Постанова від 16 лютого 2026 р. у справі №650/2818/25 — Херсонський апеляційний суд

ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

Іменем України

17 лютого 2026 року м. Херсон

Номер справи: 650/2818/25

Номер провадження: 22-ц/819/132/26

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого ( судді-доповідача) Склярської І.В.,

суддів: Воронцової Л.П., Майданіка В.В.

секретар Андреєва В.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 05 грудня 2025 року (під головуванням судді Хомик І.І.), у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договорів оренди землі,

встановив:

1.Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

В квітні 2025 року ОСОБА_1 , від імені якої діє адвокат Бєліков Андрій Андрійович, звернулась до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» в якому просила:

-Розірвати договір оренди землі від 24.01.2007 року № 4АА002348 040771500001 укладений між ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" (новий орендар ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на підставі додаткової угоди від 28.12.2018 року) та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 31885045 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520687300:02:024:0006.

-Розірвати договір оренди землі від 11.12.2015 року укладений між Приватним підприємством «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» (новий орендар ТОВ «ЮТС АГРОПРОДУКТ» на підставі додаткової угоди від 28.12.2017 року) та спадкодавцем ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 15395235 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520687300:02:001:0050.

-Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ: 41101589) на користь позивача, витрати понесені на сплату судового збору та правничу допомогу

В обґрунтування своїх позовних вимог щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520687300:02:024:0006 вказала, що 24.01.2007 року між позивачем та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди землі №4АА02348-040771500001.

13.11.2015 року замінено сторону орендаря з ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» на ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС».

28.12.2018 року між Приватним підприємством «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» була укладена додаткова угода про заміну сторони у договорі оренди землі, за якою право оренди належної позивачу земельної ділянки перейшло до нового орендаря.

Відповідно до договору орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне володіння та користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 13,07 га, яка розташована на території Урожайненської сільської ради Бериславського району Херсонської області. НГО земельної ділянки складає 526 295,58 грн.

Відповідно до додаткової угоди орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня кожного року.

Відповідно до додаткової угоди орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 4,15% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, за рік оренди.

В додатковій угоді визначено, що договір укладено строком до 31.12.2027 року.

В обґрунтування своїх позовних вимог щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520687300:02:001:0050, площею 12,91 га вказала, що 11.12.2015 року між спадкодавцем позивача та ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» укладено договір оренди.

28.12.2017 року між ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» була укладена додаткова угода про заміну сторони у договорі оренди землі, за якою право оренди належної позивачу земельної ділянки перейшло до нового орендаря.

Відповідно до договору орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне володіння та користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 12,91 га, яка розташована на території Урожайненської сільської ради Бериславського району Херсонської області. НГО земельної ділянки складає 526 295,58 грн. НГО земельної ділянки складає 410085,11 грн.

Відповідно до додаткової угоди орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня кожного року.

Відповідно до додаткової угоди орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 5,48 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, за рік оренди.

В додатковій угоді визначено, що договір укладено строком до 31.12.2027 року.

Таким чином, відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендну плату за 2022, 2023, 2024 року до 31 грудня кожного року за кожним з вищевказаних договорів, проте по теперішній час не виконав вказаних зобов`язань.

Пославшись на наведені обставини, норми статей 617, 651, 629, 526 ЦК України, п. «д» ст. 141, статей 15, 21,22, 32 Закону України «Про оренду землі», зазначив, що систематичне невиконання орендарем своїх обов`язків є достатньою підставою для розірвання договорів оренди земельних ділянок.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 05 грудня 2025 року позов задоволено частково. Суд ухвалив:

Розірвати договір оренди землі від 11.12.2015 року, укладений між ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» (новий орендар Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на підставі додаткової угоди від 28.12.2017 року), та ОСОБА_2 (спадкоємець ОСОБА_1 ), номер запису про право в державному реєстрі речових прав 15395235, щодо земельної ділянки площею 12,91 га., з кадастровим номером 6520687300:02:001:0050.

