Рішення від 25 лютого 2026 р. у справі №752/20737/25 — Голосіївський районний суд міста Києва

Справа №752/20737/25

Провадження №2/752/3439/26

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 лютого 2026 року м. Київ

Голосіївський районний суд міста Києва в складі:

головуючого судді Кордюкової Ж.І.,

за участю секретаря Шененка В.В.,

представника позивача Волинчук Є.М.,

представника відповідача Пугача С.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй сіті кепітал» про розірвання договору, стягнення грошових коштів,-

ВСТАНОВИВ:

Адвокат Волинчук Єлизавета Миколаївна в інтересах ОСОБА_1 звернулася до суду з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» (далі - ТОВ «ФК «Житло-Капітал»), третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй сіті кепітал» (далі - ТОВ «Строй сіті кепітал») про розірвання договору, стягнення грошових коштів.

В обґрунтування заявлених вимог зазначила, що 20.06.2019 ОСОБА_2 уклала з ТОВ «ФК «Житло-Капітал» договір №74-2006/2019-1 про участь у Фонді фінансування будівництва, відповідно до якого позивач зобов`язується передати відповідачу в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим договором, Правилами Фонду фінансування будівництва виду А «ЖК Паркова долина» (II черга будівництва).

Відповідно до умов договору об`єктом інвестування була 1-кімнатна квартира, площею 39,97 кв.м у житловому комплексі, розташована за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:79:286:0004). Номер об`єкту інвестування 354. Планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 31.12.2020. Планово орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31.03.2021.

01.07.2019 позивач здійснила повну оплату орієнтовної загальної вартості за об`єкт інвестування у розмірі 847364 грн., винагороду управителя у розмірі 7626,28 грн. та винагороду повіреного за договором доручення №616 від 01.07.2019 у розмірі 50 грн.

Після здійснення позивачем повної оплати за договором, 01.07.2019 між сторонами був укладений договір відступлення майнових прав №М74-2006/2019-1, за яким управитель передає, а довіритель приймає майнові права на об`єкт інвестування, що підлягає передачі довірителю в порядку та на умовах договору про участь у ФФБ після завершення забудовником будівництва.

07.08.2020 позивач отримала лист відповідача про те, що останнім прийнято рішення та змінено забудовника з ТОВ «Укрбуд девелопмент» на ТОВ «Строй сіті кепітал» «ЖК Паркова долина» (II черга будівництва), а також узгоджені нові строки прийняття в експлуатацію та передачі під заселення об`єкта будівництва: планово-орієнтовний строк прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва - 30.04.2022; планово-орієнтовний строк передачі об`єкта будівництва під заселення - 31.07.2022.

03.11.2020 між сторонами був укладений додатковий договір до договору №74-2006/2019-1, в якому вони погодили зміну термінів фактичного виконання договору та терміну планово-орієнтовного введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30.04.2022; планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31.07.2022.

Тобто сторони визначили конкретну дату 30.04.2022, як граничний строк, коли будинок має бути прийнятий в експлуатацію, та 31.07.2022, як строк, до якого інвестори мали отримати свої квартири.

Зазначені строки є чітко визначеними календарними датами, які мали неминуче настати, тож після їх спливу невиконання зобов`язань забудовника і управителя є простроченням.

Листом від 18.11.2020 довіритель був повідомлений про проведення ребрендингу та зміну назви «ЖК Паркова долина» (II черга будівництва) на «ЖК Голосіївська долина» (ІІ черга будівництва) в житловому комплексі по АДРЕСА_2 (кадастровий номер: 8000000000:79:286:0004).

Після укладених сторонами договорів та надісланих позивачу листів, жодних змін не відбулося, відповідач про стан завершення об`єкту інвестування не повідомляв, об`єкт фактично в експлуатацію введений не був, попри порушені строки планово-орієнтовного введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

Позивач був позбавлений основного очікуваного результату договору - не отримав у власність квартиру протягом розумного строку після повної оплати її вартості. Тривале невиконання зобов`язання зі зведення будинку суттєво порушує договірні права позивача, оскільки вона значною мірою втратила те, на що розраховувала при укладенні договору.

Відповідно, позивач набув право на захист своїх прав шляхом дострокового припинення договірних відносин та повернення своїх коштів.

25.07.2025 позивач звернулася до відповідача з письмовою претензією-вимогою про розірвання договору та повернення коштів, однак відповідач не надав жодної відповіді на претензію, вимоги добровільно не виконав, кошти позивачу не повернув.

Відповідач є фінансовою установою-управителем ФФБ, на яку законом покладені спеціальні обов`язки щодо захисту інтересів довірителів.

Згідно з ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» якщо виконавець послуги не може виконати або прострочує виконання роботи (послуги) згідно з договором, він зобов`язаний сплатити споживачеві пеню за кожен день прострочення у розмірі 3% вартості роботи (послуги).

Виконання укладеного між сторонами договору було прострочено на значний строк, тому позивач має право на стягнення з відповідача неустойки (пені) за весь період прострочення (з 31.07.2022 по 25.07.2025) у розмірі 21741183,60 грн.

Нарахування пені з 31.07.2022 обґрунтоване тим, що цією датою мав бути переданий об`єкт інвестування (квартира) під заселення, тобто саме з наступного дня після цієї дати настав стан невиконання відповідачем (та забудовником) зобов`язання перед позивачем.

Позивач пред`являє вимогу про стягнення пені саме до управителя, який, окрім фінансової послуги управління, взяв на себе обов`язок контролювати забудовника і забезпечити захист інтересів довірителя, що не було виконано.

