Постанова від 08 лютого 2026 р. у справі №485/899/25 — Миколаївський апеляційний суд

09.02.26

22-ц/812/149/26

Провадження № 22-ц/812/149/26

П О С Т А Н О В А

іменем України

09 лютого 2026 року м. Миколаїв

справа № 485/899/25

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Лівінського І.В.,

суддів: Коломієць В.В., Серебрякової Т.В.,

із секретарем судового засідання Шурмою Є.М.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження

апеляційну скаргу

Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт"

на рішення Снігурівського районного суду Миколаївської області, ухваленого 28 жовтня 2025 року під головуванням судді Квєтки І.А., в приміщенні цього ж суду, повне судове рішення складено того ж дня, у цивільній справі

за позовом

ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт", Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога - Плюс" про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості,

у с т а н о в и в:

1.Описова частина

Короткий зміст вимог позовної заяви

У травні 2025 року ОСОБА_1 , через свого представника – адвоката Третьяк Г.О. звернувся до суду з позовом, до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" (далі - ТОВ "Ютс-Агропродукт") про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості.

Позивач зазначав, що він є власником земельної ділянки площею 2,9972 га, кадастровий номер 4825782700:07:000:0034, яка розташована в межах території Снігурівської ОТГ Баштанського району Миколаївської області (раніше Нововасилівська сільська рада Снігурівського району Миколаївської області) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Окрім цього, він є власником земельної ділянки площею 2,9426 га, кадастровий номер 4825782700:09:000:0005, яка розташована в межах території Снігурівської ОТГ Баштанського району Миколаївської області (раніше Нововасилівська сільська рада Снігурівського району Миколаївської області) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

31 травня 2012 року між ним та Товариством з обмеженою відповідальністю "Райз-Південь" (далі - ТОВ "Райз-Південь) були укладені договори оренди вищевказаних земельних ділянок площею 2,9972 га, кадастровий номер 4825782700:07:000:0034 та площею 2,9426 га, кадастровий номер 4825782700:09:000:0005 (далі - Договори оренди).

В подальшому, 28 грудня 2017 року на підставі додаткових угод №3600041, №3600042 до договорів оренди, укладених між ОСОБА_1 , орендарем ТОВ "Райз-Південь" та ТОВ "Ютс-Агропродукт", до останнього перейшли права та обов`язки орендаря за договором оренди на умовах договору, викладених у новій редакції цієї додаткової угоди, строком до 08 грудня 2029 року.

За умовами угоди відповідач по справі, зобов`язався сплачувати орендну плату за користування земельними ділянками щорічно, у строк з 01 серпня по 31 грудня кожного року, й у встановленому договором розмірі.

Відповідач умови договорів оренди земельних ділянок не виконав, у 2023-2024 роках орендну плату не сплатив, що є систематичним порушенням умов договору та є підставою для його розірвання у відповідності до статті 141 ЗК України.

Розмір орендної плати, обумовленої сторонами в додатковій угоді, становить 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 5615,96 грн за рік оренди за земельну ділянку площею 2,9972 га, та 9390,60 грн за земельну ділянку площею 2,9426 га.

Заборгованість відповідача складає: за 2023 рік - 4 324,29 грн, за 2024 рік - 4 324,29 грн., а всього 8 648,58 грн (вже з відрахуванням податків) за договором оренди землі від 31 травня 2012 року (загальна площа – 2,9972 га); за 2023 рік - 7 230,76 грн, за 2024 рік - 7 230,76 грн, а всього 14 461,52 грн (вже з відрахуванням податків) за договором оренди землі від 31 травня 2012 року (загальна площа- 2,9426 га).

Посилаючись на викладене, позивач просив суд:

-розірвати договір оренди землі від 31 травня 2012 року (кадастровий номер 4825782700:07:000:0034, площа 2,9972 га), укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Райз-Південь" (новий орендар відповідно до додаткової угоди від 28 грудня 2017 року - ТОВ "Ютс-Агропродукт"), який був зареєстрований у ДРРП 09 грудня 2014 року (номер запису 8037488);

- розірвати договір оренди землі від 31 травня 2012 року (кадастровий номер 4825782700:09:000:0005, площа 2,9426 га), укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Райз-Південь" (новий орендар відповідно до додаткової угоди від 28 грудня 2017 року - ТОВ "Ютс-Агропродукт"), який був зареєстрований у ДРРП 09 грудня 2014 року (номер запису 8051412);

Стягнути з ТОВ "Ютс-Агропродукт» заборгованість зі сплати орендної плати за 2023-2024 роки за договорами оренди землі від 31 травня 2012 року у загальному розмірі 23 110,10 грн. (8 648,58 грн та 14 461,52 грн), а також судовий збір в розмірі 2906,88 грн.