Розірвати договір оренди землі від 24.01.2007 року № 4АА002348-040771500001, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮГТРАНЗИТСЕРВІС-АГРОПРОДУКТ» (новий орендар ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на підставі додаткової угоди від 28.12.2018 року), номер запису про інше право 31885045 щодо земельної ділянки площею 13.07 га., з кадастровим номером 65206873:02:024:0006.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 витрати понесені на сплату судового збору в сумі 1938,00 грн.

Відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про стягнення судових витрат на правничу допомогу.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вважаючи рішення суду першої інстанції необґрунтованим, ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Аргументи учасників справи

(1)Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначено наступне:

-відповідач не заперечує факт несплати позивачу орендної плати, передбаченої умовами договору, але зазначає, що причиною такої несплати спочатку була неможливість використання вказаної переданої в оренду земельної ділянки, у зв`язку з її перебуванням в межах тимчасово окупованої території рф у 2022 року, а в подальшому через її забруднення (можливе забруднення вибухонебезпечними предметами);

-посилаючись на норми Податкового кодексу України, якими за період з 01 січня 2022 року по 31 грудня 2022 року не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї)), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих територіях російською федерацією, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2022 року в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, вказав, що оскільки вся територія Бериславської міської територіальної громади Великоолександрівського району Херсонської області віднесена до території бойових дій з 11.11.2022 року, а до цього перебувала під окупацією товариство має право у спірний період не сплачувати орендну плату за користування земельними ділянками;

- за даними Інтерактивної карти ДСНС, розміщеної на її офіційному сайті за посиланням Розмінування України (https://mine.dsns.gov.ua/ ), Бериславська міська територіальна громада Великоолександрівського району Херсонської області, в межах якої знаходиться земля, належна позивачу, є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети;

- у ТОВ «ЮТС-Агропродукт» відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 року, оскільки орендар не міг користуватися у цей час орендованим майном із незалежних від нього причин, а саме у зв`язку з тим, що після деокупації 11 листопада 2022 року територія на якій розташована спірна земельна ділянка є ймовірно забрудненою вибухонебезпечними предметами, тому орендар не провів посівну кампанію та кампанію щодо збору урожаю;

- судом першої інстанції порушено норми процесуального права, при ухваленні судового рішення, оскільки суд надав більшу перевагу доказам позивача, а ніж поясненням, доводам відповідача.

Позиція інших учасників справи.

Адвокат Бєліков Андрій Андрійович, який діє від імені ОСОБА_1 , подав до суду відзив на апеляційну скаргу, в якій просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін зазначивши наступне.

Надані відповідачем докази не підтверджують існування обставин, які б свідчили про повну неможливість використання відповідачем орендованої земельної ділянки за її цільовим призначенням у розумінні частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України, зокрема у частині забезпечення доступу до майна, фактичного перебування на орендованій земельній ділянці чи можливості забезпечення її належного утримання. Викладені відомості в розпорядженнях військової адміністрації, також самі по собі не є достатніми для висновку про відсутність у відповідача повної можливості володіти чи користуватись об`єктом оренди у спосіб, що унеможливлює його експлуатацію взагалі. Вказаними розпорядженнями фактично надається пільга зі сплати податків і не звільняє сторону від сплати орендної плати. Зауважив, що відповідач жодним чином не повідомив орендаря, про неможливість використання ним земельної ділянки.

Вказав, що чинним законодавством та сталими практиками Верховного суду унормовано, що підтвердженням настання дії форс-мажорних обставин, як умови для звільнення від відповідальності за невиконання чи неналежне виконання умов договору, є саме сертифікат Торгово-промислової палати України.Разом з тим, сертифікат Торгово-промислової палати України, який виданий за зверненням ТОВ «ЮТС-Агропродукт» відсутній.

Зауважує, що відповідач жодним чином не комунікує з позивачем більш ніж 3 роки, та не надав інформації про сплату заборгованості за орендовану земельну ділянку, що свідчить про відсутність у відповідача бажання проводити господарську діяльність на орендованій ділянці.

