Постанова від 25 березня 2026 р. у справі №569/11061/25 — Рівненський апеляційний суд

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

26 березня 2026 року

м. Рівне

Справа № 569/11061/25

Провадження № 22-ц/4815/336/26

Рівненський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді – Боймиструка С.В., суддів: Гордійчук С.О., Шимків С.С.,

секретар судового засідання: Ковальчук Л.В.,

за участю: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) учасників апеляційну скаргу Рівненської міської ради на рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 03 листопада 2025 року у справі за позовом ОСОБА_2 до Рівненської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки,

в с т а н о в и в:

В червні 2025 року ОСОБА_2 звернувся в Рівненський міський суд Рівненської області з позовом до Рівненської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки

Просить розірвати договір оренди земельної ділянки від 27.12.2011 (який зареєстровано в управлінні Держкомзему у місті Рівному, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 17.02.2012. за №56101000400793) та додатковий договір до нього від 17.02.2012 року №561010004000293, укладені між Рівненською міською радою, як орендодавцем, та ОСОБА_2 , як орендарем, щодо оренди земельної ділянки площею 85 кв. м., у АДРЕСА_1 для обслуговування частини будинку, в якому розташована квартира АДРЕСА_2 з індивідуальним входом, сходовою кліткою та гаражем, з підстав викладених у позовній заяві.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між Рівненською міською радою, як орендодавцем, та ОСОБА_2 , як орендарем, укладено договір від 27.12.2011 оренди земельної ділянки площею 85 кв. м , який зареєстровано в АДРЕСА_1 для обслуговування частини будинку, в якому розташована квартира АДРЕСА_2 з індивідуальним входом, сходовою кліткою та гаражем, з добудовою ательє, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 17.02.2012 за №561010004000293.

Надалі, додатковим договором про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 17.02.2012 року №561010004000293, укладеним між Рівненською міською радою та Позивачем внесено зміни у п. 9 основного договору та визначено розмір орендної плати в рік за земельну ділянку 1 147 грн. 73 коп.

Згодом, у Позивача відпала потреба у використанні вказаної земельної ділянки для господарського обслуговування будинку, а сплата орендної плати стала для нього непомірному зв`язку з чим Позивач звернувся до Рівненської міської ради з заявою про дострокове розірвання вищевказаного договору оренди земельної ділянки, яка зареєстрована Відділом звернень громадян апарату ради та виконавчого комітету Рівненської міської ради від 18.12.2013 за вх. № Д-3314\2.

У відповідь на вказану заяву Позивач листів від Рівненської міської не отримав, а тому вважав що договір розірвано достроково за принципом мовчазної згоди. Після цього Позивач не сплачував орендних платежів, а Рівненська міська рада не зверталась до нього щодо зміни умов договору чи донарахування боргових зобов`язань. Крім того, вказав,що 20.03.2015 ОСОБА_2 здійснено дарування третій особі об`єкту нерухомого майна - частини будинку, в якому розташована квартира АДРЕСА_3 , який частково знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:026:019, та яка використовувалась для його обслуговування на підставі договору оренди від 27.12.2011, укладеного між Рівненською міською радою як орендодавцем, та Відповідачем як орендарем.

Таким чином, з 20.03.2015 коли ОСОБА_2 здійснено відчуження об`єкту нерухомого майна що знаходився на земельній ділянці 5610100000:01:026:019, яка використовувалась для його обслуговування на підставі договору оренди від 27.12.2011, укладеного між Рівненською міською радою як орендодавцем, та ОСОБА_2 як орендарем, його права та обов`язки як попереднього користувача були припинені автоматично, в силу закону без необхідності "оформлення" припинення права будь-якими актами та документами.

Рішенням Рівненського міського суду Рівненської області від 03 листопада 2025 року позов задоволено.

Розірвано договір оренди земельної ділянки від 27.12.2011 (який зареєстровано в управлінні Держкомзему у місті Рівному, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 17.02.2012. за №56101000400793) та додатковий договір до нього від 17.02.2012 року №561010004000293, укладені між Рівненською міською радою, як орендодавцем, та ОСОБА_2 , як орендарем, щодо оренди земельної ділянки площею 85 кв. м., у АДРЕСА_1 для обслуговування частини будинку, в якому розташована квартира АДРЕСА_2 з індивідуальним входом, сходовою кліткою та гаражем.

Стягнуто з Рівненської міської ради судовий збір в сумі 1211 (одна тисяча двісті одинадцять ) грн. 20 коп. в прибуток державного бюджету.

