Постанова від 01 квітня 2026 р. у справі №950/819/25 — Сумський апеляційний суд

Справа № 950/819/25

Номер провадження 22-ц/816/1720/26

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 квітня 2026 року м.Суми

Справа № 950/819/25

Номер провадження 22-ц/816/1720/26

Сумський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - Сидоренко А.П. (суддя-доповідач),

суддів – Сізова Д.В. , Щербаченко М.В.,

за участю секретаря судового засідання – Чуприни В.І.,

в присутності: представника позивача - Погорілого Р.О., представника відповідача – ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Сумського апеляційного суду в порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу представника ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «АГРО-КРАЙ» - Батрак Мирослави Володимирівни на рішення Лебединського районного суду Сумської області від 29 січня 2026 року, ухваленого в м. Лебедин в складі судді Бакланова Р.В., у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «АГРО-КРАЙ» про розірвання договору оренди землі,

в с т а н о в и в:

24 березня 2025 року ОСОБА_2 звернувся до суду із вказаним позовом до ТОВ «АГРО-КРАЙ», мотивуючи свої вимоги тим, що 05 травня 2023 року він набув право власності на земельну ділянку з цільовим призначенням: 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 2.2096 га, з кадастровим номером: 5922984200:05:001:0379, яка знаходиться на території Кам`янської сільської ради, Сумського (колишнього Лебединського) району Сумської області на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Бирченком Ю.В. Сумського районного нотаріального округу та зареєстрованого в реєстрі за № 801.

05 травня 2023 року між позивачем як Орендодавцем та відповідачем, як Орендарем, укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне володіння та користування земельну ділянку з кадастровим номером 5922984200:05:001:0379, яка знаходиться на території Сумської області, Лебединського району, Кам`янської сільської ради (далі – договір оренди).

У зв`язку з систематичним порушенням Орендарем договору оренди землі щодо сплати орендної плати, просить розірвати договір оренди, укладений 05 травня 2023 року між ним, як орендодавцем та відповідачем, як орендарем та стягнути судові витрати.

Рішенням Лебединського районного суду Сумської області 29 січня 2026 року позовні вимоги задоволено. Розірвано договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5922984200:05:001:0379, яка знаходиться на території Сумської області, Сумського району Кам`янської сільської ради, укладений 05 травня 2023 року між ОСОБА_2 , як орендодавцем та ТОВ «АГРО-КРАЙ», як орендарем. Стягнуто з відповідача на користь позивача судовий збір в розмірі 1211,20 грн.

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду, представник відповідача подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неповне з`ясування обставин, які мають значення для справи, неправильне застосуванням норм матеріального та процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити, судові витрати покласти на позивача.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції встановлено факт систематичної несплати орендної плати, з чим апелянт не погоджується повною мірою, оскільки в даному випадку відсутня системність щодо несплати орендної плати перед позивачем.

Розмір недоплаченої відповідачем орендної плати за 2023, є незначним, не має систематичного характеру та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець не був значною мірою позбавлений того, на що розраховував.

Також недовготривале прострочення виплати орендної плати за 2024 роки не призвело до істотного порушення умов укладеного між сторонами договору, а тому відсутні підстави для розірвання договору оренди землі.

Крім того, позивач не був позбавлений права звернутись із позовом про стягнення з відповідача заборгованості із орендної плати та пені за прострочення сплати орендної плати, що в даному випадку буде ефективним та пропорційним способом захисту порушеного права позивача.

Відзив на апеляційну скаргу від позивача не надходив.

В судовому засіданні представник відповідача підтримала апеляційну скаргу, представник позивача заперечував проти її доводів.

Позивач в судове засідання не з`явився, про день та час слухання справи повідомлений належним чином.

Заслухавши суддю-доповідача, думку осіб, які з`явилися в судове засідання, перевіривши законність й обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом першої інстанції встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 05 травня 2023 року ОСОБА_2 набув право власності на земельну ділянку з цільовим призначенням: 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 2.2096 га, з кадастровим номером: 5922984200:05:001:0379, яка знаходиться на території Кам`янської сільської ради, Сумського (колишнього Лебединського) району Сумської області на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Бирченком Ю.В. Сумського районного нотаріального округу та зареєстрованого в реєстрі за № 801 (а.с. 11-12).

05 травня 2023 року між ОСОБА_2 , як Орендодавцем та ТОВ «АГРО-КРАЙ», як Орендарем, укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне володіння та користування земельну ділянку з кадастровим номером 5922984200:05:001:0379, яка знаходиться на території Сумська область, Лебединський район, Кам`янська сільська рада.

Умовами розділу 4 «Орендна плата» Договору оренди землі встановлено:

4.1. Орендна плата складає 12,536% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що на дату укладання договору становить 10026,84 грн. за повний рік оренди і вноситься у грошовій формі.

