Постанова від 17 березня 2026 р. у справі №487/7346/21 — Миколаївський апеляційний суд

18.03.26

22-ц/812/416/26

Справа №487/7346/21

Провадження № 22-ц/812/416/25

Доповідач в апеляційній інстанції Яворська Ж.М.

П О С Т А Н О В А

Іменем України

17 березня 2026 року м. Миколаїв

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ

головуючого - Яворської Ж.М.,

суддів: Базовкіної Т.М., Крамаренко Т.В.,

із секретарем судового засідання - Лівшенком О.С.,

за відсутності учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження

апеляційну скаргу

Товариства з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК»

на рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 31 жовтня 2025 року, ухвалене у приміщенні цього ж суду головуючим суддею Нікітіним Д.Г., дата складання повного тексту не зазначена, у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» про визнання права власності

В С Т А Н О В И В:

У жовтні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» (далі - ТОВ «Телец-ВАК») про визнання майнових прав на об`єкт нерухомого майна, зобов`язання передати квартиру, комплект документів для реєстрації права власності.

Обґрунтовуючи позовні вимоги вказував, що відповідно до Договору № 17-10/07 від 17 жовтня 2007 року, укладеного між ТОВ «Телец-ВАК», в особі генерального директора Валєєва А.К. та ОСОБА_1 , яким останній доручив ТОВ «Телец-ВАК» від свого імені виконати певні дії в інтересах та за рахунок коштів ОСОБА_1 щодо здійснення процедури будівництва однокімнатної квартири орієнтовною загальною площею 61,16 кв.м., розташованої на 8-му поверсі в 5 під`їзді житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 (2 черга). Загальна вартість квартири складає 200 757,70 грн. На виконання умов договору позивач сплатив 181 586,05 грн.

Відповідно до Додаткової угоди №2 від 17 жовтня 2010 року, до вищевказаного Договору, довіритель доручає виконавцю від свого імені виконати певні дії в інтересах та за рахунок Довірителя щодо здійснення процедури будівництва гаражу № НОМЕР_1 , розміром в чистому вигляді не менше 7 м. завдовжки та 3,6 м. заввишки, орієнтовною загальною площею 25,2 кв.м. розташованого на території біля 2 черги багатоповерхового житлового будинку за адресою забудови: АДРЕСА_1 . Загальна вартість складає 66700 грн. Позивач сплатив 23000 грн. Відповідач зобов`язався закріпити за позивачем об`єкт, зазначений в п.1.1, 1.2. Договору на умовах цього Договору; завершити процедуру будівництва в ІV кварталі 2009 року.

Проте свого обов`язку відповідач не виконав, з 2008 року будівництво будинку відповідачем було зупинено, і в передбачений Договором строк будівництво не було завершено.

У 2019 році відповідач повідомив позивача про те, що будівництво гаражу відбуватися не буде, оскільки цільове призначення земельної ділянки не передбачає будівництво окремих гаражів, а також у відповідача відсутній дозвіл на будівництво гаражу.

За таких обставин, позивач надіслав на адресу відповідача пропозицію скасувати дію Додаткової угоди № 2 вiд 29 вересня 2010 року та сплачені за ним платежі за гараж, а саме 23000,00 грн, зарахувати на рахунок платежів за квартиру. До пропозиції додав проєкт додаткової угоди №3.

У відповідь на пропозицію позивач отримав заяву-відповідь ТОВ «Телец-ВАК» від 26 листопада 2019 року №165, згідно якої відповідач повідомляє про згоду зарахувати сплачені кошти за будівництво гаражу в рахунок оплати вартості будівництва квартири згідно вказаних договорів. Одночасно до своєї заяви відповідач додав свій проект Додаткової угоди № 2, якою намагався змінити строк завершення будівництва та введення в експлуатацію, при цьому зарахування грошових коштів в сумі 23000,00 грн. залишилась такою саме, як було запропоновано позивачем.

