Рішення від 11 лютого 2026 р. у справі №160/34095/25 — Дніпропетровський окружний адміністративний суд

ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ ОКРУЖНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД РІШЕННЯ ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 лютого 2026 року Справа № 160/34095/25

Дніпропетровський окружний адміністративний суд у складі:

головуючого судді: Боженко Н.В.

за участі секретаря судового засідання: Сватко Є.А.

за участі:

представника позивача: Підлужного В.М.

представника відповідача: Фіцай Я.П.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Дніпрі адміністративну справу №160/34095/25 за позовною заявою Товариства з обмежено відповідальністю «Алком» (49000, м. Дніпро, вул. Набережна Заводська, буд. 19д, код ЄДРПОУ: 30581140) до Головного управління ДПС у Дніпропетровській області (49005, м. Дніпро, вул. Сімферопольська, 17А, код ЄДРПОУ ВП: 44118658) про визнання протиправним та скасування податкового повідомлення-рішення, -

ВСТАНОВИВ:

28 листопада 2025 року до Дніпропетровського окружного адміністративного суду надійшла позовна заява Товариства з обмежено відповідальністю «Алком» (далі – позивач) до Головного управління ДПС у Дніпропетровській області (далі – відповідач), в якій позивач просить суд:

- визнати протиправним та скасувати податкове повідомлення-рішення Головного управління ДПС у Дніпропетровській області від 06.08.2025 р. за № 0451000710.

Позовна заява обґрунтована посиланнями на протиправність рішення відповідача, яке є предметом оскарження. Позивач зазначає, що уклав з міською радою договір оренди землі щодо однієї земельної ділянки. Рішенням ради розмір орендної плати визначено у мінімальному розмірі орендної плати, визначеному Податковим кодексом України. Цільове призначення земельної ділянки – 11.02. В подальшому міська рада 13.07.2022 року для відповідної категорії земель встановила на період воєнного стану пільгову ставку податку – 1,3%. Цим рішенням міська рада не передбачала, що договори оренди землі, укладені раніше, потребують внесення змін. Зменшена ставка податку відображена і на сайті ДПС України. Як наслідок, контролюючий орган безпідставно розрахував позивачу податкове зобов`язання виходячи зі ставки 3%. Також позивач вказує про відсутність правових підстав для проведення перевірки за підпунктами 78.1.1., 78.1.4. п. 78.1. ст. 78 Податкового кодексу України.

Справі за даним адміністративним позовом присвоєно єдиний унікальний номер судової справи 160/34095/25 та у зв`язку з автоматизованим розподілом дана адміністративна справа була передана для розгляду судді Боженко Н.В.

Ухвалою Дніпропетровського окружного адміністративного суду від 03 грудня 2025 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження по справі №160/34095/25, постановлено здійснювати розгляд даної справи за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 23 грудня 2025 року. Витребувано додаткові докази від відповідача.

19 грудня 2025 року Дніпропетровським окружним адміністративним судом зареєстровано відзив, який надійшов від відповідача в підсистемі «Електронний Суд». Відповідач проти позову заперечує в повному обсязі та зазначає, що рішенням міської ради від 06.12.2017 року затверджено ставки податків та орендної плати за землю, для категорії земель 11.02 ставка визначена на рівні 3%. В подальшому рішенням від 21.08.2018 року ставку знижено до 2,3%, а рішенням від 13.07.2022 року на період воєнного стану ставку знижено до 1,3%. Договором не визначено та не визначався певний розмір орендної плати у формі конкретної ставки, а було лише закріплено порядок визначення розміру орендної плати. Отже відповідачем виявлено факти заниження суми орендної плати за землю за період з 01.01.2023 року по 31.12.2024 року за земельну ділянку, розташовану за адресою м. Дніпро, вул. Набережній Заводській, 19-Д (Ленінський район) площею 2,1823 га. (код КВЦПЗ: 11.02 – для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості; кадастровий номер – 1210100000:08:783:0002).