4.2. З орендної плати, яка належить виплаті Орендодавцю, вираховується податок з доходів Орендодавця згідно Податкового кодексу України та військового збору (до моменту його скасування).

4.3 Орендна плата у грошовій формі виплачується через касу або шляхом безготівкового переказу за реквізитами, зазначеними у відповідній заяві Орендодавця або у інший спосіб, який погоджений Сторонами та не заборонений законодавством.

4.4. При зміні розміру нормативної грошової оцінки (в т.ч. з врахуванням її індексації) земельної ділянки, сума орендної плати у грошовій формі розраховується виходячи із відсотка, погодженого Сторонами в п. 4.1. даного Договору, від зміненої нормативної грошової оцінки.

4.4.1 В разі зміни розміру НГО (в т.ч. з врахуванням її індексації) земельної ділянки в звітному році (рік в якому нараховується та сплачується орендна плата) обчислення розміру орендної плати здійснюється без врахування індексів інфляції.

4.4.2 В разі якщо розмір НГО (в т.ч. з врахуванням її індексації) земельної ділянки за звітний рік (рік в якому нараховується та сплачується орендна плата) не змінювався обчислення розміру орендної плати здійснюється з врахуванням індексів інфляції. В такому випадку до орендної плати застосується індекс інфляції, що розраховується як добуток індексів інфляції за 12 календарних місяців, передують місяцю, в якому виплачується орендна плата.

4.5 Орендар вносить орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди, орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей Договір, пропорційно фактичній кількості календарних днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 31 грудня поточного року. Орендар має право виплачувати орендну плату частинами, протягом строку, визначеного цим Договором.

4.6 В разі зміні реквізитів, необхідних для сплати орендної плати, Орендодавець повинен повідомити про це Орендаря та надати йому актуальні реквізити, Орендар не несе відповідальності за порушення строків внесення орендної плати, якщо Орендодавець не повідомив Орендаря про актуальні реквізити, необхідні для отримання орендної плати або повідомив Орендаря про це Орендаря після сплати останнім орендної плати.

4.8 У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим Договором, справляється пеня у розмірі 0,01% несплаченої суми за кожний день прострочення. Орендар не несе відповідальність за порушення строків виплати орендної плати у випадку, якщо таке порушення сталося з вини Орендодавця, зокрема якщо Орендодавець не надав актуальних реквізитів, необхідних для виплати орендної плати.

При укладанні Договору оренди землі ТОВ «АГРО-КРАЙ» надано актуальні реквізити для виплати орендної плати (реквізити банківського рахунку нового власника земельної ділянки - ОСОБА_2 ).

Відповідно до умов Договору оренди землі орендна плата має бути сплачена до 31 грудня року, в якому укладено цей Договір, пропорційно фактичній кількості календарних днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 31 грудня поточного року.

Згідно платіжної інструкції № 119565862 від 05 грудня 2023 року відповідачем перераховано позивачу орендну плату по договору оренди за 2023 рік в сумі 4227,61 грн (а.с. 73,77).

За платіжною інструкцією № 145590708 від 07 лютого 2025 року відповідач перерахував позивачу орендну плату по договору оренди за 2024 рік в розмірі 6786,89 грн (а.с. 72,78).

Крім того згідно платіжної інструкції № 145594113 від 30 квітня 2025 року відповідачем перераховано позивачу грошові кошти в сумі 2797,10 грн (а.с. 71,77).

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що за встановлених під час судового розгляду обставин має місце систематична несплата орендної плати, що є істотним порушенням договору та прийшов до висновку, що позов підлягає задоволенню в повному обсязі.

Колегія суддів апеляційного суду вважає, що такі висновки суду першої інстанції узгоджуються з матеріалами справи та вимогами закону.

Правовідносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України «Про орендну землі», ЗК України та загальними нормами ЦК України.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в орендну земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до частин першої та другої статті 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про орендну землі».

Згідно зі статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 1 Закону України «Про орендну землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про орендну землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 15 Закону України «Про орендну землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є однією із суттєвих умов договору оренди.

Відповідно до статті 21 Закону України «Про орендну землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Положеннями статті 24 Закону України «Про орендну землі» передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

За положеннями частини першої статті 32 Закону України «Про орендну землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Відповідно до ч.4 ст.263 ЦПК України при виборі і застосування норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені у постановах Верховного Суду.

Під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24 листопада 2021 року

у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).

Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.

До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення.

Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору.

Цей підхід надасть можливість орендодавцю вимагати розірвання договору оренди землі в тому разі, коли несплата орендної плати є частковою та зумовлена, зокрема, виникненням спору між сторонами з приводу порядку нарахування та розміру орендних платежів. Таке тлумачення норм права порушуватиме баланс інтересів сторін у договірних відносинах, надавши власнику землі більше переваг у порівнянні з її орендарем.

