Постанова від 12 квітня 2026 р. у справі №650/3465/25 — Херсонський апеляційний суд

ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Єдиний унікальний номер справи: 650/3465/25 Головуючий в І інстанції: Хомик І.І.

Номер провадження: 22-ц/819/713/26 Доповідач: Майданік В.В.

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 квітня 2026 року м. Херсон

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Майданіка В.В.,

суддів: Воронцової Л.П.,

Склярської І.В.,

секретар Середюк О.О.,

учасники справи:

позивач – ОСОБА_1 ,

відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт",

Товариство з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс",

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт" на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 26 січня 2026 року, ухвалене у складі судді Хомик І.І., дата складення повного тексту рішення – не зазначено, у справі за позовом адвоката Бєлікова Андрія Андрійовича, який діє від імені ОСОБА_1 , до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт", Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" про розірвання договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В :

Стислий виклад позовної заяви, оскаржуваного судового рішення та апеляційної скарги

26 травня 2025 року адвокат Бєліков Андрій Андрійович, який діє від імені ОСОБА_1 , звернувся до суду з вказаним позовом до ТОВ "Ютс-Агропродукт" та ТОВ "Перемога-Плюс", в якому просив розірвати договір оренди землі від 08.08.2011 №652060004000650, укладений між ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" (новий орендар ТОВ "Ютс-Агропродукт" на підставі додаткової угоди від 25.07.2017) та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 34912825 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520683600:02:011:0027.

Крім того, просив стягнути з відповідача на користь позивачки витрати, понесені на сплату судового збору та правничу допомогу.

Позов обґрунтований наступним.

08.08.2011 року між позивачем та ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" укладено договір оренди земельної ділянки № 652060004000650.

17.02.2015 року змінено сторону орендаря на ПП "Ютс-Агропродукт Плюс".

25.07.2017 року сторони змінили орендаря по договору оренди земельної ділянки з ПП "Ютс-Агропродукт Плюс" на ТОВ "Ютс-Агропродукт".

Відповідно до договору орендодавці передали, а орендар прийняв у строкове платне володіння земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 9,77 га, яка розташована на території Максимо-Горьківської сільської ради Бериславського району Херсонської області. Кадастровий номер земельної ділянки 6520683600:02:011:0027.

Нормативна грошова оцінка землі складає 292542.16 грн.

Відповідно до додаткової угоди орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 7,65% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, за рік оренди. Орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня кожного року. Договір укладено строком до 30.11.2033 року.

У 2025 році на підставі договору купівлі-продажу №1704/25-10 від 17.04.2025 року право оренди вказаної земельної ділянки перейшло до нового орендаря ТОВ "Перемога-Плюс".

В порушення умов договору орендар не виконує належним чином свої обов`язки щодо своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, в результаті чого утворилася заборгованість за 2022, 2023 та 2024 роки на загальну суму 67 138,38 грн.

Послався на ст.651 ЦК України. При цьому зазначив, що при погоджені з відповідачем строку сплати орендної плати за користування земельними ділянками, який відповідно до ст.15 Закону України "Про оренду землі" є істотною умовою договору оренди землі, позивач розраховував на своєчасне отримання орендної плати за землю у відповідному розмірі. А отже в зв`язку з порушенням строку сплати орендної плати, сторона орендодавців була позбавлена можливості отримання матеріальних благ, на які розраховувала при укладені договору оренди.

Також послався на п."д" ч.1 ст.141 ЗК України.

Таким чином, враховуючи систематичне (протягом трьох років) невиконання відповідачем обов`язку щодо сплати орендної плати, вважає, що вказане є підставою для дострокового розірвання договору, відповідно до положень ст.32 Закону України "Про оренду землі", ст.651 ЦК України та п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, в зв`язку з чим позивач і звернувся до суду з вимогою про розірвання договору оренди землі.

Ухвалою суду від 14.07.2025 року було відкрито провадження у справі за вказаним позовом й постановлено розгляд справи провести в порядку спрощеного позовного провадження, з викликом сторін у судове засідання.

Представник відповідача ТОВ "Ютс-Агропродукт" у судове засідання не з`явився, надав відзив на позовну заяву, у якому зазначив, що позовні вимоги є необґрунтованими, та такими, що не підлягають задоволенню з огляду на таке.

Спірна земельна ділянка розташована на території Новорайськоїсільської ТГ Бериславського району Херсонської області, яка була тимчасово окупована з 10.03.2022 року по 11.11.2922 року. Внаслідок збройної агресії та тимчасової окупації, товариство було позбавлене можливості здійснювати свою господарську діяльність на цій території у повному обсязі та використовувати орендовані земельні ділянки за цільовим призначенням. Майно підприємства було знищене та розграбоване, що унеможливило нормальне функціонування та виконання договірних зобов`язань.

При цьому відповідач посилається на об`єднаний витяг з ЄРДР у кримінальному провадженні № 42022232090000075 від 12.04.2022 року.

Крім того відповідач зазначає, що внаслідок бойових дій територія, на якій розташовані земельні ділянки, є забрудненою вибухонебезпечними предметами та потребує проведення робіт з розмінування для забезпечення безпечного використання. Відсутність розмінування унеможливлює будь-яку діяльність на земельній ділянці, включаючи сільськогосподарське виробництво, для якого воно орендувалося. Вважає, що вказані обставини є підставою для застосування частини шостої статті 762 ЦК України, а саме звільнення від сплати орендної плати.

Вважає, що всі ці обставини є підставою для звільнення підприємства від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане у відповідності до обставин, за які він не відповідає, що передбачено ст.762 ЦК України. Просить відмовити у задоволенні позовних вимог з урахуванням висновку Херсонського апеляційного суду від 09.04.2025 року у справі №650/3776/24.