Підготовче судове засідання, призначене на 23 грудня 2025 року, відкладене за клопотанням позивача. Наступне судове засідання призначено на 13 січня 2026 року.

25 грудня 2025 року Дніпропетровським окружним адміністративним судом зареєстровано відповідь на відзив, яка надійшла від представника позивача в підсистемі «Електронний Суд». Позивач повторює доводи щодо підстав призначення перевірки, а також вказує, що жодного обґрунтування підстав для незастосування рішення ДМР від 13.07.2022 р. № 3/24 «Про внесення змін до рішення міської ради від 06.12.2017 р. № 13/27 «Про ставки земельного податку, розмір орендної плати за землю, пільги зі сплати земельного податку на території міста» відзив відповідача не містить.

12 січня 2026 року Дніпропетровським окружним адміністративним судом зареєстровано пояснення, які надійшли від представника позивача в підсистемі «Електронний Суд». Позивач зазначає, що представником позивача були подані запити та були отримані відповіді від ГУ ДПС у Дніпропетровській області від 24.12.2025 р. за № 335/ЗПІ/04-36-24-10-04 та від Департаменту по роботі з доходами місцевого бюджету Дніпровської міської ради відносно інформування податкові органи щодо ставок та податкових пільг зі сплати місцевих податків та/або зборів за 2023 - 2025 роки. Так, було отримано лист Департаменту по роботі з доходами місцевого бюджету Дніпровської міської ради від 22.07.2022 р. за №2/12-174 та лист Департаменту по роботі з доходами місцевого бюджету Дніпровської міської ради від 28.06.2024 р. за №1/12-79 про надання інформації щодо ставок та податкових пільг із сплати місцевих податків та/або зборів, а також додатки до них - ставки орендної для фізичних та юридичних осіб починаючи за 01.01.2023 р. та 01.01.2025 р. відповідно. Згідно до інформації у цих додатках ставки орендної плати із цільовим призначенням 11.02 складають 1,3% розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Підготовче судове засідання, призначене на 13 січня 2026 року, відкладене за клопотанням відповідача. Наступне судове засідання призначено на 20 січня 2026 року.

Ухвалою Дніпропетровського окружного адміністративного суду від 20 січня 2026 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 27 січня 2026 року.

В судове засідання, призначене на 27 січня 2026року, представники сторін з`явились, надали пояснення по суті справи. Наступне судове засідання призначено на 03 лютого 2026 року.

Судове засідання, призначене на 03 лютого 2026 року, знято з розгляду у зв`язку з перебуванням судді Боженко Н.В. у відрядженні. Наступне судове засідання призначено на 12 лютого 2026 року.

В судове засідання, призначене на 12 лютого 2026 року, представники сторін з`явились, надали пояснення та виступили з промовами в судових дебатах.

Суд, заслухавши пояснення представника позивача та представника відповідача, вивчивши матеріали справи та об`єктивно оцінивши наявні у ній докази в їх сукупності встановив наступні обставини.

13 вересня 2011 року позивач та Дніпропетровська міська рада уклали договір оренди землі (далі – Договір оренди), яким позивачу передано в строкове платне користування земельну ділянку. Підставою для укладення договору є рішення міської ради від 27.12.2010 року №73/6, від 02.02.2011 року №216/8, від 29.07.2011 року №301/14.

Пунктами 2.1., 2.2. Договору оренди визначено категорію земель та цільове призначення земельної ділянки: землі промисловості. транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Згідно п. 9, 10 Договору оренди орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі. Розмір орендної плати встановлюється у мінімальному розмірі, встановленому Податковим кодексом України до відповідної категорії земель, виду цільового призначення та функціонального використання

Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки здійснюється на підстав цільового призначення, категорії та функціонального використання з урахувати коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формою, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Відповідно до п. 13 Договору оренди Розмір орендної плати переглядається щорічно, на початку кожного бюджетного рок не пізніше 31 січня поточного року. При перегляді орендної плати аналізу підлягають нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням щорічного коефіцієнт індексації, цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки. Порядок перегляду орендної плати встановлюється податковим законодавством України.

