Постанова від 23 лютого 2026 р. у справі №466/11623/24 — Львівський апеляційний суд

Справа № 466/11623/24 Головуючий у 1 інстанції: Білінська Г. Б.

Провадження № 22-ц/811/3531/25 Доповідач в 2-й інстанції: Ніткевич А. В.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 лютого 2026 року Львівський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - судді Ніткевича А.В.,

суддів: Бойко С.М., Копняк С.М.,

секретаря Гаврилюк Я.Ю.

з участю представника позивачки Литвинової Г.В., представника відповідача Маланій І.Я.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Львівського апеляційного суду у місті Львові цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Рубля Олександра Сергійовича на рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 29 вересня 2025 року в складі судді Білінської Г.Б. у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЄВРОЛЬВІВ", з участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент», про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва,-

встановив:

У листопаді 2024 року позивач ОСОБА_1 звернувся до суду із позовною заявою до відповідача ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ», з участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент», про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва.

Вимоги обґрунтовує тим, що 15.08.2019 ОСОБА_2 підписала Попередній договір купівлі-продажу квартири за будівельним номером 149 з ТзОВ «Компанія з управління активами «Оптимум», яка діє в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» № 1639.

18.02.2020 між ТзОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест», ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір № 217 переуступки прав та внесення змін до Попереднього договору № 1639, за яким права та обов`язки перейшли від ОСОБА_2 до ОСОБА_1

09.11.2021 був укладений Договір про розірвання Попереднього договору № 1639.

Цього ж дня між ОСОБА_1 та ТОВ «ЄвроЛьвів» було укладено попередній договір №1842 купівлі-продажу квартири за будівельним номером 149.

Зазначає, що сторони повинні були укласти основний договір протягом 4 кварталу 2022 року, але не пізніше ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації прав за забудовником. Квартира повинна передатись ТзОВ «ЄвроЛьвів» ОСОБА_1 у власність виключно після здійснення усіх платежів.

На виконання розділу 4 Попереднього договору № 1842, позивач ОСОБА_1 , сплативши повну суму забезпечувального платежу, а саме 334250,00 грн., однак на час подання позовної заяви пропозиції щодо укладення основного договору між ОСОБА_1 та ТОВ «ЄвроЛьвів» не надходило, основний договір не укладено та квартиру у власність позивачу не передано.

Представник позивача надіслав лист-вимогу відповідачу із проханням укласти основний договір, однак відповіді на такий отримано не було.

При цьому, відповідач надіслав лист-звернення, в якому відмовляє в укладенні основного договору і який містить пропозиції у строк до 30.06.2024 звернутися до ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» для укладення договорів про придбання квартири на нових умовах, або до ТОВ «ЄвроЛьвів» для звірки розміру та узгодження умов повернення коштів.

Представник позивача подав адвокатський запит до Державної інспекції архітектури та містобудування України, у відповіді на який значиться, що в Реєстрі будівельної діяльності наявна інформація про виданий Інспекцією архітектурно-будівельного контролю у м. Львові дозвіл на виконання будівельних робіт від 29.08.2018 за № ЛВ112182412226 щодо об`єкта будівництва «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на вул. Під Голоском у м. Львові», замовник будівництва - ТОВ «ЄвроЛьвів», клас наслідків – СС2; статус документа – діючий. Іншої інформації за параметрами пошуку, зазначеними у запиті, у розпорядженні ДІАМ не виявлено.

Також представник позивача подав адвокатський запит до Львівської міської ради з проханням надати інформацію щодо проведення та результатів проведення заходів державного архітектурно-будівельного контролю щодо спірного об`єкта.

Львівська міська рада у відповіді на адвокатський запит повідомила, що Інспекцією ДАБК проведено позапланові перевірки на об`єкті за будівельною адресою: м. Львів, вул. Під Голоском, замовником якого є ТОВ «ЄвроЛьвів» та надала 5 актів перевірок, відповідно до яких виявлено порушення вимог законодавства та невиконання вимог приписів.

У подальшому, ТОВ «ЄвроЛьвів» надіслало лист про припинення Попереднього договору, у зв`язку з тим, що позивач не звернувся до ТОВ «ЄвроЛьвів» за поверненням коштів або до так званого нового девелопера ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» для зміни сторони договору з доплатою.

У відповідь позивач надіслав лист з обґрунтуванням незаконності вимог відповідача та проханням виконати умови Попереднього договору.

Для перевірки даних, викладених в листі ТОВ «ЄвроЛьвів», представник позивача звернувся до Державної інспекції архітектури та містобудування України, з метою визначення, чи дійсно була здійснена заміна Замовника будівництва, та визначення належного відповідача/відповідачів.

Листом від 22.08.2024 № 4315/04/18-24 Державної інспекції архітектури та містобудування України повідомлено про те, що останні зміни до Реєстру будівельної діяльності вносилися у 2021 році. Актуальність даної інформації підтвердила Державна інспекція архітектури та містобудування України у листі від 03.10.2024, тобто актуальним замовником будівництва є Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів».

Вважає, що визнання майнових прав на об`єкт інвестування за позивачем захистить його інтереси у випадку намагань відповідача чи інших осіб здійснити подвійний продаж майнових прав чи оформлення нерухомості іншим незаконним способом.

Просив про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва - незавершену будівництвом 1-но (одно) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024), що знаходиться в 2 (другому) під`їзді на 13 (тринадцятому) поверсі, за будівельним номером 149 (сто сорок дев`ять), загальна проектна площа 47,75 (сорок сім цілих сімдесят п`ять сотих) кв.м.

Оскаржуваним рішенням Шевченківського районного суду м. Львова від 29 вересня 2025 року у задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», з участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» про визнання майнових прав на об`єкт – відмовлено.

Додатковим рішенням Шевченківського районного суду м. Львова від 01 жовтня 2025 року заяву задоволено частково.

Стягнуто з ОСОБА_1 в користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» понесені витрати на правничу допомогу в розмірі 25000 (двадцять п`ять ) тисяч грн.

В решті вимог по заяві представника Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» про відшкодування витрат на правничу допомогу- відмовлено.

Рішення суду оскаржив представник позивача Рубель О.С., вважає рішення незаконним та необґрунтованим, таким, що підлягає скасуванню через неповне зясування обставин, що мають значення для справи, невідповідності висновків суду обставинам справи та неправильного застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права.

Покликаючись на хронологію обставин у спірних правовідносинах, зазначає, що сторони повинні були укласти основний договір протягом 4 кварталу 2022 року, квартира мала бути передана від ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» позивачу у власність виключно після здійснення усіх платежів.