Таким чином, позивач в повному обсязі та належним чином виконав взяті на себе обов`язки за договором щодо сплати вартості квартири. Відповідно до пункту 2.2.5. договору, позивач, як довіритель, зобов`язаний не пізніше двох місяців після введення об`єкта в експлуатацію укласти із виконавцем договір купівлі-продажу об`єкта та підписати акт приймання-передачі об`єкта за умов проведення з Виконавцем повного розрахунку. Відповідно до пункту 2.4.5. Договору, Виконавець зобов`язаний після введення Об`єкта в експлуатацію надати довірителю, за умови повного виконання ним передбачених договором зобов`язань укласти із ним Договір купівлі-продажу Об`єкту на підписати акт приймання-передачі Об`єкта.

Зазначає, що згідно відповіді виконавчого комітету Миколаївської міської ради від 15 вересня 2021 року, Дозвіл на виконання будівельних робіт було зареєстровано за №01017-19 від 30 грудня 2009 року. Однак відповідач прострочив строк виконання свого обов`язку за Договором на 12 років, закінчивши будівництво лише у 2021 році. До 2019 року будівництво взагалі не велось.

13 травня 2021 року відбувся огляд квартири, до комплектації квартири позивач висловив свої зауваження, які були внесені до Акту.

30 липня 2021 року позивачу стало відомо про видачу сертифіката про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта: «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга), за адресою: АДРЕСА_1 .» Наказом від 31 травня 2021 року № 7/445/12.01-45/21 ТОВ «Телец-ВАК» затверджено надання адреси об`єкту будівництва «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга), за адресою: АДРЕСА_1 » з наступними реквізитами: АДРЕСА_2 . Отримавши відомості про введення будинку в експлуатацію позивач неодноразово звертався до відповідача з вимогою про виконання умов договору, та оформлення прав позивача на проінвестований ним новозбудований об`єкт нерухомого майна, виготовлення технічної документації на квартиру, передання квартири.

У вересні 2021 року позивач отримав відповідь на звернення - заяву ТОВ «Телец-ВАК від 16 вересня 2021 року №128 з додатком «Розрахунком доплати вартості квартири», в якій відповідач визнає обставини викладені вище, визнає повну сплату вартості об`єкту згідно договору, але безпідставно з надуманих причин вимагає доплати в сумі 477973,95 грн.

У заяві відповідач «пропонує позивачу протягом 10 календарних днів здійснити остаточний розрахунок шляхом доплати за побудовану ТОВ «Телец-ВАК» згідно Договору квартиру, виходячи з поточної ціни вимірної одиниці об`єкта - 10800,00 за 1м2. В іншому випадку ТОВ «Телец-ВАК» залишає за собою право ініціювати процедуру розірвання Договору через грубе порушення взятих зобов`язань».

Позивач зазначає, що сторонами не вносились зміни до договору в частині визначення вартості об`єкта, а враховуючи виконання позивачем свого обов`язку щодо сплати вартості квартири, прострочення відповідачем строків будівництва, то відсутні підстави вважати саме поведінку позивача такою, що грубо порушує Договір. Позивач вважає, що відсутні підстави для розірвання договору на вимогу відповідача. Відповідач вже робив спробу вчинити недобросовісні дії щодо одностороннього розірвання договору, а після звернення Позивача до суду відізвав лист-повідомлення про розірвання договору, що підтверджується ухвалою Заводського районного суду м. Миколаєва від 27 червня 2018 року по справі №487/896/18. Отже, такі дії відповідача та його відповідь від 16 вересня 2021 року позивач розглядає як невиконання відповідачем умов договору та невизнання його прав (майнових) на проінвестований новозбудований об`єкт.

В свою чергу відповідач вже розпочав процедуру оформлення прав на квартири за особами, які виступали довірителями та iнвесторами будівництва, та передає їм квартири і допоміжні приміщення будинку.

Зважаючи на те, що позивач повністю оплатив вартість квартири (майнових прав), вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт, будинок введено в експлуатацію, однак квартиру відповідач не передає, ухиляється від виконання договору.