Крім пені, позивач також просить суд стягнути з відповідача інфляційні втрати на суму 289377,52 грн., що виникли внаслідок знецінення грошової суми інвестиції за час прострочення.

Попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які позивач поніс і які очікує понести у зв`язку із розглядом справи складається з витрат на правову допомогу у розмірі 10000 грн.

Просила:

розірвати договір №74-2006/2019-1 про участь у ФФБ виду А «ЖК Паркова Долина (II черга)», укладений 20.06.2019 між ОСОБА_1 та ТОВ «ФК «Житло Капітал»;

стягнути з ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на користь ОСОБА_1 грошові кошти в загальному розмірі 22885551,40 грн., у тому числі: 847364 грн. - повернення сплаченої позивачем вартості об`єкта інвестування (суми інвестиції) за договором; 7626,28 грн. - відшкодування сплаченої позивачем плати за управління майном (винагороди управителю); 21741183,60 грн. - пеня за прострочення виконання зобов`язання (невиконання послуги) за період з 31.07.2022 по 25.07.2025, обчислена за нормами ч.5 ст.10 Закону України «Про захист прав споживачів»; 289377,52 грн. - інфляційні втрати (знецінення коштів) за весь час прострочення грошового зобов`язання, розраховані згідно зі ст.625 ЦК України;

судові витрати покласти на відповідача.

02.09.2025 постановлено ухвалу про залишення позовної заяви без руху.

16.09.2025 постановлено ухвалу про відкриття провадження у цивільній справі та призначено справу до розгляду в порядку загального позовного провадження.

26.11.2025 постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначено цивільну справу до судового розгляду по суті.

09.10.2025 представник відповідача адвокат Пугач С.В. подав до суду відзив на позовну заяву, в якому заперечував проти задоволення позовних вимог.

Зазначив, що реалізація права позивача на дострокове розірвання договору про участь у ФФБ та виплати йому коштів повинно відбуватися на основі правозастосування приписів ст. 20 Закону №978-IV та у відповідності до положень Правил ФФБ.

Позивачем порушено порядок дострокового розірвання договору про участь у ФФБ, оскільки він не повернув управителю свідоцтво про участь у ФФБ; він не повернув управителю договір про відступлення майнових прав.

З боку позивача не було вчинено жодних дій, передбачених положеннями Правил ФФБ та умовами Договору про участь у ФФБ, які свідчили б про його намір розірвати договір про участь у ФФБ.

Обраний позивачем спосіб захисту (розірвання договору про участь у ФФБ) не є ефективним, оскільки не призведе до реального захисту порушеного права.

Повернення позивачу коштів можливе в порядку ч. 7 ст. 20 Закону №978-IV і виключно за умови повернення позивачем управителю свідоцтва про участь у ФФБ, договору № М74-2006/2019-1 про відступлення майнових прав.

Оскільки зазначені документи не були повернені управителю, позивач на момент подачі позовної заяви є власником майнових прав на об`єкт інвестування.

Факт збереження права вимоги на об?єкт інвестування виключає можливість повернення коштів позивачу, оскільки це суперечить суті правовідносин, які виникають між управителем та довірителем у межах ФФБ. Повернення коштів довірителю можливе лише у випадку припинення зобов?язань між сторонами, зокрема внаслідок неможливості виконання договору чи відмови довірителя від участі у ФФ у порядку, передбаченому правилами ФФБ.

За умов, коли позивач є власником майнових прав на об?єкт інвестування відповідач як управитель, не має жодних правових підстав для реалізації відповідного об`єкта інвестування з метою повернення довірителю коштів.

Враховуючи, що позивач не реалізував своє право на звернення із відповідною заявою до управителя ФФБ ТОВ «ФК «Житло капітал», а інвестиційний об?єкт залишається закріпленим за позивачем, діючі договори свідчать про збереження зобов?язальних правовідносин між сторонами, що унеможливлює визнання вимог про повернення коштів обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Відтак, розірвання договору про участь у ФФБ не призведе до реального захисту порушеного права позивача, оскільки похідна вимога щодо стягнення з відповідача коштів, за обставин, які склалися, не може бути виконана у законний спосіб.

Відповідач категорично не погоджується зі стягненням неустойки у відповідності до ч.5 ст.10 Закону України «Про захист прав споживачів» у розмірі 3% загальної вартості послуги, вважає її нархування необґрунтованим та безпідставним.

Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе зобов?язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ; за письмовою заявою довірителя виступає в інтересах довірителів позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов?язань щодо строків спорудження і якості об?єктів будівництва та передачі довірителям у власність об?єктів інвестування (ст.13 Закону № 978-IV).

Відповідно до п. 11.3 договору про участь у ФФБ забудовник несе відповідальність за невиконання зобов?язань щодо організації спорудження об?єкта будівництва, своєчасне введення його в експлуатацію.

Крім того, відповідно до Правил ФФБ саме забудовник несе відповідальність невиконання зобов?язань щодо організації спорудження об?єкта будівництва та своєчасного введення його в експлуатацію.

Тож, не передбачено відповідальності Управителя за порушення термінів введення об?єкта будівництва експлуатацію. Відповідно, відсутні підстави покладення на відповідача як управителя відповідальності за несвоєчасне введення об?єкта будівництва в експлуатацію.

Підстави для стягнення з відповідача на користь позивача пені на підставі ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» відсутні.

Між сторонами не виникли грошові зобов`язання, а відтак, до правовідносин сторін не застосовуються положення ст. 625 ЦК України, оскільки у відповідача не виник обов`язок повернути позивачу грошові кошти та погасити будь який грошовий борг.

