Постанова від 06 квітня 2026 р. у справі №910/4084/25 — Касаційний господарський суд Верховного Суду

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 квітня 2026 року

м. Київ

cправа № 910/4084/25

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,

секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,

за участю представників:

позивача - Чапали Ю. О. (адвокат),

відповідача-1 - не з`явилися,

відповідача-2 - Южди С. М. (адвокат),

розглянув касаційну скаргу фізичної особи - підприємця Тохтамиша Кирила Павловича на рішення Господарського суду міста Києва від 17.07.2025, постанову Північного апеляційного господарського суду від 16.12.2025 та додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2026 у справі

за позовом фізичної особи - підприємця Тохтамиша Кирила Павловича

до: 1) Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву,

2) Державного підприємства "Укрінвестбуд",

про внесення змін до умов договору.

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. 01.04.2025 фізична особа - підприємець Тохтамиш Кирило Павлович (далі - ФОП Тохтамиш К. П., Підприємець, орендар, позивач) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву (далі - РВ ФДМУ по місту Києву, Відділення, орендодавець, відповідач-1) і Державного підприємства "Укрінвестбуд" (далі - ДП "Укрінвестбуд", Підприємство, балансоутримувач, відповідач-2) про внесення змін до укладеного між сторонами договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 12.11.2024 № 9777 (далі - договір оренди від 12.11.2024, договір № 9777) шляхом тимчасового (на період існування обставин припинення забезпечення об`єкта оренди комунальними послугами, якими об`єкт оренди повинен бути забезпечений відповідно до умов договору та оголошення про передачу майна в оренду) звільнення позивача із 12.11.2024 від сплати орендної плати на підставі рішення суду згідно з підпунктом "б" підпункту 3 та абзацом 9 пункту 127 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 (далі - Порядок № 483), посилаючись на положення статей 627, 638, 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 188, 287 Господарського кодексу України, чинного до 27.08.2025 (далі - ГК України), статей 16, 17 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна", введеного в дію з 01.02.2020 (далі - Закон України № 157-ІХ), пунктів 122, 127 Порядку № 483.

2. Позовна заява обґрунтовується тим, що орендар позбавлений можливості використовувати майно за призначенням і приступити до виконання ремонтних робіт у зв`язку з відсутністю на об`єкті будь-яких комунальних послуг, а тому сплата орендної плати за об`єкт, який неможливо використовувати, становить значний фінансовий тягар для позивача та порушує його законні права, інтереси та очікування. Також, на думку Підприємця, у цьому випадку мають місце одночасно дві обставини, передбачені умовами договору оренди від 12.11.2024 як істотні, що унеможливлюють користування майном і здійснення ремонтних робіт на об`єкті: 1) відсутність більше двох місяців на об`єкті можливості підключення до комунальних послуг через відсутність укладених договорів із постачальниками комунальних послуг; 2) відмова балансоутримувача укласти з орендарем договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю.

Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 17.07.2025 (суддя Павленко Є. В.), залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 16.12.2025 (головуючий - Михальська Ю. Б., судді Мальченко А. О., Тищенко А. І.), у задоволенні позову відмовлено повністю у зв`язку з необґрунтованістю позовних вимог з огляду на те, що:

1) позивач не довів належними доказами існування визначених підпунктом "б" підпункту 3 пункту 127 Порядку № 483 обставин для внесення змін до умов договору № 9777, тоді як на порушення пункту 129 цього Порядку заява Підприємця про внесення змін до договору оренди не містила усіх передбачених вимог до такої заяви, зокрема посилання на конкретні умови (пункти) договору, які пропонуються до зміни;

2) матеріали справи не містять належних доказів на підтвердження неможливості використання об`єкта оренди Підприємцем, оскільки згідно з пунктом 7.1 розділу І договору оренди від 12.11.2024 майно може використовуватися орендарем за будь-яким цільовим призначенням, а факт відсутності укладення ним прямих договорів із постачальниками комунальних послуг не є тотожнім передбаченій пунктом 127 Порядку № 483 обставині щодо припинення постачання таких послуг у цілому до орендованого майна, оскільки не позбавляє орендаря нерухомого майна користуватися таким майном і відповідними послугами та оплачувати їх. Зокрема, обов`язок орендаря нерухомого майна оплачувати комунальні послуги та витрати на утримання цього майна незалежно від укладеного договору в сфері комунальних послуг випливає з вимог Закону України "Про житлово-комунальні послуги", за змістом статті 9 якого споживачі зобов`язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними, тобто сам по собі факт відсутності укладення договору про надання житлово-комунальних послуг не може бути підставою для звільнення споживача від оплати послуг у повному обсязі (аналогічний висновок викладено у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 15.06.2022 у справі № 911/27/21);

3) Підприємець без жодних заперечень і зауважень підписав акт приймання-передачі в оренду нерухомого майна від 12.11.2024, в якому зафіксовано, що орендоване нерухоме майно забезпечене електропостачанням згідно з проєктним розрахунком потужністю до 10 кВт, централізованим опаленням, водопостачанням (холодним і гарячим) із наявними лічильниками, водовідведенням, каналізацією, вентиляцією. При цьому позивач до укладення договору № 9777 та підписання зазначеного акта не був позбавлений можливості перевірити стан приміщення, яке передавалося в оренду, докази протилежного у матеріалах справи відсутні, оскільки в оголошенні про передачу майна в оренду (лот № 52595) було зазначено, що потенційні орендарі можуть здійснити огляд потенційного об`єкта оренди в робочий час, звернувшись до представника балансоутримувача;

4) матеріали справи не містять доказів щодо звернення орендаря до інших постачальників комунальних послуг (крім Приватного акціонерного товариства "ДТЕК Київські електромережі" (далі - ПрАТ "ДТЕК Київські електромережі")) стосовно укладення відповідних договорів протягом місяця з моменту отримання проєктів відповідних договорів від балансоутримувача, як це передбачено умовами пункту 6.5 договору оренди від 12.11.2024.

Водночас, відхиляючи доводи позивача про порушення балансоутримувачем обов`язку з надання орендарю проєктів договорів на постачання комунальних послуг, апеляційний суд зазначив про спростування таких доводів наявними у матеріалах справи копіями листів ДП "Укрінвестбуд" від 27.12.2024 № 217, яким було направлено на адресу Підприємця проєкти відповідних договорів, і від 13.03.2025 № 44 (відповідь Підприємства на лист РВ ФДМУ по місту Києву від 03.03.2025 № 930-02-06-922). При цьому, як вбачається з матеріалів справи, у листі від 28.01.2025, адресованому відповідачу-2, Підприємець зазначав не про сам факт відсутності електропостачання у приміщенні, а про бажану потужність для здійснення ним господарської діяльності - не менше ніж 15 000 Вт/год.

При цьому судами попередніх інстанцій враховано, що оголошення про передачу майна в оренду містило інформацію про необхідність самостійного переоформлення орендарем договорів із постачальниками комунальних послуг напряму для можливості користування такими послугами і така вимога міститься в останньому абзаці пункту 6.5 договору оренди від 12.11.2024. Таким чином, об`єкт оренди до укладення договору № 9777 був забезпечений комунальними послугами, що позивачем не спростовано належними та допустимими доказами, але для можливості користування ними Підприємцю необхідно було укласти відповідні договори з постачальниками таких послуг протягом місяця з моменту отримання проєктів відповідних договорів від балансоутримувача.