Разом з тим, відповідачем не доведено той факт, що орендовані ним земельні ділянки є забрудненими вибухонебезпечними предметами, оскільки дані Інтерактивної карти ДСНС не містять історичних даних про стан територій у минулі періоди часу, а також не підтверджує факт реального забруднення земельних ділянок вибухонебезпечними предметами, а лише відображає потенційний ризик такого забруднення.

2. Мотивувальна частина

Позиція апеляційного суду

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів приходить до наступного.

Згідно ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

У частині першій статті 15 та частині першій статті 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Судом першої інстанції встановлено і з матеріалів справи вбачається наступне.

Відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ХС №040108 позивач є власником земельної ділянки загальною площею 13.07 га з кадастровим номером 6520687300:02:024:0006.

Крім цього, позивач є власником земельної ділянки площею 12.91 га з кадастровим номером 6520687300:02:001:0050, що вбачається з свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 17 березня 2021 року.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна (земельних ділянок кадастрові номери, яких: 6520687300:02:024:0006, 6520687300:02:001:0050) 1846400265206 та 801392765206, номер відомостей про речове право 31885018 та 41033843.

24.01.2007 року між позивачем та ТОВ «ЮГТРАНЗИТСЕРВІС-АГРОПРОДУКТ» укладено договір оренди землі № 4АА002348-040771500001.

13.11.2015 року змінено сторону орендаря на ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС».

28.12.2018 року сторони уклали додаткову угоду про заміну сторони у договорі оренди землі, за яким право оренди належної позивачам земельної ділянки кадастровий номер якої 6520687300:602:024:0006, перейшло до нового орендаря ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а договір оренди в цілому викладено в новій редакції.

Відповідно до договору орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне володіння і користування земельну ділянку загальною площею 13.07 га, яка розташована на території Урожайненської сільської ради Бериславського району Херсонської області. Кадастровий номер земельної ділянки 6520687300:02:024:0006.

Строк дії договору було продовжено до 31.12 2027 року, а орендну плату визначено в розмірі 4.15% від нормативної грошової оцінки землі. Нормативна грошова оцінка землі становить 526295.58 грн. Передбачено, що орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня кожного року.

11.12.2015 року між спадкодавцем позивача ( ОСОБА_2 ) та ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» укладено договір оренди землі.

28.12.2017 року сторони уклали додаткову угоду про заміну сторони у договорі оренди, за якою право оренди земельної ділянки перейшло до нового орендаря ТОВ «ЮТС-Агропродукт».

Згідно договору оренди орендодавець передав а орендар прийняв у строкове платне володіння і користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 12.91 га, яка розташована на території Урожайненської сільської ради Бериславського району Херсонської області з кадастровим номером 6520687300:02:001:0050.

Нормативна грошова оцінка землі складає 410085.11 грн. Відповідно до додаткової угоди орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 5.48% від нормативної грошової оцінки землі. Орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня кожного року. Договір укладено строком до 31.12.2027 року.

Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, встановлено факт реєстрації двох епізодів можливих кримінальних правопорушень, кваліфікованих за частиною першою статті 438 КК України — порушення законів та звичаїв війни.

Перший епізод зареєстровано на підставі самостійного виявлення прокурором відповідної інформації. У ньому зазначено, що 09 квітня 2022 року приблизно об 12:00 годині невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ «ЮТС-Агропродукт», яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки — зокрема автомобіль КАМАЗ державний номер НОМЕР_1 — на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Вказані дії здійснені в умовах воєнного стану, оголошеного президентом російської федерації ОСОБА_3 , що становить порушення норм міжнародного гуманітарного права, зокрема Женевської конвенції.

Другий епізод внесено до ЄРДР 17 червня 2022 року на підставі заяви ТОВ «ЮТС- Агропродукт». Згідно з викладеними в ній обставинами, у зв`язку з тимчасовою окупацією збройними силами російської федерації території Херсонської області, зокрема Бериславського району, 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна. Крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE).

В листі ГУ ДСНС у Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025 року визначено, що ДСНС України до робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на зазначених територіях не залучались, роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами з розмінування. Ймовірно, вищевказані ділянки можуть бути потенційно забрудненими. В кінці листа ГУ ДСНС у Херсонській області рекомендує відповідачу звернутись до Херсонської ОВА, оскільки саме Херсонська ОВА є органом на який покладено вирішення питання про проведення розмінування.