Розмір орендної плати також підлягає перегляду у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів,

- зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- в інших випадках, передбачених законом.

Одним з додатків до Договору оренди є розрахунок орендної плати, в якому вказано ставку 3%.

Згадані рішення Дніпропетровської міської ради мали наступний зміст:

1) від 27.12.2010 року №73/6 – вилучення земельної ділянки у колишнього користувача, затвердження технічної документації із землеустрою та передача земельної ділянки позивачу. Також визначено річну орендну плату «у розмірі мінімальної ставки орендної плати», встановленої Законом України «Про оренду земель», віднесено земельну ділянку за основним цільовим призначенням до категорії «Землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення». Також вирішено пов`язані з передачею земельної ділянки в оренду питання;

2) від 02.02.2011 року №216/8 – в зв`язку з набранням чинності Податковим кодексом України до моменту прийняття міською рішення про визначення розміру річної орендної плати за земельні ділянки залежно від їх функціонального використання становлено розмір річної орендної плати за користування земельними ділянками у мінімальному розмірі орендної плати, визначеному податковим кодексом України, незалежно від мети використання;

3) від 24.04.2013 року №110/34 – внесено зміни в рішення від 27.12.2010 року №73/6. В частині, що стосується орендної плати, викладено рішення в наступній редакції: «встановити розмір річної орендної плати за користування цією земельною ділянкою у мінімальному розмірі орендної плати, встановленому Податковим кодексом України».

Додатковим договором від 04.09.2013 року внесено зміни в Договір оренди щодо викладу п. 1.1. в новій редакції (згадка про рішення від 24.04.2013 року №110/34).

Рішенням Дніпровської міської ради від 06.12.2017 року №13/27 встановлено вставки земельного податку та орендної плати.

Для земель з цільовим призначенням 11.02 встановлено ставку орендної плати 3%.

Рішенням Дніпровської міської ради від 13.07.2022 року №3/24 внесено зміни до рішення міської ради від 06.12.2017 року №13/27 та встановлено з 01.01.2023 року нові ставки земельного податку та орендної плати.

Для земель з цільовим призначенням 11.02 встановлено ставку орендної плати 1,3%.

Наказом відповідача від 16.05.2025 року №3360-п призначено позапланову невиїзну перевірку позивача з 20.06.2025 року тривалістю 5 робочих днів з питань повноти нарахування плати за землю (земельний податок та/або орендна плата) за земельну ділянку, що перебуває у користування позивача на підставі договору оренди земельної ділянки площею 2,1823 га, за період діяльності з 01.01.2023 року по 31.12.2024 року.

03 липня 2025 року відповідачем складено Акт про результати документальної позапланової невиїзної перевірки з відповідних питань №2984/04-36-07-10/30581140 (далі – Акт перевірки). Згідно висновків акту перевірки виявлено порушення:

- п.п.16.1.4 п. 16.1 ст.16, пп. 271.1.1 п. 271.1 ст. 271, п.286.2 сг.286, п.288.1, п.288.4, п.288.7 ст. 288, п.289.1 ст.289 Податкового Кодексу України від 02.12.2010 №2755-VІ (зі змінами та доповненнями), внаслідок чого встановлено заниження задекларованих показників орендної плати за земельну ділянку, розташовану за адресою м. Дніпро, вул. Набережній Заводській, 19-Д (Ленінський район) площею 2,1823 га. (код КВЦПЗ: 11.02 - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості: кадастровий номер -1210100000:08:783:0002), за період з 01.01.2023 року по 31.12.2024 року на загальну суму 2 172 260.34 грн.