Суд першої інстанції виходив з того, що між сторонами укладено договір оренди земельної ділянки, який у подальшому фактично втратив своє правове значення у зв`язку з відчуженням позивачем об`єкта нерухомого майна, для обслуговування якого така земельна ділянка надавалась.

Встановивши, що після відчуження нерухомості позивач не користується земельною ділянкою, не здійснює сплату орендних платежів, а новий власник нерухомого майна не вчинив дій щодо оформлення права користування земельною ділянкою, суд дійшов висновку про відсутність фактичних орендних правовідносин між позивачем та відповідачем.

Суд також врахував, що позивач ще у 2013 році звертався до відповідача із заявою про дострокове розірвання договору, однак відповідач не вжив заходів для врегулювання спірних правовідносин, а у подальшому відмовив у розірванні договору за згодою сторін.

За таких обставин суд першої інстанції дійшов висновку, що після відчуження нерухомого майна права та обов`язки позивача як орендаря припинились у силу закону, однак формальне існування договору та подальше нарахування орендної плати порушує його права.

Враховуючи відсутність фактичного користування земельною ділянкою, невиконання умов договору та неврегульованість правовідносин сторонами у позасудовому порядку, суд визнав наявними підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки у судовому порядку та задовольнив позов.

У поданій апеляційній скарзі Рівненська міська рада не погоджується з ухваленим рішенням, вважає його необґрунтованим, незаконним та таким, що підлягає скасуванню через неправильне встановлення обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, неправильне застосування судом норм матеріального та процесуального права.

Узагальнені доводи апеляційної скарги зводяться до того, що суд першої інстанції неправильно застосував норми земельного та цивільного законодавства (ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України, ст. 7 ЗУ «Про оренду землі»), оскільки не врахував, що у разі відчуження об`єкта нерухомого майна право оренди земельної ділянки переходить до нового власника такого майна в силу закону, без необхідності внесення змін до договору.

На думку апелянта, у спірних правовідносинах відбулася заміна орендаря, а не припинення договору оренди, у зв`язку з чим договір продовжує діяти на тих самих умовах щодо нового власника нерухомого майна.

Крім того, апелянт зазначає, що позивач після відчуження нерухомості втратив статус сторони договору оренди, а відтак не має права вимагати його розірвання, що свідчить про обрання неналежного способу захисту.

З огляду на викладене апелянт просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.

ОСОБА_2 у відзиві заперечує доводи апеляційної скарги. Наполягає, що позовні вимоги є обґрунтованими, а апеляційна скарга не спростовує правильних висновків суду. Просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги та залишити рішення суду першої інстанції без змін.

Відповідно до положень статті 367 ЦПК України, під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судом встановлено, що рішенням Рівненської міської ради від 17 березня 2011 року №321 ОСОБА_2 надано в оренду строком на 49 (сорок дев`ять) років земельну ділянку площею 85 м2 на АДРЕСА_1 , для обслуговування частини будинку, в якому розташована квартира АДРЕСА_2 з індивідуальним виходом, сходовою кліткою та гаражем, з добудовою міні-ательє.

27.12.2011 між Рівненською міською радою та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі площею 85 м2, який зареєстрований в управлінні Держкомзему у м.Рівному, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 17.02.2012 за №561010004000293, строком на 49 (сорок дев`ять) років у АДРЕСА_1 для обслуговування частини будинку, в якому розташована квартира АДРЕСА_2 з індивідуальним входом, сходовою кліткою та гаражем, з добудовою міні-ательє.

14.05.2012 року між сторонами було укладено додатковий договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 17.02.2012 №561010004000293 щодо внесення змін у пункт 4 та пункт 9 договору оренди, який був зареєстрований в управлінні Дежкомзему у м. Рівному, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 03.07.2012 №561010004000469.

Встановлено, що ОСОБА_2 звертався до Рівненської міської ради з заявою про дострокове розірвання вищевказаного договору оренди земельної ділянки, яка зареєстрована Відділом звернень громадян апарату ради та виконавчого комітету Рівненської міської ради від 18.12.2013 за вх. № Д-3314\2.

Судом не встановлено доказів того, що зазначена заява була розглянута та вирішена по суті вимог.

Окрім того, 19.03.2015 ОСОБА_2 здійснено дарування ОСОБА_3 об`єкту нерухомого майна - частини будинку, в якому розташована квартира АДРЕСА_3 , який частково знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:026:019, згідно договору дарування , посвідченого приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Сохацькою О.В., зареєстрованого у реєстрі № 453.

З оглянутого судом рішення Рівненського окружного адміністративного суду від 25.10.2023 вбачається, що рішенням суду позовну заяву Головного управління ДПС у Рівненській області до ОСОБА_2 про стягнення податкового боргу в сумі 41302,78 грн.( заборгованість зі сплати орендної плати за землю з фізичних осіб), залишено без задоволення.