Розпорядженням начальника Бериславської міської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 06 листопада 2023 року №343 надано ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» пільги зі слати місцевих податків та зборів, в частині земельного податку, орендної плати за землі комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб, на 2023 рік; з 01.01.2023 по 31.12.2023 року.

Розпорядженням начальника Бериславської міської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 23 лютого 2024 року №65 надано ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» пільги зі слати місцевих податків та зборів, в частині земельного податку, орендної плати за землі комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб, на 2024 рік.

Крім цього, розпорядженням начальника Бериславської міської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 24 березня 2025 року №99 надано ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» пільги зі слати місцевих податків та зборів, в частині земельного податку, орендної плати за землі комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб за земельні ділянки загальною площею 4668,7019 га на період з 01 січня 2025 року по 31 грудня 2025 року.

Щодо позовних вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків законодавець у пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України вирізняє, зокрема, договори.

За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).

У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).

Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).

Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Позивач посилався на пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України, вважаючи, що є підстави для припинення права користування ТОВ «ЮТС-Агропродукт» спірною земельною ділянкою на праві оренди, тобто розірвання договору оренди, через систематичну (більше двох років поспіль) несплату останнім орендної плати.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).

Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Відповідач в апеляційній скарзі не заперечував факт не виконання своїх зобов`язань за договором оренди, а саме невиплату орендної плати за 2022, 2023,2024 роки , посилаючись на відсутність обов`язку сплати орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає і які, відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, звільняють його від сплати орендної плати за період, коли таке користування було неможливим.

Згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 22.12.2022 року №309 с.Урожайне, Бериславської міської територіальної громади Херсонської області, на якій розташовані спірні земельні ділянки у період з 09 березня 2022 року по 11 листопада 2022 року перебувала під тимчасово окупацією рф, а з 11 листопада 2022 року по 30 червня 2025 року с.Урожайне, Бериславської міської територіальної громади Херсонської області, віднесена до території можливих бойових дій, а з 01 липня 2025 року віднесено до території активних бойових дійна яких функціонують державні електронні інформаційні ресурси, що підтверджується наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376.

Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Суд першої інстанції виходив з того, що з матеріалів справи не вбачається, що відповідач не виконав свої зобов`язання за договором оренди з причин, які не залежали від його волі або були наслідком форс-мажорних обставин. Відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, наймач звільняється від плати за користування майном лише за умови, що його використання стало неможливим через обставини, за які він не відповідає. Водночас відповідач не довів, що мав об`єктивну неможливість використовувати орендовану земельну ділянку у своїй господарській діяльності. Зокрема, матеріали справи не містять доказів, які б підтверджували, що земельна ділянка не могла бути використана за її цільовим призначенням. Також відповідач не звертався до позивача з повідомленнями про наявність обставин, які унеможливлювали виконання ним договірних зобов`язань, не надав доказів причинно-наслідкового зв`язку між воєнними діями та неможливістю обробітку землі. Таким чином, з урахуванням відсутності належних доказів об`єктивної неможливості використання земельної ділянки та невиконання відповідачем свого обов`язку щодо належного обґрунтування форс-мажорних обставин у конкретному правовідношенні, підстави для звільнення його від орендної плати за 2022,2023,2024 рр. відсутні.

Форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16.07.2019 у справі №917/1053/18 та у постанові від 09.11.2021 у справі №913/20/21, у постанові Верховного суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21.

Згідно ст.762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Наведена норма права визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Крім того, обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762Цивільного кодексу України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також не передбачуваність, перші можуть бути спричинені зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 Цивільного кодексу України можуть включати обставини непереборної сили та випадку ,втім необмежуються ними. Відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством. Вказана позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі №910/7495/16.

