враховуючи наведені обставини, колегія суддів не вбачає підстав для відкладення судового засідання.

Заслухавши суддю-доповідача, доводи апеляційної скарги, перевіривши законність та обґрунтованість рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу залишити без задоволення, виходячи з наведених у цій постанові підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до ч. 4 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до ч. 1 п. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Згідно з частинами першою-п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до частини першої статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Зазначеним вимогам закону оскаржуване судове рішення суду першої інстанції не відповідає.

Задовольняючи позов частково, визнаючи недійсним пункт 6 акту приймання-передачі від 25.03.2024 року до Договору №Н/АП-2.4.3 від 12.03.2019 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, підписаного між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”; визнаючи недійсним додаткову угоду від 25.03.2024 року до Договору № Н/ АП-2.4.3 від 12.03.2019 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, укладену між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”; визнаючи недійсним договір №Н/АП-2.4.3 від 12.03.2019 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна у новій редакції від 25.03.2024 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”; визнаючи недійсним пункт 6 акту приймання-передачі від 25.03.2024 року до Договору № Н/АП-К.2.4.2/К від 25.03.2019 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, підписаного між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”; визнаючи недійсною додаткову угоду від 25.03.2024 року до Договору №Н/АП-К.2.4.2/К від 25.03.2019 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, укладену між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”; визнаючи недійсним договір № Н/АП-К.2.4.2/К від 25.03.2019 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна у новій редакції від 25.03.2024 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”; визнаючи недійсним пункт 6 акту приймання-передачі від 25.03.2024 року до Договору № Н/П-8 від 20.07.2020 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, підписаного між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”; визнаючи недійсним додаткову угоду від 25.03.2024 року до Договору № Н/П-8 від 20.07.2020 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, укладену між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”; визнаючи недійсним договір № Н/П-8 від 20.07.2020 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна у новій редакції від 25.03.2024 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”; стягуючи з Товариства з обмеженою відповідальністю "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА” на користь ОСОБА_1 моральну шкоду у розмірі 50 000 гривень, суд першої інстанції виходив з доведеності обставин вчинення оспорюваних правочинів позивачем проти її справжньої волі внаслідок застосування до неї психічного тиску з боку другої сторони, а саме: факт застосування до ОСОБА_1 психічного тиску з боку ТОВ “ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА” шляхом залякування протиправно позбавити її права власності на об`єкт нерухомого майна. Визнання правочинів недійсними через психічний тиск (насильство) (ст. 231 ЦК України) має наслідком настання обов`язку відшкодувати винною стороною потерпілою зокрема моральної шкоди, завдання якої (моральних страждань) позивачці доведено експертним шляхом і при визначенні розміру якої з урахуванням засад справедливості, добросовісності та розумності 50 000 грн є достатнім для відшкодування моральних страждань позивача.

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції.

Судом встановлено, з матеріалів справи вбачається, що:

- 12 березня 2019 року між ОСОБА_1 та ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА” укладено договір № Н/АП-2.4.3 купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна - апартаменти квартирного типу в адміністративно-побутовій будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , яка розташована на земельній ділянці кадастровий номер 5110136900:19:002:0007, площею 0,8900 га.;

- 25 березня 2019 року між ОСОБА_1 та ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА” укладено договір № Н/АП-К.2.4.2/К купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна - комору в адміністративно-побутовій будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , яка розташована на земельній ділянці кадастровий номер 5110136900:19:002:0007, площею 0,8900 га.;

- 06 липня 2019 року між ОСОБА_1 та ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА” укладено додаткову угоду до Договору № Н/АП-2.4.3 купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, відповідно до п. 1 якої оздоблювальні роботи в Новозбудованому майні будуть виконані згідно з типовим дизайн-проектом «Скандінавія» та відповідно до п. 2 якої визначено технічний стан Новозбудованого майна (оздоблення та обладнання), зокрема, кондиціонування: попередня розводка мідних трас до місця встановлення внутрішніх блоків кондиціонерів в кімнатах та на кухні;

- 20 липня 2020 року між ОСОБА_1 та ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА” укладено договір № Н/П-8 купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна - стояночне місце (парко-місце) в паркінгу адміністративно-побутовій будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , яка розташована на земельній ділянці кадастровий номер 5110136900:19:002:0007, площею 0,8900 га.;

- відповідно до квитанцій про сплати та довідок про внесення грошових коштів ОСОБА_1 сплачено всю суму за вищевказаними договорами на виконання її зобов`язань. Вказаний факт не заперечувався відповідачем;

- відсутні документальні підтвердження виконання ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА” своїх зобов`язань щодо виконання технічного оздоблення, оснащення та ремонту приміщення, передбачені умовами договору купівлі-продажу майнових прав від 12 березня 2019 року № Н/АП-2.4.3 та додатковою угодою від 06 липня 2019 року;