В тексті Акту перевірки вказано, що «згідно наведеного вище розрахунку розмiру орендної плати за земельну ділянку комунальної власностi площею 2,182З га. (кадастровий номер 1210100000:08:783:0002), що є невiд`ємною частиною договору оренди землi вiд 08.09.2011р., ставка орендної плати встановлена у розмiрi 3 вiдсотки нормативної грошової оцiнки земельної дiлянки».

На Акт перевірки позивачем подано заперечення від 15.07.2025 року №15/1, які листом відповідача від 30.07.2025 року №68495/6/04-36-07-10 залишені без задоволення.

В подальшому на підставі Акту перевірки відповідачем 06.08.2025 року прийнято ППР №0451000710, яким збільшено позивачу грошове зобов`язання з орендної плати на 2715025,43 грн, з яких: 2172260,34 грн – саме збільшене грошове зобов`язання, а 543065,09 грн – штрафні санкції.

Листом ДПС України від 31.10.2025 року №31510/6/99-00-06-03-02-06 у задоволенні адміністративної скарги позивача на вищевказане ППР відмовлено.

Вважаючи таке ППР протиправним, позивач звернувся до суду з цим позовом.

Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, суд зазначає наступне.

Відповідно до пп. 16.1.2., 16.1.3. п. 16.1 ст. 16 Податкового кодексу України, платник податків зобов`язаний вести в установленому порядку облік доходів і витрат, складати звітність, що стосується обчислення і сплати податків та зборів, подавати до контролюючих органів у порядку, встановленому податковим та митним законодавством, декларації, звітність та інші документи, пов`язані з обчисленням і сплатою податків та зборів.

Підпунктом 20.1.4. п. 20.1 ст. 20 Податкового кодексу України визначено, що контролюючі органи, визначені пп. 41.1.1 п. 41.1 ст. 41 цього Кодексу, мають право проводити відповідно до законодавства перевірки і звірки платників податків (крім Національного банку України), у тому числі після проведення процедур митного контролю та/або митного оформлення.

Пунктом 75.1 ст. 75 Податкового кодексу України встановлено, що контролюючі органи мають право проводити камеральні, документальні (планові або позапланові; виїзні або невиїзні) та фактичні перевірки.

За пп. 78.1.1., 78.1.4. п. 78.1. ст. 78 Податкового кодексу України документальна позапланова перевірка здійснюється за наявності хоча б однієї з таких підстав:

- отримано податкову інформацію, що свідчить про порушення платником податків валютного, податкового законодавства, законодавства у сфері запобігання та протидії легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення та іншого не врегульованого цим Кодексом законодавства, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи, якщо платник податків не надасть пояснення та їх документальні підтвердження на обов`язковий письмовий запит контролюючого органу, в якому зазначаються порушення цим платником податків відповідно валютного, податкового та іншого не врегульованого цим Кодексом законодавства, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи, протягом 15 робочих днів з дня, наступного за днем отримання запиту;

- виявлено недостовірність даних, що містяться у податкових деклараціях, поданих платником податків, якщо платник податків не надасть пояснення та їх документальні підтвердження на письмовий запит контролюючого органу, в якому зазначено виявлену недостовірність даних та відповідну декларацію протягом 15 робочих днів з дня, наступного за днем отримання запиту.

Згідно з п. 79.1.-79.5. ст. 79 Податкового кодексу України документальна невиїзна перевірка здійснюється у разі прийняття керівником (його заступником або уповноваженою особою) контролюючого органу рішення про її проведення та за наявності підстав для проведення документальної перевірки, визначених статтями 77 та 78 цього Кодексу. Документальна невиїзна перевірка здійснюється на підставі зазначених у підпункті 75.1.2 пункту 75.1 статті 75 цього Кодексу документів та даних, наданих платником податків у визначених цим Кодексом випадках, або отриманих в інший спосіб, передбачений законом.

Документальна позапланова невиїзна перевірка проводиться посадовими особами контролюючого органу виключно на підставі рішення керівника (його заступника або уповноваженої особи) контролюючого органу, оформленого наказом, та за умови вручення платнику податків (його представнику) у порядку, визначеному статтею 42 цього Кодексу, копії наказу про проведення документальної позапланової невиїзної перевірки та письмового повідомлення про дату початку та місце проведення такої перевірки.