Крім того представником відповідача ТОВ "Ютс-Агропродукт" подано додаткові пояснення у справі, згідно яких зазначає, що територія Новорайської СТГ, є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети. Слід врахувати, що відстань від Новорайської сільської ради та Горностаївською сільською радою Каховського району Херсонської області, яка на сьогодні є окупованою рф, становить близько 20 км. Що створює реальну загрозу життю працівників підприємства, стає неможливим проведення посівної кампанії, збору врожаю та веденню господарської діяльності в цілому на спірній земельній ділянці. Відтак у відповідача відсутній обов`язок сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою. Аналогічний висновок міститься у постановах Миколаївського апеляційного суду від 14 та 15 жовтня 2025 року справах №485/688/25 та №485/582/25.

Представник позивача надав відповідь на відзив, вказавши, що зазначені відповідачем у відзиві обставини не підтверджують неможливість використання відповідачем орендованої земельної ділянки за її цільовим призначенням, зокрема у частині забезпечення доступу до майна, фактичного перебування на орендованій земельній ділянці чи можливості забезпечення її належного утримання. На території, де за позицією відповідача неможливо здійснювати господарську діяльність, інші суб`єкти господарювання проводять господарську діяльність.

Крім того, відповідач жодним чином не повідомив орендаря про неможливість використання ним земельної ділянки. Відповідач жодним чином не комунікує з позивачем за більш ніж 3 роки, та не надав жодної інформації про сплату заборгованості за орендовану земельну ділянку, при тому наявні факти продажу права оренди відповідачем, що свідчить про відсутність у відповідача бажання проводити господарську діяльність на орендованій ділянці.

З урахуванням викладеного вважає що позовні вимоги підлягають повному задоволенню.

Представник відповідача ТОВ "Перемога-Плюс" у судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи сповіщався належним чином, відзив на позовну заяву не надав, про причини неявки до суду не повідомив.

Суд розглянув справу за відсутності її учасників.

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 26 січня 2026 року позов був задоволений частково. Суд ухвалив:

--- розірвати договір оренди землі від 08.08.2011 року укладений між ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт Плюс" (новий орендар ТОВ "ЮТС-Агропродукт" на підставі додаткової угоди від 25.07.2017 року) та ОСОБА_1 , номер запису про інше речове право в державному реєстрі прав 34912825 щодо земельної ділянки площею 8,77 га, з кадастровим номером 6520683600:02:011:0027, з урахуванням договору купівлі-продажу від 17.04.2025 року № 1704/25-10, укладеного між ТОВ "ЮТС-Агропродукт" та ТОВ "Перемога-Плюс";

--- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт" на користь ОСОБА_1 витрати понесені на сплату судового збору в сумі 1575,00 грн;

--- відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт", Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" про стягнення судових витрат на правничу допомогу.

Задовольняючи по суті позов, суд першої інстанції виходив з того, що відповідно до Договору оренди землі відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендодавцю (позивачу) орендну плату за земельну ділянку за 2022, 2023 та 2024 роки до 31 грудня кожного поточного року, однак цього не виконав. Загальна сума боргу становить 67 138,38 грн. Як вказав суд, матеріали справи не містять жодних доказів сплати орендної плати відповідачем.

Також суд виходив з того, що у подальшому ТОВ "Ютс-Агропродукт" передав право оренди спірної земельної ділянки ТОВ "Перемога-Плюс", уклавши договір купівлі-продажу від 17.04.2025 року за № 1704/25-26.

Також суд виходив з того, що оскільки позовні вимоги ґрунтуються на невиплаті орендної плати за 2022-2024 роки, коли орендарем був відповідач ТОВ "Ютс-Агропродукт", то саме вказане товариство є належним відповідачем по справі.

Також суд виходив з того, що з матеріалів справи не вбачається, що відповідач не виконав свої зобов`язання за договором оренди з причин, які не залежали від його волі або були наслідком форс-мажорних обставин. Як вказав суд, відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за користування майном лише за умови, що його використання стало неможливим через обставини, за які він не відповідає.

Також суд виходив з того, що відповідач не довів, що мав об`єктивну неможливість використовувати орендовану земельну ділянку у своїй господарській діяльності. Зокрема, як вказав суд, матеріали справи не містять доказів, які б підтверджували, що земельна ділянка не могла бути використана за її цільовим призначенням; також відповідач не звертався до позивача з повідомленнями про наявність обставин, які унеможливлювали виконання ним договірних зобов`язань, не надав доказів причинно-наслідкового зв`язку між воєнними діями та неможливістю обробітку землі.

Також суд не взяв до уваги посилання відповідача на військові дії на території України та Херсонської області, проте, як вказав суд, відповідач не надав доказів того, які саме обставини вплинули на його господарську діяльність.

Також суд не взяв до уваги посилання на Лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області № 6603-2942/6616/3 від 11 червня 2025 року та на Лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1. При цьому суд зазначив, що з урахуванням відсутності належних доказів об`єктивної неможливості використання земельної ділянки та невиконання відповідачем свого обов`язку щодо належного обґрунтування форс-мажорних обставин у конкретному правовідношенні, підстави для звільнення його від орендної плати за 2022-2024 рр. відсутні.

На думку суду, наведена у відзиві позиція відповідача про необхідність врахування судом першої інстанції правової позиції Херсонського апеляційного суду у справі № 650/3776/24 (та Миколаївського апеляційного суду у справі № 485/688/25 та № 485/582/25) не є позицією Верховного Суду у розумінні ч.4 ст.263 ЦПК України.

Суд не прийняв до уваги як доказ здійснення досудового розслідування за заявою відповідача, оскільки, як вказав суд, здійснюється воно за ознаками злочину, передбаченого ч.1 ст.438 КК України – порушення законів і звичаїв війни. При цьому суд зазначив, що сам факт наявності відкритого досудового розслідування не може звільняти боржника від виконання зобов`язань зі сплати орендної плати.