У період з 11.11.2021 до 28.09.2022 позивач виконав умови розділу 4 попереднього договору № 1842 та сплатив повну суму забезпечувального платежу 334250,00 грн., однак основний договір не укладено, відповідних пропозицій не надходило, квартиру у власність позивача не передано.

Вважає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку, що ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» є неналежним відповідачем і визначив це, як самостійну підставу для відмови у задоволенні позовних вимог.

Так, під час розгляду справи у суді першої інстанції позивач неодноразово наголошував про незаконність факту передачі майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва та визнання новим замовником будівництва ТОВ «Сіті Львів Девелопмент».

Звертає увагу, що предметом даного позову є посвідчення того, що позивач набув майнові права на квартиру раніше, ще у момент повної сплати забезпечувального платежу.

Зазначає, що на момент підписання договору № 01-26/03-24 у відповідача вже були відсутні майнові права, які начебто були передані третій особі, тому потрібно враховувати, що жодні дії за договором № 01-26/03-24 не змінюють того факту, що майнові права на спірну квартиру належать позивачу та відповідно ні даний договір, ні будь які дії вчинені з метою його виконання, не створюють правових наслідків у контексті даної справи, та не породжують майнових прав, як і їх переходу від однієї юридичної особи до іншої.

Крім цього, на момент сплати забезпечувального платежу відповідач не міг передати майнові права третій особі за договором № 01-26/03-24, оскільки такі права на той момент відповідачу уже не належали.

Зазначає про принцип приватного права за яким, ніхто не може передати більше прав, ніж сам має, тому належним відповідачем є саме ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ».

Покликється на судову практику у справах про визнання майнових прав на об`єкт інвестування, зазначає, що належним відповідачем у такій справі є забудовник.

Крім цього, саме ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» є замовником будівництва відповідно до інформації з реєстру будівельної діяльності.

Визнання за учасником будівництва (пайовиком) майнових прав на об`єкт інвестування є ефективним способом захисту майнових прав на об`єкт інвестування.

Окремо зазначає про захист права шляхом визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

Враховуючи набуття права власності на новостворене нерухоме майно, саме інвестор набуває первинне право власності, на яке раніше не було та не могло бути зареєстровано право власності інших осіб, тому віндикація не може застосовуватися, відтак належним способом захисту прав інвестора у такому випадку буде визнання права власності на підставі ст. 392 ЦК України.

Оскільки в укладеному між сторонами попередньому договору викладені всі істотні умови, що притаманні договору купівлі-продажу, такий договір має всі ознаки договору купівлі-продажу майнових прав, адже правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на його зміст.

Такі висновки зроблені Верховним Судом у постановах від 12.09.2024 справа №916/1719/22 та від 15.11.2024 справа № 905/20/23.

Стороною позивача неодноразово наголошено про наявність відповідних позицій, однак суд першої інстанції не надав таким жодної оцінки та не врахував у процесі ухвалення рішення, прийнявши повністю позицію відповідача.

На переконання апелянта, оскільки на час укладення договору № 01-26/03-24 відповідачу не належали майнові права у зв`язку із сплатою позивачкою забезпечувального платежу, немає потреби визнавати такий договір недійсним.

Покликаючись на положення цього договору та ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», зазначає, що для отримання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва та набуття статусу замовника будівництва ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» повинно було протягом трьох робочих днів повідомити про такі зміни відповідний орган, який приймає рішення про зміну замовника будівництва і вносить про це інформацію в Реєстр будівельної діяльності, однак товариство не зробило цього. Останні зміни у реєстр вносилися у 2021 році.

Звертає увагу, що у справі № 761/23387/23 Верховний Суд зробив висновок, що саме первинний замовник будівництва має зобов`язання щодо передачі квартири за попереднім договором купівлі-продажу квартири.

Позивач зазначає, що третя особа ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» не є правонаступником відповідача, останній не відчужував об`єкт незавершеного будівництва чи права на нього, а передав третій особі лише право забудови земельної ділянки та відповідні функції замовника будівництва об`єкта, залишившись замовником будівництва та користувачем земельної ділянки, що підтверджується матеріалами справи.

Покликаючись на ЗУ «Про інвестиційну діяльність» та правові висновки касаційного цивільного суду зазначає, що Верховний Суд послідовно дотримується правової позиції, за якою недотримання забудовником визначеного законом порядку фінансування будівництва не є підставою для відмови інвестору у захисті його прав.

Вважає, що покликання суду першої інстанції на науковий висновок від 02.04.2025 в аналогічній справі за позовом до ТОВ «ЄвроЛьвів» про визнання майнових прав, є порушенням норм процесуального права.

Зокрема, у ЦПК України відсутній такий вид доказу, як науковий висновок, такий не є висновком експерта у галузі права, тому не може підтверджувати будь які обставини у даній справі.

Також вважає, що під час складання цього висновку ймовірним був конфлікт інтересів, оскільки адвокат Оприско М.В., який є представником третьої особи, є також доцентом кафедри цивільного права та процесу Львівського національного університету ім І. Франка, одночасно є засновником, кінцевим беніфіціаром та власником 25% ТОВ «ЄвроЛьвів», керівником та засновником адвокатського бюро, яке залучило адвокатку Маланій І.Я. до надання правової допомоги відповідачу.

При цьому, висновок складений завідувачем кафедри цивільного права та процесу Львівського національного університету ім І. Франка ОСОБА_3 , який є безпосереднім керівником Оприска М.В. в цьому університеті, а на засіданні кафедри, згідно витягу із протоколу № 7, приймав участь і сам ОСОБА_4 .

Суд приділив значну увагу цьому висновку, однак не навів аргументів на спростування доводів позивача про неналежність та недопустимість такого доказу.

Вважає, що подання такого висновку є неприпустимим згідно положень ЗУ «Про адвокату та адвокатську діяльність».

Щодо доказів підтвердження фактичного виконання договору № 01-26/03-24, то суд не конкретизував, якими саме доказами підтверджується виконання такого.

Крім цього, жоден із документів, на які вказує суд, як доказ виконання цього договору, не містить посилання, що відповідні послуги чи товари надаються саме для будівництва спірного об`єкту нерухомості.

Також, договори про переведення боргу не стосуються предмету даного спору.

При цьому, у п. 1 договору № 01-26/03-24 визначено, що заборгованість існує між ТОВ «ЄвроЛьвів» та інвестором будівництва.

Податкова звітність відповідача не породжує жодних наслідків, окрім для самого відповідача та може бути лише доказом ведення бухгалтерського обліку.

Вважає, що ні у відповідача, ні у третьої особи немає підстав для нарахування заборгованості згідно із п. 7.2. попереднього договору, при цьому, третя особа не є стороною такого.