- згідно з листуваннями ОСОБА_1 з представниками ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА” через месенжер Viber протягом 2020-2021 років, а також з аудіозапису розмови від 12.08.2021 року, відповідач повідомив позивача про передачу їй мобільного кондиціонера замість встановлення мідних трас під стаціонарні кондиціонери, передбаченого п. 2 додаткової угоди від 06.07.2019 року, а також повідомив про закінчення ремонту;

- згідно з листуваннями ОСОБА_1 з представниками ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА” 2020-2021 років, вбачається, що ОСОБА_1 вказувала про відсутність декоративної штукатурки під цеглу відповідно до типового проекту "Скандинавія" - п. 1 додаткової угоди від 06.07.2019, відсутність мідної траси під установку кондиціонера відповідно до п. 2 додаткової угоди від 06.07.2019, окрему сплату за витяжний вентилятор у санвузлі, переплату за варильну панель індукційного типу, передбачену п. 4.1 договору № Н/АП-2.4.3, замість якої відповідач встановив плиту із резистивним нагрівачем, але вказані претензії позивачки були залишені ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА” без розгляду.

Відповідно до п. 6.1. договорів у первинних редакціях, укладених між сторонами, про прийняття Об`єкту будівництва в експлуатацію Продавець письмово сповіщає Покупця листом (цінним листом або листом на замовлення) або телеграмою на адресу Покупця, вказану в Договорі протягом десяти робочих днів з дати надання Продавцю документів, що відповідно до вимог законодавства засвідчує відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації, державним будівельним нормам, стандартам і правилам та присвоєння Об`єкту будівництва поштової адреси.

Відповідно до п. 6.2. договорів у первинних редакціях, укладених між сторонами, після сплати 100% суми Договору та протягом 35 робочих днів з дати надання Продавцю документів, що відповідно до вимог законодавства засвідчують відповідність закінченого будівництвом Об`єкта будівництва проектній документації державним будівельним нормам, стандартам і правилам та присвоєння поштової адреси Об?єкту будівництва, Продавець зобов`язується передати Покупцю Майнові права (за Актом приймання передачі Майнових прав) та інші документи, надання яких є в компетенції Продавця, що необхідні для державної реєстрації Покупцем прав власності на Новозбудоване майно, а Покупець зобов`язується прийняти документи та підписати Акт приймання-передачі Майнових прав відповідно до умов цього Договору.

Відповідно до п. 7.5. у первинних редакціях, укладених між сторонами, договорів за прострочення передачі Майнових прав Продавець сплачує Покупцю неустойку у розмірі 0,05% за кожен день прострочення передачі Майнових прав від грошової суми, фактично сплаченої Покупцем Продавцю за Договором;

- об`єкт будівництва був прийнятий в експлуатацію на підставі сертифікату № IУ123210205585, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України 15.02.2021 року. Відомості щодо присвоєння Об`єкту адреси - Розпорядження № 230-01р, видане Київською районною адміністрацією Одеської міської ради 16.04.2021 року;

- 12.03.2024 року позивач надала заяву до ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”, в якій містяться ті самі зауваження щодо технічного стану об`єкта нерухомого майна - апартаментів квартирного типу в адміністративно-побутовій будівлі за адресою: місто Одеса, Київський район, вулиця Недєліна, 82-А, зокрема, відсутність декоративної штукатурки під цеглу та мідної траси під установку кондиціонера, переплати за варильну панель індукційного типу, додаткової сплати нею за витяжний вентилятор у санвузлі, який на теперішній час відсутній. Також у заяві зазначено зауваження по строкам передачі майнових прав;

- 13 березня 2024 року позивач отримала від ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА” листи від 06.03.2024 року, які повідомляли про прийняття об`єкта в експлуатацію з присвоєнням йому поштової адреси;

- 15 березня 2024 року позивачем направлено ще одну заяву до ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”, в якій зазначено про невиконання відповідачем умов Договору № Н/АП-2.4.3 щодо декоративної штукатурки, вентиляції та мідної магістралі (траси) під кондиціонер, про переплату коштів за встановлення індукційної плити та відсутність вентилятора у санвузлі, вдруге висловлено прохання до відповідача дати дозвіл на встановлення зовнішнього блоку кондиціонера на фасаді будівлі, а також висловлено бажання позивача якнайшвидшої передачі майнових прав на об`єкти нерухомості;

- згідно з аудіозаписами розмов позивача з представниками ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА” від 14.03.2024 року, від 19.03.2024 року, від 21.03.2024 року, від 22.03.2024 року, відповідач отримав заяву позивача від 12.03.2024 року, обізнаний щодо її зауважень щодо технічного стану об`єкта нерухомого майна, зокрема також викладених у листі від 15.03.2024 року. Представники відповідача зазначили про розірвання договору з позивачем у разі не підписання нею 25.03.2024 року актів приймання-передачі майнових прав, договорів купівлі-продажу майнових прав у нових редакціях та додаткових угод до договорів;