Просив зменшити розмір витрат на правничу допомогу, понесених позивачем, до 3000 грн.

Попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які відповідач поніс і які очікує понести у зв?язку із розглядом справи становить 0,5 % від суми заявлених позивачем позовних вимог, які судом позивачу не будуть задоволені.

15.10.2025 представник позивача адвокат Волинчук Є.М. подала до суду відповідь на відзив, в якій зазначила, що у відзиві відповідач вказує на відсутність у позивача права на одностороннє розірвання договору, вказуючи при цьому на недотримання позивачем встановленого законодавством порядку, щодо односторонньої відмови від договору (відмови від участі у ФФБ).

Однак, договір участі у ФФБ №74-2006/2019-1 від 20.06.2019 містив пряму норму (п.2.2.2.2.1), що довіритель (інвестор) має право відмовитися від участі у фонді шляхом дострокового розірвання договору та отримати свої кошти назад.

Отже, позивач мала законне право в односторонньому порядку розірвати цей договір без згоди відповідача.

Посилання відповідача на недотримання позивачем порядку такої односторонньої відмови та доводи про те, що позивач не відправила йому правоустановчі документи щодо об`єкту інвестування не заслуговують уваги, оскільки 25.07.2025 позивач направила відповідачу претензію-вимогу про розірвання договору та повернення коштів, однак відповідач не відреагував на претензію, сторони не погодили процес передачі вищевказаних документів та процес односторонньої відмови від договору загалом.

Крім того, надіславши правоустановчі документи простим рекомендованим листом через поштового оператора позивач фактично втратила б доступ до доказів, які наразі містяться у матеріалах справи та підтверджують її правову позицію.

Направляючи вищевказану претензію-вимогу, позивач не мав на меті розпочинати процедуру односторонньої відмови від Договору, а натомість висунув вимогу відповідачу щодо розірвання останнього.

За інформацією, з відкритих джерел, вбачається, що ще на етапі реалізації проєкту будівництва попереднім забудовником, афілійованим з групою «Укрбуд», об`єкт інвестування на АДРЕСА_2 характеризувався підвищеними юридичними ризиками: невідповідність цільового призначення ділянки житловій забудові та заяви про намір змінити його рішенням Київради (справа №910/10860/21); тривалі публічні спори з державними органами щодо забудови приаеродромної зони (справа №826/11282/17); встановлений у матеріалах справ факт реєстраційних дій на підставі «неіснуючого» судового рішення (справа №910/14861/19); повідомлення про фінансові проблеми групи «Укрбуд» і масове зупинення робіт у 2019 році.

У сукупності ці обставини вимагали від Управителя ФФБ підвищеної обачності та оперативного застосування передбачених законом засобів впливу на забудовника (ч. 5 ст. 32 Закону № 978-IV), включно з призупиненням фінансування, ініціюванням розірвання та вимогою повернення коштів/відшкодування збитків, а також належною взаємодією з органами державного нагляду (ч. 4 ст. 24 Закону № 978-IV).

Вказана ситуація свідчить про те, що відповідач не вбачав необхідності вдаватись до активних дій, щодо контролю за забудовником та забезпечення інтересів позивача (що є його договірним обов`язком), а лише формально писав листи, на які не отримував відповідей.

Щодо заперечення відповідачем розміру витрат позивача на надання йому професійної правничої допомоги зазначила, що вказана орієнтовна сума у розмірі 10000 грн. є цілком співмірною за складністю вказаної справи та відповідає практиці присудження таких судом за тотожних обставин.

Наведені позиції сторони позивача підтверджують, що жоден з доводів відзиву не спростовує вимог позивача по суті.

Представник позивача підтримала позовні вимоги, просила їх задовольнити у повному обсязі.

Представник відповідача заперечував проти задоволення позовних вимог.

Інші учасники справи до суду не з`явились.

Дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне.

20.06.2019 між ОСОБА_1 , як довірителем, та ТОВ «ФК «Житло-Капітал», як управителем, укладено Договір про участь у Фонді фінансування будівництва №74-2006/2019-1, відповідно до п.1.1. якого довіритель зобов`язується передати Управителю в управління грошові кошти з метою отримання Довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а Управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим Договором, Правилами ФФБ виду А «ЖК Паркова долина» (ІІ черга будівництва), затвердженими наказом Директора Управителя № 20 від 06.06.2018, Договором між Забудовником та Управителем № 74-06/06/18 від 06.06.2018 та чинним законодавством України.

Відповідно до п. 1.2. договору від 20.06.2019 № 74-2006/2019-1 забудовником на дату підписання цього договору є ТОВ «Укрбуд девелопмент».

Відповідно до п. 1.9. договору від 20.06.2019 № 74-2006/2019-1 опис об`єкта інвестування, що підлягає передачі Довірителю в порядку та на умовах цього Договору після завершення будівництва: об`єкт будівництва- Житловий комплекс, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:79:286:0004); об`єкт інвестування - квартира; номер об`єкта інвестування - 354; попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування - 39,97 м кв.; планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 31.12.2020; планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31.03.2021.

Відповідно до пп. 2.1.1.7, 2.1.1.13. п. 2.1. договору від 20.06.2019 № 74-2006/2019-1 управитель зобов`язаний у випадках, передбачених цим договором, повернути кошти довірителю на умовах правил ФФБ та цього договору, з урахуванням п. 2.2.1.9. та розділу 10 цього договору.

Також управитель зобов`язаний письмово повідомити довірителя про внесення змін до умов договору управителя із забудовником щодо перенесення строків здачі в експлуатацію об`єкта будівництва більш ніж на 90 днів та у випадку заміни забудовника.