Наводить розрахунок сплати забезпечувальних платежів, згідно з яким позивач переплатив суму таких, однак суд не надав оцінки таким доказам.

Строк виконання ОСОБА_1 зобов`язань зі сплати штрафних санкцій, передбачених п. 7.2 Попереднього договору, не настав через неотримання позивачем вимоги від кредитора про виконання такого зобов`язання, тому позивач не є таким, що прострочив виконання зобов`язання, відтак висновки суду про наявність у позивача заборгованості зі сплати штрафних санкцій у сумі 13896,71 грн. не ґрунтуються на вимогах закону та обставинах справи.

Також ОСОБА_1 не надавав згоду на заміну боржника у зобов`язаннях.

Розірвання попереднього договору ТОВ «ЄвроЛьвів» в односторонньому порядку надасть такому формату договору безвідсоткової фінансової допомоги, що суперечить намірам та інтересам інвесторів, а також є порушенням «права очікування» та призводить до збитків останніх.

Звертає увагу, що ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» засновано 08.03.2024, одразу після чого 26.03.2024 був підписаний договір з ТОВ «ЄвроЛьвів», такими діями останнє намагається перекласти на інших тягар несвоєчасного виконання своїх зобов`язань, що не може свідчити про добросовісність дій.

Ухвалюючи рішення у справі, суд першої інстанції не застосував до спірних правовідносин таку загальну засаду цивільного законодавства як справедливість, добросовісність та розумність.

Вважає, що судом порушені принципи змагальності та рівності сторін.

Просить скасувати рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 29 вересня 2025 року та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити у повному обсязі. Судові витрати покласти на ТОВ «ЄвроЛьвів».

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника позивача Литвинової Г.В. на підтримку доводів скарги, а також пояснення представника відповідача Маланій І.Я. на заперечення таких, перевіривши матеріали справи та законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційну скаргу необхідно задовольнити частково виходячи із такого.

Згідно із ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

На підставі ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно із статтею 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Частиною 6 цієї ж статті визначено, що в суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Ухвалюючи оскаржуване рішення та відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції виходив з того, що чинним законодавством у сфері регулювання мстобудівної діяльності замовник будівництва та власник майнових прав на результати такого будівництва можуть не збігатися в одній особі. Так, у спірних правовідносинах не змінюючи статусу замовника будівництва, ТОВ «ЄвроЛьвів» на підставі цивільно-правового договору передало майнові права на об`єкт та функції щодо організації та фінансування будівництва третій особі, що не суперечить жодним нормам законодавства.

Зокрема, представником відповідача надано докази на підтвердження фактичного виконання Договору № 01-26/03-24, а саме Договори переведення боргу, платіжні доручення про оплату за договорами переведення боргу на виконання Договору № 01-26/03-24, платіжні доручення про оплату за будівельні матеріали та виконані роботи щодо добудови будинку.

Таким чином, не заслуговує на увагу твердження представника позивача, що Договір №01-26/03-24 не створює жодних правових наслідків, а власником майнових прав на спірну квартиру залишається ТОВ «Єврольвів».

При цьому, Договір № 01-26/03-24 укладений із дотриманням законодавчих вимог щодо його форми, ніким не оспорений та не визнаний недійсним в судовому порядку, а у межах даного позову вимога про визнання недійсним такого договору порзивачем також не заявлялася.

З цих підстав суд не взяв до уваги посилання представника позивача на постанови Верховного Суду: від 17.07.2024 у справі № 344/13538/17, від 12.01.2022 у справі №344/12729/17, від 24.10.2018 у справі № 344/8552/16-ц, де належним відповідачем був визначений замовник будівництва, оскільки у вказаних справах, на відміну від даної справи, майнові права на результати будівельної діяльності та об`єкт незавершеного будівництва замовник будівництва іншим особам не відчужував.

Посилаючись на науковий висновок доктора юридичних наук, професора, завідувача кафедри цивільного права та процесу, члена науково-консультативної ради Верховного Суду Коссака В.М. від 02.04.2025 у справі за позовом ОСОБА_5 до ТОВ «ЄвроЛьвів» про визнання майнових прав, у якому зазначено, що до моменту прийняття будинку в експлуатацію, реєстрації речових прав на квартири та укладення основного договору купівлі-продажу квартир, майнові права на об`єкт незавершеного будівництва належать замовнику будівництва, якщо інше не передбачено договором або законом, замовником будівництва може здійснюватися розпорядження майновими правами на об`єкт незавершеного будівництва на підставі цивільно-правових договорів з дотриманням вимог чинного законодавства, суд вважав, що відповідачем та третьою особою подано беззаперечні докази тієї обставини, що ТОВ «ЄвроЛьвів» на підставі Договору № 01-26/03-24 відчужив майнові права на спірну квартиру ТОВ «Сіті Львів Девелопмент», і про цю обставину позивач був повідомлений.

Врахувавши, що суд не може вирішувати питання обґрунтованості позовних вимог по суті без залучення до розгляду справи належного відповідача, суд констатував, що належним відповідачем за вимогою про визнання майнових прав на 1-но (одно) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024), що знаходиться в 2 (другому) під`їзді на 13 (тринадцятому) поверсі, за будівельним номером 149 (сто сорок дев`ять), загальна проектна площа 47,75 (сорок сім цілих сімдесят п`ять сотих) кв.м., є саме ТОВ «Сіті Львів Девелопмент», яке не залучене до участі у справі в якості відповідача, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

Водночас, судом встановлено, що позивачем заявлено вимогу про визнання майнових прав на квартиру на підставі Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 1842 від 09.11.2021.

Правовою підставою позову визначено ст. 392 ЦК України, якою передбачено, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Передумовою застосування такого способу захисту як визнання права є наявність цього права в особи до звернення до суду та його невизнання або оспорення іншою особою.

Разом з цим, підстав виникнення у ОСОБА_1 майнових прав на спірну квартиру судом не встановлено.

Закон не містить такого правового наслідку невиконання попереднього договору, як визнання права власності на майно, яке мало бути придбане у майбутньому за наслідком укладення основного договору купівлі-продажу. Подібних застережень не містить і укладений між сторонами попередній договір. Наведене унеможливлює застосування такого наслідку невиконання попереднього договору, як визнання за позивачем майнових прав.

Схожа за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду по справах №522/970/18 від 03 червня 2021 року та №450/563/17 від 16 травня 2019 року.