На вказане рішення відповідач ТОВ "ЮТС-Агропродукт" подав апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати й ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог повністю. При цьому він послався на неповне з`ясування обставин справи, порушення норм процесуального права й неправильне застосування норм матеріального права.

Зокрема вказав, що суд першої інстанції дійшов хибного висновку, що наведені судом першої інстанції розпорядження Новорайської СВА не поширюються на спірні правовідносини через те, що земельна ділянка перебуває у приватній власності позивача, і не належить до земель комунальної форми власності. При цьому вказав, що у вступній частині згаданих рішень Новорайської сільської військової адміністрації зазначається, що у зв`язку з потенційною загрозою забруднення земельних ділянок ТОВ "ЮТС-Агропродукт" надано пільги з місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади. Ці документи є беззаперечним доказом існування обставин, які об`єктивно унеможливили не лише провадження господарської діяльності ТОВ "ЮТС-Агропродукт", але й будь-яке використання орендованих земельних ділянок.

Також зазначив, що суд не прийняв до уваги Лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025 року, який є підтвердженням того, що земельна ділянка, яка є предметом договору оренди землі, щодо якого подано позов, є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами. Таким чином, вказав, висновки суду не відповідають обставинам справи, адже даний доказ підтверджує наявність обставин неможливості використання землі орендарем відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України, а не дії обставин непереборної сили або наявності умов для розірвання договору з ініціативи відповідача.

Стосовно порушення судом першої інстанції норм процесуального права вказав, що судом першої інстанції не було належно повідомлено ТОВ "Перемога-Плюс" про дату, час і місце засідання суду, а також в матеріалах справи відсутні докази які б підтверджували таке повідомлення.

Також зазначив, що суд розглянув в порядку спрощеного позовного провадження справу, що підлягала розгляду за правилами загального позовного провадження, що є безумовною підставою для його скасування.

Щодо неправильного застосування судом першої інстанції норм матеріального права вказав, що суд не врахував того, що право оренди земельної ділянки ТОВ "ЮТС-Агропродукт" було відчужено ТОВ "Перемога-Плюс" на підставі відповідного правочину і таким чином, новий орендар несе відповідальність за невиконання зобов`язань за договором. З зазначеного вище, на його думку, вбачається, що ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не є боржником за договором оренди землі, а відтак воно не є боржником за зобов`язаннями, передбаченими договором оренди землі, тому відповідно не повинен бути відповідачем за цим позовом та відповідно сплачувати судові витрати за рішенням суду.

Також вказав, що суд не застосував положення ч.6 ст.762 ЦК України, згідно якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Вважає, що відповідачем обґрунтовано відсутність обов`язку сплати орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Дані обставини, на його думку, підтверджуються: тимчасовою окупацією території Херсонської області, де розташована земельна ділянка, внаслідок повномасштабної військової агресії російськової федерації (що підтверджується Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786); розпорядженнями Новорайської сільської військової адміністрації: від 31.10.2023 №163 "Про надання пільг ТОВ "ЮТС-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на 2022-2023 року", від 06.02.2024 № 29 "Про надання пільг ТОВ "ЮТС-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на І квартал 2024 року", від 18.04.2024 № 154 "Про нову редакцію розпорядження начальника сільської військової адміністрації "Про надання пільг ТОВ "ЮТС-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на І квартал 2024 року" № 29 від 06.02.2024 року, від 11.02.2025 року № 58 "Про надання пільг ТОВ "ЮТС-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на 2025 рік", якими визначено, що земельні ділянки не придатні до їх використання через потенційне забруднення; листом Головного Управління державної служби України з надзвичайних ситуацій у Херсонській області від 11 червня 2025 року № 6603-2942/6616/3.

Також послався на неврахування правових висновків Верховного Суду у релевантних правовідносинах: по справах №№ 910/7495/16, 911/255/23, 650/3776/24.

У своєму відзиві адвокат Бєліков Андрій Андрійович, який діє від імені ОСОБА_2 , просить вказану апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції – залишити без змін. При цьому послався на таке.

Щодо посилань на неможливість користуватися орендованим майном зазначив, що надані відповідачем докази не підтверджують існування обставин, які б свідчили про повну неможливість використання відповідачем орендованої земельної ділянки за її цільовим призначенням у розумінні ч.6 ст.762 ЦК України, зокрема у частині забезпечення доступу до майна, фактичного перебування на орендованій земельній ділянці чи можливості забезпечення її належного утримання. Викладені відомості в розпорядженнях військової адміністрації, також самі по собі не є достатніми для висновку про відсутність у Відповідача повної можливості володіти чи користуватись об`єктом оренди у спосіб, що унеможливлює його експлуатацію взагалі. Вказаними розпорядженнями фактично надається пільга зі сплати податків і не звільняє сторону від сплати орендної плати. Рішення місцевих військових адміністрацій в частині визнання непридатними земельних ділянок, які перебувають на праві оренди в ТОВ "Ютс-Агропродукт" приймаються виключно в контексті сплати за землю.

Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань. Чинним законодавством та сталими висновками Верховного Суду унормовано те, що підтвердженням настання дії форс-мажорних обставин, як умови можливості звільнення від відповідальності за невиконання або неналежне виконання умов договору, є саме сертифікат Торгово-промислової палати України. Сертифікат, який би був виданий за зверненням ТОВ "ЮТС-Агропродукт" відсутній.

