Рішення від 08 квітня 2026 р. у справі №539/3973/25 — Лубенський міськрайонний суд Полтавської області

Справа № 539/3973/25

Провадження № 2/539/85/2026

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 квітня 2026 року м.Лубни

Лубенський міськрайонний суд Полтавської області у складі:

головуючої судді Просіної Я.В.,

за участю секретаря судового засідання Левченко А.Ю.,

представника позивача Погорілого Р.О.,

представника відповідача Діренко М.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Лубни цивільну справу за позовом представника позивача ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» про розірвання договору оренди землі,

встановив:

Представник позивача адвокат Погорілий Р.О. звернувся до Лубенського міськрайонного суду Полтаввської області з позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» (далі — ТОВ «РАЙЗ-СХІД»), в якому просить розірвати договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5322883900:07:009:0691, що розташована на території Литвяківської сільської ради Лубенського району Полтавської області укладений 10 квітня 2023 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем та Товариством з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід», як орендарем. А також просить стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» на користь позивача 968 (дев`ятсот шістдесят вісім) гривень 69 копійок сплаченого судового збору та витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 20 000 (двадцять тисяч) грн. 00 коп.

В обґрунтування позовних вимог представник позивача зазначив, що 10 квітня 2023 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем та ТОВ «РАЙЗ-СХІД», як орендарем, укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування земельну ділянку з кадастровим номером 5322883900:07:009:0691, що розташована на території Литвяківської сільської ради Лубенського району Полтавської області.

10 квітня 2023 року між ОСОБА_1 та ТОВ «РАЙЗ-СХІД», як орендарем, укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування земельну ділянку з кадастровим номером 5322685300:00:002:0190, що розташована на території Литвяківської сільської ради Лубенського району Полтавської області.

Умовами розділу 4 «Орендна плата» Договору оренди землі встановлено:

«4.1. Орендна плата складає 15,317% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що на дату укладання договору становить 10497,98 грн. за повний рік оренди і вноситься у грошовій формі за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 5322883900:07:009:0691.

4.2. З орендної плати, яка належить виплаті Орендодавцю, вираховується податок з доходів Орендодавця згідно Податкового кодексу України та військового збору (до моменту його скасування).

4.3. Орендна плата у грошовій формі виплачується через касу або шляхом безготівкового переказу за реквізитами, зазначеними у відповідній заяві Орендодавця або у інший спосіб, який погоджений Сторонами та не заборонений законодавством.

4.4. При зміні розміру нормативної грошової оцінки (в т.ч. з врахуванням її індексації) земельної ділянки, сума орендної плати у грошовій формі розраховується виходячи із відсотка, погодженого Сторонами в п. 4.1. даного Договору, від зміненої нормативної грошової оцінки.

4.4.1. В разі зміни розміру НГО (в т.ч. з врахуванням її індексації) земельної ділянки в звітному році (рік в якому нараховується та сплачується орендна плата) обчислення розміру орендної плати здійснюється без врахування індексів інфляції.

4.4.2. В разі якщо розмір НГО (в т.ч. з врахуванням її індексації) земельної ділянки за звітний рік (рік в якому нараховується та сплачується орендна плата) не змінювався обчислення розміру орендної плати здійснюється з врахуванням індексів інфляції. В такому випадку до орендної плати застосується індекс інфляції, що розраховується як добуток індексів інфляції за 12 календарних місяців, передують місяцю, в якому виплачується орендна плата.

4.5. Орендар вносить орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди, орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей Договір, пропорційно фактичній кількості календарних днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 31 грудня поточного року. Орендар має право виплачувати орендну плату частинами, протягом строку, визначеного цим Договором.

4.6. В разі зміні реквізитів, необхідних для сплати орендної плати, Орендодавець повинен повідомити про це Орендаря та надати йому актуальні реквізити, Орендар не несе відповідальності за порушення строків внесення орендної плати, якщо Орендодавець не повідомив Орендаря про актуальні реквізити, необхідні для отримання орендної плати або повідомив Орендаря про це Орендаря після сплати останнім орендної плати.