Відповідно до пп. 2.2.2.2. п. 2.2.2. договору від 20.06.2019 № 74-2006/2019-1 довіритель має право до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію, за письмовою згодою управителя, за умови сплати довірителем винагороди управителю у розмірі та порядку, передбаченому цим договором відмовитися від участі у ФФБ шляхом дострокового розірвання договору про участь у ФФБ та отримати з ФФБ кошти на умовах передбачених цим договором та правилами ФФБ.

Відповідно до п. 5.8., 5.10. договору від 20.06.2019 № 74-2006/2019-1 згідно цього договору довіритель передає в довірчу власність управителя грошові кошти у розмірі 847367 грн. в порядку, встановленому графіком внесення до ФФБ коштів, який є невід`ємною частиною цього договору. Це є орієнтовна загальна вартість об`єкта інвестування на день укладення цього договору.

Після внесення довірителем першої частки коштів до ФФБ, управитель видає довірителю свідоцтво про участь у ФФБ, що є підтвердженням участі довірителя у ФФБ, в якому вказується графік подальшого внесення довірителем коштів до ФФБ.

Відповідно до п. 5.12. договору від 20.06.2019 № 74-2006/2019-1 виплата коштів довірителю ФФБ не може здійснюватися за рахунок іншого ФФБ або власного майна управителя.

Відповідно до п. 9.1. - 9.5., 9.6 договору від 20.06.2019 № 74-2006/2019-1 до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатація довіритель має право достроково припинити управління майном та відмовитись від участі у ФФБ.

У разі відкріплення, сума коштів, що підлягає поверненню довірителю при відмові від ФФБ, визначається управителем, виходячи з кількості закріплених за довірителем одиниць об`єкта інвестування, поточної ціни вимірної одиниці цього об`єкта інвестування та передачі коштів в управління управителю ФФБ з урахуванням винагороди Управителя, передбаченої п. 10.1.3, 10.3., 5.11 цього договору.

Для отримання коштів, зазначених п.9.2. цього договору довіритель повинен повідомити управителя про реквізити свого банківського рахунку або надати інші дані (реквізити), що дозволяють управителю перерахувати довірителю належні йому кошти у безготівковій формі.

Управитель перераховує на наданий довірителем, у відповідності до вимог п.9 цього договору рахунок кошти в розмірі, визначеному п. 9.2. цього договору протягом п`яти робочих днів, після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування після введення об`єкта будівництва в експлуатацію та після надання довірителем реквізитів банківського рахунку або надання інших даних (реквізитів), що дозволяють управителю перерахувати довірителю належні йому кошти у безготівковій формі.

У разі ненадання довірителем управителю реквізитів банківського рахунку або не надання інших даних (реквізитів), що дозволяють управителю перерахувати довірителю належні кошти у безготівковій формі протягом одного місяця з дня подачі заяви про вихід, вважається, що довіритель доручає управителю перерахувати кошти, зазначені в п. 9 цього договору, з рахунку ФФБ на власний рахунок управителя з мето їх зберігання до повернення коштів довірителю.

У разі відкріплення від довірителя закріпленого за ним об`єкта інвестування та закріплених за ним вимірних одиниць об`єкта інвестування управитель виплачує (повертає) довірителю кошти на умовах цього договору та правил ФФБ та виключно після повернення довірителем управителю свідоцтва про участь у ФФБ і укладеного договору про уступку майнових прав (за наявності).

Відповідно до пп. 10.1.1 - 10.1.5. п. 10.1. договору від 20.06.2019 № 74-2006/2019-1 довіритель сплачує управителю винагороду:

-за оформлення зміни об?єкта інвестування - у розмірі 1 (один) % від вартості закріплених за Довірителем вимірних одиниць об?єкту інвестування за поточною ціною вимірної одиниці об?єкта інвестування на день подання заяви про оформлення операції зміни об?єкта інвестування;

-за оформлення уступки права вимоги Довірителя за цим Договором третім особам - у розмірі 3 (три) % від вартості закріплених за Довірителем вимірних одиниць об?єкта інвестування за поточною ціною вимірної одиниці об?єкта інвестування на день подання заяви про оформлення операції уступки права вимоги за цим Договором;

-за оформлення відмови Довірителя від участі у фінансуванні спорудження об?єкта будівництва та/або повернення Довірителю коштів у разі відкріплення від Довірителя об?єкта інвестування - у розмірі 5 (п?ять ) % від вартості закріплених за Довірителем вимірних одиниць об?єкта інвестування за поточною ціною вимірної одиниці об?єкта інвестування на день подачі відповідної заяви про відмову Довірителя від участі у ФФБ або на день відкріплення від Довірителя об?єкта інвестування (у разі, якщо відкріплення здійснюється в . односторонньому порядку Управителем ФФБ);

-за часткове повернення грошових коштів з ФФБ за ініціативою Довірителя - 5 (п?ять) % від вартості закріплених за Довірителем вимірних одиниць об?єкта інвестування за поточною ціною вимірної одиниці об?єкта інвестування на день подачі відповідної заяви.

-за управління майном 0,9 % від орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування (на день підписання цього договору) та 0,5 % від вартості об`єкта інвестування на день введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

Відповідно до п. 11.1. - 11.3. договору від 20.06.2019 № 74-2006/2019-1 управитель і забудовник за невиконання прийнятих на себе зобов`язань за договором про участь у ФФБ та договором управителя із забудовником несуть відповідальність згідно законодавства України.

