Постанова від 25 березня 2026 р. у справі №599/1500/25 — Тернопільський апеляційний суд

ТЕРНОПІЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 599/1500/25Головуючий у 1-й інстанції Снігурський В. В.

Провадження № 22-ц/817/246/26 Доповідач - Хома М.В.

Категорія -

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

26 березня 2026 року м. Тернопіль

Тернопільський апеляційний суд в складі:

головуючої - Хома М.В.

суддів - Гірський Б. О., Храпак Н. М.,

секретар - Панькевич Т.І.

з участю представника ТОВ “Західна агровиробнича компанія” - адвоката Андросюка І.С., представника ОСОБА_1 ,

ПАП “Агропродсервіс” - адвоката Сушка А.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Тернополі цивільну справу за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю “Західна агровиробнича компанія” на рішення Зборівського районного суду Тернопільської області від 28 листопада 2025 року, ухвалене суддею Снігурським В.В. у цивільній справі №599/1500/25 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю “Західна агровиробнича компанія” до ОСОБА_1 , приватного агропромислового підприємства “Агропродсервіс” про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, визнання відсутнім права оренди та скасування запису щодо державної реєстрації права оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2025 року ТОВ “Західна агровиробнича компанія” звернулось до суду із позовом про визнання укладеною додаткової угоди від 01 квітня 2025 року до договору оренди землі №б/н від 19 червня 2018 року між ТОВ «Західна агровиробнича компанія» та ОСОБА_1 , визнання відсутнім права оренди ПАП "Агропродсервіс" на земельну ділянку з кадастровим номером 6122655300:01:001:0416 загальною площею 0,7595 га та скасування запису про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 0,7595 га, кадастровий номер 6122655300:01:001:0416, номер запису про інше речове право 61331568.

Позов обґрунтовано тим, що 19 червня 2018 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Західна агровиробнича компанія» було укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6122655300:01:001:0416, площею 0,7595 га, право оренди зареєстровано 11 липня 2018 року.

Додатковою угодою від 29 листопада 2022 року новим орендодавцем стала ОСОБА_1 , а також змінено умови договору в частині строку його дії та визначено, що договір укладено до 24 липня 2025 року, але в будь-якому разі він є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем.

Відповідно до умов договору ТОВ «Західна агровиробнича компанія» мало переважне право на його поновлення на новий строк, тому 3 квітня 2025 року направило орендодавцю лист-повідомлення вих. № 2163 про намір продовжити дію договору, додавши два оригінальні примірники додаткової угоди, підписані зі своєї сторони.

Однак, ОСОБА_1 жодної відповіді на вказаний лист не надала, заперечень щодо поновлення договору у встановлений строк не висловила, тоді як позивач продовжував належно виконувати обов`язки орендаря та своєчасно сплачував орендну плату.

За таких обставин, товариство вважало, що договір оренди поновився в силу частин п`ятої та шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 17 вересня 2025 року позивачу стало відомо про державну реєстрацію права оренди цієї ж земельної ділянки за ПАП «Агропродсервіс». Так, 25 липня 2025 року між ОСОБА_1 та ПАП «Агропродсервіс» було укладено новий договір оренди щодо спірної земельної ділянки, чим, на думку позивача, порушено його переважне право як попереднього орендаря на укладення договору на новий строк. У зв`язку з цим ТОВ «Західна агровиробнича компанія» вважало належним способом захисту визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди та одночасно визнання відсутнім права оренди нового орендаря.

Рішенням Зборівського районного суду Тернопільської області від 28 листопада 2025 року у задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі ТОВ “Західна агровиробнича компанія” просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити рішення, яким позовні вимоги задовольнити. Вказує, що рішення суду є незаконним та необґрунтованим, оскільки ТОВ «Західна агровиробнича компанія» належним чином реалізувало своє переважне право на поновлення договору оренди, оскільки 03 квітня 2025 року підготувало, а 10 квітня 2025 року направило ОСОБА_1 лист-повідомлення вих. № 2163 про намір продовжити договір оренди земельної ділянки, разом із двома примірниками додаткової угоди, який орендодавець отримала 15 квітня 2025 року. Відповідачка не дотрималася встановленого статтею 33 Закону України «Про оренду землі» порядку розгляду такої пропозиції, не провела жодних переговорів, не повідомила, на яких умовах готова продовжувати договірні відносини, та не направила належним чином оформленого листа-повідомлення про прийняте рішення у відповідь на звернення орендаря.