4.8. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором, справляється пеня у розмірі 0,01% несплаченої суми за кожний день прострочення. Орендар не несе відповідальність за порушення строків виплати орендної плати у випадку, якщо таке порушення сталося з вини Орендодавця, зокрема якщо Орендодавець не надав актуальних реквізитів, необхідних для виплати орендної плати.

При укладанні Договору оренди землі ТОВ «РАЙЗ-СХІД» надано актуальні реквізити для виплати орендної плати (реквізити банківського рахунку нового власника Земельної ділянки – ОСОБА_1 ), які до моменту подання позову до суду не змінювалися.

Відповідно до умов Договору оренди землі орендна плата має бути сплачена до 31 грудня року, в якому укладено цей Договір, пропорційно фактичній кількості календарних днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 31 грудня поточного року.

Однак, відповідач систематично порушує строки оплати орендних платежів та умови договору оренди у частині розміру сплати оренди.

Порушення по строку виплати: 2023 – орендна плата надійшла 14.02.2024 – є порушення, 2024 – орендна плата надійшла: 16.01.2025 – є порушення.

Порушення по сумі оплати: 2023 рік – індексації НГО не було, мали застосувати індекс інфляції 1,051 5322883900:07:009:0691 – мало надійти орендної плати (після оподаткування) за 266 днів оренди 6158,72 грн без інфляційних нарахувань, 6472,81 грн – з інфляційними, за обидві ділянки мало надійти з інфляційними 15157,90 грн, надійшло 14.02.2024 14423,00 грн, недоплата на обох ділянках 734,90 грн., є порушення по сумі оплати в 2023 році; 2024 рік – індексувалась НГО на 1,051, індекс інфляції по умовам договору не застосовується. Надходження за 2024 рік: 05.12.2024 – 8379,39 грн, 16.01.2025 – 11308,05 грн, 18.02.2025 – 1060,74 грн. за обидві ділянки мало надійти з інфляційними 20799,37 грн, надійшло 20748,18 грн, є порушення по сумі оплати за 2024 рік.

Тобто, має місце факт систематичного порушення Орендарем (Відповідачем) Договору оренди землі щодо сплати орендної плати, що є підставою для розірвання Договору оренди землі.

Відповідач (Орендодавець) вчинив істотні та систематичні порушення Договору оренди землі щодо розміру та строків внесення орендної плати за 2023 та 2024 роки, у зв`язку з чим представник позивача вважає, що наявні підстави для розірвання Договору оренди земельної ділянки відповідно до частини другої статті 651 ЦК України та п. «д» ч. 1 ст. 141 Закону України «Про оренду землі».

Ухвалою суду від 14.08.2025 року було відкрито провадження по справі, призначено справу до розгляду у порядку загального позовного провадження.

02.09.2025 року представник позивача ТОВ «Райз Схід» Саєнко О.О. через систему «Електронний суд» надіслав відзив на позовну заяву, відповідно до якого зазначив, ТОВ «Райз-Схід» з орендної плати в розмірі 10 437,98 грн утримує податок на доходи фізичних осіб в розмірі 18% та військовий збір в розмірі 1,5%. Отже, розмір орендної плати після оподаткування, яку отримує орендар становить 8 402,57 грн за рік, відповідно пропорційно за день оренди земельної ділянки оренда плата складає 23,02 грн. Кількість днів за користування земельною ділянкою в 2023 році складає 266 днів (з 10.04.2023 по 31.12.2023) складає 6 123,32 грн.

ТОВ «Райз-Схід» виплатило ОСОБА_1 14.02.2024 орендну плату, що підтверджується платіжною інструкцією №3889 на загальну суму 14 423,34 грн. Відповідач сплатив більшу суму, оскільки в оренді Відповідача перебуває дві земельні ділянки Позивача, а виплата орендної плати здійснюється одним платежем. Отже, Відповідач в повному розмірі здійснив виплату орендної плати зв 2023 році.