Управитель при здійсненні управління: несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя ,визначених Правилами ФФБ та визнаних довірителем; несе відповідальність за виконання своїх зобов`язань перед довірителем ФФБ у межах Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництва та операціях з нерухомістю зі змінами та доповненнями до договору; не несе відповідальності власним майно за виплату коштів довірителю ФФБ в разі відмови від участі у ФФБ виду А, якщо управитель ФФБ дотримався встановлених Правилами ФФБ процедур щодо забезпечення можливості отримання довірителем коштів з ФФБ на вимогу довірителя.

Забудовник, як особа, яка згідно із законодавствам має право на виконання функцій з будівництва для спорудження об`єктів будівництва та уклала договір з управителем: несе відповідальність згідно чинного законодавства України та договору управління забудовником за невиконання зобов`язань щодо організації спорудження об`єкта будівництва своєчасного введення його в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво підтвердженого управителем.

01.07.2019 між ОСОБА_1 та ТОВ «Укрбудпереказ» укладено договір доручення № 616, відповідно до п. 1 якого довіритель доручає, а повірений зобов`язується на умовах та у строки, визначені цим договором та правилами агентського співробітництва ТОВ «Укрбудпереказ», затвердженими наказом директора ТОВ «Укрбудпереказ» № 4 від 01.12.2017, здійснити від імені, в інтересах та за рахунок довірителя перерахування грошових коштів на рахунок відповідного фонду фінансування будівництва ТОВ «ФК «Житло-капітал», в якості оплати за договором участі у фонді фінансування будівництва, та винагороди ТОВ «ФК «Житло-капітал» за управління майном.

Позивач повністю оплатила вартість об`єкта інвестування у сумі 847364 грн., на підтвердження чого їй видано свідоцтво № С74-2006/2019-1 від 01.07.2019 про участь у ФФБ виду А «ЖК Паркова долина» (ІІ черга будівництва).

Відповідно до зазначеного свідоцтва за довірителем (позивачем) закріплена квартира, яка знаходиться у житловому комплексі по АДРЕСА_1 , номер об`єкта інвестування 354. Планово - орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 31.12.2020. Планово - орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31.03.2021.

16.07.2020 ТОВ «ФК «Житло - капітал» за згоди ПАТ «АТП 13058» (замовник) на виконання умов договору управителя із забудовником №74-06/06/18 від 06.06.2018, укладеного між ТОВ «ФК «Житло - капітал» та ТОВ «Укрбуд девелопмент» складено протокол № 3-К про порушення терміні виконання робіт об`єкту будівництва житловий комплекс по АДРЕСА_2 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:79:286:0004) - ЖК «Паркова долина» (ІІ черга будівництва).

07.08.2020 ТОВ «ФК «Житло - капітал» повідомлено позивача, що у зв`язку із тривалим періодом зупинки процесу спорудження об`єкту будівництва, що призводить до збільшення забудовником строків будівництва більш ніж на 90 календарних днів, керуючи договором управителя із забудовником та Закону України «Про фінансова - кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» ТОВ «ФК «Житло-капітал», як управителем ФФБ було прийнято рішення та змінено забудовника з ТОВ «Укрбуд девелопмент» на ТОВ «Строй сіті кепітал» «ЖК Паркова долина» (ІІ черга будівництва), що споруджається за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:79:286:0004), а також узгодженні нові строки прийняття в експлуатацію та передачі під заселення об`єкта будівництва. Планово - орієнтовний строк прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва - 30.04.2022; планово - орієнтовний строк передачі об`єкта будівництва під заселення - 31.07.2022.

03.11.2020 між ОСОБА_1 та ТОВ «ФК «Житло - капітал» укладений додатковий договір № 1 до договору № 74-2006/2019-1 про участь у Фонді фінансування будівництва від 20.06.2019, відповідно до умов якого сторони дійшли згоди внести зміни до договору № 74-2006/2019-1 від 20.06.2019, а саме викласти п. 1.9. договору №74-2006/2019-1 в наступній редакції: «Опис об`єкта інвестування, що підлягає передачі Довірителю в порядку та на умовах цього Договору після завершення будівництва: об`єкт будівництва - Житловий комплекс, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:79:286:0004); об`єкт інвестування - квартира; номер об`єкта інвестування - 354; попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування - 39,97 м кв.; планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30.04.2022; планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31.07.2022».

Відповідно до п. 2. додаткового договору № 1 від 03.11.2020 забудовником на день підписання цього додаткового договору є ТОВ «Строй сіті кепітал».

18.11.2020 ТОВ «ФК «Житло - капітал» повідомило позивача, що ТОВ «ФК «Житло - капітал», що є управителем ФФБ виду А «ЖК Паркова долина» (ІІ черга будівництва), змінило назву ФФБ виду А з «ЖК Паркова долина» (ІІ черга будівництва) на «ЖК Голосіївська долина» (ІІ черга будівництва) в житловому комплексі по АДРЕСА_1 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:79:286:0004).

25.07.2025 представник позивача адвокат Волинчук Є.М. направила ТОВ «ФК «Житло - капітал» претензію - вимогу, в якій просила:

- повідомити які дії було вжито управителем (ТОВ «ФК «Житло - капітал») щодо забудовника(ів), після виявлення факту прострочення планово-орієнтовного терміну введення в експлуатацію (30.04.2022) об`єкту інвестування (1-кімнатна квартира, площею 39,97 кв.м. у Житловому комплексі по АДРЕСА_1 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:79:286:0004). Номер об`єкту інвестування 354.