Щодо Інтерактивної карти Державної служби надзвичайних ситуацій вказав, що згідно даних Інтерактивної карти ДСНС на її офіційному сайті за посиланням Розмінування України (https://mine.dsns.gov.ua/) неможливо встановити факт того, чи виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети в межах території розташування земельної ділянки. Крім того, зазначив, вказана мапа не містить історичних даних про стан територій у минулі періоди часу, а також не підтверджує факт реального забруднення земельних ділянок вибухонебезпечними предметами, а лише відображає потенційний ризик такого забруднення. Таким чином, відповідачем не доведено той факт, що орендована ним земельна ділянка є забрудненою вибухонебезпечними предметами. Доводи відповідача не підтверджують існування обставин, які б свідчили про повну неможливість використання відповідачем орендованої земельної ділянки за її цільовим призначенням у розумінні ч.6 ст.762 ЦК України.

Щодо доводів апелянта про розгляду судом в порядку спрощеного позовного провадження справи, що підлягала розгляду за правилами загального позовного провадження вважає, що судом не порушено вимог ст.19 ЦПК України, оскільки вказана справа є справою незначної складності, про що свідчить незначний об`єм доказів, які необхідно дослідити.

Щодо посилань на те, що новий орендар несе відповідальність за невиконання зобов`язань за договором зазначив, що скаржник ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не надав жодних доказів на підтвердження того, що внаслідок відчуження права оренди земельної ділянки Товариству "Перемога-Плюс" до нового орендаря перейшли, зокрема, і зобов`язання зі сплати невиплаченої орендної плати стороні орендодавця за вказаними договорами за період 2022-2024 років. На підставі викладеного, вважає, що ТОВ "ЮТС-Агропродукт" є належним відповідачем у справі, а його доводи на противагу іншому не є обґрунтованими.

Справу було призначено до апеляційного розгляду на 13.04.2026 року о 08:00 годині, однак учасники справи, які до суду не з`явилися й про причини неявки суд не повідомили, були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи. У зв`язку з цим апеляційний суд вважає причину неявки в судове засідання вказаних осіб неповажною, вважає, що відповідно до ч.2 ст.372 ЦПК України неявка вказаних осіб не перешкоджає розгляду справи, а тому ухвалив розглянути справу за їх відсутності.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає, що скарга задоволенню не підлягає з огляду на таке.

Фактичні обставини, встановлені судом

ОСОБА_1 є власником земельної ділянки загальною площею 8,77 га, кадастровий номер 6520683600:02:011:0027, що підтверджується Державним актом на право приватної власності на землю від 14.08.2003 року. Право власності зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2000826965206, номер запису про речове право 34912788.

08.08.2011 року між позивачем та ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" укладено договір оренди земельної ділянки № 652060004000650.

17.02.2015 року змінено сторону орендаря на ПП "Ютс-Агропродукт Плюс".

25.07.2017 року сторони змінили орендаря по договору оренди земельної ділянки з ПП "Ютс-Агропродукт Плюс" на ТОВ "Ютс-Агропродукт".

Відповідно до договору, орендодавці передали, а орендар прийняв у строкове платне володіння земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 9,77 га, яка розташована на території Максимо-Горьківської сільської ради Бериславського району Херсонської області. Кадастровий номер земельної ділянки 6520683600:02:011:0027.

Нормативна грошова оцінка землі складає 292 542,16 грн.

Відповідно до додаткової угоди орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 7,65% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, за рік оренди. Орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня кожного року. Договір укладено строком до 30.11.2033 року.

У подальшому ТОВ "ЮТС-Агропродукт" передав право оренди спірної земельної ділянки ТОВ "Перемога-Плюс", уклавши договір купівлі-продажу від 17.04.2025 року за № 1704/25-26. Дана обставина підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта.

Відповідно до Договору оренди землі орендна плата за весь об`єкт оренди становить 7,65 відсотків НГО та складає 22 379,46 за рік.

Тому, відповідно до Договору оренди землі відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендодавцю орендну плату за 2022, 2023, 2024 роки в розмірі 67 138,38 грн (22 379,46 за рік х 3 роки). Однак цього не зробив, в результаті чого утворилася заборгованість за 2022, 2023 та 2024 роки на загальну суму 67 138,38 грн. Відповідач цей факт не заперечує.

Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, встановлено факт реєстрації двох епізодів можливих кримінальних правопорушень, кваліфікованих за частиною першою статті 438 КК України – порушення законів та звичаїв війни.

Перший епізод зареєстровано на підставі самостійного виявлення прокурором відповідної інформації. У ньому зазначено, що 09 квітня 2022 року приблизно об 12:00 годині невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт", яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки – зокрема автомобіль КАМАЗ державний номер НОМЕР_1 – на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Вказані дії здійснені в умовах воєнного стану, оголошеного президентом російської федерації ОСОБА_3 , що становить порушення норм міжнародного гуманітарного права, зокрема Женевської конвенції.

Другий епізод внесено до ЄРДР 17 червня 2022 року на підставі заяви ТОВ "ЮТС-Агропродукт". Згідно з викладеними в ній обставинами, у зв`язку з тимчасовою окупацією збройними силами російської федерації території Херсонської області, зокрема Бериславського району, 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна. Крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE). Унаслідок цих дій підприємство також втратило можливість обробляти земельні ділянки загальною площею 60 532,9902 га, розташовані у Херсонській області.

Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, офіційно засвідчено, що військова агресія російської федерації проти України, яка стала підставою для введення воєнного стану згідно з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, визнається форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). ТПП України підтвердила, що 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Згідно з розпорядженням Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 "Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили", до відповідного переліку було включено Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт" (код ЄДРПОУ 41101589), юридична адреса: вул. Промислова, буд. 3, с. Новорайськ, Новорайська сільська територіальна громада, Бериславський район. Зазначене розпорядження підлягало затвердженню на сесії обласної ради, що прямо вказано в пункті 2 цього нормативного акта. Проти наявності вказаного розпорядження сторони не заперечують.

Відповідно до листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області № № 66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року, направленого у відповідь на звернення ТОВ "Ютс-Агропродукт", піротехнічні розрахунки ДСНС до проведення робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на земельних ділянках, орендованих товариством на території Бериславського району Херсонської області, не залучались, а самі роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами.