Ухвалою Снігурівського районного суду Миколаївської області від 12 червня 2025 року до участі у справі у якості співвідповідача залучено Товариство з обмеженою відповідальністю «Перемога - Плюс» (далі-ТОВ "Перемога-Плюс").

Узагальнені доводи інших учасників

Під час розгляду справи представник відповідача ТОВ «Ютс-Агропродукт» Приходько І.С. просив відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог, посилаючись на те, що позов є необґрунтованим. Зазначав, що земельні ділянки розташовані на території Снігурівської ОТГ Миколаївської області, яка була тимчасово окупованою російською федерацією. ТОВ "Ютс-Агропродукт" продав право оренди земельних ділянок ТОВ "Перемога-Плюс", до якого перейшли всі обов`язки за договорами, а тому є неналежним відповідачем по справі. Визнає, що орендну плату позивачеві за 2023-2024 роки ТОВ "Ютс-Агропродукт" не сплатив. Проте вказане зумовлене умовами воєнного стану. Факт розграбування підприємства підтверджений витягом з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частиною 1 статті 438 КК України. Крім того, внаслідок бойових дій територія, на якій розташована земельна ділянка, є забрудненою вибухонебезпечними предметами, що унеможливлює її використання. Спірні земельні ділянки у 2023-2024 роках піддавалися мінімальному обробітку, не засівалися за наявності ризику можливої окупації території. Таким чином, у відповідача відсутня вина у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2023-2024 рік за договором оренди земельної ділянки на підставі частини 6 статті 762 ЦК України, а тому підстави для задоволення позову відсутні.

На даний час ТОВ "Ютс-Агропродукт" не зацікавлений вирішувати питання щодо повернення земельної ділянки позивачу, оскільки право оренди продане.

В судовому засіданні представник позивача Науменко А.С. уточнив позовні вимоги, зазначивши, що відповідач ТОВ "Ютс-Агропродукт" допустив порушення зобов`язання за договором, орендну плату позивачу не сплатив, а тому є відповідачем за цією вимогою. Співвідповідач ТОВ "Перемога -Плюс" придбав право оренди земельної ділянки, є дійсним орендарем, а тому вимога про розірвання договорів оренди спрямована до нього. Позовні вимоги підтримує та просить їх задовільнити з викладених у позові підстав.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Снігурівського районного суду Миколаївської області від 28 жовтня 2025 року позов задоволено. Розірвано договір оренди земельної ділянки площею 2,9972 га, кадастровий номер 4825782700:07:000:0034, укладений між ТОВ "Ютс-Агропродукт" та ОСОБА_1 , від 31 травня 2012 року (у редакції додаткової угоди №3600041 від 28 грудня 2017 року до договору оренди землі), право оренди за яким перейшло до ТОВ "Перемога - Плюс" на підставі договору №1704/25-27 від 17 квітня 2025 року.

Розірвано договір оренди земельної ділянки площею 2,9426 га, кадастровий номер 4825782700:09:000:0005, укладений між ТОВ "Ютс-Агропродукт") та ОСОБА_1 , від 31 травня 2012 року (у редакції додаткової угоди №3600042 від 28 грудня 2017 року до договору оренди землі), право оренди за яким перейшло до ТОВ "Перемога - Плюс" на підставі договору №1704/25-27 від 17 квітня 2025 року.

Стягнуто з ТОВ "Ютс-Агропродукт" на користь ОСОБА_1 , 8 648,58 грн заборгованості зі сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки площею 2,9972 га від 31 травня 2012 року за 2023-2024 роки (вже з відрахуванням податків);

14 461,52 грн заборгованості зі сплати орендної плати за договором оренди земельної ділянки площею 2,9426 га від 31 травня 2012 року за 2023-2024 роки (вже з відрахуванням податків) та 968,96 грн. судового збору.