- повернути загальну вартість об`єкта інвестування за договором про участь у ФФБ №74-2006/2019-1 від 20.06.2019 у розмірі 847364 грн.;

- повернути кошти, сплачені як винагорода за управління майном у сумі 7626,28 грн.;

- сплатити пеню, відповідно до ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у розмірі 21741183,60 грн.;

- сплатити суму інфляційного збільшення щодо коштів, сплачених як загальна вартість об`єкта інвестування, за період прострочення виконання зобов`язання у розмірі 289377,52 гр.

За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право власності набувається у порядку, визначеному законом.

Відповідно до частини п`ятої статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з частиною шостою статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном; управитель - це фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом.

Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки. Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах: від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

За договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача) (частина перша статті 1029 ЦК України).

Частиною 1 ст. 7 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що управитель фонду на праві довірчої власності здійснює управління фондом та для досягнення мети управління майном, визначеної установниками цього фонду, перераховує частину отриманих коштів у напрямах, зазначених у Правилах.

Згідно зі ст. 11 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», фінансова установа, яка відповідає вимогам цього Закону, може за власною ініціативою створити ФФБ. ФФБ не є юридичною особою. ФФБ може бути двох видів - ФФБ виду А та ФФБ виду Б. Для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування.

Відповідно до ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до: змін технічних характеристик об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; погіршення споживчих властивостей об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків; збільшення строків будівництва більше ніж на дев`яносто днів порівняно із строками, зазначеними в договорі між управителем та забудовником станом на день його підписання.

У разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом.

Забудовник зобов`язаний на вимогу управителя протягом строку, визначеного в договорі, повернути грошові кошти на рахунок ФФБ або передати право власності/спеціальне майнове право на предмет іпотеки (майнові права на предмет іпотеки - для об`єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано до набрання чинності Законом України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому») управителю з додержанням вимог статті 10 цього Закону, якщо інше не передбачене договором.

У разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.

Отже, визначені наступні підстави для дострокового розірвання договору та виплати коштів довірителю за ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»:

1) у разі порушення забудовником строків спорудження будівництва;

2) у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених ч. 1 ст. 18 цього ж Закону (тобто контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором).

Таким чином порушення забудовником строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої довіритель у праві вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які він вніс до ФФБ.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ч. 2 ст. 651 ЦК України).

Надаючи оцінку істотності порушення стороною договору, необхідно встановити не лише наявність порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною. Вирішальне значення має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. Тобто необхідно з`ясувати, чи є насправді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Згідно з ч. 3 ст. 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Судом встановлено, що 20.06.2019 між ОСОБА_1 , як довірителем, та ТОВ «ФК «Житло-Капітал», як управителем, укладено Договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 74-2006/2019-1, відповідно до якого довіритель зобов`язується передати Управителю в управління грошові кошти в розмірі 847367 грн. з метою отримання Довірителем у власність житла (об`єкта інвестування); номер об`єкта інвестування - 354; попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування - 39,97 м кв., а Управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим Договором, Правилами ФФБ виду А «ЖК Паркова долина» (ІІ черга будівництва), затвердженими наказом Директора Управителя № 20 від 06.06.2018, Договором між Забудовником та Управителем № 74-06/06/18 від 06.06.2018 та чинним законодавством України.

01.07.2019 ОСОБА_1 отримала свідоцтво № С74-2006/2019-1 про участь у ФФБ виду А «ЖК Паркова долина» (ІІ черга будівництва), яким підтверджено, що вона повністю оплатила вартість об`єкта інвестування у сумі 847364 грн.

Відповідно до зазначеного свідоцтва за довірителем (позивачем) закріплена квартира, яка знаходиться у житловому комплексі по АДРЕСА_1 , номер об`єкта інвестування 354. Планово - орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 31.12.2020. Планово - орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31.03.2021.

В подальшому, 03.11.2020 між ОСОБА_1 та ТОВ «ФК «Житло - капітал» укладений додатковий договір №1 до договору №74-2006/2019-1 про участь у Фонді фінансування будівництва від 20.06.2019, відповідно до умов якого сторони внесли зміни до договору №74-2006/2019-1 від 20.06.2019 в частині зміни планово-орієнтовного терміну введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30.04.2022 та планово- орієнтовного терміну здачі об`єкта будівництва під заселення - 31.07.2022.

Відповідач не заперечував того, що будівництво об`єкта інвестиції ОСОБА_1 не закінчено, будинок не введений в експлуатацію, квартира не передана у власність позивачки.

При цьому, представник ТОВ «ФК «Житло-Капітал» у судовому засіданні зазначив, що спорудження «ЖК Голосіївська долина» на даний час не продовжується.

Таким чином, враховуючи, що позивачем належним чином виконано взяті на себе зобов`язання за договором про участь у фонді фінансування будівництва № 74-2006/2019-1 від 20.06.2019, а управителем допущено істотне порушення умов цього договору щодо передачі позивачу у власність об`єкта інвестування, більш ніж на два роки, з урахуванням того, що термін здачі вказаного будинку відповідач не зазначає, будинок повністю не споруджено, управитель та забудовник втратили право користування земельною ділянкою для забудови, що в сукупності дає підстави для задоволення позову в частині розірвання спірного договору про участь у фонді фінансування будівництва № 74-2006/2019-1 від 20.06.2019 та стягнення сплачених позивачем на його виконання коштів у розмірі 847364 грн.

Щодо вимог про стягнення з відповідача пені в розмірі 21741183,60 грн. суд зазначає наступне.

У статті 611 ЦК України встановленні правові наслідки порушення зобов`язання, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.

Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина перша статті 549 ЦК України).