Враховуючи вищевикладене, змінивши позовні вимоги, ОСОБА_1 просив визнати за ним право власності на об`єкт квартиру АДРЕСА_3 .

Рішенням Заводського районного суду м. Миколаєва від 31 жовтня 2025 року позов задоволено.

Визнано за ОСОБА_1 право власності на об`єкт однокімнатну квартиру АДРЕСА_4 .

Стягнуто з ТОВ «Телец-ВАК» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 4379,27 грн.

Ухвалюючи таке рішення, суд першої інстанції виходив із того, що позивач довів належними та допустимими доказами своє право власності на спірну квартиру.

Не погодившись з рішенням суду, ТОВ «Телец-ВАК» подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просило рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 .

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, ТОВ «Телец-ВАК» зазначало, що судом першої інстанції неправильно визначено природу договорів та оцінено докази.

Відповідач зазначав, що сторонами було укладено договори комісії, які фактично передбачають функції посередництва у будівництві бажаних комітентом квартир.

Також ТОВ «Телец-ВАК» вказувало, що згідно з умовами договорів ОСОБА_1 хотів отримати у власність однокімнатну квартиру орієнтовною загальною площею 61,16 кв.м., розташованої на 8 поверсі у 5 під`їзді житлового будинку за адресою забудови:

АДРЕСА_1 той же час, ТОВ «Телец-ВАК» запропонувало позивачу для придбання інший об`єкт будівництва - однокімнатну квартиру, розташовану у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_2 . Однак через іншу вартість процедури будівництва нового Об`єкту, відповідач запропонував позивачу під час кінцевих розрахунків здійснити доплату у розмірі 477973,95 грн., виходячи з розрахунку 10800,00 грн. за 1 кв.м.

13 травня 2021 року на запрошення відповідача листом від 07 квітня 2021 року №33 із пропозицією ознайомитися з документацією та оглянути нову квартиру (Об`єкт) —позивач погодився, про що було складено Акт огляду квартири. Зауваження позивача внесені до Акту огляду.

Враховуючи, що позивач не відмовився від запропонованого йому майна він зобов`язаний доплатити до вищої ціни, за яку його було створено. В іншому випадку, оскільки істотні умови договору не змінювались, відповідач як комісіонер за договором, вважається таким, що не виконав необхідних дій щодо здійснення процедури будівництва однокімнатної квартири АДРЕСА_5 та зобов`язаний повернути позивачу отримані від нього кошти.

За такого, враховуючи на момент подання позову до суду та винесення рішення по справі позивач не здійснив доплати у розмірі 477973,95 грн, це виключає набуття ним будь-яких прав на створений об`єкт нерухомості, тим більше що він не є предметом Договору.

Отже за укладеним Договором позивач не виконав в повному обсязі своїх фінансових зобов`язань, а відповідач не виконав своїх зобов`язань щодо вчинення від свого імені але в інтересах та за дорученням і рахунок позивача певних дій щодо здійснення процедури будівництва однокімнатної квартири АДРЕСА_5 . За такого позивач лише має право на повернення наданих відповідачу за Договором коштів. Жодних майнових прав на нерухомість позивачем в такому випадку не має.

При цьому не може у позивача виникнути право власності і на інший об`єкт нерухомості, який не є предметом Договору, а саме однокімнатну квартиру АДРЕСА_6 , оскільки по-перше, вона не передбачена умовами Договору, а по- друге, відповідач відмовився доплатити за вказану квартиру запропоновану відповідачем суму у розмірі 477973,95 грн.

Щодо ідентифікаційних ознак квартири, що є предметом позовних вимог зазначали, що за п.1.1. Договору №17 відповідач зобов`язався за дорученням позивача виконати від свого імені, але в інтересах та за рахунок Довірителя певні дії щодо здійснення процедури будівництва однокімнатної квартири орієнтовною загальною площею 61,16 кв.м., розташованої на 8 поверсі в 5 під`їзді житлового будинку за адресою забудови: АДРЕСА_1 .