Стягнуто з ТОВ "Перемога - Плюс" на користь ОСОБА_1 1937,92 грн. судового збору.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що належних та достовірних доказів неможливості використовувати земельні ділянки у 2023-2024 роках відповідачі суду не надали.

Лист ТПП України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, яким визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України, є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов`язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин.

За даними інформації Снігурівської міської ради від 28 серпня 2025 року, акту візуального обстеження №55 від 12 серпня 2025 року, в результаті обстеження Комісією з візуального обстеження земельної ділянки в межах території Снігурівської міської територіальної громади з`ясовано, що земельні ділянки з кадастровими номерами 4825782700:07:000:0034, 4825782700:09:000:0005, які належать на праві приватної власності ОСОБА_1 , використовуються за цільовим призначенням, зібраний врожай зернових сільгоспкультур у 2025 році, про що складено відповідний акт обстеження і проведено фотофіксацію стану ділянок. Пільга зі сплати земельного податку за вказані земельні ділянки у 2022-2025 роках не надавалась.

Вказане спростовує доводи відповідача ТОВ "Ютс-Агропродукт" про те, що земельні ділянки були або є забрудненими вибухонебезпечними предметами у 2023-2024 роках. У такому разі відповідач мав би надати докази щодо їх розмінування.

Оскільки відсутні докази абсолютної неможливості використання відповідачем ТОВ "Ютс-Агропродукт" земельних ділянок за призначенням у 2023-2024 роках, позовні вимоги до нього, як сторони договору, яка порушила зобов`язання, про стягнення заборгованості з виплати орендної плати за 2023-2024 року є обґрунтованими.

Щодо вимог про розірвання договору оренди землі.

Відповідач ТОВ "Ютс-Агропродукт" систематично несплачувало орендну плату позивачу за договорами оренди землі, а саме не здійснив виплату за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням його прав.

За вказаного, доводи позивача про наявність передбачених пунктом "д" частини 1 статті 141 ЗК України, підстав для розірвання договору оренди землі знайшли своє підтвердження в ході судового розгляду та підлягають задоволенню.

Продаж відповідачем ТОВ "Ютс-Агропродукт" прав оренди земельної ділянки ТОВ "Перемога-Плюс" після істотного порушення прав орендодавця не є підставою для звільнення відповідачів від відповідальності за порушення умов договору. ТОВ "Перемога -Плюс" набув прав орендаря за договором оренди земельної ділянки після 17 квітня 2025 року, а тому є співвідповідачем по справі.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

Не погодившись з рішенням суду, ТОВ «Ютс-Агропродукт» подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на незаконність та необґрунтованість рішення суду першої інстанції, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, порушення судом норм матеріального та процесуального права, просило рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позовних вимог повністю.

Апеляційна скарга мотивована тим, що відповідачем у відзиві на позовом приверталася увага суду на те, що порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (війна та військові дії рф), оскільки на території Снігурівської ОТГ Миколаївської області у 2022 році велися бойові дії.

Водночас суд першої інстанції згаданий доказ не дослідив взагалі, що є свідченням неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи.

Згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, Снігурівська міська територіальна громада, перебувала в тимчасовій окупації з 19 березня 2022 року по 11 листопада 2022 року. Ця територія із 11 листопада 2022 року віднесена до можливих бойових дій.

При цьому в Переліку у стовпці "дата припинення можливості бойових дій" відсутня дата, що є підтвердженням того, що дата завершення можливих бойових дій ще не настала.

Апелянт зазначає, що суд першої інстанції не дослідив, що у Переліку дата припинення можливих бойових дій на території територіальної громади відсутня, а відтак на цій території (місце розташування спірної земельної ділянки) можливі активні бойові дії.

Зазначає, що позивачем долучено до матеріалів справи неналежний доказ – лист Виконкому Снігурівської міськради за №1161/01-20 від 28 серпня 2025 про те, що зазначені земельні ділянки використовуються за цільовим призначення і в 2025 році зібрано урожай, перебувають в оренді ТОВ "Перемога-Плюс". Долучені листи-довідки не стосуються предмета доказування у цій справі, є неналежними та недопустимими доказами та не могли бути врахованими судом першої інстанції під час розгляду справи.