При цьому суд врахував, що істотною умовою договору купівлі-продажу є умова про предмет, однак попередній договір купівлі-продажу квартири № 1842 від 09.11.2021 містить умову про коригування площі квартири перед укладенням основного договору за результатами технічної інвентаризації (п. 4.7) та коригування інших істотних умов (п. 6.1.2), що свідчить про те, що на момент укладення Попереднього договору характеристики предмету Основного договору та інші істотні умови остаточно не є визначеними та майбутня площа квартири може відрізнятися від планової, що, на думку суду, також заперечує можливість виникнення у позивача майнових прав на квартиру на даній стадії договірних правовідносин.

У п. 8.3 Попереднього договору сторони підтверджують, що цей Договір не носить характеру фіктивного чи удаваного правочину та є попереднім договором згідно із статтею 635 ЦК України.

Детально проаналізувавши умови Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 1842 від 09.11.2021 суд прийшов висновку, що його назва відповідає правовій природі, а предмет договору та інші умови, права та обов`язки сторін, фактичний характер спірних правовідносин, які склались між сторонами спрямовані саме на настання правових наслідків, притаманних для попереднього договору, ознак удаваності вчиненого сторонами правочину не встановлено, однак жодна із умов Попереднього договору не дає підстав для висновку про можливість виникнення у ОСОБА_1 на його підставі майнових прав на спірну квартиру.

Виходячи з наведеного, суд не взяв до уваги посилання представника позивача на висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 12.03.2025 у справі №761/28387/23, оскільки у вказаній справі на відміну від даної справи, на підставі аналізу умов договору судами було встановлено, що його дійсна правова природа не відповідає правовій природі попереднього договору.

Те ж стосується покликання представника позивача на постанову Верховного Суду від 24.10.2018 у справі № 344/8552/16-ц, у якій суд касаційної інстанції дійшов висновку, що договір не є попереднім, оскільки у цьому договорі викладені усі істотні умови, що притаманні договору купівлі-продажу майнових прав (інвестиційний договір), оскільки предмет цього договору є нежитлове приміщення, яке відповідно до п. 1.1 буде створене у майбутньому, у даній же справі предметом попереднього договору є зобов`язання укласти в майбутньому основний договір, тому обставини цих справ є різними.

Суд погодився із доводами відповідача та третьої особи, що на підставі попереднього договору у його сторони не виникає майнових прав, а лише зобов`язальні правовідносини, що підтверджується також сталою практикою Верховного Суду.

Сутність попереднього договору полягає у виконанні таких функцій: спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов`язку; фіксація умов основного договору.

Отже, попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

Свідченням того, що за своєю правовою природою укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ЄвроЛьвів» договір є саме попереднім договором є та обставина, що кошти, які сплачувалися позивачем на підставі Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 1842 від 09.11.2021, не оприбутковувалися Товариством та з цих платежів не сплачувався ПДВ, що підтверджується наявними у матеріалах справи деклараціями ТОВ «Єврольвів» зі сплати ПДВ за жовтень 2021 - лютий 2022 року, а лише перебували на балансі як власне забезпечувальний платіж.

Також суд зазначив, що позивач свої зобов`язання щодо внесення забезпечувального платежу належно не виконував, а саме не доплатив забезпечувальний платіж у сумі 13896,71 (тринадцять тисяч вісімсот дев`яносто шість грн 71 коп) без нарахування штрафних санкцій по даний час, що свідчить про порушення умов договору саме зі сторони ОСОБА_1 та спростовує твердження позивача про повне виконання ним таких умов, тому у відповідача ТОВ «ЄвроЛьвів» не виникло обов`язку укласти основний договір купівлі-продажу квартири в обумовлений попереднім договором строк.

З приводу можливого розкрадання коштів посадовими особами ТОВ «Єврольвів», судом встановлено, що представником ТОВ «ЄвроЛьвів» подано до Відділу поліції № 1 Львівського районного управління поліції №1 Головного управління Національної поліції у Львівській області заяву про кримінальне правопорушення, внаслідок чого внесено відомості у ЄРДР.

18.04.2024 у Львівській міській раді відбулося обговорення можливих шляхів вирішення проблеми із добудовою багатоквартирного будинку на АДРЕСА_1 , що підтверджується Протоколом зустрічі покупців квартир у будинку по АДРЕСА_1 та представників ТОВ «ЄвроЛьвів» від 18.04.2024, де повідомлено про необхідність залучення стороннього інвестора (девелопера) та про укладення Договору № 01-26/03-24 із ТОВ «Сіті Львів Девелопмент».

Обсяг зобов`язань ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» значно перевищує вартість результатів будівельної діяльності, майнові права на які товариство отримало за Договором № 01-26/03-24.

На даний час ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» організовує та здійснює добудову будинку, та забезпечує реалізацію квартир та повернення коштів особам, які мали укладені попередні договори із ТОВ «Сіті Львів Девелопмент», що підтверджується письмовими доказами, зокрема, повернення особам 7 375 111, 37 грн.

Тому, на думку суду, дії відповідача та третьої особи відносно позивача, в тому числі пропозиція щодо укладення договору купівлі-продажу майнових прав або повернення сплачених за попереднім договором коштів, є добросовісними та справедливими.

Також згідно умов попереднього договору, вартість квадратного метра квартири за основним договором не покриває витрат на спорудження будинку більш, ніж удвічі.

Враховуючи, що у задоволенні позову суд відмовив, сплачений за подання позовної заяви судовий збір залишив за позивачем.

При цьому, оскільки відповідачем у судових дебатах заявлено про намір подати у 5-денний строк з дня ухвалення рішення докази понесення витрат на професійну правничу допомогу, такі витрати у рішенні, суд не розподіляв.

Відмовивши у задоволенні позову, суд частково задовольнив заяву представника ТзОВ «ЄвроЛьвів» Маланій І.Я. та стягнув додатковим рішенням Шевченківського районного суду м. Львова від 01 жовтня 2025 року з ОСОБА_1 в користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» понесені витрати на правничу допомогу в розмірі 25000, 00 грн., визнавши, що сума у розмірі 40000,00 грн. про стягнення якої у якості витрат на правову допомогу, просила представник, є неспівмірною.

Перевіряючи законність оскаржуваного рішення колегія суддів враховує таке.

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа лише в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Судом встановлено такі фактичні обставини справи та відповідні їм правовідносини.

09.11.2021 між позивачем ОСОБА_1 та ТОВ «Єврольвів» укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Антоновою В.І. за реєстровим № 1842(т. 1 а.с. 204-213).

Згідно із п. 2.1 попереднього договору купівлі-продажу квартири № 1842 від 09.11.2021, предметом цього договору є укладення сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу об`єкта (далі – Основний договір) на умовах встановлених цим договором.