Тобто сторони в Договорі, з якого виникли спірні правовідносини ідентифікували квартиру (зазначивши її адресу), яка мають бути передана позивачу, як комітенту, за умови виконання ним своїх зобов`язань за Договором. Будь-яких змін до Договору щодо квартир з іншими номерами, які мають бути передані позивачу - не вносилося.

Але позивач помилково вирішив, що йому належать майнові права на однокімнатну квартиру АДРЕСА_6 .

Адже зазначені квартири містить іншу адресу. За такого, таку заміну не можна вважати формальною зміною номеру квартир, адже це є істотною умовою Договору, яка може бути змінена у відповідності до статті 651 ЦК України виключно шляхом внесення змін до умов Договору за згодою Сторін або за рішенням суду. Ні того, ні іншого не мало місця.

При цьому позивач також ніяк не пояснив правову підставу для визнання майнових прав на вищезазначені квартири. Адже очевидно, що вказані квартири є іншими Об`єктами нерухомості, який не передбачено умовами Договорів, укладених між Сторонами та який насьогодні може належати третім особам. За такого, право цих осіб на вказані Об`єкти нерухомості буде порушеним.

При цьому Акт огляду цієї квартири не є додатковою угодою до Договору, а свідчить лише про пропозицію відповідача придбати зазначену квартиру на інших умовах з доплатою, з урахуванням раніше внесених коштів позивачем за минулим Договором.

Отже позивачем не доведено належними та допустимими доказами, що однокімнатна квартира АДРЕСА_6 , на яку позивач просить визнати право власності, є однокімнатна квартира АДРЕСА_7 .

У відзиві ОСОБА_1 просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Про дату, час та місце розгляду справи сторони повідомлені належним чином, проте у судове засідання не з`явилися. Їх неявка в силу приписів частини 2 статті 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи без їх участі.

Заслухавши доповідь судді - доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає.

Зі змісту статті 367 ЦПК України вбачається, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до положень статті 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно із вимогами частини 1 статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Таким вимогам закону оскаржуване рішення суду першої інстанції відповідає в повній мірі.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, що 17 жовтня 2007 року між ОСОБА_1 (Довіритель) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК» (Виконавець) укладено договір № 17-10/07, за яким Довіритель доручає Виконавцю від свого імені виконати певні дії в інтересах та за рахунок коштів Довірителя щодо здійснення процедури будівництва однокімнатної квартири АДРЕСА_8 (надалі «Об`єкт»).

Відповідно до пункту 1.3. Договору для закріплення за Довірителем Об`єкту під час укладання договору, Довіритель має сплатити вартість не менше 40 (десяти) відсотків від загальної кількості вимірних одиниць Об`єкту за поточною ціною вимірної одиниці, яка встановлена на дату розрахунків. Вимірна одиниця Об`єкта будівництва для житлових приміщень 1,00 кв.м. загальної площі з урахуванням коефіцієнту поверху і комфортності. Зміна неоплаченої вартості вимірної одиниці може бути змінена Виконавцем не більш ніж один раз на місяць.

За графіком сплати вартості вимірних одиниць Об`єкту належало сплатити: 17.10.2007 р. - 79239,55,00 грн, 10.01.2008 р. - 99065,85 грн, 10.01.2010р. - 22452,30 грн (п.1.4. Договору).

Відповідно до пункту 2.2.5. Договору, довіритель зобов`язаний не пізніше двох місяців після введення Об`єкта в експлуатацію укласти з Виконавцем договір купівлі-продажу Об`єкта та підписати акт приймання-передачі Об`єкта за умов проведення з Виконавцем повного розрахунку.