Апелянт вважає, що оскільки ТОВ "Ютс-Агропродукт" відчужив право оренди вказаних земельних ділянок ТОВ "Перемога - Плюс" то відповідно до статті 51 ЦПК України, у такому разі, мала бути висновком заміна неналежного відповідача або відмова у задоволенні позову до ТОВ "Ютс-Агропродукт".

Суд першої інстанції не звернув уваги на аналогію по статті 32 ЗУ "Про оренду землі" яка вказує на те що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Між ТОВ "Ютс-Агропродукт" та ТОВ "Перемога-Плюс" наявні ознаки правонаступництва -перехід прав та обов`язків від однієї особи (юридичної) до іншої.

Вказує, що суд першої інстанції у рішенні суду посилається на ряд положень Цивільного кодексу України, Земельного кодексу України щодо питання договору оренди, однак не застосував положення частини 6 статті 762 ЦК України, згідно якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Відповідачем обґрунтовано відсутність обов`язку сплати орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Апелянт вважає, що суд першої інстанції при винесенні рішення суду мав застосовувати положення частини шостої статті 762 ЦК України.

Узагальнені доводи інших учасників справи

На вказану апеляційну скаргу представник позивача - Третьяк Г.О., подала відзив, в якому заперечує проти задоволення апеляційної скарги та зазначає, що представник відповідача не підтверджує доказами відсутність можливості у відповідача здійснювати господарську діяльність у 2023-2024 роках на території Нововасилівської сільської ради Снігурівського району Миколаївської області.

Доказів обстеження земельної ділянки на предмет її забруднення вибухонебезпечними предметами, складання актів, внесення інформації до реєстру, відповідно до Порядку ведення, адміністрування, користування відомостями реєстру територій, забруднених/ймовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України № 740 від 07.06.2024, визнання непридатними, звільнення від оподаткування у зв`язку із забрудненням земельної ділянки вибухонебезпечними предметами відповідачем не надано.

Також, відповідач не надає доказів того, що мав об`єктивну неможливість використовувати орендовану земельну ділянку у своїй господарській діяльності.

Матеріали справи не містять доказів, які б підтверджували, що земельна ділянка не могла бути використана за її цільовим призначенням. Знищення та розграбування майна підприємства не впливає на виконання договірних зобов`язань з виплати орендної плати, оскільки не підтверджується доказами.

Також, відповідач не звертався до позивача з повідомленнями про наявність обставин, які унеможливлювали виконання ним договірних зобов`язань, не надав доказів причинно-наслідкового зв`язку між воєнними діями та неможливістю обробітку землі.

Посилання на дані Інтерактивної карти ДСНС на їх офіційному сайті за посиланням Розмінування України (https://mine.dsns.gov.ua/) не можуть бути достовірним доказом на підтвердження замінування саме земельної ділянки позивача. Оскільки, відсутній будь-який правовий порядок ведення, адміністрування чи користування відомостями з Інтерактивної карти ДСНС.

До того ж, станом на 24 листопада 2025 року за даними Інтерактивної карти ДСНС територія України не обстежувалась, тому не є доречним стверджувати, що земельна ділянка позивача перебуває у забрудненому стані та не придатна до цільового використання.

Крім того, листом Снігурівської міської ради за № 1161/01-20 від 28 серпня 2025року, до якого долучено акт обстеженні із додатком підтверджено факт використання за цільовим призначенням земельної ділянки, що є предметом Договору оренди землі, придатного для використання стану земельної ділянки та підтвердження не надання пільг зі сплати земельного податку у 2022-2025 роках.

Вимога позивача про розірвання договору оренди, пред`явлена до обох відповідачів. Предметом позову є обставини, які виникли у 2022-2024 роках, тобто до укладення 17 квітня 2025 року відповідного договору про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок та подальшої реєстрації за новим орендарем права оренди. Обов`язки нового орендаря наступають з часу реєстрації його права оренди.

Оскільки позивач не надавав згоди на переведення боргу та заміну боржника, то ТОВ "Ютс-Агропродукт" є належним відповідачам за вимогою про стягнення заборгованості за договором оренди земельної ділянки.

Відтак, ТОВ "Ютс-Агропродукт" в частині вимоги про розірвання договору оренди та стягнення орендної плати має відповідати за порушення умов договору оренди допущені ним у 2023-2024 роках.