Виконання умов цієї статті надає посадовим особам контролюючого органу право розпочати проведення документальної невиїзної перевірки.

Присутність платників податків під час проведення документальних невиїзних перевірок не обов`язкова.

За наявності письмового звернення платника податків замість документальної невиїзної перевірки може проводитися документальна виїзна перевірка.

Відповідно до п. 288.1., 288.4. ст. 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний контролюючий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.

Форма надання інформації затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної фінансової політики.

Договір оренди земель державної і комунальної власності укладається за типовою формою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (крім випадків консервації таких земельних ділянок або визнання земельних ділянок забрудненими (потенційно забрудненими) вибухонебезпечними предметами).

За пп. 288.5.1. п. 288.5. ст. 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку:

- для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки;

- для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області;

Застосовуючи вищевикладені положення до обставин цієї справи суд зазначає наступне.

Передусім суд зауважує, що Судова палата з розгляду справ щодо податків, зборів та інших обов`язкових платежів Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду у постанові від 21 лютого 2020 року у справі № 826/17123/18 сформувала наступний правовий висновок:

«…незалежно від прийнятого платником податків рішення про допуск (недопуск) посадових осіб до перевірки, оскаржуючи в подальшому наслідки проведеної контролюючим органом перевірки у вигляді податкових повідомлень-рішень та інших рішень, платник податків не позбавлений можливості посилатись на порушення контролюючим органом вимог законодавства щодо проведення такої перевірки, якщо вважає, що вони зумовлюють протиправність таких податкових повідомлень-рішень. При цьому, таким підставам позову, за їх наявності, суди повинні надавати правову оцінку в першу чергу, а у разі, якщо вони не визнані судом такими, що тягнуть протиправність рішень, прийнятих за наслідками такої перевірки, - переходити до перевірки підстав позову щодо наявності порушень податкового та/або іншого законодавства».

Актуальність цього правового висновку, а також те, що він має загальний характер і є застосовним до справи, що розглядається в частині оцінки правомірності перевірки та підстав її призначення та вплив цих обставин на правомірність рішень прийнятих за наслідками перевірки, підтверджена постановою Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 17.09.2024 року у справі №460/13803/21.

Отже, в першу чергу суд оцінює доводи позивача щодо правомірності призначення перевірки.

Відповідач у відзиві жодних заперечень з цього питання не навів.

Позивач вказував, що відсутні підстави для призначення перевірки за спірними пунктами.

Відповідач надав до суду запит від 26.03.2024 року №19834/6/04-36-04-07-18, яким відповідач запитував у позивача письмове пояснення щодо повноти декларування орендної плати за 2023-2024 роки. Запит прямо містить посилання на підстави призначення перевірки. Запит направлено рекомендованим листом 0600904597691 та отримано позивачем 08.04.2024 року.

В наявності відповідь позивача на цей запит від 25.04.2024 року №5, яка за змістом повторює позицію позивача у позовній заяві.

Аргумент позивача в цій частині мав неповністю конкретний характер, оскільки позивач наводив норми права та приклади судової практики, однак не уточнював в чому саме він вбачає подібність правовідносин та виходячи з яких конкретних фактичних обставин вважає відповідні правові висновки релевантними.

Виходячи з наявного викладу цього аргументу найбільш ймовірним є апелювання позивача до того, що відсутнє «ненадання відповіді», оскільки позивач відповідь на запит позивача надав, про що також зазначив під час судового розгляду справи.

Водночас, наведені позивачем приклади судової практики є нерелевантними через неподібність правовідносин. Так, йдеться про тлумачення норми права в цілому, без її прикладного застосування до ідентичної юридичної ситуації.