Суд першої інстанції зауважив, що викладені в позові Підприємця обставини щодо неукладення відповідних договорів із постачальниками комунальних послуг, а також відмови Підприємства укласти з орендарем договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг є виключно підставами для дострокового припинення договору оренди від 12.11.2024 на підставі підпункту 12.9.1 пункту 12.9 цього договору, проте Підприємець, незважаючи на наявність, на його думку, зазначених обставин, питання про припинення договору № 9777 не ініціював, а продовжує користуватися орендованим нерухомим майном без внесення орендної плати в установленому порядку та розмірі.

При цьому суд апеляційної інстанції не надав оцінку копії акта приймання-передачі (із фізичним підписом позивача), долученого Підприємством до відзиву на апеляційну скаргу, оскільки відповідач-2 не довів суду апеляційної інстанції поважних причин неможливості подання такого доказу до суду першої інстанції в установлені процесуальній строки, як того вимагає частина 3 статті 269 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

Разом із тим суд першої інстанції наголосив, що заявлена позовна вимога Підприємця містить відкладальну умову - звільнення його від сплати орендної плати до моменту усунення обставин припинення забезпечення об`єкта оренди комунальними послугами, якими об`єкт оренди повинен бути забезпечений відповідно до умов договору та оголошення про передачу майна в оренду. Однак згідно з пунктом 6.5 договору оренди від 12.11.2024 обов`язок з укладення відповідних договорів на постачання комунальних послуг покладений саме на позивача, а тому фактичне настання зазначеної відкладальної обставини буде залежати виключно від дій самого Підприємця та належного дотримання ним зазначених зобов`язань за договором.

4. Додатковою постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2026 (головуючий - Михальська Ю. Б., судді Мальченко А. О., Тищенко А. І.) у задоволенні заяви ФОП Тохтамиша К. П. про ухвалення додаткового рішення відмовлено. Заяву ДП "Укрінвестбуд" про розподіл витрат на професійну правничу допомогу задоволено частково. Стягнуто з Підприємця на користь відповідача-2 витрати на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції у сумі 5000 грн. У решті вимог зазначеної заяви відмовлено.

Додаткова постанова аргументована посиланням на норми статей 1, 30 Закону України "Про адвокатуру та адвокатську діяльність", статей 60, 86, 123, 124, 126, 129, 244 ГПК України, застосовуючи які, апеляційний суд дійшов висновку про те, що заявлена відповідачем-2 сума витрат на професійну правничу допомогу (24 750 грн) є завищеною та неспівмірною зі складністю справи і предметом позову, позаяк зі змісту відзиву на апеляційну скаргу не вбачається додаткового комплексного та всебічного вивчення адвокатом Підприємства юридичної природи спірних правовідносин, правова позиція сторін у суді апеляційної інстанції не змінювалася, адвокату відповідача-2, який також представляв його інтереси в суді першої інстанції, не потрібно було вивчати додаткові джерела права та законодавство, що регулює спірні правовідносини, відзив на апеляційну скаргу фактично містить узагальнену позицію відповідача-2 у справі, яка наводилася ним ще у суді першої інстанції.

Відмова Підприємцю в ухваленні додаткового рішення зумовлена залишенням апеляційним судом без змін рішення суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову, внаслідок чого з огляду на положення статті 129 ГПК України витрати на професійну правничу допомогу покладаються на позивача.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. Не погоджуючись із рішенням місцевого господарського суду та постановою і додатковою постановою суду апеляційної інстанції, ФОП Тохтамиш К. П. звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить зазначені судові рішення скасувати та направити справу на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

6. На обґрунтовування своїх вимог скаржник посилається на неправильне застосування та порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, наголошуючи на тому, що:

1) суди не врахували висновку щодо застосування принципу правомірного (легітимного) очікування, яке виникає з умов договору, викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/378/19 та в постановах Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 18.01.2023 у справі № 580/1300/22, від 20.10.2020 у справі № 826/3694/16;

2) суди не врахували висновку щодо застосування норми статті 213 ЦК України в подібних правовідносинах (у контексті тлумачення змісту правочину), викладеного в постановах Великої Палати Верховного Суду від 17.10.2018 у справі № 753/22010/14-ц, від 10.04.2019 у справі № 916/2500/15, від 16.10.2024 у справі № 911/952/22;

3) суди не врахували висновку щодо застосування положень пункту 6 статті 3 ЦК України в подібних правовідносинах (у контексті заборони суперечливої поведінки), викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.09.2025 у справі № 911/906/23, у постанові об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 390/34/17 та в постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 16.01.2019 у справі № 521/17654/15-ц;

4) суди не врахували висновку щодо застосування норм статей 73, 74, 76, 77, 86, 236-238, 282 ГПК України (у контексті необхідності надання оцінки усім аргументам учасників справи, а також оцінки всіх доказів), викладеного в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.06.2025 у справі № 910/1885/23;

5) на теперішній час відсутній висновок щодо питання застосування положень підпункту "б" підпункту 3 пункту 127 та пунктів 129, 130 Порядку № 483 у подібних правовідносинах, а саме у контексті розгляду можливості звільнення орендаря на підставі спеціальної норми від внесення орендної плати саме за наявності таких особливостей правового регулювання відносин оренди державного майна, як: а) внесення за рішенням орендодавця або за рішенням суду змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати (призупинення її нарахування тощо) протягом строку його дії у випадку, коли можливість користування майном істотно зменшилася через обставини, за які орендар не відповідає, зокрема у разі припинення забезпечення об`єкта оренди комунальними послугами, якими об`єкт оренди був забезпечений або повинен бути забезпечений відповідно до умов договору та/або оголошення про передачу майна в оренду, якщо внаслідок такого припинення об`єкт оренди не може бути використаний орендарем; б) необхідності застосування до обставин, визначених у пункті 127 Порядку № 483, встановленої процедури внесення змін до договору шляхом укладення додаткової угоди згідно з пунктами 129, 130 цього Порядку, зокрема для внесення змін до договору оренди орендар звертається до орендодавця із заявою, де зазначаються положення договору, які він пропонує змінити, та пояснення необхідності внесення таких змін, адже загальними нормами ЦК України наведені особливості не врегульовано.

Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

7. РВ ФДМУ по місту Києву у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних рішенні, постанові та додатковій постанові.

ДП "Укрінвестбуд" не скористалося правом на подання відзиву на касаційну скаргу.

Розгляд справи Верховним Судом

8. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 09.03.2026 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ФОП Тохтамиша К. П. на рішення Господарського суду міста Києва від 17.07.2025, постанову Північного апеляційного господарського суду від 16.12.2025 і додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2026 у справі № 910/4084/25 та призначено розгляд цієї справи в судовому засіданні на 31.03.2026.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 31.03.2026 оголошувалася перерва в судовому засіданні з розгляду касаційної скарги ФОП Тохтамиша К. П. на рішення Господарського суду міста Києва від 17.07.2025, постанову Північного апеляційного господарського суду від 16.12.2025 і додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2026 у справі № 910/4084/25 до 07.04.2026.

Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

9. За наслідками проведення 16.10.2024 електронного аукціону № LLЕ001-UА-20240927-95963 щодо передачі в оренду майна, що належить до державної власності, ФОП Тохтамиша К. П. було визнано переможцем вказаного аукціону.

07.11.2024 Підприємець сплатив забезпечувальний депозит у сумі 14 001 грн та авансовий внесок у сумі 16 801,20 грн, що підтверджується наявними в матеріалах справи копіями платіжних інструкцій від 07.11.2024 № 0.0.3989368249.1 і № 0.0.3989354938.1.