- 22.03.2024 року через месенджер Viber представник відповідача надіслала позивачу лист директора ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА” Соколовського О.Т. № 022/03/24-1 від 22.03.2024 року про розірвання договорів у випадку відмови ОСОБА_1 підписати акти приймання-передачі саме 25.03.2024 року;

- згідно з аудіозаписом розмови між позивачем та представником відповідача від 22.03.2024 року вбачається, що ОСОБА_1 висловлювала прохання перенести зустріч та підписання правочинів із понеділка 25 березня на п`ятницю 29 березня 2024 року, мотивуючи необхідністю проконсультуватися з юристом, на що отримала відмову;

- реакцією відповідача на запитання і пропозиції ОСОБА_1 щодо вирішення питань по технічному стану об`єкта, узгодження умов нових редакцій договорів тощо було повідомлення позивача про розірвання з нею договорів купівлі-продажу майнових прав;

- відповідачем не викладено жодних заперечень щодо наявності за змісту листувань та телефонних розмов з представниками ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”, наданих до суду позивачем;

- у записаних розмовах з представниками ТОВ “Вест Білдінг Україна” протягом березня 2025 року ОСОБА_1 неодноразово зазначала про незгоду із невиконанням відповідачем своїх зобов`язань за договорами, про відсутність у її новозбудованому майні мідних трас під установку системи кондиціонування та оздоблення, які передбачені первинною редакцією договору, про свою незгоду підписувати нові редакції договорів від 25.03.2024 року.

- згідно з наданими позивачем відеозаписами від 25.03.2024 року вбачається позиція позивача щодо її незгоди підписувати нові редакції договорів від 25.03.2025 року, а також акт приймання-передачі майнових прав, в якому стверджується про відсутність у неї претензій до забудовника, що не відповідає її дійсній волі. Позивачем зазначається про тиск з боку представників відповідача та пояснюється причина підписання нею оспорюваних правочинів, яким є страх втратити об`єкти нерухомого майна та сплачені грошові кошти.

- згідно з висновком експерта з правом проведення судово-психологічних експертиз та присвоєння першого кваліфікаційного класу судового експерта Савостіна О.П. від 22 січня 2025 року № 01-25, яким встановлено наступне:

«1. Обставини, за яких було укладено правочини від 25 березня 2024 року (акти приймання-передачі до договорів № Н/АП-2.4.3 від 12.03.2019 року, № Н/АП-К.2.4.2/К від 25.03.2019 року, № Н/П-8 від 20.07.2020 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна; додаткові угоди до договорів № Н/АП-2.4.3 від 12.03.2019 року, № Н/АП-К.2.4.2/К від 25.03.2019 року, № Н/П-8 від 20.07.2020 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна; договори № Н/АП-2.4.3 від 12.03.2019 року, № Н/АП-К.2.4.2/К від 25.03.2019 року, № Н/П-8 від 20.07.2020 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна у новій редакції) мали першорядну, надцінну особистісну значимість для ОСОБА_1 .

2. ОСОБА_1 під час укладання правочинів від 25 березня 2024 року знаходилась у стані дистресу, відчувала страх втратити майно та приниження у зв`язку з необхідністю вчиняти дії, які вона не хотіла вчиняти.

3. ОСОБА_1 з урахуванням визначених обставин не була здатна повною мірою вільно та усвідомлено приймати рішення та реалізовувати його своїми діями.

4. Психологічний вплив представників ТОВ «Вест Білдінг Україна», який мав місце, міг істотно змінити вільне волевиявлення ОСОБА_1 .

5,6. Ситуація, що досліджується, є психотравмувальною для ОСОБА_1 , їй завдані страждання (моральна шкода). ОСОБА_1 спричинені страждання (моральна шкода) за умов ситуації (психологічного тиску представників ТОВ «Вест Білдінг Україна» при укладенні правочинів від 25 березня 2024 року), що досліджуються. Попередній орієнтовний розмір грошового еквіваленту моральних страждань, спричинених ОСОБА_1 відповідає заявленим вимогам і складає 100000 (сто тисяч) грн».

Експерт попереджений про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок за ст. 384 КК України (т.1 а. с. 107-113).

Колегія суддів виходить з наступного.

Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору, повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме: має довести, що її права та законні інтереси як заінтересованої особи безпосередньо порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його недійсним майнові права заінтересованої особи буде захищено та відновлено.

Відповідно до ст. 22 Закону України “Про захист прав споживачів” захист прав споживачів, передбачених законодавством, здійснюється судом. При задоволенні вимог споживача суд одночасно вирішує питання щодо відшкодування моральної (немайнової) шкоди. Споживачі звільняються від сплати судового збору за позовами, що пов`язані з порушенням їх прав.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 18 Закону України “Про захист прав споживачів” продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими. Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача.