Наявна у матеріалах справи заява ОСОБА_1 не може вважатися належним запереченням проти поновлення договору, оскільки не містить обґрунтованих заперечень щодо запропонованих умов, не містить кадастрового номера спірної земельної ділянки та не містить посилань на отриманий лист-повідомлення орендаря. У зв`язку з цим ТОВ «Західна агровиробнича компанія» вважає помилковим висновок суду про недосягнення сторонами домовленості щодо нових умов договору та про відсутність підстав для захисту переважного права орендаря.

Крім цього, ТОВ «Західна агровиробнича компанія» вказує, що суд першої інстанції не дослідив належним чином подальшу поведінку орендодавця, яка свідчить про недобросовісність та непослідовність. Так, після повідомлення про небажання поновлювати договір і намір використовувати земельну ділянку для власних потреб ОСОБА_1 25 липня 2025 року уклала договір оренди цієї ж земельної ділянки з ПАП «Агропродсервіс», а 28 серпня 2025 року за новим орендарем було зареєстровано право оренди. Така поведінка свідчить не про дійсний намір самостійно обробляти земельну ділянку, а про намагання унеможливити реалізацію переважного права ТОВ «Західна агровиробнича компанія» на поновлення договору. При цьому, ТОВ «Західна агровиробнича компанія» наголошує, що новий договір оренди укладено на гірших умовах, ніж ті, які були запропоновані ним орендодавцю при реалізації переважного права.

У відзиві представник ОСОБА_1 - адвокат Сушко А.С. просить апеляційну скаргу ТОВ «Західна агровиробнича компанія» залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції — без змін. Зазначає, що ТОВ «Західна агровиробнича компанія» не довело належними та допустимими доказами факту своєчасного направлення орендодавцю листа-повідомлення про поновлення договору оренди та проекту додаткової угоди, оскільки надані опис вкладення, список згрупованих відправлень і фіскальний чек оформлені неналежним чином та не підтверджують відправлення саме тих документів, на які посилається позивач.

Крім цього, у листі-повідомленні та проекті додаткової угоди товариство посилалося на договір від 09 січня 2023 року, який між сторонами не укладався. Також зазначає, що орендодавець у встановлений строк висловила заперечення проти поновлення договору оренди, направивши товариству відповідні листи, а тому підстави для поновлення договору оренди та задоволення позову відсутні. Вказує, що реалізація переважного права орендаря можлива лише за умови дотримання передбаченої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури та за наявності волевиявлення обох сторін, якого у даному випадку не було. Також просить не брати до уваги нові докази, додані до апеляційної скарги, оскільки вони не подавалися до суду першої інстанції без поважних причин.

У відзиві ПАП «Агропродсервіс» просить апеляційну скаргу ТОВ «Західна агровиробнича компанія» залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції — без змін. Зазначає, що строк дії права оренди товариства на спірну земельну ділянку закінчився 24 липня 2025 року, а підстав для поновлення договору оренди не було, оскільки орендодавець висловила заперечення щодо його поновлення, у зв`язку з чим товариство втратило переважне право на укладення договору оренди на новий строк.

Також вказує, що після припинення права оренди ТОВ «Західна агровиробнича компанія» 25 липня 2025 року між ОСОБА_1 та ПАП «Агропродсервіс» було укладено новий договір оренди спірної земельної ділянки, а 28 серпня 2025 року за ПАП «Агропродсервіс» зареєстровано право оренди. Крім того, ПАП «Агропродсервіс» зазначає, що на момент державної реєстрації його права оренди попереднє право оренди товариства вже припинилося, а тому будь-яке порушення переважного права ТОВ «Західна агровиробнича компанія» відсутнє.

Посилається на те, що новий договір оренди є правомірним, укладеним за згодою власника земельної ділянки щодо всіх істотних умов, а право оренди виникло з моменту державної реєстрації. Також вказує, що земельна ділянка фактично перебуває в користуванні ПАП «Агропродсервіс», яке здійснило її передпосівний обробіток, оранку та сплатило орендну плату за 2025 рік, тому підстав для задоволення апеляційної скарги немає.