Також, Позивач зазначає, що орендна плата за 2023 рік була виплачена несвоєчасно, а саме 14 лютого 2024 року, з приводу чого зазначаємо наступне. По-перше, затримка виплати орендної плати в умовах воєнного стану на півтора місяці поза будь-яким розумним сумнівом не є істотним порушенням умов договору оренди. ТОВ «Райз-Схід» здійснює виплату орендної плати за користування земельними ділянками понад 12 тисячам орендодавців. В умовах війни людського ресурсу не завжди вистачає для виплати орендної плати без мінімальних затримок, проте Товариство максимально вживає всіх заходів, щоб орендна плата була виплачена вчасно.

По-друге, систематична (два та більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, є підставою для розірвання договору оренди, а разове порушення умов договору оренди в цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання Відповідачем не було допущено систематичної несплати орендної плати, яка б слугувала підставою для розірвання договору, саме такий висновок зроблено постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 р. у справі №912/1385/17.

Щодо виплати орендної плати за 2024 рік, то орендна плата за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 5322883900:07:009:0691 сплачена ТОВ «Райз-Схід» ОСОБА_1 вчасно, що підтверджується платіжною інструкцією від 05 грудня 2024 року.

05.09.2025 року через систему «Електронний суд» до суду надійшла відповідь на відзив від представника позивача Погорілого Р.О., відповідно до якого зазначив, що представник відповідача стверджує, що відповідач сплатив більшу суму, оскільки в оренді Відповідача перебуває дві земельні ділянки Позивача, а виплата орендної плати здійснюється одним платежем. Отже, Відповідач в повному розмірі здійснив виплату орендної плати зв 2023 році.

З даного приводу зазначає, що незважаючи на той факт, що представником відповідача надано платіжні інструкції про сплату коштів за користування земельною ділянкою то даний факт не може бути підтвердженням проведених виплат в повній мірі, оскільки не надано підтвердження про виплату орендної плати з урахуванням індексації, що унеможливлює встановлення виконання зобов`язань відповідачем в повній мірі.

Також додатково зазначає, що відповідачем не надано доказів своєчасної виплати орендної плати позивачу за 2023 рік, а лише підтверджено порушення умов договору оренди. При сплаті орендної плати має застосовуватись індекс інфляції, який згідно з офіційними даними Державної служби статистики України за 2023 рік становить: січень-100,8%, лютий - 100,70%, березень -101-50%, квітень-100,20%, травень-100,50%, червень-100,80, липень-99,40%, серпень - 98,6%, вересень - 100,5 %, жовтень – 100,80 %, листопад – 100,5 %, грудень- 100,70 %. Індекс інфляції за рік 105,1 тому має застосовуватись даний індекс інфляції. за 2024 рік: січень -100,4%, лютий - 100,3%, березень -100-50%, квітень-100,20%, травень-100,60%, червень-102,20, липень-100,00%, серпень - 100,6%, вересень - 101,5 %, жовтень – 101,80 %, листопад – 101,9 %, грудень- 101,40 %.Індекс інфляції за рік 112,0 тому має застосовуватись даний індекс інфляції.

Щодо терміну сплати орендної плати зазначає, що згідно статті 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

За положенням статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати.

Нормою п.9.1. договору оренди встановлено право орендодавця на своєчасне внесення орендної плати. Праву орендодавця кореспондує обов`язок орендаря своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Як вбачається із відзиву на позовну заяву, відповідач сплатив позивачу орендну плату за землю за 2023 року, не в строки, передбачені пунктом 4.5 спірного договору оренди землі, повна оплата була здійснена у першому кварталі наступного року, що визнається представником відповідача. Наведене вказує на неодноразове грубе порушення відповідачем, як орендарем, своїх договірних зобов`язань щодо виплати орендної плати.

Ухвалою суду від 22.09.2025 року у справі закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті.