Згідно з ч. 1 ст. 21 Закону України “Про захист прав споживачів” крім інших випадків порушень прав споживачів, які можуть бути встановлені та доведені виходячи з відповідних положень законодавства у сфері захисту прав споживачів, вважається, що для цілей застосування цього Закону та пов`язаного з ним законодавства про захист прав споживачів права споживача вважаються в будь-якому разі порушеними, якщо:

1) при реалізації продукції будь-яким чином порушується право споживача на свободу вибору продукції;

2) при реалізації продукції будь-яким чином порушується свобода волевиявлення споживача та/або висловлене ним волевиявлення;

3) при наданні послуги, від якої споживач не може відмовитись, а одержати може лише в одного виконавця, виконавець нав`язує такі умови одержання послуги, які ставлять споживача у нерівне становище порівняно з іншими споживачами та/або виконавцями, не надають споживачеві однакових гарантій відшкодування шкоди, завданої невиконанням (неналежним виконанням) сторонами умов договору;

4) порушується принцип рівності сторін договору, учасником якого є споживач.

Згідно з ч. 1 ст. 19 Закону України “Про захист прав споживачів” нечесна підприємницька практика забороняється. Нечесна підприємницька практика включає:

1) вчинення дій, що кваліфікуються законодавством як прояв недобросовісної конкуренції;

2) будь-яку діяльність (дії або бездіяльність), що вводить споживача в оману або є агресивною.

Відповідно до ч. 4 ст. 19 Закону України “Про захист прав споживачів” агресивною вважається підприємницька практика, яка фактично містить елементи примусу, докучання або неналежного впливу та істотно впливає чи може вплинути на свободу вибору або поведінку споживача стосовно придбання продукції.

При встановленні того, чи містить підприємницька практика елементи примусу, докучання або неналежного впливу, до уваги береться:

1) час, характер та повторюваність пропозицій щодо придбання продукції;

2) вживання образливих або загрозливих висловів;

3) використання тяжкої для споживача обставини, про яку продавцю або виконавцю було відомо, для впливу на рішення споживача;

4) встановлення обтяжливих або непропорційних позадоговірних перешкод для здійснення споживачем своїх прав за договором, включаючи положення про право споживача розірвати договір або замінити продукцію чи укласти договір з іншим суб`єктом господарювання;

5) загроза здійснити незаконні або неправомірні дії.

Згідно з ч. 6 ст. 19 Закону України “Про захист прав споживачів” правочини, здійснені з використанням нечесної підприємницької практики, є недійсними. Суб`єкти господарювання, їх працівники несуть відповідальність за нечесну підприємницьку практику згідно із законодавством.

Відповідно до ст. 288 ЦК України фізична особа має право на свободу. Забороняються будь-які форми фізичного чи психічного тиску на фізичну особу, втягування її до вживання спиртних напоїв, наркотичних та психотропних засобів, вчинення інших дій, що порушують право на свободу.

Стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 2-383/2010).

Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (частина третя статті 203 ЦК України).

Правочин, вчинений особою проти її справжньої волі внаслідок застосування до неї фізичного чи психічного тиску з боку другої сторони або з боку іншої особи, визнається судом недійсним (стаття 231 ЦК України).

Конструкція правочину, вчиненого під впливом насильства, побудована за моделлю оспорюваного правочину, тобто в кожному конкретному випадку існує спір щодо формування волевиявлення учасника правочину внаслідок насильства і необхідно довести, що воно мало місце.

З метою визнання правочину недійсним через вчинення його під впливом насильства або погрози, необхідна наявність фізичного або психічного впливу на особу з метою спонукання до укладення правочину, тобто насильство розуміється як заподіяння учасникові правочину фізичних або душевних страждань з метою примусити укласти правочин. Воно повинно виражатися в незаконних, не обов`язково злочинних, діях. На відміну від насильства, погроза полягає у здійсненні тільки психічного, а не фізичного впливу, і має місце за наявності як неправомірних, так і правомірних дій. Погроза може бути підставою для визнання правочину недійсним, коли через обставини, які мали місце на момент його вчинення, були підстави вважати, що відмова учасника правочину від його вчинення могла спричинити шкоду його законним інтересам.

З метою визнання правочину недійсним на підставі статті 231 ЦК України позивач має довести такі обставини: 1) факт застосування до нього (до потерпілої сторони правочину) фізичного чи психологічного тиску з боку іншої сторони чи з боку третьої особи; 2) вчинення правочину проти своєї справжньої волі; 3) наявність причинного зв`язку між фізичним або психологічним тиском і вчиненням правочину, який оспорюється.

При вирішенні спорів про визнання недійсним правочину, вчиненого особою під впливом насильства (стаття 231 ЦК України), необхідно враховувати, що насильство має виражатися в незаконних, однак не обов`язково злочинних діях. Насильницькі дії можуть вчинятись як стороною правочину, так і іншою особою - як щодо іншої сторони правочину, так і щодо членів її сім`ї, родичів тощо або їх майна. Для визнання правочину недійсним як такого, що вчинений під впливом насильства, не обов`язково, щоб контрагент особисто здійснював насильство. Необхідно лише встановити, що він знав про факт насильства і використав це на свою користь для примушення особи до вчинення правочину.