2. Мотивувальна частина

В судове засідання апеляційного суду сторони не з`явились. Учасники справи повідомлені належним чином про час і місце судового розгляду, що підтверджується реєстром про отримання документів з « Електронного суду» учасником справи (а.с.221) та рекомендованим поштовим відправленням (а.с.228).

Клопотань про відкладення розгляду справи до апеляційного суду не надходило. За такого, їх неявка не перешкоджає розгляду справи.

Відповідно до частини 1 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до положень частин 1-3, 5 статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Переглянувши справу за наявними в ній доказами, та перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення суду вказаним положенням закону в повній мірі не відповідає.

Позиція апеляційного суду

Судом встановлено, що ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка площею 2,9972 га, кадастровий номер 4825782700:07:000:0034, розташована в межах території Нововасилівської сільської ради Снігурівського району Миколаївської області, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується копією Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЕ №931963 від 17 липня 2008 року /а.с.18/.

Окрім цього, ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка площею 2,9426 га, кадастровий номер 4825782700:09:000:0005, розташована в межах території Нововасилівської сільської ради Снігурівського району Миколаївської області, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується копією Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЕ №931964 від 17 липня 2008 року /а.с.14/.

31 травня 2012 року ОСОБА_1 уклав з ТОВ "Райз-Південь" договір оренди земельної ділянки (площа 2,9972 га. кадастровий номер 4825782700:07:000:0034), за умовами якого передав земельну ділянку останньому в оренду терміном на 15 років /а.с.109-112/.

Згідно Додаткової угоди №3600041 до Договору оренди землі від 31 травня 2012 року, укладеної 28 грудня 2017 року, орендодавець ОСОБА_1 , орендар ТОВ "Райз-Південь", новий орендар - ТОВ "Ютс-Агропродукт", орендар відступив новому орендарю право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 4825782700:07:000:0034 терміном до 08 грудня 2029 року /а.с.113-118/.

31 травня 2012 року ОСОБА_1 уклав з ТОВ "Райз-Південь" договір оренди земельної ділянки (площа 2,9426 га. кадастровий номер 4825782700:09:000:0005), за умовами якого передав земельну ділянку останньому в оренду терміном на 15 років /а.с.120-123/.

Згідно Додаткової угоди №3600042 до Договору оренди землі від 31 травня 2012 року, укладеної 28 грудня 2017 року, орендодавець ОСОБА_1 , орендар ТОВ "Райз-Південь", новий орендар - ТОВ "Ютс-Агропродукт", орендар відступив новому орендарю право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 4825782700:09:000:0005 терміном до 08 грудня 2029 року /а.с.124-129/.

Сторони домовились викласти договори оренди в новій редакції.

Відповідно до пункту 4.1. Договору оренди (у редакції додаткової угоди №3600041), орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки (кадастровий номер 4825782700:07:000:0034), що складає 5615,96 грн. за рік оренди.

Відповідно до пункту 4.1. Договору оренди (у редакції додаткової угоди №3600042), орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки (кадастровий номер 4825782700:09:000:0005), що складає 9390,60 грн. за рік оренди.

Із цієї суми орендарем як податковим агентом утримуються податки (збори), передбачені чинним законодавством України (пункт 4.2. Договору оренди (у редакції додаткової угоди).

Згідно пункту 4.4. вищевказаних додаткових угод передбачено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації на рік виплати/нарахування (в залежності від того, яка із подій сталась раніше). При цьому, коефіцієнт індексації для орендної плати застосовується станом на 01 січня року виплати/нарахування (в залежності від того, яка із подій сталася раніше). В разі виплати орендної плати авансом за наступні роки, до орендної плати застосовується коефіцієнт індексації, який діє в рік фактичної виплати, в подальшому – розмір орендної плати за роки, за які була здійснена виплата орендної плати, в майбутньому не індексується.

Орендна плата вноситься орендарем у строк з 01 серпня до 31 грудня кожного року. Орендар перераховує грошові кошти орендної плати на банківський розрахунковий рахунок орендодавця та/або виплачує через касу орендаря та/або здійснює виплату засобами поштового зв`язку через місцеві відділення УДППЗ «Укрпошта» шляхом надсилання на адресу орендодавця поштових переказів, або в іншій формі. Орендна плата може бути перерахована на користь орендодавця як орендарем, так і за його дорученням, третьою особою, що буде належним виконанням умов даного договору. Орендна плата може бути перерахована орендодавцю як орендарем, так і за його дорученням, третьою особою, що буде вважатись належним виконанням умов даного договору (пункт 4.5. Договору оренди (у редакції додаткової угоди)).