10. 12.11.2024 між РВ ФДМУ по місту Києву (орендодавець), ФОП Тохтамишем К. П. (орендар) і ДП "Укрінвестбуд" (балансоутримувач) було укладено договір № 9777, за умовами пунктів 4.1, 7.1, 9.1, 9.2 розділу І (Змінювані умови) якого об`єктом оренди визначено групу нежитлових приміщень № 201 загальною площею 225,62 м2 на цокольному поверсі будівлі за адресою: вулиця Флоренції, будинок 1/11, місто Київ, 02002. Майно може бути використане орендарем за будь-яким цільовим призначенням на розсуд орендаря. Місячна орендна плата становить 14 001 грн без ПДВ. Витрати на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг компенсуються орендарем в порядку, передбаченому пунктом 6.5 договору.

Відповідно до пунктів 2.1, 2.2 розділу ІІ (Незмінювані умови) договору оренди від 12.11.2024 орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі, який підписується між орендарем і балансоутримувачем одночасно з підписанням цього договору. Акт приймання-передачі майна в оренду та акт повернення майна з оренди складаються за формою, що розробляється Фондом державного майна України і оприлюднюється на його офіційному вебсайті. Передача майна в оренду здійснюється за його страховою вартістю, визначеною у пункті 6.2 розділу І договору.

Згідно з абзацом 2 пункту 3.1 розділу ІІ договору № 9777 до складу орендної плати не входять витрати на утримання орендованого майна (комунальних послуг, послуг з управління об`єктом нерухомості, витрат на утримання прибудинкової території та місць загального користування, вартість послуг з ремонту і технічного обслуговування інженерного обладнання та внутрішньобудинкових мереж, ремонту будівлі, у тому числі: покрівлі, фасаду, вивіз сміття тощо), а також компенсація витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою. Орендар несе ці витрати на основі окремих договорів, укладених із балансоутримувачем та/або безпосередньо з постачальниками комунальних послуг в порядку, визначеному пунктом 6.5 цього договору.

У пунктах 3.2, 3.4 розділу ІІ договору оренди від 12.11.2024 сторони погодили, що орендна плата за січень-грудень року оренди, що настає за роком, на який припадає перший місяць оренди, визначається шляхом коригування орендної плати за перший місяць оренди на річний індекс інфляції року, на який припадає перший місяць оренди. Орендар сплачує орендну плату на підставі рахунків балансоутримувача. Балансоутримувач виставляє рахунок на загальну суму орендної плати із зазначенням частини орендної плати, яка сплачується на рахунок балансоутримувача, і частини орендної плати, яка сплачується до державного бюджету.

Пунктом 6.5 розділу ІІ договору № 9777 передбачено, що протягом 5-ти робочих днів з дати укладення цього договору балансоутримувач зобов`язаний надати орендарю для підписання: два примірники договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю відповідно до примірного договору, затвердженого наказом Фонду державного майна; та/або проєкти договорів із постачальниками комунальних послуг, якщо стосовно об`єкта оренди такими постачальниками комунальних послуг відкриті окремі особові рахунки або якщо окремі особові рахунки були відкриті на попереднього користувача майном. Орендар зобов`язаний протягом 10-ти робочих днів з моменту отримання примірників договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю: підписати і повернути балансоутримувачу примірник договору; або подати балансоутримувачу обґрунтовані зауваження до сум витрат, які підлягають відшкодуванню орендарем за договором. Орендар зобов`язаний протягом 10-ти робочих днів з моменту отримання від балансоутримувача відповіді на свої зауваження, яка містить документальні підтвердження витрат, що підлягають відшкодуванню орендарем, підписати і повернути балансоутримувачу примірник договору. Орендар вживає заходів для укладення із постачальниками комунальних послуг договорів на постачання відповідних комунальних послуг протягом місяця з моменту отримання проєктів відповідних договорів від балансоутримувача. Орендар зобов`язаний надати балансоутримувачу копії договорів, укладених із постачальниками комунальних послуг.

За змістом пункту 12.1 розділу І та пункту 12.1 розділу ІІ договору оренди від 12.11.2024 перебіг строку його дії починається в день його підписання сторонами та становить 5 років з дати набрання чинності цим договором, але не довше ніж до моменту переходу права власності на об`єкт оренди (єдиний майновий комплекс, до складу якого входить об`єкт оренди) до переможця аукціону, проведеного відповідно до вимог Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна".

Згідно з пунктом 12.3 розділу ІІ договору № 9777 зміни і доповнення до договору вносяться до закінчення строку його дії за взаємною згодою сторін, з урахуванням встановлених статтею 16 Закону України № 157-ІХ та Порядком № 483 умов і обмежень, шляхом укладення договорів про внесення змін і доповнень у письмовій формі, які підписуються сторонами та є невід`ємними частинами цього договору.

Відповідно до пункту 12.9 розділу ІІ договору оренди від 12.11.2024 цей договір може бути достроково припинений на вимогу орендаря, якщо: протягом одного місяця після підписання акта приймання-передачі орендар отримає докази істотної невідповідності об`єкта оренди інформації про нього, зазначеній в оголошенні про об`єкт оренди, або в акті приймання-передачі (підпункт 12.9.1); протягом двох місяців після підписання акта приймання-передачі орендар не матиме можливості використовувати об`єкт або приступити до виконання ремонтних робіт на об`єкті через відсутність на об`єкті можливості підключення до комунальних послуг, або відмови балансоутримувача укласти із орендарем договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю, або відмови постачальників відповідних комунальних послуг укласти із орендарем договори на постачання таких послуг протягом одного місяця з моменту звернення орендаря (за умови, що орендар звернувся до таких постачальників послуг не пізніше ніж протягом одного місяця після підписання акта приймання-передачі майна) (підпункт 12.9.2).

Зазначений правочин підписано кваліфікованими електронними підписами (далі - КЕП) уповноважених представників відповідачів і позивача.

11. Згідно з актом приймання-передачі в оренду нерухомого майна, що належить до державної власності від 12.11.2024, який підписаний КЕП уповноважених представників балансоутримувача та орендаря, орендоване майно було передано Підприємством і прийняте Підприємцем без жодних заперечень і зауважень.

У цьому акті зазначено таке: "технічний стан нежитлових приміщень № 201 - задовільний, у наявності централізоване опалення, електропостачання згідно з проєктним розрахунком потужністю до 10 кВт, водопостачання (холодне та гаряче) з наявними лічильниками, водовідведення, каналізація, вентиляція".

Позивач і відповідач-2 у пункті 2.2 вказаного акта зафіксували, що оприлюднена в оголошенні про передачу в оренду (інформаційному повідомленні/інформації про об`єкт оренди) інформація про об`єкт оренди повністю відповідає дійсності.

У листі від 19.11.2024 № 930-02-04-1264 "Про укладання договору оренди нерухомого майна", адресованому орендарю та балансоутримувачу, РВ ФДМУ по місту Києву констатувало факт укладення договору оренди від 12.11.2024 із Підприємцем, його підписання за допомогою КЕП і зазначило про те, що ця інформація надається для укладання договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю. Відділення також акцентувало увагу на необхідності виконання орендарем зобов`язань щодо страхування об`єкта оренди, визначених пунктом 7.1 договору, з одночасним наданням підтверджуючих документів орендодавцю та балансоутримувачу в установлені строки.

12. 29.11.2024 ФОП Тохтамиш К. П. звернувся до ДП "Укрінвестбуд" із запитом на погодження ремонтних робіт із капітального ремонту в приміщенні № 201 за адресою: вул. Флоренції, 1/11, м. Київ, а саме на знесення частини цегляних не несучих перестінків відповідно до наданої Підприємцем схеми.