Такі висновки містяться у постановах Верховного Суду від 21 квітня 2021 року у справі № 601/1083/16, від 30 липня 2020 року у справі № 299/1523/16-ц , від 27 березня 2019 року у справі № 907/113/18, від 30 червня 2021 року у справі № 556/2085/19.

У постанові Верховного Суду від 23 січня 2020 року у справі № 484/3809/16 (провадження № 61-36524св18) зроблено висновок, що у разі вчинення правочину під впливом насильства формування волі особи, яка вчиняє правочин, відбувається внаслідок втручання стороннього фактора - фізичного чи психічного тиску з боку контрагента або іншої особи (дефект волі) з метою спонукання до вчинення тих дій, які особа не бажала б вчинити без наявності таких фізичних чи психічних страждань.

Аналіз зазначених норм права та релевантної судової практики дозволяє дійти висновку, що для визнання правочину недійсним із застосуванням правового механізму, передбаченого нормами статті 231 ЦК України, необхідним є наявність у сукупності таких факторів як сам факт застосування до потерпілої сторони правочину фізичного чи психологічного тиску з боку іншої сторони чи з боку третьої особи, що свідчить про вчинення правочину проти справжньої волі, а також наявність причинного зв`язку між фізичним або психологічним тиском і вчиненням правочину, який оспорюється. Сам факт вчинення фізичного чи психологічного тиску для укладення правочину повинен мати місце на момент його вчинення.

Отже, для визнання правочину недійсним через вчинення його під впливом насильства або погрози необхідна наявність фізичного або психічного впливу на особу з метою спонукання до укладення правочину, що і має бути доведено позивачем (постанови Верховного Суду від 29 липня 2021 року у справі № 907/113/18, від 18 грудня 2024 року у справі № 640/494/18).

Як вбачається з встановлених у справі обставин між сторонами справи виникли правовідносини з купівлі-продажу майнового права, як товару у дату зазначену в Акті приймання-пердачі документів , необхідних для оформлення і реєстрації права власності на Новозбудоване майно, як на нерухомість При цьому дата Акта приймання-передачі може відрізнятися від дати передачі Майнового права (тобто ці дати не є тотожними).

Такими об`єктами нерухомості є: 1) апартаменти квартирного типу; 2) комора; 3) стоян очне (машино-місце), які знаходяться в адміністративно-побутовій будівлі з адресою: АДРЕСА_2 .

Згідно договорів купівлі-продажу майнових прав у первинних редакціях відповідно від 12.03.2019 року (апартаменти квартирного типу); 25.03.2019 року (комора) та від 20.07.2020 року (стояночне місце) вбачається, що сторонами були погоджені вимоги до Новозбудованого майна, зокрема до його технічного стану.

Так технічний стан апартаментів квартирного типу (по факту нежитлове приміщення в адміністративно-побутовій будівлі) за договором в редакції від 25.03.2019 року передбачав виконання оздоблювальних робіт стелі, стін, санвузлів, облаштування напільного покриття, розведення електричних мереж з встановлення розеток та вимикачів, розведення сантехнічних мереж та мереж опалення, встановлення санітарного обладнання в санвузлах та робочої поверхні на кухні з встановленням електричної індукційної варочної поверхні. Перелік оздоблювальних робіт та перелік обладнання, що мають бути виконані/встановлені в Новозбудованому майні та строк виконання таких робіт та встановлення обладнання підлягають погодженню Сторонами в окремому додатку до цього Договору, проект якого має бути підготовлений Продавцем не пізніше ніж через три місяці з моменту укладення цього Договору.

06.07.2019 року Сторонами укладено Додаткову угоду до Договору № Н/АП – 2.4.3. від 12.03.2019 року (апартаменти), в якій погоджено оздоблювальні роботи в Новозбудованому майні будуть виконані згідно з типовим дизайн-проектом «Скандінавія» (п.1) та визначено технічний стан Новозбудованого майна (оздоблення та обладнання), зокрема, кондиціонування: попередня розводка мідних трас до місця встановлення внутрішніх блоків кондиціонерів в кімнатах та на кухні (п.2).

Технічний стан комори після закінчення будівництва - оздоблені стіни , стелі, підлога.

Технічний стан стояночного місця після закінчення будівництва - оздоблені стіни, стелі, підлога Паркінгу, організована система автоматизованого доступу до Паркінгу.

У позивача до відповідача наявні зауваження та претензії щодо технічного стану апартаментів квартирного типу: невиконання відповідачем умов Договору № Н/АП-2.4.3 щодо декоративної штукатурки, вентиляції та мідної магістралі (траси) під кондиціонер, про переплату коштів за встановлення індукційної плити та відсутність вентилятора у санвузлі, вдруге висловлено прохання до відповідача дати дозвіл на встановлення зовнішнього блоку кондиціонера на фасаді будівлі.

Щодо відсутності освітлення в загальному коридорі, де розташована комора станом на 06.03.2024 року, а також щодо строків передачі майнових прав відносно об`єктів нерухомого майна.