Релевантним для наявної юридичної ситуації (коли на запит надано відповідь) є правовий висновок, що міститься у постанові Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 03.06.2021 року у справі №820/1417/17: системний аналіз вищевикладених положень податкового законодавства дає підстави для висновку про те, що виявлені податковим органом факти, які свідчать про недостовірність даних, що містяться у податкових деклараціях, поданих платником податків, можуть бути підставою для проведення перевірки у відповідності до підпункту 78.1.4 пункту 78.1 статті 78 Податкового кодексу України лише у випадку, коли сумніви не усунуті наданими поясненнями та документальними підтвердженнями, направленими таким платником податків у відповідь на відповідний запит контролюючого органу.

Ураховуючи викладене, вирішення контролюючим органом питання про призначення проведення перевірки на підставі підпункту 78.1.4 пункту 78.1 статті 78 Податкового кодексу України здійснюється за результатами комплексної оцінки виявлених випадків недостовірності даних, що містяться у податкових деклараціях платника податків, крізь призму наданих таким платником пояснень та їх документальних підтверджень у спростування зазначених сумнівів.

За таких обставин, у контролюючого органу є право на оцінку пояснень і їх документальних підтверджень. Якщо ці пояснення не обґрунтовані або документально не підтверджені, перевірка може бути призначена.

Отже, позивач безпідставно буквально оцінював приписи законодавства про «ненадання пояснень».

Вищевказаний підхід послідовно застосовується Верховним Судом в т.ч. і до пп. 78.1.1. п. 78.1. ст. 78 Податкового кодексу України, про що свідчить, наприклад, постанова Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 01.07.2025 року у справі №160/9196/23.

Як наслідок, як в аспекті аргументу позивача, так і за результатами всебічної перевірки правомірності призначення перевірки в усіх можливих аспектах суд констатує, що перевірки призначена правомірно.

В т.ч. судом досліджено відповідний запит та констатовано, що його виклад містив достатній рівень обґрунтування для цілей направлення такого запиту.

Щодо висновків перевірки суд зазначає наступне.

Фактично в основі позиції відповідача згідно Акту перевірки є перший абзац 13 сторінки Акту перевірки, в якому в наявності посилання на розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку, що містить величину 3%. Вже в 3 та 4 абзацах на цій же сторінці відповідач апелює також до листів міської ради, згідно яких міська рада вказує, що позивач перебуває в переліку орендарів, для яких орендна плата визначена на рівні 3% (в спірні роки).

Виходячи з цього відповідач стверджує, що застосування позивачем ставки 1,3 відсотка є необґрунтованим.

Згідно ст. 15 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на дату укладення Договору оренди, істотною умовою договору є: орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно цієї ж статті відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Статтею 21 цього закону встановлено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Підпунктом 288.5.1. п. 288.5. ст. 288 Податкового кодексу України (в редакції, чинній на дату укладення Договору оренди) встановлено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою:

- для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом;

- для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом.

За п. 274.1. ст. 274 Податкового кодексу України (в редакції, чинній на дату укладення Договору оренди) ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у статтях 272, 273, 276 і 278 цього Кодексу.

Отже, ставка 3% в Договорі оренди має не абсолютно визначений характер (шляхом зазначення конкретного відсоткового значення у самому договорі), а бланкетний характер – відсилає до іншого нормативно-правового акту. В даному випадку цим актом є Податковий кодекс України, який на дату укладення Договору оренди вже набрав чинності та передбачав ставку орендної плати в мінімальному розмірі як трикратний розмір земельного податку. В свою чергу мінімальним розміром земельного податку був 1%, в зв`язку з чим трикратним розміром є 3%. Вказані дані мають вихідне значення для наступних оцінок суду.

Керуючись принципом розумності та найбільш сприятливого тлумачення для платника суд констатує, що не можливо припустити у сторін бажання зробити ставку податку статичною, фіксованою, адже в такому випадку було б вказано її в абсолютно визначеному розмірі (як конкретне відсоткове значення) і не передбачалося б правила про її щорічний перегляд у п. 13 Договору оренди. Тобто, сторони мали на меті автоматизувати визначеність такої ставки для випадків зміни законодавства. Саме з цим варіантом тлумачення узгоджується виклад п. 13 Договору оренди щодо щорічного перегляду розміру орендної плати.