Листом від 11.12.2024 № 206 Підприємство відмовило орендарю у задоволенні вказаного запиту.

13. 18.12.2024 ФОП Тохтамиш К. П. листом звернувся до відповідачів з проханням про термінове надання балансоутримувачем для подальшого підписання Підприємцем визначених пунктом 6.5 розділу ІІ договору № 9777 документів, а саме: двох примірників договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю відповідно до примірного договору, затвердженого наказом Фонду державного майна України, та/або проєктів договорів із постачальниками комунальних послуг, якщо стосовно об`єкта оренди такими постачальниками комунальних послуг відкриті окремі особові рахунки або якщо окремі особові рахунки були відкриті на попереднього користувача майном.

Листом від 27.12.2024 № 217 ДП "Укрінвестбуд" повідомило орендаря про те, що попереднім користувачем орендованого майна було укладено прямі договори на оплату комунальних послуг і відкрито окремі особові рахунки, у зв`язку з чим Підприємство надало позивачу: проєкт договору для споживача про надання послуг з розподілу електричної енергії із ПрАТ "ДТЕК Київські електромережі", проєкт договору про постачання електричної енергії постачальником універсальних послуг із Товариством з обмеженою відповідальністю "Київські енергетичні послуги", проєкт публічного індивідуального договору про надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення із Приватним акціонерним товариством "Акціонерна компанія "Київводоканал", проєкт типового індивідуального договору про надання послуги з постачання теплової енергії із Товариством з обмеженою відповідальністю "Євро-реконструкція" (далі - ТОВ "Євро-реконструкція"), проєкт типового індивідуального договору про надання послуги з постачання гарячої води із ТОВ "Євро-реконструкція" (вказані документи зазначаються у переліку додатків до цього листа), а також запропонувало позивачу вжити заходів для укладення із вказаними постачальниками комунальних послуг договорів на постачання відповідних комунальних послуг і надати балансоутримувачу копії таких договорів після їх укладення.

У цьому листі Підприємство також просило Підприємця звернутися до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Флоренції 1/11" (далі - ОСББ "Флоренції 1/11") (ідентифікаційний код 45567829) із метою укладення договорів на оплату послуг із обслуговування багатоквартирного будинку.

14. Із наявної у матеріалах справи копії листа ПрАТ "ДТЕК Київські електромережі" від 16.01.2025 № 4/43/ДепРМТП/1/./201039 убачається, що орендар звернувся до вказаного постачальника комунальних послуг із заявою від 15.01.2025 № Р150125358483 про приєднання до електричних мереж об`єкта - нежитлових приміщень з окремим входом за адресою: м. Київ, вул. Флоренції, 1/11, розгляд якої ПрАТ "ДТЕК Київські електромережі" зупинило у зв`язку з наявністю зауважень до наведених у заяві Підприємця відомостей і доданих до неї документів, а також запропонувало позивачу згідно з пунктом 4.4.2 Кодексу систем розподілу, затвердженого постановою Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сферах енергетики та комунальних послуг від 14.03.2018 № 310, надати: копію документа, що підтверджує право власності чи користування об`єктом нерухомого майна у разі відсутності відомостей у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а саме документ на право власності на нежитлове приміщення, графічні матеріали із зазначенням місця розташування об`єкта (об`єктів) замовника, земельної ділянки замовника та прогнозованої точки приєднання (для об`єктів, що приєднуються до електричних мереж уперше).

Крім того ПрАТ "ДТЕК Київські електромережі" повідомило, що у разі виконання приєднання навантаження об`єкта в складі будинку, тобто від мереж ГРЩ житлового будинку № 1/11 на вул. Флоренції, орендарю необхідно: звернутися із правильно заповненою у повному обсязі заявою про приєднання від балансоутримувача будинку на весь будинок із урахуванням приєднання навантаження об`єкта, правильно зазначити у заяві назву та функціональне призначення об`єкта, що приєднується - "житловий будинок (зміна технічних параметрів у зв`язку з приєднанням навантаження нежитлового приміщення)"; надати документ, що визначає/підтверджує повноваження управителя будинку як такого; у разі, якщо платником за договором буде виступати власник приміщення, надати договір доручення та довіреність з відповідними датами їх складання, які визначають власника вбудованого приміщення як представника/платника від утримувача будинку. У випадку недосягнення домовленості з балансоутримувачем житлового будинку про підключення приміщення від ГРЩ будинку або бажання Підприємця йому будуть підготовлені технічні умови на приєднання спірного об`єкта від мереж Товариства із прокладанням КЛ-0,4 кВ (у землі).

У цьому листі постачальника відповідної комунальної послуги також вказано, що з метою поновлення розгляду зазначеної заяви Підприємця йому запропоновано усунути наведені зауваження з оформлення/подання документів і подати доопрацьовані документи разом із цим листом до центру обслуговування клієнтів за місцем розташування електроустановки.

15. Листом від 24.01.2025 позивач звернувся до відповідачів із вимогою надати йому на підписання договори, передбачені пунктом 6.5 розділу ІІ договору оренди від 12.11.2024, а також запропонував контрагентам розглянути пропозицію про внесення змін до цього договору щодо можливості встановлення нульової ставки орендної плати із дати передачі майна в оренду за актом приймання-передачі до повного виконання Підприємством зазначеної умови договору оренди, а саме шляхом укладання відповідної додаткової угоди.

19.02.2025 ФОП Тохтамиш К. П. звернувся до РВ ФДМУ по місту Києву із заявою про внесення змін до договору № 9777 у частині звільнення орендаря від сплати орендної плати на період переоформлення договорів із постачальниками комунальних послуг із підстав, визначених підпунктом "б" підпункту 3 пункту 127 Порядку № 483.

Зокрема, у вказаній заяві Підприємець просив Відділення: ухвалити рішення про внесення змін до договору оренди від 12.11.2024 у частині звільнення позивача від сплати орендної плати на період існування обставин неможливості використовувати об`єкт оренди через його незабезпечення комунальними послугами, якими об`єкт оренди повинен бути забезпечений відповідно до умов договору та оголошення про передачу майна в оренду, починаючи із 12.11.2024; за необхідності укласти з орендарем додаткову угоду про внесення змін до договору № 9777 у частині звільнення Підприємця від сплати орендної плати на період існування наведених обставин із 12.11.2024.

На час звернення ФОП Тохтамиш К. П. із цим позовом до суду орендодавцем не було прийнято рішення щодо внесення змін до договору оренди від 12.11.2024.

16. Листами від 30.01.2025 № 930-02-06-456, від 03.03.2025 № 930-02-06-922 РВ ФДМУ по місту Києву звернулося до ДП "Укрінвестбуд" із вимогою надати у 15-денний термін вичерпні пояснення щодо порушеного орендарем питання стосовно невиконання балансоутримувачем умов договору.

У цих же листах Відділення повідомило Підприємця про наявну в нього заборгованість перед Державним бюджетом України, яка станом на 28.02.2025 становила 28 270,45 грн, із яких: 27 833,56 грн - заборгованість зі сплати орендної плати, 436,89 грн - пеня.

17. Листами від 21.02.2025 № 27, від 13.03.2025 № 44 Підприємство повідомило позивача про те, що йому вже направлялися відповідні проєкти договорів із метою їх укладення з відповідними постачальниками.

При цьому балансоутримувач просив Підприємця звернутися до ОСББ "Флоренції 1/11" з метою укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, копію якого після укладення необхідно надати Підприємству.