Також щодо якнайшвидшої передачі позивачу майнових прав на об`єкти нерухомості (за умови усунення недоліків).

З приводу усунення недоліків технічного стану апартаментів позивача.

Слід зазначити, що протягом 2020-2021 років ОСОБА_1 вела листування з представниками ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА” через месенжер Viber та вказувала про відсутність декоративної штукатурки під цеглу відповідно до типового проекту "Скандинавія" - п. 1 додаткової угоди від 06.07.201 року, відсутність мідної траси під установку кондиціонера відповідно до п. 2 додаткової угоди від 06.07.2019 року, окрему сплату за витяжний вентилятор у санвузлі, переплату за варильну панель індукційного типу, передбачену п. 4.1 договору № Н/АП-2.4.3, замість якої відповідач встановив плиту із резистивним нагрівачем.

Проте вказані претензії позивачки були залишені ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА” без розгляду, тобто не задоволені, оскільки відсутні документальні підтвердження виконання ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА” своїх зобов`язань щодо виконання технічного оздоблення, оснащення та ремонту приміщення, передбачені умовами договору купівлі-продажу майнових прав від 12 березня 2019 року № Н/АП-2.4.3 та додатковою угодою від 06 липня 2019 року.

У зв`язку із зазначеним позивач відмовлялась підписувати акт приймання-передачі новозбудованого майна без зауважень і претензій.

Між тим умовами договорів купівлі-продажу у первинних редакціях:

- про прийняття Об`єкту будівництва в експлуатацію продавець письмово сповіщає Покупця листом (цінним листом або листом на замовлення) або телеграмою на адресу Покупця, вказану в Договорі протягом десяти робочих днів з дати надання Продавцю документів, що відповідно до вимог законодавства засвідчує відповідність закінченого будівництвом об?єкта проектній документації, державним будівельним нормам, стандартам і правилам та присвоєння Об`єкту будівництва поштової адреси (п. 6.1);

- після сплати 100% суми Договору та протягом 35 робочих днів з дати надання Продавцю документів, що відповідно до вимог законодавства засвідчують відповідність закінченого будівництвом Об`єкта будівництва проектній документації державним будівельним нормам, стандартам і правилам та присвоєння поштової адреси Об`єкту будівництва, Продавець зобов`язується передати Покупцю Майнові права (за Актом приймання передачі Майнових прав) та інші документи, надання яких є в компетенції Продавця, що необхідні для державної реєстрації Покупцем прав власності на Новозбудоване майно, а Покупець зобов`язується прийняти документи та підписати Акт приймання-передачі Майнових прав відповідно до умов цього Договору (п. 6.2).

- за прострочення передачі Майнових прав Продавець сплачує Покупцю неустойку у розмірі 0,05% за кожен день прострочення передачі Майнових прав від грошової суми, фактично сплаченої Покупцем Продавцю за Договором (п. 7.5).

Між тим, за умовами Договорів у змінених (нових) редакціях від 25.03.2024 року на відміну від попередніх редакцій договорів з урахуванням доповнень до них, не передбачено відповідальності відповідача за невиконання договірних зобов`язань щодо технічних умов новозбудованого об`єкта та за порушення строків повідомлення покупця про закінчення будівництва об`єкта.

Як вже зазначалось і вбачається зі змісту досліджених судом листувань ОСОБА_1 з представниками ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА” через месенжер Viber протягом 2020-2021 років, а також з аудіозапису розмови від 12.08.2021 року, відповідач повідомив позивача про передачу їй мобільного кондиціонера замість встановлення мідних трас під стаціонарні кондиціонери, передбаченого п. 2 додаткової угоди від 06.07.2019, а також повідомив про закінчення ремонту.

Між тим, у листуванні 2020-2021 років наданих до суду позивачем містяться заперечення позивача на адресу ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”, щодо відсутності декоративної штукатурки під цеглу відповідно до типового проекту "Скандинавія" - п. 1 додаткової угоди від 06.07.2019 року, відсутності мідної траси під установку кондиціонера відповідно до п. 2 додаткової угоди від 06.07.2019 року, окремої сплати за витяжний вентилятор у санвузлі, переплати за варильну панель індукційного типу, передбачену п. 4.1 договору № Н/АП-2.4.3, замість якої відповідач встановив плиту із резистивним нагрівачем,

Дані заперечення (претензії позивача щодо належного виконання відповідачем договірних зобов`язань у повному обсязі) були залишені ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА” без розгляду.

Крім того, 12.03.2024 року позивач надала заяву до ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”, в якій містяться ті самі зауваження щодо технічного стану об`єкта нерухомого майна - апартаментів квартирного типу в адміністративно-побутовій будівлі за адресою: місто Одеса, Київський район, вулиця Недєліна, 82-А, зокрема, відсутність декоративної штукатурки під цеглу та мідної траси під установку кондиціонера, переплати за варильну панель індукційного типу, додаткової сплати нею за витяжний вентилятор у санвузлі, який на теперішній час відсутній. Також у заяві зазначено зауваження по строкам передачі майнових прав.