Заслухавши пояснення представника ТОВ “Західна агровиробнича компанія” - адвоката Андросюка І.С., який доводи апеляційної скарги підтримав, представника ПАП “Агропродсервіс” та ОСОБА_1 - адвоката Сушка А.С., який проти задоволення апеляційної скарги заперечив, ознайомившись з матеріалами справи, доводами апеляційної скарги в її межах, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Обставини справи.

19 червня 2018 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Західна агровиробнича компанія» укладено договір оренди землі, за умовами якого земельну ділянку з кадастровим номером 6122655300:01:001:0416, площею 0,7595 га, передано в строкове платне володіння та користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Право оренди за вказаним договором зареєстровано 11 липня 2018 року, номер запису у Державному реєстрі речових прав про інше речове право 27027741.

Пунктом 3.2 договору передбачено, що після закінчення строку його дії орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк за умови письмового повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору.

29 листопада 2022 року укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки площею 0,7595 га з кадастровим номером 6122655300:01:001:0416, згідно з якою новим орендодавцем стала ОСОБА_1 , а строк дії договору продовжено до 24 липня 2025 року.

Із додаткової угоди від 29 листопада 2022 року вбачається, що вона укладена до договору оренди від 24 липня 2018 року.

3 квітня 2025 року ТОВ «Західна агровиробнича компанія» підготувало на адресу ОСОБА_1 лист-повідомлення вих. № 2163 про намір продовжити договір оренди від 09 січня 2023 року щодо земельної ділянки площею 0,7595 га з кадастровим номером 6122655300:01:001:0416 та додало до нього два примірники додаткової угоди.

Із наданого ТОВ «Західна агровиробнича компанія» проєкту додаткової угоди №б/н від 1 квітня 2025 року вбачається, що дана угода укладена до договору оренди землі від 9 січня 2023 року.

Вказаний лист-повідомлення направлено 10 квітня 2025 року, що підтверджується квитанцією відділення поштового зв`язку, однак належних доказів дати його отримання ОСОБА_1 не надано.

24 липня 2025 року ОСОБА_1 направила на адресу ТОВ «Західна агровиробнича компанія» лист-повідомлення від 22 травня 2025 року про небажання поновлювати строк дії договору оренди земельної ділянки площею 0,7595 га з кадастровим номером 6122688200:01:001:0757, який закінчувався 24 липня 2025 року. Вказаний лист ТОВ «Західна агровиробнича компанія» отримало 28 липня 2025 року, що підтверджується даними трекінгу поштового відправлення.

25 липня 2025 року між ОСОБА_1 та ПАП «Агропродсервіс» укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6122688200:01:001:0757 площею 0,7595 га, щодо якої 28 серпня 2025 року проведено державну реєстрацію права оренди, номер запису в Державному реєстрі речових прав про інше речове право 61331568.

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

У частині першій статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно із статтею 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Оскільки договір оренди спірної земельної ділянки укладено 19 червня 2018 року, до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час укладення договору.

Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення договору оренди) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У частині шостій статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється, зокрема із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частини восьма, дев`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Результат аналізу змісту цієї статті дає підстави стверджувати, що вона містить два законодавчих механізми такого поновлення: а) укладення договору оренди землі на новий строк з орендарем, який має переважне право перед іншими особами (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»); б) поновлення (продовження) існуючого договору оренди землі на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором, у загальному порядку; при цьому таке поновлення не передбачає наявності інших осіб, які виявили намір орендувати відповідну земельну ділянку (після закінчення строку дії існуючого договору), тобто в ситуації, коли переважне право орендаря не виникає (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Отже, у Законі України «Про оренду землі» ототожнено поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» і «поновлення договору оренди землі», з використанням конструкції «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

У постанові від 19 грудня 2024 року у справі № 604/424/23 (провадження № 61-14060св24) Верховний Суд дійшов висновку, що порушення орендодавцем місячного строку для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

У такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а в разі, якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту в резолютивній частині рішення суду.