Як наслідок, невірним є припущення відповідача про те, що сторони погодили ставку 3% для всього періоду чинності договору, яке зроблене виключно на підставі розрахунку ставки податку, який є додатком до договору. Цей розрахунок створив правову визначеність для сторін на момент його складання та укладання Договору оренди в цілому, конкретизувавши належний порядок обчислення розміру орендної плати (наведено усі необхідні для цього вихідні дані і використано їх при обчисленні розміру орендної плати).

При цьому, навіть в самому розрахунку вказана примітка: у разі змін в діючому законодавстві дійсний розрахунок втрачає чинність.

Таким чином, поза розумним сумнівом є ситуативна природа розрахунку, який не містить ставку орендної плати на весь період чинності Договору оренди. Про це ж очевидно свідчить і те, що сторони, наприклад, не вказали у п. 9 Договору оренди, що розмір орендної плати визначено в розрахунку. Навпаки, сторони прямо визначили формулу обчислення такої орендної плати в договорі. За жодних обставин природа договору не може визначатися на основі невірного тлумачення змісту додатків до нього, які до того ж тлумачаться всупереч змісту викладу самого договору – істотної умови щодо орендної плати.

Підсумовуючи, суд констатує, що сторони встановили в Договорі оренди алгоритм визначення ставки орендної плати за формулою «мінімальна ставка згідно Податкового кодексу України», в той час як розрахунок до договору лише роз`яснював та конкретизував таку ставку на момент укладення договору.

Податкові зобов`язання позивачу визначено за 2023-2024 роки.

В цей проміжок часу редакція пп. 288.5.1. п. 288.5. ст. 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: була незмінною та передбачала, що не може бути меншою за розмір земельного податку:

для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки

Отже, весь цей час в Податковому кодексі діяла ставка в 3%, до якої і відсилав Договір оренди.

Водночас, навіть відповідач не вважав, що ставку слід визначати в такий спосіб, адже посилався саме на розрахунок до Договору оренди.

В свою чергу в цей же проміжок часу (як і задовго до цього) діяв п. 284.1. ст. 284 Податкового кодексу України, який передбачав, що Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування встановлюють ставки плати за землю та пільги щодо земельного податку, що сплачується на відповідній території.

Саме використовуючи цю норму позивач переходив до застосування рішення Дніпровської міської ради від 13.07.2022 року №3/24.

Згідно пп. 14.1.147. п. 14.1. ст. 14 Податкового кодексу України плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Тобто, «плата за землю» включає в себе і орендну плату.

Ще в рішенні Дніпровської міської ради від 06.12.2017 року №13/27 (первісний виклад ставок податків, до змін рішенням від 13.07.2022 року №3/24) вказувалося, що воно прийняте «керуючись Податковим кодексом України».

Отже, міська рада згідно п. 284.1. ст. 284 Податкового кодексу України встановила ставки плати за землю та відповідні пільги.

Сторони не заперечували, що цим рішенням для земель з видом цільового призначення 11.02 встановлено ставку податку 1,3%, а також те, що воно застосовується з 01.01.2023 року і таким чином діє в період, за який позивачу визначено податкові зобов`язання.

Оцінюючи застосовність такої ставки до позивача суд зазначає, що рішенням від 13.07.2022 року міська рада не створила окремого пільгового режиму для окремих суб`єктів (що давало б підстави вважати, що окремі платники податку під нього не підпадають), а тимчасово змінило затверджуючий акт – рішення від 06.12.2017 року. Цей основний акт «установив на території міста ставки земельного податку та орендної плати».

Отже, як рішення від 06.12.2017 року, так і рішення від 13.07.2022 року мають предмет регулювання за територією (і додатково за окремими суб`єктами, що не стосується спірних правовідносин).