Після отримання 13.03.2024 року листа ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА” від 06 березня 2024 року, в якому дане підприємство повідомило позивача про прийняття об`єкта в експлуатацію з присвоєнням йому поштової адреси, позивач 15.03.2024 року направила відповідачу ще одну заяву, в якій зазначено про невиконання відповідачем умов Договору № Н/АП-2.4.3 щодо декоративної штукатурки, вентиляції та мідної магістралі (траси) під кондиціонер, про переплату коштів за встановлення індукційної плити та відсутність вентилятора у санвузлі, вдруге висловлено прохання до відповідача дати дозвіл на встановлення зовнішнього блоку кондиціонера на фасаді будівлі, а також висловлено бажання позивача якнайшвидшої передачі майнових прав на об`єкти нерухомості.

Судом досліджено, що у записаних розмовах з представниками ТОВ “Вест Білдінг Україна” протягом березня 2024 року ОСОБА_1 неодноразово зазначала про незгоду із невиконанням відповідачем своїх зобов`язань за договорами, про відсутність у її новозбудованому майні мідних трас під установку системи кондиціонування та оздоблення, які передбачені первинною редакцією договору, про свою незгоду підписувати нові редакції договорів від 25.03.2024 року, в той час, як представники ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА” будучи обізнаними про претензій позивача зазначили, що у разі не підписання позивачкою актів приймання-передачі майнових прав (без претензій до відповідача), договорів купівлі-продажу майнових прав у нових редакціях та додаткових угод до договорів, які не містять умови відповідальності відповідача за невиконання договірних зобов`язань щодо технічних умов новозбудованого об`єкта та за порушення строків повідомлення покупця про закінчення будівництва об`єкта, в односторонньому порядку будуть розірвані договір № Н/АП-2.4.3 купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна - апартаменти квартирного типу в адміністративно-побутовій будівлі від 12.03.2019 року з додатковою угодою від 06.07.2019 року; договір № Н/АП-К.2.4.2/К купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна - комору в адміністративно-побутовій будівлі від 25.03.2019 року; договір № Н/П-8 купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна - стояночне місце (парко-місце) в паркінгу адміністративно-побутовій будівлі від 20.07.2020 року.

Розірвання відповідачем даних договорів в односторонньому порядку для позивача означало втрату можливості набути право власності на збудовані об`єкти нерухомого майна – апартаменти квартирного типу, комору та машино-місце у паркінгу, які розташовані в адміністративно-побутовій будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , а також втрату нею 20% внесених грошових коштів на будівництво вказаних об`єктів (передбачено повернення позивачці у разі розірвання договорів відповідачем в односторонньому порядку 80% внесених нею коштів та одночасне утримання з позивача штрафу у розмірі 20% від внесеної неї суми коштів).

Таким чином, будь-який із варіантів – розірвання договорів в односторонньому порядку (втрата можливості набути право власності на збудовані об`єкти нерухомості з поверненням грошових коштів лише 80% від суми внесків) або підписання акту приймання - передачі з фіксацією відсутності претензій позивача до відповідача і таким чином звільнення останнього від обов`язку усунути недоліки, та укладення договорів у зміненій редакції, умови яких не передбачають обов`язку виконати оздоблювальні роботи та інші роботи у повному обсязі та встановлення погодженого раніше сторонами устаткування і як наслідок не передбачають відповідальності відповідача за їх невиконання, а також не передбачають відповідальності за порушення строків повідомлення покупця про закінчення будівництва об`єктів – погіршує становище позивача як сторони договорів, у порівнянні з їх попередньою редакцією і, навпаки, ставить відповідача як іншу сторону цих же договорів, у більш вигідне становище перед позивачем.

Згідно з висновком судового експерта Савостіна О.П. від 22 січня 2025 року № 01-25, з правом проведення судово-психологічних експертиз та присвоєння першого кваліфікаційного класу, встановлено наступне:

4. Психологічний вплив представників ТОВ “Вест Білдінг Україна”, який мав місце, міг істотно змінити вільне волевиявлення ОСОБА_1 .

5,6. Ситуація, що досліджується, є психотравмувальною для ОСОБА_1 , їй завдані страждання (моральна шкода). ОСОБА_1 спричинені страждання (моральна шкода) за умов ситуації (психологічного тиску представників ТОВ “Вест Білдінг Україна” при укладенні правочинів від 25 березня 2024 року), що досліджуються. Попередній орієнтовний розмір грошового еквіваленту моральних страждань, спричинених ОСОБА_1 відповідає заявленим вимогам і складає 100 000 (сто тисяч) грн».

Експерт попереджений про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок за ст. 384 КК України.

Судова експертиза - це дослідження на основі спеціальних знань у галузі науки, техніки, мистецтва, ремесла тощо об`єктів, явищ і процесів з метою надання висновку з питань, що є або будуть предметом судового розгляду. (стаття 1 Закону України "Про судову експертизу").