Пунктами 2.4.2 - 2.4.5. Договору передбачено, що виконавець зобов`язаний: прийняти від довірителя грошові кошти у розмір та порядку, що передбачений цим Договором; закріпити за довірителем об`єкт, зазначений в пунктів 1.1, 1.2 цього Договору; завершити процедуру будівництва Об`єкта в IV кварталі 2009 року; після введення об`єкта в експлуатацію надати довірителю, за умови повного виконання ним передбачених договором зобов`язань укласти із ним договір купівлі-продажу Об`єкта та підписати акт приймання передач об`єкта.

Відповідно до розділу 4 Договору, загальна площа Об`єкта є проєктною і підлягає уточненню після введення Об`єкта в експлуатацію на підставі даних технічних обмірів БТІ. У разі, якщо фактична загальна площа Об`єкта виявиться більшою, ніж проєктна площа, яку зазначено в п. 1.2. Договору, Довіритель у місячний термін здійснює доплату за різницю площі шляхом перерахування визначеної Виконавцем суми коштів на рахунок Виконавця. У разі, якщо фактична загальна площа Об`єкта виявиться меншою за проєктну, Виконавець у місячний термін повертає Довірителю розраховану суму коштів шляхом їх перерахування на вказаний Довірителем поточний рахунок. Перерахунок проводиться виходячи з цілого значення кількості квадратних метрів на яку збільшено або зменшено остаточна площа Об`єкта. У випадку, коли зменшення фактичної загальної площі є наслідком встановлення за рахунок та з ініціативи Довірителя додаткових перегородок або проведення інших опоряджувальних робіт, повернення коштів за зменшення площі не проводиться. Розмір коштів, що підлягають поверненню Довірителю або додатковій сплаті ним на рахунок Виконавця, визначається Виконавцем, виходячи з встановленої поточної ціни вимірної одиниці Об`єкта на момент здійснення кінцевих розрахунків( т.1 а.с.14-15).

На виконання умов Договору, ОСОБА_1 сплатив 181586,05 грн, що підтверджується квитанціями: № 17/10-17-10/07-1 від 17.10.2007 р. - 79239 грн; № 28/12-17-10/07-2 від 28.12.2007 рр. - 99065,85 грн; № 15/01-17/10-07/3 від 15.01.2008 р. - 3280,65 грн (т. 1 а.с. 17).

17.10.2007 року між сторонами укладено Додаткову угоду №1 до Договору № 17-10/07 від 17.10.2007 року, якою Довіритель, за умовами договору, сплатив кількість вимірних одиниць, що дорівнює 24,14 кв.м. вартістю 3282, 50 грн. Залишок несплачених вимірних одиниць дорівнює 36,21 кв.м.( т.1 а.с.16).

29.09.2010 року між сторонами укладено Додаткову угоду №2 до Договору № 17-10/07 від 17.10.2007 року, якою внесені зміни в п.1 Договору в наступні редакції: Доповнити п.1.8 наступним: за цим Договором Довіритель доручає Виконавцю від свого імені виконати певні дії в інтересах та за рахунок коштів Довірителя щодо здійснення процедури будівництва гаражу № НОМЕР_1 , розміром в чистому вигляді не менше 7 м завдовжки та 3,6 м завширшки, орієнтовною загальною площею 25,2 кв.м., розташованого на території біля 2 черги багатоповерхового житлового будинку за адресою забудови: АДРЕСА_1 . Загальна вартість зазначеного об`єкта (гаражу) складає 66 700 грн ( т.1 а.с.16 зворот).

З метою будівництва гаражу, на виконання Додаткової угоди №2 позивач сплатив 23000 грн: 15000 грн (квитанція № № 01/10-17-10/07-2/2 від 01.10.2010 р) та 8000 грн (квитанція № 29/09-17-10/07-2/1 від 29.09.2010)( т.1 а.с.18).

У відповіді від 26.11.2019 р. № 165 генеральний директор ТОВ «Телец-ВАК» повідомив про згоду зарахувати сплачені ним кошти за будівництво гаражу в рахунок оплати вартості будівництва квартири згідно Договору №17-10/07. Проект додаткової угоди було відредаговано та приведено у відповідність до закону і фактичних обставин сторін Направляє для вивчення відредагований проект додаткової угоди.