Зокрема, згідно із умовами попереднього договору, об`єктом є 1-но (одно) кімнатна житлова квартира в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024), що знаходиться в 2 (другому) під`їзді на 13 (тринадцятому) поверсі, за будівельним номером 149 (сто сорок дев`ять), загальна проектна площа 47,75 (сорок сім цілих сімдесят п`ять сотих) кв.м. (п.п. 1.1.1. та 1.1.2 Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 1842 від 09.11.2021).

Відповідно до п. 2.4. Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 1842 від 09.11.2021 сторони укладають Основний договір на умовах, передбачених цим договором, протягом 4-го кварталу 2022 року, але не пізніше ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Стороною-1 на Об`єкт та за умови виконання Стороною-2 вимог Розділу 4 Договору.

Слідуючи умовам договору, Розділ 4 стосується забезпечення виконання договору та порядку розрахунків.

Відповідно до п. 4.3 Попереднього договору Сторона-2 зобов`язується сплатити Стороні-1 забезпечувальний платіж, що дорівнює сумі коштів, яка у національній валюті України гривні складає 334250,00 гривень.

Зокрема, визначено порядок сплати зазначеного платежу п`ятьма рівними платежами (4.4 Договору).

На час звернення до суду з даним позовом та розгляду справи основний договір купівлі-продажу квартири між ОСОБА_1 та ТОВ ТОВ «ЄвроЛьвів» не укладено.

При цьому, у попередньому Договорі № 1842 від 09.11.2021 сторони, керуючись принципом диспозитивності та свободи договору визначили (п. 7.6 Договору), що внаслідок не укладення основного договору з вини Продавця (Сторони-1) квартири, у Покупця (Сторони-2) виникає лише право на розірвання попереднього Договору та повернення сплаченого Забезпечувального платежу у строк 10 робочих днів, після дати розірвання цього договору.

26.03.2024 між ТОВ ТОВ «ЄвроЛьвів» та ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» укладено Договір № 01-26/03-24 щодо організації та фінансування будівництва об`єкта (т. 2 а.с. 19-29).

Згідно із п. 2.1 зазначеного договору ТОВ «ЄвроЛьвів» зобов`язалося передати ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» право забудови земельної ділянки та відповідні функції замовника будівництва об`єкта на земельній ділянці разом із усіма виконаними та/або незавершеними роботами та придбаними матеріалами, які були виконані та використані при спорудженні Об`єкта будівництва, а ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» зобов`язалося забезпечити організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва Об`єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та/або юридичних осіб) та сплатити ТОВ «Єврольвів» обумовлену цим договором винагороду.

Згідно з Додатком №1 від 26.03.2024 до Договору № 01-26/03-24 винагорода Замовника за передачу Девелоперу права забудови Земельної ділянки та функції Замовника будівництва, в тому числі комплексу виконаних та/або незавершених будівельно-монтажних робіт та придбаних матеріалів, які були виконані при спорудженні Об`єкта будівництва, а також виконання інших договірних зобов`язань за цим Договором перед Девелопером, становить 136708035,39 грн, які підлягають сплаті не пізніше, ніж через 1 календарний рік після введення Об`єкта будівництва в експлуатацію та отримання сертифіката готовності Об`єкта будівництва.

Актом передачі-приймання до Договору № 01-26/03-24 від 26.03.2024 засвідчено передання Замовником та прийняття Девелопером комплексу виконаних будівельно-монтажних робіт та придбаних матеріалів, які були виконані та використані при спорудженні Об`єкта будівництва «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 » на суму 136708035,39 грн.

Того ж дня на підставі Акту приймання-передачі ТОВ «ЄвроЛьвів» передало, а ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» прийняло відповідний будівельний майданчик.

На підтвердження фактичного виконання Договору № 01-26/03-24, сторонами надано Договори переведення боргу, платіжні доручення про оплату за договорами переведення боргу на виконання Договору № 01-26/03-24, платіжні доручення про оплату за будівельні матеріали та виконані роботи щодо добудови будинку.

18.04.2024 у Львівській міській раді відбулося обговорення можливих шляхів вирішення проблеми із добудовою багатоквартирного будинку на АДРЕСА_1 , що підтверджується Протоколом зустрічі покупців квартир у будинку по АДРЕСА_1 та представників ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» від 18.04.2024. На зустрічі було повідомлено про необхідність залучення стороннього інвестора (девелопера) та про укладення Договору № 01-26/03-24 із ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» (т. 2 а.с. 15-18).

Зазначені обставини визнаються сторонами, відтак в силу ст. 82 ЦПК України не доказуються.

Звертаючись до суду з позовними вимогами, позивач стверджує, що він виконав умови попереднього договору купівлі-продажу квартири № 1842 від 09.11.2021, а саме сплатив забезпечувальний платіж у повному розмірі, тому просить про визнання майнових прав на об`єкт інвестування, що, на його думку, захистить його інтереси у випадку намагань відповідача чи інших осіб здійснити подвійний продаж майнових прав чи оформлення нерухомості іншим незаконним способом.

У статті 41 Конституції України закріплено одне із основоположних прав людини і громадянина – непорушність права власності, відповідно до якого кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

Статею 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав і основоположних свобод людини визначено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Статтями 316, 317, 319, 321, 328 ЦК України визначено, що власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майно, які ним здійснюються на власний розсуд. Право власності є непорушним та ніхто не може бути позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до частини 1 статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

В свою чергу, згідно зі статтею 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

У частині першій статті 527 ЦК України передбачено, що боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).

За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Відповідно до ст. 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (частина перша статті 181 ЦК України).

Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (ст. 182 ЦК України).

У статті 190 ЦК України йдеться про те, що майно є особливим об`єктом, яким вважається окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

З аналізу вказаних норм права можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

Суд дійшов висновку, що предметом позову в цій справі є майнові права на об`єкт інвестування.

В свою чергу, Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (стаття 3 Закону).

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

У частині другій статті 331 ЦК України вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Ефективним способом захисту майнових прав на об`єкт інвестування у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також за відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, є визнання за учасником будівництва (пайовиком) майнових прав на об`єкт інвестування.

Такий висновок узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у постановах від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15 (провадження 14-31цс20), від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15 (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13 (провадження № 14-606цс18).

Згідно із правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 13 травня 2019 року, справа № 760/17864/16-ц, провадження № 61-699св17, від 12.03.2025 року, справа №761/28387/23 провадження № 61-1063св25 у разі невиконання належним чином взятих на себе зобов`язань, а також, відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Отже, належним відповідачем у такій справі є забудовник, а обставинами, що підлягають доведенню у справі за позовом про визнання майнових прав на об`єкт інвестування, є: невиконання забудовником свого обов`язку або відсутність факту введення будинку в експлуатацію, а також факт виконання особою, яка вважає свої майнові права порушеними (учасником будівництва, пайовиком), повної та вчасної сплати пайових внесків.