Відповідно до ст. 110 ЦПК України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 89 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні.

Відповідно до ч. ч. 1-3 ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Ураховуючи викладене, висновок судового експерта є доказом в конкретній справі і має значення лише для неї. Судова оцінка висновку відбувається в межах певного судового процесу. Встановивши недоліки судової експертизи, суд має право відреагувати на них, зокрема, призначити повторну або додаткову судову експертизу.

Учасники справи мають право викладати суду заперечення щодо висновку експерта на загальних підставах у межах справи, у якій такий висновок зроблений, зокрема, особа вправі спростувати висновок експерта шляхом призначення додаткової або повторної експертизи, за наявності для цього підстав. Так само учасник справи не позбавлений можливості заявити клопотання про проведення судової експертизи іншим експертом чи експертною установою.

Колегія суддів зазначає, що сам по собі факт проведення судово-психіатричної експертизи без безпосередньої присутності при цьому представника відповідача не є підставою для визнання її неналежним доказом, оскільки проведення судовим експертом психологічного обстеження ОСОБА_1 не передбачає при цьому обов`язкової приступності представників ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”.

Разом з тим, представник ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА” не був позбавлений можливості спростувати висновок судово-психологічної експертизи шляхом призначення додаткової або повторної експертизи, за наявності для цього підстав, а також заявити клопотання про проведення судової експертизи іншим експертом чи експертною установою.

Проте, такого клопотання представником відповідача не заявлено ані в суді першої, ані при поданні апеляційної скарги на рішення суду (як шляхом викладення його безпосередньо в апеляційній скарзі так і окремим процесуальним документом).

Ураховуючи встановлені у справі обставини та дослідженні докази, колегія суддів погоджується з висновком районного суду про наявність підстав для задоволення заявлених вимог про визнання недійсним пункту 6 акту приймання-передачі від 25.03.2024 року до Договору №Н/АП-2.4.3 від 12.03.2019 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, підписаного між ОСОБА_1 та ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”; визнання недійсною додаткової угоди від 25.03.2024 року до Договору № Н/ АП-2.4.3 від 12.03.2019 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, укладену між ОСОБА_1 та ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”; визнання недійсним договору №Н/АП-2.4.3 від 12.03.2019 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна у новій редакції від 25.03.2024 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”; визнання недійсним пункту 6 акту приймання-передачі від 25.03.2024 року до Договору № Н/АП-К.2.4.2/К від 25.03.2019 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, підписаного між ОСОБА_1 та ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”; визнання недійсною додаткової угоди від 25.03.2024 року до Договору №Н/АП-К.2.4.2/К від 25.03.2019 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, укладену між ОСОБА_1 та ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”; визнання недійсним договору № Н/АП-К.2.4.2/К від 25.03.2019 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна у новій редакції від 25.03.2024 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”; визнання недійсним пункту 6 акту приймання-передачі від 25.03.2024 року до Договору № Н/П-8 від 20.07.2020 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, підписаного між ОСОБА_1 та ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”; визнання недійсною додаткової угоди від 25.03.2024 року до Договору № Н/П-8 від 20.07.2020 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна, укладену між ОСОБА_1 та ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”; визнання недійсним договору № Н/П-8 від 20.07.2020 року купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна у новій редакції від 25.03.2024 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА”.

Крім того, встановивши факт здійснення психологічного впливу, як підставу для визнання недійними оскаржених правочинів, суд першої інстанції набув обґрунтованого висновку про наявність підстав для стягнення з відповідача на користь позивача моральної шкоди, розмір якої – 50 000 грн, суд визначив як достатнійдля відшкодування моральних страждань позивача з врахуванням засад справедливості, добросовісності та розумності.

Доводи апеляційної скарги зведені лише до незгоди з висновком районного суду без наведення будь-яких обставин, які б ставили під сумнів набутий судом висновок або свідчили б про неправильну оцінку судом доказів, які надані сторонами та неправильне застосування законодавства, яке регулює спірні правовідносини.

Європейський суд з прав людини (далі ЄСПЛ) неодноразово вказував, що право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (пункти 29, 30 рішення ЄСПЛ від 09 грудня 1994 року у справі "Руїз Торіха проти Іспанії"). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (пункт 2 рішення ЄСПЛ від 27 вересня 2001 року у справі "Гірвісаарі проти Фінляндії").

Також, Європейський суд з прав людини вказав що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Ураховуючи викладене, колегія суддів проходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а судове рішення - без змін.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 367, 368, 375, 381, 383, 384 ЦПК України, Одеський апеляційний суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ВЕСТ БІЛДІНГ УКРАЇНА» - залишити без задоволення.

Рішення Київського районного суду м. Одеси від 14 серпня 2025 року – залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, однак може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено: 16.04.2026 року.

Головуючий: О.М. Таварткіладзе

Судді: Л.М. Вадовська

Є.С. Сєвєрова

Оригінал: reyestr.court.gov.ua