Потрібно враховувати, що правова природа відносин оренди землі, яка зазвичай передбачає тривале використання такого об`єкта цивільних прав і сталість таких відносин, відповідає інтересам цивільного обігу загалом. Ба більше, використання земельної ділянки завжди пов`язане з неодмінними витратами орендаря на її утримання відповідно до цільового призначення цієї ділянки.

Якщо дотримуватися згаданого протилежного підходу, то договір буде під постійною загрозою його розірвання, що порушить принцип сталості відносин з використання землі, що своєю чергою стимулюватиме орендаря ставитися до орендованої земельної ділянки у споживацький спосіб, не дбати про неї, не вкладати кошти у покращення чи належне утримання такого особливого виду майна, тобто призведе до того, що орендар не буде обирати таку поведінку, яка більшою мірою відповідала б ознакам доброго господаря стосовно орендованої ним землі.

Тож підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Як вже вказувалося, відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

У разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Згідно висновку Великої Палати Верховного Суду викладеного у справі № 918/391/23 від 20 листопада 2024 року правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та приписи частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки доповнюють одні одних.

Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною та достатньою і звертатися до загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби.

У разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України.

Тобто якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

У випадку неістотної недоплати орендної плати (чи встановлення неістотності такого порушення судом) ефективним та пропорційним буде такий спосіб захисту, як стягнення заборгованості з орендної плати.

Погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).

З обставин справи, яка переглядається, вбачається, що за умовами укладеного між сторонами договору оренди орендар взяв на себе обов`язок внесення орендної плати один раз на рік до 31 грудня поточного року.

05 грудня 2023 року відповідачем здійснено оплату орендної плати в сумі 4227,61 грн (а.с. 73,77), проте оплата орендної плати у 2023 році є неповною, що визнає відповідач, зазначаючи у розрахунку, що ним підлягала сплаті така в розмірі 5329,36 грн. Отже за 2023 рік відповідачем недоплачено орендну плату в розмірі 1101,75 грн.

Відповідачем допущено несплату орендної плати за 2024 року та у визначений договором оренди строк – до 31 грудня 2024 року така позивачу сплачена не була.

З наданої відповідачем платіжної інструкції (а.с. 72,78) орендна плата по договору оренди землі за 2024 рік сплачена в розмірі 6786,89 грн 07 лютого 2025 року.

Також за твердженням відповідача 30 квітня 2025 року позивачу здійснено оплату заборгованості за орендною платою в розмірі 2797,10 грн (1101,75 грн – за 2023 рік та 1696,20 грн за 2024 рік) (а.с. 71,77зворот).

Проте погашення заборгованості з орендної плати поза межами визначеного у договорі оренди строку не впливає на право позивача вимагати розірвання договору оренди, оскільки в цьому випадку підлягають з`ясуванню обставини того, чи мали місце у минулому, під час дії договору оренди землі, юридичні факти, з якими закон або договір пов`язують виникнення у сторони права вимагати в суді розірвання договору оренди в односторонньому порядку.

Таким чином неповна сплата орендарем орендної плати за користування земельною ділянкою за 2023 рік, що є істотним порушенням умов договору, оскільки позивач значною мірою був позбавлений отримання погодженої суми орендної плати в повному обсязі, на що він розраховував під час укладення договору, з урахуванням поведінки орендаря, який не вжив заходів для якнайшвидшого погашення виниклої заборгованості з орендної плати, здійснивши оплату через тривалий термін (більше року), та несплата ним орендної плати за 2024 рік є підставою для розірвання оспорюваного договору оренди.

Вказане відповідає висновку, наведеному у постанові Верховного Суду від 23 грудня 2020 року № 498/682/18.

Відтак, суд першої інстанції дійшов правильного висновку щодо наявності обґрунтованих підстав для розірвання договору оренди землі.

Доводи апеляційної скарги спростовуються встановленими судом фактичними обставинами справи та наведеними нормами матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, і не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи в оскаржуваній частині судового рішення.

У відповідності до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Ухвалюючи рішення у цій справі, місцевий суд правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і надав їм належну правову оцінку, дійшовши правильного висновку про задоволення заявлених вимог позову.

Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга ТОВ «АГРО-КРАЙ» задоволенню не підлягає, а оскаржуване судове рішення слід залишити без змін.

У відповідності до ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення місцевого суду залишається без змін, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, а також розподілу судових витрат, понесених заявником апеляційної скарги у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, немає.

Судові витрати за її подання покладаються на апелянта (скаржника) і не підлягають відшкодуванню іншою стороною відповідно до вимог ст. ст. 129, 130 та 276 ЦПК України.

Керуючись статтями 367, 374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд, -

у х в а л и в :

Апеляційну скаргу представника ТОВ «АГРО-КРАЙ» - Батрак Мирослави Володимирівни залишити без задоволення, а рішення Лебединського районного суду Сумської області від 29 січня 2026 року - без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови виготовлене 02 квітня 2026 року.

Головуючий А.П. Сидоренко

Судді Д.В. Сізов

М.В. Щербаченко