В судовому засіданні адвокат Погорілий Р.О. підтримав позовні вимоги просив задовольнити, оскільки ТОВ «Райз Схід» систематично порушує строки оплати орендних платежів та умови договору оренди у частині розміру сплати оренди, що є підставою для розірвання договору.

В судовому засіданні представник відповідача Діренко М.С. просила відмовити в задоволенні позову, з підстав викладених у відзиві на позовну заяву.

Судом встановлено наступне.

Відповідно до договору оренди землі від 10.04.2023 № б/н, укладений між ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ «Райз-Схід» (орендар), орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, кадастровий номер 5322883900:07:009:0691, площею 2,4201 га, яка знаходиться на території: Полтавська область, Лубенський район, Литвяківська сільська рада (а.с.13-15).

Договором сторони передбачили, зокрема нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 68144,52 грн. (п. 2.6 Договору); договір укладено на 15 років (п. 3.1 Договору); орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 15,317 % від НГО, що складає 10437,98 грн, з якої утримуються всі податки (збори), згідно чинного законодавства (п. 4.1 та 4.2 Договору); орендна плата вноситься до 31 грудня поточного року (п. 4.5 Договору); орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема своєчасного внесення орендної плати (п. 9.1 Договору); дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено, придбання орендарем земельної ділянки у власність, викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом, ліквідації юридичної особи-орендаря (п. 12.2 Договору); дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін, рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав , визначених законом (п. 12.3 Договору).

З матеріалів справи ТОВ «Райз Схід» виплатило відповідачу орендну плату, що підтверджується виписками про рух коштів по картці ОСОБА_1 05.12.2024 року – 8379,39 грн, 14.02.2024 року – 14423,34 грн, 16.01.2025 року – 11308,05 грн, 18.02.2025 року – 1060,74 грн (а.с.18-21).

Відповідно до платіжних інструкцій № 3989 від 14 лютого 2024 року так №21345 від 05.12.2024 року відповідачем здійснювалася виплата орендної плати позивачу. (а.с.51, 52)

Відповідно до довідки про доходи ОСОБА_1 за укладення договору оренди з/д 5322883900:07:009:0691 з відповідачем отримала орендну плату 12.2024 року в розмірі 8379,39 грн. (а.с.117)

Відповідно до ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Положеннями ст. 55, 124 Конституції України та ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, передбачено, що кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту, не заборонений законом, зокрема таким, що відповідає змісту порушеного права, характеру його порушення та наслідкам, спричиненим цим порушенням.

Частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Щодо розірвання договору оренди земельної ділянки, то суд виходить з наступного.

Відповідно до частини першої статті 9 ЦК України правила цього Кодексу застосовуються, зокрема й до врегулювання відносин, які виникають у сферах використання природних ресурсів та охорони довкілля, якщо вони не врегульовані іншими актами законодавства.

Одним із видів використання природних ресурсів є використання земель, зокрема й на підставі права оренди землі. Отже, за правилами частини першої статті 9 ЦК України правила цього Кодексу застосовуються до регулювання земельних відносин лише у випадках, коли такі відносини не врегульовані «іншими актами законодавства», до яких відносяться ЗК України, Закон України «Про оренду землі» та інші законодавчі акти з питань регулювання земельних відносин.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).

Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.

За загальним правилом частини першої статті 651 ЦК України, яке застосовується до будь-яких цивільних (приватноправових) правовідносин з приводу зміни або розірвання цивільних (приватноправових) договорів, така зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Винятком з цього правила (про те, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін) є приписи частини другої статті 651 ЦК України, що надають суду повноваження зі зміни або розірвання договору (без наявності згоди сторін), проте у випадках, визначених законом. Тож загальне правило про розірвання та зміну договору без згоди сторін на підставі рішення суду передбачене у частині другій статті 651 ЦК України, що визначає універсальні засади, застосовні до усіх видів приватноправових договорів.