13.05.2021 року ТОВ «Телец-ВАК» та ОСОБА_1 проведено огляд квартири згідно договору №17-10/07 від 17.10.2007 р., про що складено Акт огляду однокімнатної квартири на 8 поверсі в 5 під`їзді, який містить зауваження ОСОБА_1 ( т.1 а.с.24,25).

Наказом Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради від 31.05.2021 № 7/445/12.01-45/21 затверджено ТОВ «Телец-ВАК» надання адреси об`єкту будівництва «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга), за адресою: АДРЕСА_1 , розташованого за адресою: АДРЕСА_9 (підстава: заява про видачу рішення департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради про присвоєння та зміни адреси об`єкта будівництва та об`єкта нерухомого майна від 27.05.2021 № 000475250, сертифікат Державної архітектурно-будівельної інспекції України від 12.05.2021 № IУ 123201222278 про відповідність закінченого будівництвом об`єкта проєктній документації та підтвердження його готовності до експлуатації) АДРЕСА_2 ( т.1 а.с.27).

20.07.2021 року ОСОБА_1 звернувся до ТОВ «Телец-ВАК» з вимого про виконання дій для отримання ним права власності на квартиру та про усунення недоліків згідно Акту( т.1 а.с.31).

Із відповіді ТОВ «Телец-ВАК» від 16.09.2021 р. № 128 на звернення ОСОБА_1 , 12.05.2021 року вбачається, що ТОВ «Телец-ВАК» отримало сертифікат готовності об`єкта будівництва. Більш того, ТОВ «Телец-ВАК» повідомило, що вартість вимірної одиниці (квадратного метру) збудованої квартири за укладеним Договором насьогодні складає 10800,00 грн, що зумовлює обов`язок ОСОБА_1 у відповідності до п. 4.3 Договору здійснити відповідну доплату. В іншому випадку йдеться про невиконання зобов`язань за Договором. ТОВ «Телец-ВАК» пропонує протягом 10 календарних днів здійснити доплату, виходячи з поточної ціни вимірної одиниці, надає розрахунок доплати( т.1 ас.32,33).

Окрім цього встановлено, що однокімнатна квартира, яка будувалась згідно Договору №17-10/07 від 17.10.2007 року має такі параметри: номер квартири АДРЕСА_10 , загальна площа 61,16 кв.м.

Відповідно до висновку експертів за результатами проведення комплексної судової будівельно-технічної експертизи від 11.08.2025року №115-260/135-0025:

1. Відповідно до розрахованої площі без врахування сходів через їх фактичну відсутність, площа складає 63,0 кв.м., що на 1,84 кв.м. більше, ніж площа, що вказана в Договорі №17-10/07 від 17.10.2007.

Різниця між договірною (проектною) та фактичною площею об`єкта інвестування, складатиме:

1) відповідно до розрахованої площі: 1,00 кв.м.3282,50-3828,35 грн= -545,85 грн, де: 1,00 кв.м. різниця площ між договірною (проектною) та фактичною площею об`єкта інвестування; 3282,50 грн ціна 1 кв.м. об`єкту інвестування відповідно до договору; -545,85 грн сума грошових коштів, які підлягає доплаті за вимірні одиниці об`єкту інвестування.

Показники опосердкованої вартості спорудження об`єктів не можуть використовуватися для визначення вартості конкретного об`єкта будівництва. Відповідно до законодавства будівництво об`єктів здійснюється на підставі проектної документації, затвердженої в установленому порядку. При цьому вартість будівництва об`єктів має визначатися на підставі проектних рішень, прийнятих для конкретного об`єкта будівництва, за зведеним кошторисним розрахунком вартості об`єкта будівництва, затвердженим в установленому порядку у складі проектної документації, яким враховуються усі витрати, пов`язані з будівництвом конкретного об`єкта.