Таким чином, оскільки позивач має в користуванні об`єкт оподаткування на території міста, в якому діють визначені ставки податку, поза розумним сумнівом, що ці ставки податку підлягають застосуванню в т.ч. до позивача. Як вже вказав суд, такі ставки діяли з 01.01.2023 року, а тому підлягали застосуванню до позивача в спірний період (2023-2024 роки).

Окремо суд зауважує, що відзив взагалі не містить жодних заперечень проти доводів позовної заяви та лише повторює текст Акту перевірки.

З цих підстав суд надав повну та всебічну оцінку Акту перевірки та заперечив підхід відповідача щодо надання визначальної ваги розрахунку до Договору оренди.

Також в Акті перевірки згадано листи Дніпровської міської ради, які надано разом з відзивом та згідно яких позивач перебуває в переліку орендарів зі ставкою 3%.

Суд зауважує, що навіть в самих листах вказано, що вони мають довідковий характер, при цьому «у наданому переліку наведені дані щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки на момент укладання договору оренди землі, та є довідковими». Отже, підстави вважати, що існує обставина, про яку стверджував відповідач (що міська рада вважає, що позивач має платити 3%) відсутня.

Однак в першу чергу суд наголошує на тому, що зміст зобов`язань сторін Договору оренди визначено виключно Договором оренди та законодавством, а не листами однієї зі сторін, які в цілому не можуть змінювати спірні правовідносини відповідним чином.

Отже, ані розрахунок до Договору оренди, ані листи міської ради не є підставою для висновку про те, що позивач мав сплачувати оренду плату за ставкою 3%.

Натомість судом встановлено, що позивач правомірно сплачував орендну плату за ставкою 1,3%.

Інших зауважень відповідач до позивача не висував.

За вказаних обставин, позовні вимоги підлягають задоволенню, оскільки податкове повідомлення-рішення, що є предметом оскарження прийнято не обґрунтовано, без належних правових підстав.

Щодо судового збору.

При зверненні до суду позивачем сплачено суму судового збору у розмірі 24224,00 грн, що підтверджується платіжною інструкцією від 27.11.2025 року. Відповідно до положень ст. 139 Кодексу адміністративного судочинства України сплачений судовий збір за подання позову підлягає поверненню позивачу за рахунок бюджетних асигнувань відповідача.

Керуючись ст. ст. 139, 241-246 Кодексу адміністративного судочинства України, суд,-

УХВАЛИВ:

Позов Товариства з обмежено відповідальністю «Алком» (49000, м. Дніпро, вул. Набережна Заводська, буд. 19д, код ЄДРПОУ: 30581140) до Головного управління ДПС у Дніпропетровській області (49005, м. Дніпро, вул. Сімферопольська, 17А, код ЄДРПОУ ВП: 44118658) про визнання протиправним та скасування податкового повідомлення-рішення – задовольнити.

Визнати протиправним та скасувати податкове повідомлення-рішення Головного управління ДПС у Дніпропетровській області від 06.08.2025 року №0451000710.

Стягнути з Головного управління ДПС у Дніпропетровській області (49005, м. Дніпро, вул. Сімферопольська, буд. 17-А, код ЄДРПОУ ВП: 44118658) за рахунок бюджетних асигнувань на користь Товариства з обмежено відповідальністю «Алком» (49000, м. Дніпро, вул. Набережна Заводська, буд. 19д, код ЄДРПОУ: 30581140) судові витрати з оплати судового збору у розмірі 24224,00 гривень (двадцять чотири тисячі двісті двадцять чотири гривні 00 копійок).

Рішення суду набирає законної сили відповідно до вимог ст. 255 Кодексу адміністративного судочинства України та може бути оскаржене в порядку та строки, передбачені ст. ст. 295, 297 Кодексу адміністративного судочинства України.

Повний текст рішення суду складений 19 лютого 2026 року.

Суддя Н.В. Боженко