При цьому зазначено, що, ймовірно, вищевказані земельні ділянки можуть бути потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. Окремо наголошено, що у зв`язку із щоденними обстрілами з боку збройних сил російської федерації різними типами озброєння, Головне управління не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях.

У зв`язку з викладеним, ДСНС рекомендувало товариству звернутися до Херсонської обласної військової адміністрації, яка, згідно з розпорядженням від 6 березня 2023 року №?101, визначає пріоритетність заходів із розмінування, координує їх виконання і може підтвердити статус відповідних територій.

Наявність вказаного листа сторонами не заперечується.

По суті відповідачем ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не заперечується, що, починаючи з 2022 року, він припинив сплату позивачу орендної плати.

Нормативно-правове обґрунтування та позиція суду апеляційної інстанції

Згідно з ч.1 ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст.ст.610, 611 ЦК України порушення зобов`язань, а саме його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання, є підставою для розірвання договору.

Загальною умовою виконання цивільно-правових зобов`язань, відповідно до ст.526 ЦК України, встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.

За положеннями ст.651 ЦК України ("Підстави для зміни або розірвання договору"):

--- зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1);

--- договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2);

--- у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина 3).

За ч.4 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно зі ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч.1 ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Згідно зі ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.15 вказаного Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За положеннями ст.ст.21, 22 вказаного Закону орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до ст.23 вказаного Закону орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

За положеннями ст.24 вказаного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.

Статтею 96 ЗК України серед обов`язків землекористувачів передбачений такий, як обов`язок своєчасно сплачувати орендну плату за користування землею (п."в" ч.1).

На підставі ст.32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст.24, 25 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Аналогічна умова зазначена в Договорі оренди землі.

Відповідно до пункту "д" ч.1 ст.141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Наведене повністю узгоджується з правовими висновками, викладеними Верховним Судом України у постановах від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12 та від 28 вересня 2016 року у справі № 6-977цс16.

У постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24 Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду зробив висновок:

"У ч.2 ст.651 ЦК України використано формулу закінчення "та в інших випадках", що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене – спеціальним законодавством або домовленістю сторін.

З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила ч.2 ст.651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки – доповнюють одні одних.

Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24".

Також у вказаній вище постанові зазначено:

"Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як "систематичність" та "несплату", зокрема, орендної плати … під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття "систематичність" у подібних правовідносинах є усталеною".

Також у вказаній постанові Верховний Суд висловив свою позицію щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а також на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.

Так, щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України Верховний Суд зазначив:

"Щодо поняття "несплата", вжите у п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття "несплата" та "недоплата" не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова "несплата", можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати. До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення. Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору".

Щодо розірвання договору оренди землі на підставі ч.2 ст.651 ЦК України Верховний Суд зазначив:

"Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії – "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору". Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. …

Головна ідея, на якій ґрунтується правило ч.2 ст.651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору. …

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Велика Палата Верховного Суду у вищевказаній постанові (від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23) зазначала, що у разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а загальне правило ч.2 ст.651 ЦК України – у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.

Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Верховний Суд ураховує, що у контексті ч.2 ст.651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У п."д" ч.1 ст.141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати".

Таким чином розірвання договору оренди землі можливе як на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, так і на підставі ч.2 ст.651 ЦК України. У першому випадку (п."д" ч.1 ст.141 ЗК України) мають бути доведені два та більше випадки повної несплати орендної плати. У другому ж випадку (ч.2 ст.651 ЦК України) має бути доведено істотне порушення умов договору, наприклад, якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував.

У постанові Верховного Суду від 06.06.2019 року у справі № 388/647/17 зроблено такий висновок: "у своєму висновку суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність ознак систематичності несплати СПС "Степ" орендної плати й відповідно підстав для розірвання договору оренди, оскільки відповідач сплатив, а ОСОБА_2 та у подальшому позивач ОСОБА_1 отримали орендну плату наперед. Доводи касаційної скарги про систематичну несплату відповідачем орендної плати не дають підстав для скасування оскаржуваної постанови апеляційного суду, так як зводяться до переоцінки доказів, такі доводи були предметом розгляду суду апеляційної інстанції і не знайшли свого підтвердження. Суд апеляційної інстанції вірно виходив із того, що матеріалами справи підтверджується факт отримання ОСОБА_2 орендної плати наперед за 2014-2016 роки та отримання ОСОБА_1 орендної плати за 2015-2016 роки".

У цій справі відсутні докази отримання позивачем орендної плати наперед, проти цього відповідач не заперечує.

Щодо суті спору

Відповідач по суті заперечує проти позовних вимог, вказуючи про те, що невиконання умов договору відбулося не з вини підприємства, а було обумовлено військовою агресією російської федерації проти України, введенням в Україні воєнного стану, який триває дотепер, окупацією території Херсонської області, на якій розташована орендована земельна ділянка, включенням відповідача до переліку підприємств, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили, невідновленням до сих пір діяльності відповідача, знищенням та викраденням військовими рф майна відповідача, що, на думку відповідача, обумовлює неможливість виконання підприємством своїх обов`язків за договором оренди, а також через неможливість доступу до орендованих земельних ділянок, які були забруднені вибухонебезпечними предметами. На думку відповідача позов не може бути задоволений, оскільки невиплата орендної плати є результатом наявності обставин неможливості використання землі орендарем відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України.