Крім того, враховуючи відповідь ПрАТ "ДТЕК Київські електромережі" від 16.01.2025 № 4/43/ДепРМТП/1/./201039, у якій містяться зауваження щодо наведених у відповідній заяві відомостей та шляхи їх усунення, а також лист ФОП Тохтамиша К. П. від 28.01.2025 щодо бажаної потужності електропостачання для здійснення господарської діяльності (не менше 15 кВт/год), ДП "Укрінвестбуд" направило до ОСББ "Флоренції 1/11" відповідне письмове звернення з метою отримання погодження зазначеної потужності від ГРЩ будинку та частини спірного нежитлового приміщення.

Разом із тим Підприємство повідомило орендаря про те, що при отриманні відповіді від ОСББ "Флоренції 1/11" відповідач-2 планує самостійно або за участі Підприємця звернутися до ПрАТ "ДТЕК Київські електромережі" з метою забезпечення потужності електропостачання на частину нежитлового приміщення у бажаних позивачем обсягах та відкриття особового рахунку, а також для вирішення питання щодо необхідності встановлення окремого лічильника обліку споживання електроенергії з урахуванням необхідних потужностей.

Про наведені обставини також зазначено у листі ДП "Укрінвестбуд" від 21.02.2025 № 28, яким балансоутримувач повідомив орендодавця про те, що Підприємець звертався з відповідною заявою лише до одного постачальника комунальних послуг, а також про те, що орендар належним чином не виконує взяті на себе зобов`язання за договором у частині повного та своєчасного внесення орендної плати.

У зв`язку з цим листом від 28.03.2025 № 930-02-06-1493 РВ ФДМУ по місту Києву звернулося до ФОП Тохтамиша К. П. із вимогою оплатити у 10-тиденний термін із дня отримання цього листа заборгованість із орендних платежів і пеню у загальній сумі 39 619,58 грн.

Позиція Верховного Суду

18. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши в межах вимог касаційної скарги наведені в ній доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, подані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково з таких підстав.

Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України

19. У пункті 133 постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.03.2023 у справі № 522/22473/15-ц викладено такий висновок щодо застосування норми пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України:

"У разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України скаржник повинен чітко вказати, яку саме норму матеріального чи процесуального права суди попередніх інстанцій застосували неправильно, а також обґрунтувати необхідність застосування такої правової норми для вирішення спору, у чому полягає помилка судів при застосуванні відповідної норми права, та як, на думку скаржника, відповідна норма повинна застосовуватися".

Схожий за змістом правовий висновок викладено в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.02.2021 у справі № 910/800/19 та від 13.04.2021 у справі № 910/17693/19 (пункт 25).

Таким чином, у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України скаржник повинен обґрунтувати, в чому саме полягає неправильне застосування норми матеріального права чи порушення норми процесуального права, щодо якої відсутній висновок Верховного Суду (у чому саме полягає помилка судів попередніх інстанцій при застосуванні відповідних норм права та як саме ці норми права судами було застосовано неправильно). При цьому формування правового висновку не може ставитися в пряму залежність від обставин конкретної справи та зібраних у ній доказів і здійснюватися поза визначеними ГПК України межами розгляду справи судом касаційної інстанції.

20. В основу оскаржуваних рішення та постанови покладено висновок місцевого та апеляційного господарських судів про недоведеність існування передбачених підпунктом "б" підпункту 3 пункту 127 Порядку № 483 виняткових обставин для внесення змін до умов договору оренди від 12.11.2024, зокрема припинення забезпечення об`єкта оренди комунальними послугами як підстави для звільнення позивача від сплати орендної плати із 12.11.2024, тобто з дати укладення цього договору.

21. Згідно з частиною 4 статті 14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.

Відповідно до частини 6 статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

22. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 виснувала про те, що наведена норма права підставою звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивно визначає безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Крім того, обставини, зазначені у нормі частини 6 статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно із частиною 6 статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

З урахуванням викладеного вище Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині 6 статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

23. Частиною 3 статті 759 ЦК України передбачено, що особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України № 157-ІХ.

Згідно з частиною 5 статті 16 Закону України № 157-ІХ не допускається внесення змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати протягом строку його дії, крім випадків, визначених законодавством, з урахуванням вимог, передбачених Порядком № 483.

24. Відповідно до Рішення Конституційного Суду України від 18.06.2020 № 5-р(II)/2020 принцип верховенства права (правовладдя) вимагає суддівської дії у ситуаціях, коли співіснують суперечливі норми одного ієрархічного рівня. У таких ситуаціях до судів різних видів юрисдикції висунуто вимогу застосовувати класичні для юридичної практики формули (принципи): "закон пізніший має перевагу над давнішим" (lex posterior derogat priori); "закон спеціальний має перевагу над загальним" (lex specialis derogat generali); "закон загальний пізніший не має переваги над спеціальним давнішим" (lex posterior generalis non derogat priori speciali). Якщо суд не застосовує цих формул (принципів) за обставин, що вимагають від нього їх застосування, то принцип верховенства права (правовладдя) втрачає свою дієвість.

25. Визначаючи співвідношення між загальною та спеціальною нормами, Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що спеціальна норма встановлює правила, які підлягають застосуванню у певних випадках, визначених такою нормою, а загальна норма встановлює правила, які підлягають застосуванню у всіх випадках, крім тих, на які поширюється гіпотеза спеціальної норми. Тому загальна та спеціальна норми не суперечать одна одній, а встановлюють системне законодавче регулювання (такий висновок викладено в пункті 9.56 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.02.2023 у справі № 910/18214/19).

Таким чином, згідно з висновками Великої Палати Верховного Суду спеціальна норма не суперечить загальній нормі та не скасовує її, а лише встановлює певні винятки із загальної норми. Тому спеціальна норма застосовується лише до тих відносин, щодо яких вона встановлює спеціальне правило (відмінне від загального). У решті, тобто у відносинах, які не охоплені спеціальною нормою, підлягає застосуванню загальна норма.

26. Згідно з підпунктом "б" підпункту 3 та абзацом 9 пункту 127 Порядку № 483 не допускається внесення змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати (призупинення її нарахування тощо) протягом строку його дії, крім випадку, коли можливість користування майном істотно зменшилася через обставини, за які орендар не відповідає, зокрема у разі припинення забезпечення об`єкта оренди комунальними послугами, якими об`єкт оренди був забезпечений або повинен бути забезпечений відповідно до умов договору та/або оголошення про передачу майна в оренду, якщо внаслідок такого припинення об`єкт оренди не може бути використаний орендарем. У такому разі зменшення орендної плати або тимчасове (на період існування обставин, зазначених у підпунктах "а"-"г" підпункту 3 цього пункту) звільнення орендаря від сплати орендної плати здійснюється за рішенням орендодавця на підставі заяви орендаря, до якої додані документи, що підтверджують існування відповідних обставин, або на підставі рішення суду.

27. Відповідно до пункту 129 Порядку № 483 для внесення змін до договору оренди орендар звертається до орендодавця із заявою, де зазначаються положення договору, які він пропонує змінити, та пояснення необхідності внесення таких змін.