Наведене також узгоджується з висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (провадження № 14-72цс21), відповідно до яких норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами (пункт 8.26 вказаної постанови).

Встановивши, що 24 липня 2025 року ОСОБА_1 направила ТОВ «Західна агровиробнича компанія» лист-повідомлення від 22 травня 2025 року про небажання поновлювати договір оренди, який товариство отримало 28 липня 2025 року, а подані товариством лист-повідомлення та проект додаткової угоди містять розбіжності щодо дати договору оренди земельної ділянки, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для визнання укладеною додаткової угоди, визнання відсутнім права оренди ПАП «Агропродсервіс» та скасування запису про державну реєстрацію права оренди.

Доводи апеляційної скарги про те, що ОСОБА_1 не дотрималася порядку, передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі», не спростовують наведених висновків суду першої інстанції. Сам по собі факт направлення ТОВ «Західна агровиробнича компанія» листа-повідомлення не є безумовною підставою для поновлення договору оренди, оскільки реалізація переважного права орендаря можлива лише за умови належного дотримання встановленої законом процедури та за наявності відповідного волевиявлення сторін.

Оскільки орендодавець висловила заперечення проти продовження орендних правовідносин, підстав для задоволення вимоги про визнання укладеною додаткової угоди не вбачається.

Крім цього, суд вірно врахував наявність істотних розбіжностей щодо реквізитів договору оренди та земельної ділянки у надісланому товариством «Західна агровиробнича компанія» відповідачці ОСОБА_1 листі-повідомленні та проекті додаткової угоди.

Посилання ТОВ «Західна агровиробнича компанія» на те, що отримана 28 липня 2025 року заява ОСОБА_1 не відповідає вимогам статті 33 Закону України «Про оренду землі» та не може вважатися належним запереченням щодо продовження орендних правовідносин, колегія суддів відхиляє. Незважаючи на наведені у скарзі зауваження щодо її змісту та оформлення, ця заява свідчить про чітко виражене небажання орендодавця поновлювати договір оренди та про відсутність волевиявлення власника земельної ділянки на продовження орендних правовідносин.

Сам по собі факт отримання ТОВ «Західна агровиробнича компанія» заперечення лише 28 липня 2025 року не свідчить про наявність підстав для задоволення позову, оскільки заперечення орендодавця було отримано в межах одного місяця після закінчення строку дії договору 24 липня 2025 року, що відповідає вимогам ч.6 ст. 33 Закону України “Про оренду землі” ( в ред, що діяла станом на час укладення договору оренди).

Не заслуговують на увагу і доводи апеляційної скарги про недобросовісність поведінки ОСОБА_1 у зв`язку з укладенням 25 липня 2025 року договору оренди земельної ділянки з ПАП «Агропродсервіс». Переважне право орендаря не є абсолютним і не може підміняти собою право власника земельної ділянки на вільне розпорядження нею після припинення попередніх орендних правовідносин. Оскільки право оренди ТОВ «Західна агровиробнича компанія» припинилося 24 липня 2025 року, а підстав для його поновлення не встановлено, укладення наступного дня нового договору оренди із ПАП «Агропродсервіс» не свідчить про недобросовісну поведінку ОСОБА_1 та порушення прав позивача.

При цьому колегія суддів враховує, що право оренди ПАП «Агропродсервіс» виникло на підставі договору оренди від 25 липня 2025 року та його державної реєстрації 28 серпня 2025 року, тобто після припинення попереднього зареєстрованого права оренди ТОВ «Західна агровиробнича компанія».

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення («Серявін та інші проти України», № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Суд першої інстанції повно і всебічно з`ясував обставини справи, належно оцінив подані сторонами докази та дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову. Тому апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення Зборівського районного суду Тернопільської області від 28 листопада 2025 року — без змін.

На підставі наведеного та керуючись ст. ст. 141, 367, 375, 382-384, 389 ЦПК України, суд апеляційної інстанції,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю “Західна агровиробнича компанія”— залишити без задоволення.

Рішення Зборівського районного суду Тернопільської області від 28 листопада 2025 року — залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 6 квітня 2026 року.

Головуюча Хома М.В.

Судді Гірський Б.О.

Храпак Н.М.