У цій справі сторонами по суті не заперечується, і з приводу цього спір відсутній, що з огляду на розмір нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки з кадастровим номером 6520683600:02:011:0027 (292 542,16 грн) та узгоджений розмір орендної плати в 7,65% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки розмір орендної плати складає 22 379,46 грн за один рік оренди і відповідно 67 138,38 грн за три роки оренди (2022, 2023, 2024 роки). Відтак, відповідно до умов договору оренди орендар ТОВ "Ютс-Агропродукт" повинен був сплатити позивачу як орендодавцю орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки за вказану земельну ділянку в загальному розмірі 67 138,38 грн (22 379,46 грн за 1 рік х 3 роки), однак цього не виконав.

У цій справі встановлено, що спірна земельна ділянка розташована на території Максимо-Горьківської сільської ради Бериславського району Херсонської області, наразі відноситься до Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області.

У період із початку повномасштабного вторгнення військ рф в Україну з 10.03.2022 року по 11.11.2022 року вказана територія перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації.

Зазначене підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією. Вказане підтверджується також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року №376, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786, який є чинним.

Згідно із ч.4 ст.14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.

Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У позові зазначено про те, що відповідач ТОВ "Ютс-Агропродукт" не сплатив орендну плату за вказаними договорами оренди землі щодо спірних земельних ділянок за 2022, 2023 та 2024 роки. Відповідач цей факт не заперечив.

28 лютого 2022 року Торгово-Промислова Палата опублікувала на своєму офіційному сайті лист щодо військової агресії російської федерації проти України як форс-мажорну обставину (обставину непереборної сили), що стало підставою введення воєнного стану. Таким чином, ОСОБА_4 підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору.

Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 внаслідок військової агресії російської федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та діє по теперішній час.

У зв`язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30, 34, 38, 39, 41, 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб у межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022).

Воєнний стан – це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України "Про правовий режим воєнного стану").

У постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22 викладено наступні висновки:

--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин;

--- форс-мажор, або ж обставини непереборної сили, - це надзвичайні та невідворотні обставини, настання яких призвело до об`єктивної неможливості виконати зобов`язання. Водночас сама по собі, зокрема, збройна агресія проти України, девальвація гривні, воєнний стан, не може автоматично означати звільнення від виконання будь-ким в Україні будь-яких зобов`язань, незалежно від того, існує реальна можливість їх виконати чи ні. Воєнний стан, девальвація гривні, як обставини непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання;

--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.

У постанові Верховного Суду від 29 червня 2023 у справі № 922/999/22 викладено наступні висновки:

--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, яким визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України, є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов`язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин. Отже лист Торгово-промислової палати України не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні";

--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку;

--- сторона, яка посилається на форс-мажор, має довести причинно-наслідковий зв`язок між форс-мажором та неможливістю виконати конкретне зобов`язання. Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини - військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань.

--- Суд зазначає, що вищенаведені висновки Верховного Суду щодо застосування статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні" мають загальний характер та підлягають застосуванню, у тому числі до орендних правовідносин (у питанні звільнення від сплати орендної плати на підставі форс-мажорних обставин з огляду на введення воєнного стану), що підтверджується також і висновками, викладеними у постанові Верховного Суду від 02 серпня 2023 року у справі № 916/1788/22.

Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22.

Згідно з ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.6 ст.81 ЦПК України).

Частиною 1 ст.76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма ч.6 ст.762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Суд апеляційної інстанції, враховуючи зазначене, вважає, що в 2022 році орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати.

Також апеляційний суд враховує, що сільськогосподарське виробництво є сезонним видом господарства. Орендар не зміг провести посівну компанію в 2022 році й фактично залишився без доходу за 2022 рік. Тимчасова окупація протягом певного періоду часу у 2022 році території, на якій розташовані спірні земельні ділянки, впливає на можливість орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням, проводити посівну компанію, збирати врожай тощо, по суті унеможливила проводити вказані дії.

Таким чином, на думку суду апеляційної інстанції, орендар у 2022 році не допустив умисне порушення умов договору. Вина орендаря у несплаті орендної плати за 2022 рік відсутня.

Як наслідок, згідно з ч.6 ст.762 ЦК України, наймач має бути звільнений від плати орендної плати за 2022 рік.

За таких обставин апеляційний суд вважає обґрунтованими доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договорами оренди земельних ділянок.

Як зазначалося, підставою розірвання договору оренди землі згідно з п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, як підстава позову, є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором.

Суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи й дав належну оцінку зібраним доказам, а тому прийшов до вірного висновку про те, що у справі відсутні докази сплати відповідачем орендної плати на користь позивача, крім 2022 року, за який вина орендаря у несплаті орендної плати відсутня, також за 2023 та 2024 роки за умовами договору оренди землі.

Також суд обґрунтовано встановив, що відповідач не довів, що мав об`єктивну неможливість використовувати орендовані земельні ділянки у своїй господарській діяльності, що він не виконав свої зобов`язання за договором оренди з причин, які не залежали від його волі або були наслідком форс-мажорних обставин. Зокрема, що матеріали справи не містять доказів, які б підтверджували, що земельні ділянки не могла бути використані за їх цільовим призначенням. При цьому апеляційний суд враховує, що в 2023 та 2024 роках правобережжя Херсонської області, на якій розташовані спірні земельні ділянки, після деокупації 09.11.2022 року, була вільна від окупантів, лінія фронту з часу деокупації по суті проходить по руслу річки Дніпро, що в певній мірі є стабілізуючим фактором. Також, як правильно вказав суд, відповідач не звертався до позивачки з повідомленнями про наявність обставин, які унеможливлювали виконання ним договірних зобов`язань, не надав доказів причинно-наслідкового зв`язку між воєнними діями та неможливістю обробітку землі.