Пунктом 130 Порядку № 483 передбачено, що орендодавець протягом десяти робочих днів з моменту отримання заяви орендаря про зміни до договору оренди: приймає рішення про задоволення заяви або про відмову у задоволенні заяви у випадках, передбачених цим пунктом Порядку; надсилає заяву для погодження уповноваженому органу управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, відповідно до вимог законодавства, статуту або положення балансоутримувача. Уповноважений орган управління протягом 40 робочих днів надає погодження або відмову у погодженні на внесення змін до договору оренди. Відсутність погодження або відмови у погодженні уповноваженого органу управління протягом 40 робочих днів з дати отримання заяви вважається погодженням уповноваженого органу управління рішення про задоволення заяви про внесення змін до договору оренди. Орендодавець протягом п`яти робочих днів з дати отримання погодження уповноваженого органу управління на внесення змін до договору оренди приймає рішення про задоволення заяви орендаря. Орендодавець протягом п`яти робочих днів з дати прийняття рішення про задоволення заяви орендаря готує проєкт додаткової угоди до договору оренди. Орендодавець надсилає орендарю і балансоутримувачу лист про відмову у внесенні змін до договору оренди, що обов`язково містить обґрунтування та підстави прийнятого рішення, якщо: орендодавець в межах своєї компетенції прийняв мотивоване рішення про відмову в задоволенні заяви орендаря про внесення змін до договору оренди; уповноважений орган управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, прийняв рішення про відмову у внесенні змін до договору оренди.

28. Як установлено судами попередніх інстанцій, сторонами після укладення договору оренди від 12.11.2024 не було погоджено вказаних змін, а орендодавцем не приймалося рішення за наслідками розгляду заяви Підприємця від 19.02.2025 про внесення змін до цього договору в частині звільнення орендаря від сплати орендної плати.

29. Зважаючи на викладене вище, колегія суддів погоджується з доводами скаржника у частині відсутності на теперішній час висновку Верховного Суду щодо питання застосування норм підпункту "б" підпункту 3 пункту 127 та пунктів 129, 130 Порядку № 483 у подібних правовідносинах (у контексті можливості звільнення орендаря на підставі спеціальної норми від внесення орендної плати саме за наявності таких особливостей правового регулювання відносин оренди державного майна, як внесення за рішенням орендодавця або за рішенням суду змін до договору оренди шляхом зменшення суми орендної плати (призупинення її нарахування тощо) протягом строку його дії у випадку, коли можливість користування майном істотно зменшилася через обставини, за які орендар не відповідає, зокрема у разі припинення забезпечення об`єкта оренди комунальними послугами, якими об`єкт оренди був забезпечений або повинен бути забезпечений відповідно до умов договору та/або оголошення про передачу майна в оренду, якщо внаслідок такого припинення об`єкт оренди не може бути використаний орендарем), а тому, ураховуючи загально-цивілістичний та законодавчий підхід, спрямований на розмежування договірних і позадоговірних підстав тимчасового звільнення орендаря від сплати орендної плати, встановлені судами фактичні обставини відсутності вирішення орендодавцем питання про звільнення орендаря від внесення орендної плати на певний період, а також особливий (трьохсторонній) суб`єктний склад спірних орендних правовідносин, Верховний Суд вважає за необхідне сформулювати такі висновки щодо комплексного застосування положень частини 3 статті 759 та частини 6 статті 762 ЦК України, частини 5 статті 16 Закону України № 157-ІХ та пунктів 127, 129, 130 Порядку № 483 у подібних правовідносинах оренди державного майна:

"Виходячи зі змісту положень пункту 127 Порядку № 483 (у редакції, чинній із 01.06.2022), яким, на відміну від загальної норми частини 6 статті 762 ЦК України, передбачено вичерпний перелік випадків для зменшення суми орендної плати (призупинення її нарахування тощо) протягом строку дії договору оренди, необхідною підставою для зменшення розміру орендної плати чи тимчасового звільнення орендаря від сплати орендної плати (лише на період існування відповідних обставин, зазначених у підпунктах "а"-"г" підпункту 3 цього пункту) має бути або рішення орендодавця, правовим наслідком якого може бути подальше оформлення відповідних змін до договору за згодою його сторін, або рішення суду, у разі ухвалення та набрання законної сили яким немає потреби у внесенні змін до договору оренди шляхом тимчасового звільнення орендаря від обов`язку сплачувати орендну плату.

Таким чином, передбачене абзацом 9 пункту 127 Порядку № 483 тимчасове звільнення орендаря від сплати орендної плати, яке здійснюється на підставі рішення суду, не передбачає погодження сторін і вимог щодо укладення ними додаткової угоди, зокрема шляхом встановлення нового (нульового) розміру орендної плати, як істотної умови договору оренди.

При цьому, на відміну від пункту 127 Порядку № 483 (у редакції, чинній із 01.06.2022), пункти 129, 130 цього Порядку регулюють виключно процедуру внесення змін до договору оренди, а тому їх застосування можливе лише тоді, коли змінюється зміст договору (істотні або інші умови), що в свою чергу потребує укладення додаткової угоди до договору оренди.

Отже, норма абзацу 9 пункту 127 Порядку № 483 (у редакції, чинній із 01.06.2022), яка визначає рішення суду як самостійну позадоговірну підставу для тимчасового звільнення орендаря від сплати орендної плати, не передбачає укладення додаткової угоди, не містить вимоги щодо погодження уповноваженим органом управління заяви орендаря про зміни до договору оренди, а також для врегулювання відносин звільнення від орендної плати не відсилає до пунктів 129, 130 цього Порядку, тобто не встановлює процедури внесення змін до договору, у зв`язку з чим пункт 127 є спеціальною нормою щодо коригування виконання зобов`язання у випадках істотного зменшення можливості користування орендаря майном із незалежних від нього обставин.

Разом із тим у цьому випадку ефективним способом захисту прав орендаря державного майна є вимога про визнання відсутності у орендодавця (кредитора) права нараховувати орендну плату в період існування виняткових обставин, визначених підпунктами "а"-"г" підпункту 3 пункту 127 Порядку № 483, позаяк такий спосіб захисту спрямований на усунення правової невизначеності у відносинах із кредитором, якщо така невизначеність триває, ініційований кредитором спір про захист його прав (щодо стягнення орендної плати) суд не вирішив і відповідне провадження не було відкрите".

30. Ураховуючи зазначені правові висновки, колегія суддів вважає, що, дійшовши висновку про необхідність застосування до спірних правовідносин звільнення орендаря від сплати орендної плати, загальних положень статті 188 ГК України та пунктів 129, 130 Порядку № 483, які регулюють відносини внесення змін до договору оренди державного та комунального майна, суди попередніх інстанцій фактично помилково ототожнили тимчасове звільнення орендаря від сплати орендної плати на підставі рішення суду та внесення змін до договору оренди у частині орендної плати (шляхом звільнення орендаря від внесення орендної плати на певний період).

31. Натомість Верховний Суд зауважує, що викладеним вище повністю спростовується ефективність такого способу захисту прав орендаря, як заявлена позивачем у межах цієї справи взаємовиключна позовна вимога про внесення змін до укладеного між сторонами договору оренди від 12.11.2024 шляхом тимчасового (на період існування обставин припинення забезпечення об`єкта оренди комунальними послугами) звільнення Підприємця із 12.11.2024 від сплати орендної плати на підставі рішення суду згідно з підпунктом "б" підпункту 3 та абзацом 9 пункту 127 Порядку № 483.