Відповідно до даних Сертифікату готовності № IУ 123201222278 «Кошторисна вартість будівництва за проектом,» яка задекларована ТОВ «Телец-ВАК» по об`єкту: «Будівництво багатоповерхового житлового будинку (2 черга), за адресою: АДРЕСА_11 склала 67020000,0 грн при загальній площі будинку 10809,80 кв.м.

Тобто ціна 1 кв.м. об`єкту інвестування відповідно становить 6199,93 грн.

Отже, різниця між Кошторисною вартістю будівництва (проектною) та фактичною площею об`єкта інвестування складатиме:

1) відповідно до розрахованої площі: 1,00 кв.м. х 6199,93 грн-3828,35= 2371,58 грн, де: 1,00 кв.м. різниця площ між договірною (проектною) та фактичною площею об`єкта інвестування; 6199,93 грн ціна 1 кв.м. об`єкту інвестування відповідно до кошторисної вартості будівництва за проектом; 2371,58 грн сума грошових коштів, які підлягає доплаті за вимірні одиниці об`єкту інвестування( т.2 а.с.44-79).

25 серпня 2025 року грошові кошти у сумі 2371,60 грн. внесені ОСОБА_1 на рахунок ТОВ «Телец-ВАК», що підтверджується квитанцією №45( т.2 а.с.89).

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив із того, що позивач довів належними та допустимими доказами своє право власності на спірну квартиру.

З таким висновком суду першої інстанції колегія суддів апеляційного суду погоджується у повному обсязі з огляду на наступне.

Згідно з частинами першою-четвертою статті 202 ЦК України правочин - це дія особи, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Метою будь-якого правочину є досягнення певних юридичних наслідків, що мають істотне значення для сторін правочину.

Однією з підстав виникнення зобов`язання є договір (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).

Договір як універсальний регулятор приватних відносин покликаний забезпечити їх регулювання та має бути спрямований на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов`язків.

Зміст статті 626 ЦК України містить поняття договору, яким, в свою чергу, є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У частині першій статті 628 ЦК України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», в редакції на час виникнення спірних правовідносин, закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.

Відповідно до положень статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з частиною 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування це квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України).

За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Частина перша та друга статті 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

Аналіз вказаних норм дозволяє зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

Концепція «майна» у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а отже і «майном» (пункт 98 рішення Європейського суду з прав людини щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі» («Broniowski v. Poland»), заява № 31443/96; пункт 22 рішення від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05).

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як «права очікування» та повноваження власника таких прав викладено у змісті постанов Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2019 року у справі № 2610/22985/2012, від 16 жовтня 2019 року у справі № 761/5156/13-ц та постанов Верховного Суду від 02 грудня 2020 року у справі № 520/4555/17, від 26 січня 2022 року у справі № 761/3462/13-ц, від 08 червня 2022 року у справі № 947/25597/19, від 21 червня 2022 року у справі № 947/25617/19, від 08 січня 2025 року у справі № 363/641/22.

Відтак, майнове право, яке є предметом договору, - це обумовлене право на набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

За змістом положень статей 15,16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною першої статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Згідно з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 14 грудня 2021 року у справі №344/16879/15-ц, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим, а саме: повинно реально відновлювати наявне порушене, оспорене або невизнане право, такий спосіб має відповідати характеру правопорушення та цілям судочинства та не може суперечити принципу верховенства права.

Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.

У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.

Суб`єктом вимог про визнання права власності може бути будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензій третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.

Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.

Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України, є різновидом загального способу захисту визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.

Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.

Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено.

Практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримується й Великою Палатою Верховного Суду в постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12 (провадження № 14-107цс19), від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц (провадження № 14-38цс19), від 29 травня 2019 року у справі № 1609/6645/12 (провадження № 14-220цс19), від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц (провадження №14-268цс19).

Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

Визнання права власності є ефективним і належним способом захисту прав сторони покупця, який за договором купівлі-продажу майнових прав повністю сплатив узгоджену в договорі грошову суму, проте не може реалізувати свої права внаслідок недобросовісної поведінки продавця після введення будинку в експлуатацію, який не визнає права покупця на цю збудовану квартиру.