Також суд правильно встановив необґрунтованість посилань відповідача на воєнний стан та лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, оскільки, як вказав суд, відповідач обмежився лише посиланням на військові дії на території України та Херсонської області зокрема, але не надав доказів на підтвердження того, які саме обставини вплинули на господарську діяльність підприємства. Таким чином, правомірно зазначив суд, з урахуванням відсутності належних доказів об`єктивної неможливості використання земельної ділянки та невиконання відповідачем свого обов`язку щодо належного обґрунтування форс-мажорних обставин у конкретному правовідношенні, підстави для звільнення його від орендної плати за 2023-2024рр. відсутні. Апеляційний суд також враховує й те, що сторона відповідача не надала доказів того, що підприємство у 2023-2024 роках зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом, не надала доказів того, що в зазначений період існували форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2023, 2024 роки, а також не надала доказів отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин.

Також апеляційний суд враховує відсутність доказів того, що новий орендар вказаної земельної ділянки ТОВ "Перемога-Плюс" на даний час здійснює господарську діяльність на земельній ділянці, виконує умови договору оренди, зокрема щодо цільового використання землі, її обробітку та сплати орендної плати.

Також апеляційний суд враховує те, що обставини, пов`язані із потенційним замінуванням, про які зазначає відповідач, не можуть свідчити про існування для нього об`єктивних перешкод у використанні даних земельних ділянок. Адже процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Загальновідомі факти свідчать про те, що на відповідній території інші особи, які проявили активну господарську поведінку, вже досягли розмінування земельних ділянок, і ці землі використовуються в сільськогосподарських цілях не перший рік. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації.

Також апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що є безпідставними посилання представника відповідача на здійснення досудового розслідування за фактом вчинення кримінального правопорушення, адже, як правильно зазначив суд, сам факт наявності відкритого досудового розслідування не може звільняти боржника від виконання зобов`язань зі сплати орендної плати. Суд апеляційної інстанції при цьому також враховує й те, що вказане кримінальне провадження стосується саме фактів воєнних злочинів та пошкодження (або викрадення) майна підприємства, а не придатності або непридатності до використання конкретних орендованих земельних ділянок. Жодних доказів того, що за результатами досудового розслідування або у межах проведених слідчих дій спірні земельні ділянки були визнані такими, що не можуть використовуватись за цільовим призначенням, як вказав суд, матеріали справи не містять та в них відсутні докази того, що зазначені земельні ділянки оголошені небезпечними для сільськогосподарського використання або на них накладено санітарні, техногенні чи екологічні обмеження.

Також суд апеляційної інстанції враховує й ту обставину, що з боку представників ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаної земельної ділянки, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були.

Також суд апеляційної інстанції зважає на те, що зміст наданого листа Головного Управління ДСНС України у Херсонській області № 6603-2942/6616/3 від 11.06.25р не підтверджує наявності обставин, які б виключали відповідальність відповідача за невиконання умов договору оренди землі.

Як правильно вказав суд першої інстанції, позиція відповідача про необхідність врахування правової позиції Херсонського апеляційного суду та Миколаївського апеляційного суду у відповідних справах не є позицією Верховного Суду у розумінні ч.4 ст.263 ЦПК України. А тому вказані судові рішення не мають обов`язкового характеру для суду першої інстанції у цій справі.

З огляду на викладене, суд обґрунтовано вважав, що належними доказами відповідачем не доведено існування форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2023-2024 роки.

Встановивши, що відповідач систематично не виконував свого обов`язку щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки за договорами оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, суд дійшов правильного висновку про розірвання договорів оренди.

Крім того, розглядаючи вказаний спір, суд апеляційної інстанції також враховує наступне.

Позивач є власником спірної земельної ділянки. Як орендодавець він передав її в оренду відповідачу, очікуючи від останнього сплати орендної плати. Тобто, для позивача єдиним призначенням спірної земельної ділянки є отримання відповідного доходу: або в результаті передання її в оренду, або в результаті самообробітку. Відповідач, орендуючи землю, також має на меті отримання прибутку. Проте між власником землі та її орендарем існує суттєва різниця: орендодавець виступає у якості власника землі, він вже має її у своїй власності, а орендар лише планує отримати дохід від оренди землі. Таким чином, неотримання орендодавцем орендної плати за свою землю по суті позбавляє його своєї власності.

У цій справі, як вбачається, відмова в задоволенні позовних вимог з підстав несплати орендної плати за 2023, 2024 роки по суті буде означати позбавлення позивача його орендної плати за свою землю та/або у позбавленні його права на повернення земельної ділянки від орендаря внаслідок несплати останнім орендної плати за вказаних обставин. Тобто, позивач по суті буде позбавлений (тимчасово на невизначений час або взагалі) своєї власності: з одного боку, земельна ділянка буде належати на праві оренди орендареві і позивач її не отримає у своє володіння, а, з іншого боку, і орендна плата йому не буде сплачена. Отже, за таких обставин орендодавець хоча і буде вважатися формальним власником земельної ділянки, однак по суті жодного зиску з цього мати не буде. Саме така ситуація і склалася за обставинами справи, адже повномасштабна війна рф проти нашої держави триває вже 4 роки і час її завершення, як і час повоєнного відновлення, наразі невідомі. Таким чином, гіпотетична відмова в позові призведе до того, що позивач, як орендодавець, як за минулий час, так і наперед на невизначений час буде позбавлений своєї власності, що по суті означає порушення справедливого балансу між інтересами орендаря та інтересами позивача як орендодавця, оскільки позивач буде фактично позбавлений як своєї землі, так і орендної плати, в той час як відповідач жодних обтяжень нести не буде.

У випадку ж задоволення позову про розірвання договору оренди землі кожна зі сторін залишається при своїх інтересах, зокрема і відповідач, відносно якого, за обставинами справи, не доведено, що він буде нести якийсь надмірний тягар.

Крім систематичної несплати орендної плати, підставою позову позивач вказав і ч.2 ст.651 ЦК України (істотне порушення договору орендарем). Апеляційний суд вважає, що за обставинами справи також наявне істотне порушення орендарем умов договору, адже, як зазначено, внаслідок несплати орендної плати орендодавець значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору.