32. Колегія суддів ураховує, що оскільки чинним законодавством, зокрема пунктом 127 Порядку № 483 не встановлено чіткого переліку документів, які повинен надати орендар із метою підтвердження наявності підстав для тимчасового звільнення його від сплати орендної плати в судовому або позасудовому порядку (за рішенням орендодавця), то відповідними доказами можуть бути: сертифікат торгово-промислової палати про наявність форс-мажорних обставин; складені відповідними постачальниками комунальних послуг акти про припинення або відключення об`єкта оренди від систем електро-, водо-, теплопостачання та водовідведення; акт про пожежу; надані компетентними органами докази виникнення аварійної (надзвичайної) ситуації на прилеглих до об`єкта оренди енергомережах, тепломережах, мережах холодного та гарячого водопостачання і водовідведення та тривалого неусунення їх наслідків тощо (схожий висновок викладено в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12.11.2024 у справі № 917/354/24).

33. Разом із тим у контексті обрання позивачем неефективного способу захисту своїх прав як орендаря колегія суддів звертає увагу на те, що у постанові від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц Велика Палата Верховного Суду сформулювала такі правові висновки:

"За висновками Верховного Суду України, сформульованими у постанові від 21.11.2012 у справі № 6-134цс12, згідно з пунктом 1 частини другої статті 16 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання права, що в рівній мірі означає як наявність права, так і його відсутність. Визнання права як у позитивному значенні (визнання існуючого права), так і в негативному значенні (визнання відсутності права і кореспондуючого йому обов`язку) є способом захисту інтересу позивача у правовій визначеності. Для належного захисту інтересу від юридичної невизначеності у певних правовідносинах особа може на підставі пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України заявити вимогу про визнання відсутності як права вимоги в іншої особи, що вважає себе кредитором, так і свого кореспондуючого обов`язку, зокрема у таких випадках:

- кредитор у таких правовідносинах без звернення до суду з відповідним позовом може звернути стягнення на майно особи, яку він вважає боржником, інших осіб або інакше одержати виконання поза волею цієї особи-боржника в позасудовому порядку;

- особа не вважає себе боржником у відповідних правовідносинах і не може захистити її право у межах судового розгляду, зокрема, про стягнення з неї коштів на виконання зобов`язання, оскільки такий судовий розгляд кредитор не ініціював (наприклад, кредитор надсилає претензії, виставляє рахунки на оплату тощо особі, яку він вважає боржником).

Спосіб захисту інтересу, передбачений пунктом 1 частини другої статті 16 ЦК України, можна застосовувати лише у разі недоступності позивачу можливості захисту його права. Задоволення позову про визнання відсутності права вимоги в особи, що вважає себе кредитором, і відсутності кореспондуючого обов`язку особи-боржника є спрямованим на усунення правової невизначеності. Відповідне судове рішення має забезпечити, щоби обидві сторони правовідносин могли у майбутньому знати про права одна одної та діяти, не порушуючи їх. Тому такий спосіб захисту є виключно превентивним. Застосування боржником способу захисту інтересу, спрямованого на усунення правової невизначеності у відносинах із кредитором, є належним лише в разі, якщо така невизначеність триває, ініційований кредитором спір про захист його прав суд не вирішив і відповідне провадження не було відкрите".

34. Таким чином, у зазначеній постанові Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновки про те, що спосіб захисту, передбачений пунктом 1 частини 2 статті 16 ЦК України, є превентивним способом захисту інтересу особи у правовій визначеності шляхом заявлення позову про визнання відсутності права вимоги у кредитора та кореспондуючого обов`язку у боржника.

35. Верховний Суд зазначає, що у спірних правовідносинах позивач є боржником і в цьому контексті може йтися про право вимоги у кредитора та кореспондуючий обов`язок боржника зі сплати орендної плати у спірних правовідносинах, коли позивач себе боржником не вважає і не має іншої можливості захисту.

Однак таких вимог позивач у межах цієї справи не пред`являв.

36. У зв`язку з наведеним вище колегія суддів наголошує на передчасності висновків судів попередніх інстанцій про необґрунтованість позовних вимог і недоведеність неможливості використання об`єкта оренди з 12.11.2024 із причин припинення постачання до нього комунальних послуг.

37. Крім того, Верховний Суд наголошує на тому, що позовна вимога орендаря про зобов`язання орендодавця провести перерахунок розміру орендної плати за договором оренди державного майна за певний (тимчасовий) період шляхом звільнення від фактичних витрат на внесення орендної плати є вимогою про визнання відсутності права відповідача (орендодавця) нараховувати орендну плату та про визнання відсутності обов`язку позивача, який кореспондує вказаному праву, з оплати боргу, що виникне внаслідок такого нарахування, а тому саме така позовна вимога є ефективним способом захисту інтересу позивача від юридичної невизначеності у спірних правовідносинах, на відміну від заявленої Підприємцем вимоги про внесення змін до договору оренди шляхом тимчасового звільнення орендаря від обов`язку сплати орендної плати на підставі рішення суду.

Адже рішення суду про тимчасове звільнення орендаря від внесення орендної плати за період неможливості користування орендованим майном із незалежних від орендаря причин може мати ретроспективний характер з огляду на об`єктивну вірогідність тривалого судового процесу, внаслідок чого судове рішення у часовому вимірі може ухвалюватися шляхом визнання відсутності права орендодавця нараховувати орендну плату за минулий період, наприклад, у разі якщо договір оренди припинився до звернення орендаря з відповідним позовом або під час розгляду справи судом (схожий висновок викладено в пункті 39 постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12.11.2024 у справі № 917/354/24).

38. Таким чином, із мотивів, наведених у пунктах 29- 31, 33- 35, 37 цієї постанови, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про відмову в задоволенні позову, але з інших підстав, адже заявлена Підприємцем взаємовиключна вимога про внесення змін до договору оренди шляхом тимчасового звільнення орендаря від обов`язку сплати орендної плати на підставі рішення суду не відповідає наведеному вище висновку Великої Палати Верховного Суду щодо застосування пункту 1 частини 2 статті 16 ЦК України (схожий висновок викладено в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.05.2024 у справі № 904/4015/23 зі спору про визнання права на звільнення від орендної плати).

39. З огляду на викладене колегія суддів вважає, що зазначена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 3 частини 2 статті 287 ГПК України, отримала часткове підтвердження під час касаційного провадження, як наслідок, Верховний Суд убачає підстави для зміни мотивувальних частин судових рішень місцевого та апеляційного господарських судів, які помилково відмовили у задоволенні позову в зв`язку з необґрунтованістю позовних вимог, а не з підстав обрання позивачем неефективного способу захисту своїх прав як орендаря.

Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України

40. Обрання позивачем неналежного або неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові незалежно від інших встановлених судом обставин (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (пункт 54), від 06.04.2021 у справі № 910/10011/19 (пункт 99), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 155)), що в свою чергу виключає необхідність надання Верховним Судом оцінки будь-яким іншим аргументам скаржника.

Зокрема, колегія суддів відхиляє, як передчасні, зазначені на обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, доводи скаржника щодо неврахування судами попередніх інстанцій: 1) висновку щодо застосування принципу правомірного (легітимного) очікування, яке виникає з умов договору, викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/378/19 та в постановах Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 18.01.2023 у справі № 580/1300/22, від 20.10.2020 у справі № 826/3694/16; 2) висновку щодо застосування норми статті 213 ЦК України в подібних правовідносинах (у контексті тлумачення змісту правочину), викладеного в постановах Великої Палати Верховного Суду від 17.10.2018 у справі № 753/22010/14-ц, від 10.04.2019 у справі № 916/2500/15, від 16.10.2024 у справі № 911/952/22; 3) висновку щодо застосування положень пункту 6 статті 3 ЦК України в подібних правовідносинах (у контексті заборони суперечливої поведінки), викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.09.2025 у справі № 911/906/23, у постанові об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 390/34/17 та в постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 16.01.2019 у справі № 521/17654/15-ц; 4) висновку щодо застосування норм статей 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238, 282 ГПК України (у контексті необхідності надання оцінки усім аргументам учасників справи, а також оцінки всіх доказів), викладеного в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.06.2025 у справі № 910/1885/23.