Оскільки відповідно до частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає тягар доказування неможливості використання майна несе саме орендар. Аналогічна правова позиція щодо застосування приписів частинишостоїстатті762 Цивільного кодексу України викладена у постановах Верховного Суду у справах №910/8651/22 від 28.06.2023, №911/1064/21 від 08.11.2023, №910/14244/20 від 12.04.2023, №910/13704/21 від 15.03.2023, №910/8040/20 від 08.07.2021.

З огляду на викладене колегія суддів приходить до висновку, що факт перебування вказаної земельної ділянки на території України, яка в період часу з 09 березня 2022 року по 11 листопада 2022 року входила до тимчасово окупованої російською федерацією території України, свідчить про очевидну неможливість використання відповідачем її у своїй господарській діяльності, а отже неможливість виконання останнім взятих на себе зобов`язань з орендної плати.

У зв`язку з цим доводи апеляційної скарги щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договорами оренди земельної ділянки є обґрунтованими.

Такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24, в якій погодився з тим, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися в цей час земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не провів посівну компанію та компанію зі збору врожаю, що розташована на території Харківської області, яка у період з 28 лютого по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. Натомість, погодився з тим, що за 2023 рік орендна плата має бути виплачена.

Колегія суддів звертає увагу на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. При цьому колегія суддів не встановила подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24.

Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України установлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).

Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України).

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Разом з тим жодних належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження обставин які б свідчили про відсутність протягом 2023 -2024 років, за який відповідачем не вносилася орендна плата, можливості користуватися земельною ділянкою через військову агресію рф проти України, потенційну загрозу забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами а також через знищення та розкрадання належного Товариству майна; наявності непереборної сили, та підстав для застосування вимог ст.726 ЦК України не надано.

Спірна земельна ділянка не знаходилась на території введення активних бойових дій у період з 2023 по 2024 року, що підтверджено Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року№ 376.

Наданий відповідачем витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року за ч.1ст.438 КК України лише підтверджує факт попереднього виявлення органом досудового розслідування обставин щодо протиправного заволодіння 09 квітня 2022 року невстановленими особами у військовій формі з бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт", яка розташована у с. Новорайск Бериславського району Херсонської області, автомобілем КАМАЗ держ. номер НОМЕР_1 та трьома дронами для проведення с/г робіт вартістю 1,5 млн. грн, а не підтверджує факт неможливості використання земельної ділянки. Посилання апелянта на факт проникнення військовими рф до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за адресою Херсонська область, Бериславський район, селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, у зв`язку з чим представники підприємства позбавлені доступу до підприємства та належного майна підприємству, захоплення належних підприємству на праві власності 11 мультикоптерів DJL Argas (СЕ) також не свідчить про неможливість використання орендованої земельної ділянки, задіяння іншої сільгосптехніки для обробку землі.

Лист ТПП України від 28.02.2022 року, який наданий відповідачем є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного Договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин.

Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини - військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань. Отже лист Торгово-промислової палати України не можна вважати сертифікатом у розумінні статті14-1 Закону України Про торгово-промислові палати в Україні.

Крім цього, позивач не був позбавлений можливості звертатися до ТПП України та уповноважених нею регіональних ТПП за отриманням відповідного сертифіката про форс- мажорні обставини (обставини непереборної сили), дотримуючись порядку, встановленого Регламентом ТПП України від 18.12.2014, саме за спірним зобов`язанням.

Посилання представника Товариства на розпорядження начальника Бериславської міської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 06 листопада 2023 року №343; розпорядження начальника Бериславської міської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 23 листопада 2024 року № 65, розпорядження начальника Бериславської міської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 24 березня 2025 року №99, якими надано пільги з нарахування та сплати місцевих податків та зборів, в частині земельного податку, орендної плати за землі комунальної власності, єдиного податку четвертої групи для юридичних осіб за період з 01 січня 2023 року по 31 грудня 2025 року відповідно, висновків суду першої інстанції щодо недоведеності наявності обставин, яка унеможливлювали сплату орендної плати за 2023, 2024 роки не спростовують. Вказані розпорядження видані лише щодо надання певних податкових пільг у зв`язку з потенційною загрозою забруднення земельних ділянок господарства вибухонебезпечними предметами, та не містять відомостей щодо визнання спірних земельних ділянок забрудненими вибухонебезпечними предметами, і не звільняють Товариство від обов`язку сплачувати орендну плату за орендовані земельні ділянки приватної власності.