Таким чином, колегія суддів розділяє правові позиції та судову практику на які, у цьому контексті покликається сторона позивача, що у випадку порушення його прав забудовником, ефективним способом захисту є визнання за ним майнових прав на об`єкт інвестування.

Разом з цим, спірні правовідносини, на переконання колегії суддів, не є точною копією та аналогічними до правовідносин, яким надана оцінка у відповідних судових рішеннях, на які покликається сторона позивача, оскільки такі ускладнені договірними зобов`язаннями забудовника ТОВ «ЄвроЛьвів» із новим суб`єктом, управомоченим розпоряджатися спірним об`єктом будівництва, а саме ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент».

Як вже зазначалося, згідно із Договором №01-26/03-24, а саме п. 1.2 та п. 2.1 ТОВ «ЄвроЛьвів», як замовник будівництва, зобов`язується передати виключно ТОВ «Сіті Львів Девелопмент», як девелоперу будівництва, право забудови земельної ділянки та відповідні функції замовника будівництва Об`єкта на земельній ділянці разом з усіма виконаними та/або незавершеними роботами та придбаними матеріалами, які були виконані та використані при спорудженні Об`єкта будівництва, а Девелопер зобов`язується забезпечити організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва Об`єкта відповдно до законодавства в т.ч. залучення коштів інших фізичних та /або юридичних осіб, а також сплатити замовнику обумовлену цим договором винагороду.

Відповідно до п. 7.1. договору після укладення цього договору девелоперу переходять всі 100% майнових прав на всі запроектовані квартири, громадські/нежитлові приміщення, машиномісця, майбутні об`єкти нерухомості в Об`єкті будівництва, згідно із наявною проектною документацією, в незалежності від коригування чи перепроектування Об`єкта.

Як додатки до договору від 26.03.2024 третя особа надала Акт передачі-приймання щодо організації та фінансування будівництва обєкта від 26.03.2024 та Акт передачі-приймання будівельного майданчика від 26.03.2024.

Колегія суддів виходить з того, що сеціальним законом, який встановлює правові та організаційні основи містобудівної діяльності і спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів є ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності».

У ч. 2 ст. 5 цього закону визначено, що вимоги містобудівної документації є обов`язковими для виконання всіма суб`єктами містобудування.

Згідно із ч. 7 ст. 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», дійсно у разі якщо право на будівництво об`єкта передано іншому замовникові або змінено генерального підрядника чи підрядника (якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників), а також у разі коригування проектної документації замовник протягом трьох робочих днів повідомляє про такі зміни відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю з поданням засвідчених у встановленому порядку копій документів, що підтверджують зазначені зміни. У разі якщо коригування проектної документації може вплинути на визначення адреси об`єкта нового будівництва (зміна місця розташування об`єкта, головного входу, зміна кількості об`єктів тощо), у повідомленні зазначається про необхідність коригування (зміни, присвоєння, анулювання) адреси. Продовження виконання будівельних робіт без такого повідомлення забороняється.

З матеріалів справи не вбачається, що відповідач чи третя особа надали на підтвердження зазначеного відповідні документи.

Разом з цим, колегія суддів звертає увагу на те, що статтею 204 ЦК України закріплено презумпцію правомірності правочину та зазначено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема на підставі судового рішення.

Апеляційним судом не встановлено обставин, за яких правомірність Договору №01-26/03-24 від 26.03.2024, у передбаченому законом порядку спростована на підставі судового рішення, що дає підстави для висновку, що такий є чинним, а відтак створює правові наслідки.

В свою чергу, будь які доводи щодо чинності зазначеного правочину чи неналежного його виконання (реалізації) сторонами, не є предметом даного судового провадження, відтак колегія суддів не надає таким правової оцінки.

Враховуючи зазначене, колегія суддів розділяє висновок місцевого суду про те, що твердження представника позивача стосовно того, що Договір № 01-26/03-24 не створює жодних правових наслідків, а власником майнових прав на спірну квартиру залишається ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ», не заслуговують на увагу, оскільки не є беззаперечними.

Більше того, за змістом частини другої статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Преюдиціальні факти - це факти, встановлені рішенням чи вироком суду, що набрали законної сили.

Преюдиціальність ґрунтується на правовій властивості законної сили судового рішення і визначається його суб`єктивними і об`єктивними межами, за якими сторони та інші особи, які брали участь у справі, а також їх правонаступники не можуть знову оспорювати в іншому процесі встановлені судовим рішення у такій справі правовідносини.

Суб`єктивними межами є те, що у двох справах беруть участь одні й ті самі особи чи їх правонаступники, чи хоча б одна особа, щодо якої встановлено ці обставини. Об`єктивні межі стосуються обставин, встановлених рішенням суду.

Преюдиціальні обставини не потребують доказування, якщо одночасно виконуються такі умови: обставина встановлена судовим рішення; судове рішення набрало законної сили; у справі беруть участь ті самі особи, які брали участь у попередній справі, чи хоча б одна особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Не потребують доказування обставини, встановлені рішенням суду, тобто ті обставини, щодо яких мав місце спір і які були предметом судового розгляду. Не має преюдиціального значення оцінка судом конкретних обставин справи, які сторонами не оспорювалися, мотиви судового рішення, правова кваліфікація спірних відносин. Преюдиціальне значення можуть мати ті факти, щодо наявності або відсутності яких виник спір, і які, зокрема зазначені у резолютивній частині рішення.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 03 липня 2018 року у справі №917/1345/14 (провадження № 12-144гс18) зазначила, що преюдиціальне значення у справі надається обставинам, встановленим судовими рішеннями, а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом. Преюдиціальне значення мають лише рішення зі справи, в якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. Преюдицію утворюють виключно ті обставини, які безпосередньо досліджувались і встановлювались судом, що знайшло своє відображення у мотивувальній частині судового рішення. Преюдиціальні факти відрізняються від оцінки іншим судом обставин справи.

При цьому на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи з фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 08 червня 2021 року у справі № 662/397/15-ц (провадження № 14-20цс21)).

З матеріалів справи вбачається, що певні правовідносини між сторонами вже врегульовані судовими рішеннями, які набрали законної сили.

Так, ухвалою Шевченківського районного суду м. Львова від 22 листопада 2024 року у цій справі задоволено заяву про забезпечення позову (т. 1 а.с. 247-250).

Накладено арешт на 1-но кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024), що знаходиться в 2 (другому) під`їзді на 13 (тринадцятому) поверсі, за будівельним номером 149 (сто сорок дев`ять), загальна проектна площа 47,75 кв.м.