Отже, наявні підстави для задоволення заявлених позивачем вимог про розірвання договору оренди землі, а рішення суду є законним і обґрунтованим.

Такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24, в якій погодився з тим, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися в цей час земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не провів посівну компанію та компанію зі збору врожаю, що розташована на території Харківської області, яка у період з 28 лютого по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. Натомість, погодився з тим, що за 2023 рік орендна плата має бути виплачена.

Колегія суддів звертає увагу на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. При цьому колегія суддів не встановила подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24.

Інші доводи апеляційної скарги не обґрунтовані вимогами закону, не підтверджені належними доказами та висновків суду не спростовують.

Зокрема, не можуть бути прийняті до уваги посилання на неправомірне незастосування судом ч.6 ст.762 ЦК України, неврахування судом неможливості використання земельної ділянки, переданої в оренду, через забруднення (можливе забруднення) вибухонебезпечними предметами, що підтверджується, на думку відповідача, листом Головного управління ДСНС України у Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025, а також розпорядженнями Новорайської сільської військової адміністрації: від 31.10.2023 №163 "Про надання пільг ТОВ "ЮТС-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на 2022-2023 року", від 06.02.2024 № 29 "Про надання пільг ТОВ "ЮТС-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на І квартал 2024 року", від 18.04.2024 № 154 "Про нову редакцію розпорядження начальника сільської військової адміністрації "Про надання пільг ТОВ "ЮТС-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на І квартал 2024 року" № 29 від 06.02.2024 року, від 11.02.2025 року № 58 "Про надання пільг ТОВ "ЮТС-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на 2025 рік", якими визначено, що земельні ділянки не придатні до їх використання через потенційне забруднення. При цьому апеляційний суд враховує те, що процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказану земельну ділянку через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації. Також апеляційний суд враховує те, що зміст вказаного листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області не підтверджує наявності обставин, які б виключали відповідальність відповідача за невиконання умов договорів оренди землі. Апеляційний суд також враховує й те, що відповідач не надав доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства у 2023-2024 роках, що відповідач також не надав доказів того, що підприємство у 2023-2024 роках зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом, він не довів існування в зазначений період форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2023, 2024 роки, також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин. Крім того, зазначені розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації стосуються саме надання пільг ТОВ "ЮТС-Агропродукт" із місцевих податків та зборів та не звільняють орендаря від сплати орендної плати за користування землею приватної власності.

Також, підлягають відхиленню й посилання на неврахування судом правових висновків Верховного Суду у релевантних правовідносинах: по справах №№ 910/7495/16, 911/255/23, 650/3776/24, а також неврахування постанови Херсонського апеляційного суду від 09.04.2025 у справі № 650/3776/24, яка залишена без змін Верховним Судом, при цьому апеляційний суд враховує те, що не встановлено подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24.

Також, слід залишити поза увагою посилання на неврахування судом того, що право оренди земельної ділянки ТОВ "Ютс-Агропродукт" було відчужено ТОВ "Перемога-Плюс", а тому, на його думку, новий орендар несе відповідальність за невиконання зобов`язань за договором, наслідком чого, на його думку, є те, що ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не є боржником за договором оренди землі, а відтак воно не є боржником за зобов`язаннями, передбаченими договором оренди землі, тому відповідно не повинен бути відповідачем за цим позовом та відповідно сплачувати судові витрати за рішенням суду. При цьому апеляційний суд виходить з того, що вимога позивача про розірвання договору оренди, яка судом задоволена, пред`явлена до обох відповідачів. Предметом позову є обставини, які виникли у 2022-2024 роках, тобто до укладення 17.04.2025 року відповідного договору про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок та подальшої реєстрації за новим орендарем права оренди. У цій справі встановлено порушення скаржником як орендарем своїх обов`язків за договорами оренди в частині несплати орендної плати за 2023-2024 роки. Обов`язки нового орендаря наступають з часу реєстрації його права оренди, а тому скаржник (ТОВ "Ютс-Агропродукт") в частині вимоги про розірвання договорів оренди має відповідати за порушення умов договору оренди в частині несплати орендної плати, допущені ним у 2023-2024 роках.

Також не можуть бути прийняті до уваги й посилання скаржника на неналежне повідомлення ТОВ "Перемога-Плюс", яке не зареєструвало електронного кабінету, про дату, час і місце розгляду справи, оскільки скаржник не уповноважений діяти від імені вказаного ТОВ "Перемога-Плюс".

Також, підлягають відхиленню й посилання скаржника на неврахування судом того, що суд розглянув в порядку спрощеного позовного провадження справу, що підлягала розгляду за правилами загального позовного провадження, що є безумовною підставою для його скасування. При цьому суд апеляційної інстанції виходить з того, що у цій справі не встановлено наявність підстав, за якими справа не може бути розглянута за правилами спрощеного позовного провадження, враховуючи підстави та предмет позову.

Крім того, як такі, що не впливають на правильність прийнятого судом рішення, та не містять в собі підстав для його скасування, слід залишити поза увагою інші доводи апеляційної скарги.

Висновки суду апеляційної інстанції

Оскільки суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому відповідно до п.1 ч.1 ст.374, ст.375 ЦПК України це є підставою для того, щоб апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції – без змін.

Керуючись ст.ст.367, п.1 ч.1 ст.374, ст.375 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" залишити без задоволення.

Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 26 січня 2026 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Дата складення повної постанови – 13 квітня 2026 року.

Головуючий _ _ _ _ _ _ _ _ _ В.В. Майданік

Судді: _ _ _ _ _ _ _ _ _ Л.П. Воронцова

_ _ _ _ _ _ _ _ _ І.В. Склярська