Суд повторно зауважує, що під час розгляду справи встановлено, що між сторонами був укладений договір № 74-2006/2019-1 від 20.06.2019 про участь у Фонді фінансування будівництва, за умовами якого погоджено планово - орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30.04.2022.

Відповідно до положень ст. 9 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов`язується збудувати один або декілька об`єктів будівництва, забезпечити прийняття їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва цих об`єктів будівництва на умовах договору.

Забудовник зобов`язаний виконати свої зобов`язання за договором щодо організації спорудження об`єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.

Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя, визначених Правилами ФФБ і визнаних довірителями ФФБ; несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ (абз. 1-3 ч. 2 ст. 13 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»).

Згідно з ч. 1 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести, зокрема до збільшення строків будівництва більше ніж на 90 днів.

Статтею 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю») визначено контроль управителя ФФБ за виконанням зобов`язань за договором.

Зокрема, у разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом.

Згідно з ч. 11 ст. 20 Закону для встановлення факту виконання відповідачем умов договору про участь у ФФБ та факту припинення управління майном необхідне настання трьох таких умов у їх поєднанні: виконання довірителем всіх зобов`язань перед Управителем ФФБ; введення об`єкта до експлуатації; підписання довірителем із забудовником акта прийому-передачі закріпленого за ним об`єкта інвестування після введення об`єкта в експлуатацію.

При цьому Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ; за письмовою заявою довірителя виступає в інтересах довірителів позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов`язань щодо строків спорудження і якості об`єктів будівництва та передачі довірителям у власність об`єктів інвестування.

Як встановлено судом, на час звернення позивача до суду із вказаним позовом об`єкт будівництва до експлуатації не введений.

Суд звертає увагу, що відповідач не здійснює будівництво спірного об`єкта, оскільки такі функції покладено безпосередньо на забудовника. У визначеному договорі обов`язками управителя ФФБ є здійснення управління грошовими коштами довірителя з метою їх використання для фінансування спорудження об`єкта інвестування, та після введення його в експлуатацію - передачі у власність довірителю закріплених за ним об`єктів інвестування.

Таким чином, саме забудовник і несе відповідальність за невиконання зобов`язань щодо організації спорудження об`єкта будівництва та своєчасного введення його в експлуатацію.

Позивач не довів, що несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію сталося внаслідок дій чи бездіяльності з боку відповідача. Суду не надано доказів неналежного виконання управителем своїх зобов`язань щодо контролю за строками прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, зокрема доказів того, що збільшення строків будівництва об`єкта сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони управителя (відсутність контролю, неналежний контроль за забудовником).

Факт неналежного виконання забудовником покладених на нього обов`язків не може бути підставою для матеріальної відповідальності відповідача як управителя коштів за договором про участь у ФФБ, без надання беззаперечних доказів того, що саме його дії чи бездіяльність завдали шкоди позивачу.

Також суд зауважує, що результат аналізу договору про участь у ФФБ №74-2006/2019-1 від 20.06.2019 свідчить проте, що сторони у ньому не передбачили відповідальності управителя і наслідки за неналежне виконання забудовником обов`язків щодо своєчасної здачі об`єкта інвестування в експлуатацію.

Аналогічна позиція знайшла відображення у висновках, викладених Верховним Судом в постанові від 10.12.2024 в справі № 638/18016/21 та постанові від 14.01.2026 у справі № 752/14890/21.

Умовами укладеного між сторонами договору про участь у Фонді фінансування будівництва № 74-2006/2019-1 від 20.06.2019 не передбачено відповідальності управителя за порушення термінів введення об`єкта будівництва в експлуатацію, за встановлених обставин, тому суд дійшов висновку про відсутність підстав покладення на відповідача, як управителя, відповідальності за несвоєчасне введення спірного об`єкта в експлуатацію та стягнення з нього пені відповідно до ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів».

Аналогічна позиція зазначена у постанові Верховного Суду від 22.10.2025 по справі №752/8593/24.

За змістом ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення.

Верховний Суд у постанові від 17.05.2023 у справі №591/19/20 зробив висновок, що положення частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» про стягнення пені не поширюються на правовідносини, які виникли між сторонами на підставі договору інвестування у будівництві житла (купівлі-продажу майнових прав), оскільки укладений між сторонами договір про інвестування у будівництво житла не передбачає розмір процентів на суму вкладу або дохід в іншій формі. А позивачем неустойка обчислена від вартості об`єкта інвестування. При цьому у відповідача не існувало грошового зобов`язання, а лише зобов`язання зарезервувати квартиру й передати її після введення будинку в експлуатацію.

Щодо вимог про стягнення з відповідача винагороди за управління майном в розмірі 7626,28 грн. суд зазначає наступне.

Як регламентовано ч. 4 ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.

Відповідно до розділу 11 договору про участь у ФФБ управитель ТОВ «ФК «Житло-Капітал» не несе відповідальності за порушення термінів введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

Таким чином, порушення забудовником строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої довіритель у праві вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які він вніс до ФФБ.

При цьому Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ; за письмовою заявою довірителя виступає в інтересах довірителів позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов`язань щодо строків спорудження і якості об`єктів будівництва та передачі довірителям у власність об`єктів інвестування.

Відповідач не здійснює будівництво спірного об`єкта, оскільки такі функції покладено безпосередньо на забудовника. Отже, ТОВ «ФК «Житло-Капітал» не має обов`язку щодо введення житлового будинку в експлуатацію, а відтак не може нести відповідальність за порушення строків введення будинку в експлуатацію.