Ухвала оскаржувалася в апеляційному порядку, постановою Львівського апеляційного суду від 23 травня 2025 року (провадження № 22-ц/811/3736/24) апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄВРОЛЬВІВ» задоволено.

Ухвалу Шевченківського районного суду м. Львова від 22 листопада 2024 року скасовано.

Ухвалено нову постанову, якою у задоволенні заяви ОСОБА_1 про забезпечення позову у справі за позовом ОСОБА_1 до ТзОВ «Євро Львів» про визнання майнових прав на об`єкт - відмовлено.

У касаційному порядку позивачка не оскаржувала постанову Львівського апеляційного суду, відтак така знаходиться у законній силі.

Натомість, колегією суддів із ЄДРСР встановлено наявність низки аналогічних справ за позовами потенційних інвесторів до ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва.

Частина із таких, у межах оскарження судових рішень про забезпечення позову, розглядалися Верховним Судом.

Так, Верховний Суд в ухвалі від 21 січня 2025 року про відмову у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою на постанову Львівського апеляційного суду від 02 грудня 2024 року дійшов висновку про обґрунтованість висновку апеляційного суду про відмову у задоволенні заяви про забезпечення позову, оскільки право розпорядження спірним об`єктом на час прийняття оскаржуваної постанови належало ТОВ «Сіті Львів Девелопмент», яке не є стороною у справі.

Крім цього, аргумент касаційної скарги про те, що договір від 26 березня 2024 року № 01-26/03-24, укладений між відповідачем та ТОВ «Сіті Львів Девелопмент», не створив жодних юридичних наслідків, Верховний Суд відхилив, оскільки спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним) (постанова Верховного Суду від 28 липня 2021 року у справі № 759/24061/19 (провадження № 61-8593св21)). Підстав нікчемності, як і вказівки на наявність судового рішення про визнання недійсним такого правочину, касаційна скарга не містить.

Схожі за змістом висновки містяться і в ухвалі Верховного Суду від 01 квітня 2025 року, справа № 466/9338/24, де відмовляючи у відкритті касаційного провадження, суд констатував, що встановивши, що право розпорядження спірним об`єктом на час прийняття оскаржуваної ухвали місцевого суду належало ТОВ «Сіті Львів Девелопмент», яке не є стороною у справі та не перебуває в статусі відповідача, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відмову в задоволенні заяви про забезпечення позову.

Таким чином, на час ухвалення оскаржуваного рішення, наявні висновки судів різних інстанцій, які зводяться до того, що саме ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» є правосуб`єктним у спірних правовідносинах, при цьому, вимог до такого не пред`явлено.

Колегія суддів виходить з того, що відповідач - це особа, яка, на думку позивача, або відповідного правоуповноваженого суб`єкта, порушила, не визнала чи оспорила суб`єктивні права, свободи чи інтереси позивача. Відповідач залучається до справи у зв`язку з позовною вимогою, яка пред`являється до нього.

Велика Палата Верховного Суду у постановах від 30 січня 2019 року у справі №552/6381/17 (провадження № 14-626цс18), від 13 березня 2019 року у справі № 757/39920/15-ц (провадження № 14-61цс19, від 27 березня 2019 року у справі № 520/17304/15-ц (провадження № 14-94цс19) та інших звертала увагу на те, що визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача, а встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.

За наведених обставин і сталої судової практики Верховного Суду можна дійти висновку, що вирішуючи питання про склад осіб, які братимуть участь у справі, суд повинен враховувати характер спірних правовідносин, визначену ним норму матеріального права, яка підлягає застосуванню до правовідносин, та матеріально-правовий інтерес у вирішенні справи.

Неналежна сторона у цивільному процесі - це особа, стосовно якої суд встановив, що вона не є ймовірним суб`єктом тих прав, свобод, законних інтересів чи юридичних обов`язків, щодо яких суд повинен ухвалити рішення, і у зв`язку з цим проведено її заміну або ухвалено рішення про відмову в позові.

Належними сторонами у справі є особи, між якими виник спір, який є предметом розгляду та вирішення судом, і які є суб`єктами спірних матеріальних правовідносин.

За приписами процесуального законодавства позивачем є особа, яка подала позов про захист порушеного, невизнаного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. Відповідачами є особи, до яких пред`явлено матеріально-правову вимогу.

Тобто, учасники справи - це суб`єкти матеріально-правових відносин, які виступають на захист своїх інтересів, і на яких поширюється законна сила судового рішення.

Основною ознакою сторін цивільного процесу є їхня особиста і безпосередня заінтересованість; саме сторони є суб`єктами правовідношення, з приводу якого виник спір. Крім того, відповідач є тією особою, на яку вказує позивач як на порушника свого права.

Таким чином, визначення позивачем у справі складу сторін (позивача та відповідача) має відповідати реальному складу учасників спору у спірних правовідносинах та має на меті ефективний захист порушених прав (свобод, інтересів) особи, яка вважає, що вони порушені, із залученням необхідного кола осіб, які мають відповідати за позовом. Незалучення до участі у справі особи, як співвідповідача, за умови наявності обов`язкової процесуальної співучасті, є підставою для відмови в задоволенні позову у зв`язку з неналежним суб`єктним складом сторін.

Найчастіше під неналежними відповідачами розуміють таких відповідачів, щодо яких судом під час розгляду справи встановлено, що вони не є зобов`язаними за вимогою особами.

Для правильного вирішення питання щодо визнання відповідача неналежним недостатньо встановити відсутність у нього обов`язку відповідати за даним позовом. Установлення цієї умови - підстава для ухвалення судового рішення про відмову в позові. Щоб визнати відповідача неналежним, крім названої умови, суд повинен мати дані про те, що обов`язок відповідати за позовом покладено на іншу особу. Про неналежного відповідача можна говорити тільки в тому випадку, коли суд може вказати особу, що повинна виконати вимогу позивача, -належного відповідача.

Отже, неналежний відповідач - це особа, притягнута позивачем як відповідач, стосовно якої встановлено, що вона не повинна відповідати за пред`явленим позовом за наявності даних про те, що обов`язок виконати вимоги позивача лежить на іншій особі - належному відповідачеві.

Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача.

У пункті 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26 лютого 2020 року у справі № 304/284/18 (провадження № 14-517цс19) зазначено, що належним відповідачем має бути така особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги.