Колегія суддів вважає за можливе звернути увагу, що доводи апеляційної скарги про потенційне забруднення земельної ділянки з посиланням про це на лист ГУ ДСНС України в Херсонській області від 11.06.2025 року, суперечать інформації викладеній у цьому листі, у якому зазначено лише про «ймовірність» потенційного забруднення та надані певні роз`яснення відповідачу на його запит ( б/н від 27.05.2025) про надання актів обстеження наведених у переліку земельних ділянок сільськогосподарського призначення, або вказати на можливість чи не можливість їх використання. Слід зазначити, що у листі ГУ ДСНС України в Херсонській області зазначено і про встановлення того, що роботи з розмінування земельних ділянок проводились іншими фаховими відомствами з розмінування.

Посилання представника Товариства в апеляційній скарзі на норми Податкового Кодексу України, якими надано пільги зі сплати за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців, висновків суду першої інстанції щодо недоведеності наявності обставин, яка унеможливлювали сплату орендної плати за 2023, 2024 роки не спростовують. Вказані норми не звільняють товариство від обов`язку сплачувати орендну плату за орендовані земельні ділянки приватної власності за період, який неохоплюється наведеною апелянтом нормою закону.

Що стосується посилання на дані Інтерактивної мапи територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами, не є доказом реальної неможливості обробітку конкретної земельної ділянки та не звільняють товариства від виконання зобов`язання за договором оренди.

Отже, матеріали справи не містять доказів на підтвердження забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами, звернення відповідача в межах реалізації закону України « Про протимінну діяльність в Україні», на якій апелянт посилається, у тому рахунку до уповноважених органів щодо проведення процедури очищення території (земельної ділянки).

Наведене у сукупності свідчить, що відповідач після деокупації у період з 2023-2024 року не виявляв наміру використовувати земельну ділянку сільськогосподарського призначення, не сплачує орендну плату, проте і заперечує проти розірвання договору оренди, що не може не суперечити волі власника землі.

Таким чином, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов в цілому правильного висновку, що спірні договори оренди землі за вимогою позивача може бути достроково розірвані з підстав неналежного виконання умов договору, а саме: систематичного (два і більше разів) невиконання обов`язків зі сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору.

Таким чином, дослідивши обставини у справі та надані докази, суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив позовні вимоги про розірвання договорів оренди землі.

Разом з тим, колегія суддів вважає за необхідне врахувати доводи апеляційної скарги, щодо неможливості, через тимчасову окупацію, використання орандарем за призначенням об`єкту оренди в період з березня 2022 року по листопад 2022 року що об`єктивно унеможливило виконання зобов`язання за договорами , відповідно до умов договорів, проте на правильність висновку суду про наявність підстав для розірвання договорів оренди внаслідок систематичного (два і більше разів) невиконання обов`язків зі сплати орендної плати, не вплинули.

Щодо доводів апеляційної скарги щодо порушення судом першої інстанції норм процесуального закону.

Доводи апеляційної скарги ТОВ «ЮТС-Агропродукт» про те, що при ухваленні рішення судом першої інстанції надано більшу перевагу доказам позивача, ніж запереченням відповідача, є необґрунтованими, оскільки суд першої інстанції дослідив та оцінив наявні у справі докази всебічно, повно, об`єктивно, при цьому дотримався принципів змагальності та рівності сторін

Щодо суті апеляційної скарги

Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права ( ст. 375 ЦПК України).

Враховуючи вищевикладене, підстави для задоволення апеляційної скарги, скасування судового рішення та ухвалення нового про відмову у задоволенні позовних вимог, відсутні.

Керуючись ст. ст.367,375, 382 ЦПК України, суд,

ухвалив:

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» - залишити без задоволення.

Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 05 грудня 2025 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складений 17 лютого 2026 року.

Головуючий І.В. Склярська

Судді: Л.П. Воронцова

В.В. Майданік