Поряд із цим, стороною позивача не доведено, що несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію сталося внаслідок дій чи бездіяльності з боку відповідача. Факт неналежного виконання забудовником покладених на нього обов`язків не може бути підставою для матеріальної відповідальності відповідача як управителя коштів за договором про участь у ФФБ, без доведення, що саме його дії чи бездіяльність завдали шкоди позивачу.

Враховуючи зазначене, недоведеність обставини неналежного виконання відповідачем своїх обов`язків, покладених на нього умовами договору № 74-2006/2019-1 від 20.06.2019, а також того, що не введення спірного об`єкта в експлуатацію виникло внаслідок дій чи бездіяльності відповідача, суд не вбачає підстав для задоволення позову в частині стягнення винагороди управителя.

Подібні правові висновки викладені Верховним Судом в постанові від 10 грудня 2024 року в справі № 638/18016/21

Також стороною позивача не надано доказів, на підтвердження сплати відповідачу винагороди за управління майном у розмірі 7626,28 грн.

Щодо вимог про стягнення з відповідача інфляційних втрат (знецінення коштів) за весь час прострочення грошового зобов`язання, розрахованих згідно зі ст. 625 ЦК України, у розмірі 289377,52 грн., суд зазначає наступне.

За змістом статей 524, 533-535 і 625 ЦК України грошовим є зобов`язання, виражене у грошових одиницях (національній валюті України чи у грошовому еквіваленті зобов`язання, вираженого в іноземній валюті), що передбачає обов`язок боржника сплатити гроші на користь кредитора, який має право вимагати від боржника виконання цього обов`язку. Тобто, грошовим є будь-яке зобов`язання, в якому праву кредитора вимагати від боржника сплати коштів кореспондує обов`язок боржника з такої сплати.

Згідно з частиною другою статті 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Стаття 625 ЦК України розміщена у розділі І «Загальні положення про зобов`язання» книги 5 ЦК України. Відтак, приписи розділу І книги 5 ЦК України поширюються як на договірні зобов`язання (підрозділ 1 розділу III книги 5 ЦК України), так і на не договірні (деліктні) зобов`язання (підрозділ 2 розділу III книги 5 ЦК України).

Отже, у статті 625 ЦК України визначені загальні правила відповідальності за порушення будь-якого грошового зобов`язання незалежно від підстав його виникнення. Приписи цієї статті поширюються на всі види грошових зобов`язань, якщо інше не передбачено договором або спеціальними нормами закону, який регулює, зокрема, окремі види зобов`язань.

Подібний висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 травня 2018 року у справа №686/21962/15-ц.

Суд встановив, що 20.06.2019 між ОСОБА_1 , як довірителем, та ТОВ «ФК «Житло-Капітал», як управителем, укладено Договір про участь у Фонді фінансування будівництва № 74-2006/2019-1, відповідно до якого довіритель зобов`язується передати Управителю в управління грошові кошти з метою отримання Довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а Управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим Договором, Правилами ФФБ виду А «ЖК Паркова долина» (ІІ черга будівництва), затвердженими наказом Директора Управителя № 20 від 06.06.2018, Договором між Забудовником та Управителем № 74-06/06/18 від 06.06.2018 та чинним законодавством України.

Отже, умовами укладеного між сторонами договору не передбачено наявності в управителя ФФБ будь-яких грошових зобов`язань перед довірителем (позивачем).

Як вже зазначалося судом, факт неналежного виконання забудовником покладених на нього обов`язків не може бути підставою для матеріальної відповідальності відповідача як управителя коштів за договором про участь у ФФБ, без доведення, що саме його дії чи бездіяльність завдали шкоди позивачу.

Враховуючи зазначене, недоведеність обставини неналежного виконання відповідачем своїх обов`язків, покладених на нього умовами договору про участь у ФФБ, а також того, що не введення спірного об`єкта в експлуатацію виникло внаслідок дій чи бездіяльності відповідача, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позову в частині стягнення інфляційних втрат з відповідача, оскільки у ТОВ «ФК «Житло Капітал» немає грошових зобов`язань перед позивачем.

Таким чином, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь держави підлягає стягненню судовий збір за вимогу немайнового характеру в розмірі 968,96 грн. (1211,20 грн. х 0,8 = 968,96 грн.) та судовий збір пропорційно розміру задоволених позовних вимог майнового характеру (3,70%) в розмірі 448,14 грн. (15140 грн. х 0,8 х 3,70% = 448,14 грн.), що загалом становить 1417,10 грн., оскільки позивач звільнена від їх сплати.

Керуючись ст.ст. 12-13, 81, 141, 247, 258-259, 263-265, 268, 272-273, 354-355 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити частково.

Розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва виду А «ЖК Паркова Долина (II черга)» №74-2006/2019-1, укладений 20.06.2019 між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал».

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на користь ОСОБА_1 , сплачені за договором про участь у Фонді фінансування будівництва від 20.06.2019 №74-2006/2019-1 грошові кошти у розмірі 847364 (вісімсот сорок сім тисяч триста шістдесят чотири) грн. 00 коп.

Відмовити у задоволенні решти позовних вимог.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал на користь держави судовий збір у розмірі 1417 (одна тисяча чотириста сімнадцять) грн. 10 коп.

Рішення може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», місцезнаходження: м. Київ, вул. Ярославів Вал, буд. 33-б, код ЄДРПОУ 35393445.

Третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй сіті кепітал», місцезнаходження: м. Київ, вул. Гончарна, буд. 12-В, код ЄДРПОУ 42888768.

Рішення в повному обсязі складено 26.02.2026.

Суддя Ж. І. Кордюкова