Велика Палата Верховного Суду виснувала, що положення статті 392 ЦК України підлягають застосуванню до правовідносин, що виникли між особою, яка відчужила майнові права на квартиру в багатоквартирній новобудові (Сторона 1) та особою, яка такі права придбала (Сторона 2) у випадку, коли об`єкт будівництва (багатоквартирна новобудова) зданий в експлуатацію, проте Сторона 1 не виконує умови зазначеного договору з передачі Стороні 2 усіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої Сторона 2 сплатила в повному обсязі, та не визнає права Сторони 2 на цю збудовану квартиру.

Велика Палата Верховного Суду вважала, що правозастосовчу практику в подібних спорах необхідно консолідувати, а відтак вказала, що коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України.

Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив із того, що позивач виконав свої зобов`язання за договором №17-10/07 від 17 жовтня 2007 року, оплативши у повному обсязі вартість квартири, яку збудував відповідач, останній же своїх зобов`язань за договором в частині укладання договорів купівлі-продажу квартири та підписання акту її прийому-передачі не виконує, що є підставою для захисту прав позивача на оформлення права власності у судовому порядку.

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду, оскільки він відповідає обставинам справи, вимогам законодавства та правовим висновкам Верховного Суду.

Суд першої інстанції, дослідивши наявні у матеріалах справи докази, дійшов до правильного висновку про наявність підстав для задоволення позову ОСОБА_1 .

Доводи відповідача про те, що між сторонами було укладено договори комісії, а не інвестиційні договори, та що вартість квартир збільшилася під час будівництва, а тому позивач не виконав своїх зобов`язань щодо оплати вартості квартири, на думку колегії суддів, правильно були відхилені судом першої інстанції.

Зміст укладеного між сторонами договору свідчить, що ТОВ «Телец-ВАК» зобов`язувалося збудувати квартиру, а ОСОБА_1 оплати її вартість.

Позивач свої зобов`язання за договорами виконав, оплативши вартість квартири у повному обсязі, що підтверджується зібраними по справі доказами.

Посилання відповідача на те, що вартість об`єктів будівництва істотно зросла внаслідок фінансової кризи 2008-2009 рр., за такого позивач повинен сплатити йому вартість квартири із розрахунку 10800 грн. за 1 м2 суперечить умовам укладеного між сторонами договору.

Аргументи апеляційної скарги щодо того, що квартира, власність на яку просить визнати позивач, не є квартирою про яку було зазначено у договорі №17-10/07 від 17 жовтня 2007 року колегія суддів відхиляє, бо вони не узгоджуються з інформацією, яка викладена відповідачем у листі від 16 вересня 2021 року №128 та розрахунку доплати вартості об`єкту за умовами вищевказаного договору, наказу Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради №7/445/12.01-45/21 від 31 травня 2021 року про надання об`єкту будівництва: багатоповерховий житловий будинок (2 черга) по АДРЕСА_1 адреси: АДРЕСА_2 .

Будь-яких доказів, які б свідчили про те, що квартира АДРЕСА_3 збудована на виконання інших договорів, або закріплена за іншими замовниками, відповідач не надав.

Підсумовуючи викладене, колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення суду є законним та обґрунтованим, а тому зміні або скасуванню не підлягає.

Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право: залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення; скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення (пункти 1 і 2 частини 1 статті 374 ЦПК України).

Згідно зі статтею 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи наведене, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку, що апеляційну скаргу ТОВ «Телец-ВАК» слід залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 381, 382 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Телец-ВАК залишити без задоволення, а рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 31 жовтня 2025 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду за наявності передбачених статтею 389 ЦПК України підстав протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий Ж.М. Яворська

Судді Т.М. Базовкіна

Т.В. Крамаренко

Повний текст постанови складено 18 березня 2026 року.