41. Отже, суди першої та апеляційної інстанцій, дослідивши зібрані у справі докази в їх сукупності, дійшли в цілому правильного висновку про відмову в задоволенні позову, однак, ураховуючи викладене вище правове обґрунтування (щодо відмови у задоволенні позову саме у зв`язку з неефективністю обраного позивачем способу захисту прав як орендаря), оскаржувані рішення та постанову необхідно змінити, виклавши їх мотивувальну частину в редакції цієї постанови, а їх резолютивні частини - залишити без змін.

42. Із викладених вище мотивів колегія суддів не бере до уваги викладені у відзиві на касаційну скаргу доводи відповідача-1 щодо необґрунтованості позовних вимог.

Щодо додаткової постанови Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2026

43. За змістом положень статті 244 ГПК України додаткове судове рішення є похідним від первісного судового акта, є його невід`ємною складовою частиною. Додаткове судове рішення є засобом усунення неповноти судового рішення. Тобто додаткове рішення - це акт правосуддя, яким усуваються недоліки судового рішення, пов`язані з порушенням вимог щодо його повноти. Водночас додаткове рішення не може змінити суті основного рішення або містити в собі висновки про права та обов`язки осіб, які не брали участі у справі, чи вирішувати вимоги, не досліджені в судовому засіданні. Отже, додаткове рішення є невід`ємною частиною рішення у справі. У разі скасування рішення у справі ухвалене додаткове рішення втрачає силу (подібний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21).

44. За таких обставин Верховний Суд, керуючись частиною 1 статті 300 ГПК України, зауважує, що зі змісту касаційної скарги вбачається, що стосовно додаткової постанови Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2026 у цій справі скаржник взагалі не зазначає та не обґрунтовує жодної із підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1-4 частини 2 статті 287 цього Кодексу, а зміна мотивувальної частини судового рішення не є тотожною його скасуванню, тому немає підстав для скасування зазначеної додаткової постанови.

45. Крім того, наявні заперечення скаржника щодо додаткової постанови Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2026 зводяться передусім до намагань здійснити переоцінку наявних у справі доказів (акта приймання-передачі наданих послуг від 19.09.2025 № 5, платіжної інструкції від 19.09.2025 № 1764 тощо), проте згідно з імперативними положеннями частини 2 статті 300 ГПК України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

46. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

47. Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.

48. Відповідно до частин 1, 4 статті 311 ГПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

49. Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, місцевий та апеляційний господарські суди загалом дійшли правильного висновку про відмову в задоволенні позову.

50. Ураховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції, передбачені статтею 300 ГПК України, колегія суддів вважає, що викладені в касаційній скарзі доводи скаржника не спростовують у цілому правильного висновку судів попередніх інстанцій про відмову в задоволенні позову, однак касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, оскаржувані рішення та постанову - змінити, виклавши їх мотивувальні частини в редакції цієї постанови, тобто відмовити в задоволенні позову саме з підстав неефективності способу захисту прав позивача як орендаря, а не у зв`язку з необґрунтованістю та недоведеністю позовних вимог.

При цьому резолютивну частину рішення Господарського суду міста Києва від 17.07.2025 у цій справі слід залишити без змін.

51. Водночас додаткову постанову, яку апеляційним судом ухвалено з правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права, слід залишити без змін.

Висновки про застосування норм права

52. Ураховуючи фактичні обставини справи та відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування положень підпункту "б" підпункту 3 пункту 127 та пунктів 129, 130 Порядку № 483 у подібних правовідносинах, колегія суддів вважає за необхідне у контексті комплексного застосування норм частини 3 статті 759 та частини 6 статті 762 ЦК України, частини 5 статті 16 Закону України № 157-ІХ та пунктів 127, 129, 130 Порядку № 483 до спірних орендних правовідносин сформулювати такі правові висновки:

"Виходячи зі змісту положень пункту 127 Порядку № 483 (у редакції, чинній із 01.06.2022), яким, на відміну від загальної норми частини 6 статті 762 ЦК України, передбачено вичерпний перелік випадків для зменшення суми орендної плати (призупинення її нарахування тощо) протягом строку дії договору оренди, необхідною підставою для зменшення розміру орендної плати чи тимчасового звільнення орендаря від сплати орендної плати (лише на період існування відповідних обставин, зазначених у підпунктах "а"-"г" підпункту 3 цього пункту) має бути або рішення орендодавця, правовим наслідком якого може бути подальше оформлення відповідних змін до договору за згодою його сторін, або рішення суду, у разі ухвалення та набрання законної сили яким немає потреби у внесенні змін до договору оренди шляхом тимчасового звільнення орендаря від обов`язку сплачувати орендну плату.

Таким чином, передбачене абзацом 9 пункту 127 Порядку № 483 тимчасове звільнення орендаря від сплати орендної плати, яке здійснюється на підставі рішення суду, не передбачає погодження сторін і вимог щодо укладення ними додаткової угоди, зокрема шляхом встановлення нового (нульового) розміру орендної плати як істотної умови договору оренди.

При цьому, на відміну від пункту 127 Порядку № 483 (у редакції, чинній із 01.06.2022), пункти 129, 130 цього Порядку регулюють виключно процедуру внесення змін до договору оренди, а тому їх застосування можливе лише тоді, коли змінюється зміст договору (істотні або інші умови), що в свою чергу потребує укладення додаткової угоди до договору оренди.

Отже, норма абзацу 9 пункту 127 Порядку № 483 (у редакції, чинній із 01.06.2022), яка визначає рішення суду як самостійну позадоговірну підставу для тимчасового звільнення орендаря від сплати орендної плати, не передбачає укладення додаткової угоди, не містить вимоги щодо погодження уповноваженим органом управління заяви орендаря про зміни до договору оренди, а також для врегулювання відносин звільнення від орендної плати не відсилає до пунктів 129, 130 цього Порядку, тобто не встановлює процедури внесення змін до договору, у зв`язку з чим пункт 127 є спеціальною нормою щодо коригування виконання зобов`язання у випадках істотного зменшення можливості користування орендаря майном із незалежних від нього обставин.

Разом із тим у цьому випадку ефективним способом захисту прав орендаря державного майна є вимога про визнання відсутності у орендодавця (кредитора) права нараховувати орендну плату в період існування виняткових обставин, визначених підпунктами "а"-"г" підпункту 3 пункту 127 Порядку № 483, позаяк такий спосіб захисту спрямований на усунення правової невизначеності у відносинах із кредитором, якщо така невизначеність триває, ініційований кредитором спір про захист його прав (щодо стягнення орендної плати) суд не вирішив і відповідне провадження не було відкрите".

Розподіл судових витрат

53. Ураховуючи висновок Верховного Суду про зміну мотивувальних частин оскаржуваних судових рішень і залишення без змін їх резолютивної частини (щодо відмови в задоволенні позову), судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції, покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Тохтамиша Кирила Павловича задовольнити частково.

Рішення Господарського суду міста Києва від 17.07.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 16.12.2025 у справі № 910/4084/25 змінити, виклавши їх мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

У решті рішення Господарського суду міста Києва від 17.07.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 16.12.2025 у справі № 910/4084/25 залишити без змін.

Додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2026 у справі № 910/4084/25 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю. Я. Чумак

Судді Т. Б. Дроботова

Н. О. Багай