З огляду на наведені правила абзацу першого частини другої статті 651 ЦК України як цивільне законодавство, так і земельне передбачає окремі приклади його застосування, що мають характер загальних для усіх цивільних відносин (у разі істотного порушення цивільного договору іншою стороною), а також характер спеціалізованих - для інших приватноправових договорів та для інших окремо застережених у законі видів порушень цивільних договорів (зокрема, окремі правила статті 141 ЗК України, застосовні до догорів оренди землі), як це буде проілюстровано далі.

Спеціальними у врегулюванні розірвання договору оренди землі є приписи статті 32 Закону України «Про оренду землі», а також статті 141 ЗК України, пункт «д» частини першої якої передбачає, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Тож функціональним призначенням ЦК України у врегулюванні спірних відносин є деталізація та диференціація факту систематичної несплати орендної плати як підстави припинення договору оренди землі шляхом його розірвання. Ця деталізація та диференціація здійснюється відповідно до частини другої статті 651 ЦК України, якою передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Водночас істотним, відповідно до цієї норми права, є таке порушення стороною договору його умов, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Потреба деталізації та диференціації систематичної несплати орендної плати під час застосування пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України обумовлена надзвичайно узагальненим формулюванням категорії «систематична несплата земельного податку або орендної плати» як однієї з підстав припинення права оренди землі.

Оскільки на практиці така систематична несплата може бути повною або частковою (недоплата), то цілком очевидно, що законодавець врегулював відносини оренди землі з огляду на те, що специфічні підстави припинення права оренди землі, зокрема за систематичну повну несплату орендної плати за землю, визначені відповідними нормами ЗК України, а нормами ЦК України надається можливість додаткової оцінки саме часткової несплати (недоплати) орендної плати за землю та її кваліфікації як істотного порушення договору в контексті з`ясування наявності підстав для його розірвання.

До того ж потрібно враховувати, що коли норма закону закінчується словами «якщо інше не встановлено законом або договором» (або інше подібне формулювання), як от в частині першій статті 651 ЦК України, то це означає, що правила спеціального закону або домовленість сторін договору можуть скасувати дію відповідної загальної правової норми шляхом запровадження іншого правила поведінки, розрахованого на ту ж саму фактичну ситуацію, на яку була розрахована така норма.

Утім, у частині другій статті 651 ЦК України використано дещо іншу формулу закінчення «та в інших випадках», що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене - спеціальним законодавством або домовленістю сторін.

З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.

Щодо розірвання договору оренди землі на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).

Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).

Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.

До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення.

Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору.

Цей підхід надасть можливість орендодавцю вимагати розірвання договору оренди землі в тому разі, коли несплата орендної плати є частковою та зумовлена, зокрема, виникненням спору між сторонами з приводу порядку нарахування та розміру орендних платежів. Таке тлумачення норм права порушуватиме баланс інтересів сторін у договірних відносинах, надавши власнику землі більше переваг у порівнянні з її орендарем.

Потрібно враховувати, що правова природа відносин оренди землі, яка зазвичай передбачає тривале використання такого об`єкта цивільних прав і сталість таких відносин, відповідає інтересам цивільного обігу загалом. Ба більше, використання земельної ділянки завжди пов`язане з неодмінними витратами орендаря на її утримання відповідно до цільового призначення цієї ділянки.

Якщо дотримуватися згаданого протилежного підходу, то договір буде під постійною загрозою його розірвання, що порушить принцип сталості відносин з використання землі, що своєю чергою стимулюватиме орендаря ставитися до орендованої земельної ділянки у споживацький спосіб, не дбати про неї, не вкладати кошти у покращення чи належне утримання такого особливого виду майна, тобто призведе до того, що орендар не буде обирати таку поведінку, яка більшою мірою відповідала б ознакам доброго господаря стосовно орендованої ним землі.

Тож підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Щодо можливості розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 ЦК України

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управленої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

У разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Відповідно до частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Враховуючи вище викладене у задоволенні позовних вимог необхідно відмовити.

Керуючись ст. ст. 12, 81, 133, 141, 258, 259, 263-268 ЦПК України, суд -

ухвалив:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» про розірвання договору оренди землі - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Полтавського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя Я.В.Просіна