Враховуючи наведене та те, що відповідачем і третьою особою подано беззаперечні докази того, що ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» на підставі Договору № 01-26/03-24 відчужив майнові права на спірну квартиру ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ» і про цю обставину позивач був повідомлений, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку, що належним відповідачем за вимогою про визнання майнових прав на 1-о (одно) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024), що знаходиться в 2 (другому) під`їзді на 13 (тринадцятому) поверсі, за будівельним номером 149 (сто сорок дев`ять), загальна проектна площа 47,75 кв.м. повинен бути ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ», який не був залучений до участі у справі в якості відповідача, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

В свою чергу, розпорядившись на власний розсуд своїми процесуальними правами та визначивши коло учасників справи, до яких пред`являються позовні вимоги, сторона позивача і надалі вважає, що суб`єктний склад спірних правовідносин є правильним, а клопотання про заміну неналежного відповідача чи залучення співвідповідача під час розгляду справи не заявляла.

Разом з цим, ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» є неналежним відповідачем у справі, оскільки на даний час майнові права на всі результати будівельної діяльності передані за Договором № 01-26/03-24 від 26.03.2024 ТОВ «СІТІ ЛЬВІВ ДЕВЕЛОПМЕНТ», що свідчить про те, що позивач просить про визнання за ним майнових прав, пред`явитвши вимоги до соби, яка не вправі відповідати за такими, оскільки такі на даний час належать не відповідачу, а іншій особі.

У цьому контексті колегія суддів розділяє висновок районного суду щодо помилкового ототожнення позивачем замовника будівництва в розумінні законодавства про регулювання містобудівної діяльності та власника майнових прав, які можуть не збігатися в одній особі, зокрема, у спірних правовідносинах не змінюючи статусу замовника будівництва, ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» на підставі цивільно-правового договору передало майнові права на об`єкт та лише функції щодо організації та фінансування будівництва (забудовника) третій особі, що не суперечить чинному законодавству.

У постанові КЦС ВС від 04.12.2024 у справі № 592/13042/21 зроблено висновок, що суд не може вирішувати питання обґрунтованості позовних вимог по суті без залучення до розгляду справи належного відповідача.

Дійшовши правильного висновку про неналежний суб`єктний склад спірних правовідносин, а саме пред`явлення позову до особи, яка не може відповідати за пред`явленими вимогами, що є окремою та самостійною підставою для відмови у задоволенні позову, суд першої інстанції помилково вдався до аналізу та правової оцінки по суті пред`явлених вимог, з чим колегія суддів не може погодитися, що виключає можливість залишення оскаржуваного рішення у законній силі у повному обсязі.

Таким чином, з метою уникнення будь якої преюдицієї у майбутньому, колегія суддів не надає правової оцінки доводам апеляційної скарги, які стосуються суті спірних правовідносин та вважає за необхідне виключити їх (висновки та правову оцінку судом таких) із оскаржуваного рішення.

Враховуючи наведене, питання обґрунтованості позовних вимог по суті без залучення до розгляду справи належного відповідача не може вирішуватися, відтак правова оцінка доказів, а також самі докази, які пред`явлені на обгрунтування чи заперечення позовних вимог, у межах даної справи не мають правового значення.

Окремо колегія суддів важає за можливе звернути увагу на те, що юридичною особою є організація, створена і зареєстрована у встановленому законом порядку. Юридична особа наділяється цивільною правоздатністю і дієздатністю, може бути позивачем та відповідачем у суді (стаття 80 ЦК України).

Юридична особа підлягає державній реєстрації у порядку, встановленому законом. Дані державної реєстрації включаються до Єдиного державного реєстру, відкритого для загального ознайомлення (частина перша статті 89 ЦК України).

Зважаючи на те, що правосуб`єктності (прав та обов`язків) юридична особа набуває з дня її державної реєстрації, доводи апеляційної скарги про те, що ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» було засновано 08.03.2024, а вже 26.03.2024 був підписаний договір з ТОВ «ЄвроЛьвів», висновків суду не спростовують, оскільки слідуючи закону, новостворена юридична особа у день створення вправі бути учасником правочинів та вчиняти юридично значимі дії.

Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті чи для закриття провадження у справі. За результатами розгляду справи суд відмовляє у позові до неналежного відповідача та приймає рішення щодо суті заявлених до належного відповідача вимог (постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі №523/9076/16-ц (пункт 40), від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц (пункт 31.10), від 30 січня 2019 року у справі № 552/6381/17 (пункт 39)).

Виходячи із диспозитивності цивільного судочинства, а відтак підстав та предмету позову, колегія суддів не знаходить доводів та вимог за якими могло б відповідати ТОВ «ЄвроЛьвів», а відтак навіть часткової підставності таких.

Згідно зі статтею 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З урахуванням викладеного апеляційний суд вважає, що апеляційну скаргу необхідно задовольнити частково, а оскаржуване рішення суду першої інстанції змінити, виклавши мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови.

Часткове задоволення апеляційної скарги та зміна оскаржуваного рішення не є підставою для нового перерозподілу судових витрат.

В свою чергу, як зазначено вище додатковим рішенням Шевченківського районного суду м. Львова від 01 жовтня 2025 року заяву стягнуто з ОСОБА_1 в користь ТзОВ «ЄвроЛьвів» понесені витрати на правничу допомогу в розмірі 25000,00 грн.

Додаткове рішення - це акт правосуддя, яким усуваються недоліки судового рішення, пов`язані з порушенням вимог щодо його повноти. Водночас, додаткове рішення не може змінити суті основного рішення або містити в собі висновки про права та обов`язки осіб, які не брали участі у справі, чи вирішувати вимоги, не досліджені в судовому засіданні. У разі скасування рішення у справі, ухвалене додаткове рішення втрачає силу. Тобто додаткове рішення є невід`ємною частиною рішення у справі (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 червня 2018 року в справі № 756/4441/17 (провадження № 61-17081св18)).

Таким чином, додаткове рішення є невід`ємною частиною рішення у справі. У разі скасування рішення у справі ухвалене додаткове рішення втрачає силу. Подібні висновки викладені у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23 грудня 2021 року у справі № 925/81/21, від 09 лютого 2022 року у справі № 910/17345/20, від 15 лютого 2023 року у cправі №911/956/17(361/6664/20), від 07 березня 2023 року у справі № 922/3289/21.

Разом з цим, оскільки слідуючи принципу диспозитивності, колегія суддів законність додаткового рішення не перевіряє, а рішення суду по суті спору змінено лише у мотивах відмови у позові, підстави для скасування додаткового рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 01 жовтня 2025 року відсутні, відтак таке залишається у законній силі.

Керуючись ст.ст. 259, 367, 368, п. 2 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, суд, -

ухвалив:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Рубля Олександра Сергійовича – задовольнити частково.

Рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 29 вересня 2025 року – змінити.

Викласти мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови.

В іншій частині рішення залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена у касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту постанови.

Повний текст постанови складений 25 лютого 2026 року.

Головуючий: А.В. Ніткевич

Судді: С.М. Бойко

С.М. Копняк