Листом управління земельних відносин виконкому Рівненської міської ради ОСОБА_2 було повідомлено , що на сесії Рівненської міської ради 01.05.2025 проект рішення міської ради «Про припинення громадянину ОСОБА_2 права оренди земельної ділянки і розірвання договору оренди земля на АДРЕСА_1 , на якій розташований об`єкт нерухомого майна», не набрав необхідної кількості голосів депутатів для ухвалення. Згідно п.28.1.1. Регламенту Рівненської міської ради, проєкт рішення який не набрав необхідної кількості голосів, вважається відхиленим. Роз`яснено право звернення до суду.

Згідно з ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац дванадцятий частини другої статті 16 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 93 ЗК та ст. 1 Закону «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 651 ЦК передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно з п. 36 Договору оренди земельної ділянки від 27.12.2011 (який зареєстровано в управлінні Держкомзему у місті Рівному, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 17.02.2012 за №56101000400793), дія договору припиняється шляхом його розірвання рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, а також з інших підстав визначених законом.

У пункті 37 договору оренди земельної ділянки від 27 грудня 2011 року визначено, що умовами розірвання договору в односторонньому порядку є підстави, передбачені чинним законодавством України.

Відповідно до частини третьої статті 7 Закону України «Про оренду землі», у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта на праві оренди, до набувача такого об`єкта одночасно переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) зазначеного об`єкта, розміщеного на земельній ділянці, крім випадків, визначених частиною четвертою цією статті, а також з урахуванням вимог частини шістнадцятої статті 120 Земельного кодексу України. Волевиявлення орендодавця, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря земельної ділянки не вимагаються.

Згідно статті 31 Закону України «Про оренду землі» (в редакції яка станом на 19.03.2015) договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Пунктом «е» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, між іншим, набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Частиною першої статті 377 ЦК України (в редакції на момент укладення договору дарування) також передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача ).

Виходячи із наведених норм матеріального права, у разі переходу права власності на об`єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу нерухомого майна, тобто права користування земельною ділянкою.

Вищезазначене свідчить про те, що внаслідок укладення договору дарування відбувся перехід права власності, що є підставою для переоформлення права користування земельною ділянкою у встановленому законом порядку.

Таким чином правильним є висновок суду, що ОСОБА_2 як орендарем, його права та обов`язки як попереднього користувача були припинені автоматично, в силу закону без необхідності "оформлення" припинення права будь-якими актами та документами.

Як вбачається з матеріалів справи ОСОБА_2 повідомив відповідача про перехід права власності на нерухоме майно, що розташоване на орендованій земельній ділянці, та неодноразово ініціював припинення договору оренди землі, укладеного між цими ж сторонами.

Крім того, згідно з Інформаційною довідкою (№338605141 від 10.07.2023) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за земельною ділянкою №5610100000:01:026:0196 не зареєстровано будь-яких речових прав, в тому числі договір оренди.

Однак, встановлено, що Рівненською міською радою та податковими органами надалі здійснюється безпідставне нарахування орендних платежів за користування земельною ділянкою відповідно до зазначеного договору оренди, що підтверджується рішенням Рівненського окружного адміністративного суду у справі №460/9316/23.

Вказані обставини спростовують доводи апеляційної скарги про відсутність порушеного права позивача.

Так, заперечуючи участь позивача у спірних правовідносинах та стверджуючи, що він не є стороною договору оренди, відповідач одночасно фактично покладає на нього обов`язки, передбачені цим договором, зокрема шляхом нарахування орендної плати.

Така позиція є внутрішньо суперечливою та свідчить про наявність у позивача матеріально-правового інтересу в усуненні правової невизначеності у спірних правовідносинах.

При цьому відповідач не зазначає, яким іншим ефективним способом позивач може захистити свої права, що додатково підтверджує обґрунтованість обраного ним способу захисту.

У зв`язку з тим, що фактичне користування земельною ділянкою та розташованими на ній нежитловими будівлями здійснює її новий власник, позивач позбавлений права користування зазначеною земельною ділянкою, законодавством та умовами договору передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору, суд першої інстанції прийшов до обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позову.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 374, 375, 381, 382 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Рівненської міської ради залишити без задоволення.

Рішення Рівненського міського суду Рівненської області від 03 листопада 2025 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне судове рішення не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на касаційне оскарження, якщо касаційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому такого судового рішення.

Повний текст постанови виготовлено 26 березня 2026 року.

Судді: Боймиструк С.В.

Гордійчук С.О.

Шимків С.С.