За положеннями пунктів 12.3, 12.4 Договору оренди (у редакції додаткової угоди) дія договору припиняється шляхом розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки (орендованих земельних ділянок), яке істотно перешкоджає її (їх) використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Розірвання даного договору в односторонньому порядку не допускається. Умовами розірвання договору у односторонньому порядку є лише випадки визначені законом.

У пункті 13.2 сторони узгодили, що сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.

Право оренди земельної ділянки кадастровий номер 4825782700:09:000:0005 було зареєстровано за ТОВ «Ютс-Агропродукт» на підставі додаткової угоди від 28 грудня 2017 року до договору оренди землі від 31 травня 2012 року, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 115280838 від 26 лютого 2018 року (а.с.15).

Право оренди земельної ділянки кадастровий номер 4825782700:07:000:0034 було зареєстровано за ТОВ «Ютс-Агропродукт» на підставі додаткової угоди від 28 грудня 2017 року до договору оренди землі від 31 травня 2012 року, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 115266375 від 26 лютого 2018 року (а.с.19).

17 квітня 2025 року ТОВ "Ютс-Агропродукт" відчужило право оренди вказаних земельних ділянок ТОВ "Перемога-Плюс" на строк один рік, що підтверджується договором №1704/25-27 від 17 квітня 2025 року відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок /а.с.131-135/.

За положеннями пунктів 2.3., 5.1 Договору № 1704/25-27 до покупця переходять усі права й обов`язки Орендаря щодо земельних ділянок за Договорами оренди землі (із змінами та доповненнями додатковими угодами); договір набуває чинності з моменту підписання сторонами і діє протягом 1 (одного) року, а щодо невиконаних до цього часу зобов`язань - до повного їх виконання.

Право оренди земельної ділянки кадастровий номер 4825782700:07:000:0034 та земельної ділянки кадастровий номер 4825782700:09:000:0005 зареєстровано за ТОВ «Перемога-Плюс» на підставі договору купівлі-продажу від 17 квітня 2025 року № 1704/25-27, про що свідчить інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №428681724 від 27 травня 2025 року /а.с.61-63/.

Згідно відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору щодо ОСОБА_1 від 24 квітня 2025 року вбачається, що ТОВ "Ютс-Агропродукт" не сплачувало ОСОБА_1 орендну плату за земельні ділянки у 2023-2024 роках /а.с.27-28/.

Позиція апеляційного суду

Відповідно до вимог статті 124 ЗК України передача землі в оренду здійснюється на підставі цивільно-правової угоди.

Згідно з положеннями статті 14 Закону України «Про оренду землі» ( тут і надалі в редакції чинній на час укладення договору) договір оренди землі укладається в письмовій формі.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» на момент укладання договору, істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з положеннями статей 21, 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг) формах.

Частиною 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 6 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зроблено висновок, що частинами 1 і 2 статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки).

Засадничими принципами цивільного судочинства є змагальність та диспозитивність, що покладає на позивача обов`язок доведення обґрунтованості та підставності усіх заявлених вимог, саме на позивача покладається обов`язок надати належні та допустимі докази на доведення власної правової позиції.

За правилами статей 12, 81 ЦПК України року кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (частина четверта статті 12 ЦПК України).

За змістом статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Згідно зі статтею 77 ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Судом встановлено та не заперечується сторонами, що з 2023 року і до 2024 року ТОВ «Ютс-Агропродукт» не виплачувало орендну плату позивачу ОСОБА_1 .

Посилаючись саме на ці обставини, як систематичність невиконання відповідачем договорів оренди, позивач просив їх розірвати та стягнути на його користь заборгованість з орендної оплати за період 2023-2024 роки.

ТОВ «Ютс-Агропродукт», погоджуючись з не виконанням ним обов`язку зі сплати орендної плати за період 2023-2024 роки, заперечував проти розірвання договорів, посилаючись на обставини непереборної сили, які акцептували сторони у договорі, та неможливості ним використання земельних ділянок, що належать позивачу, за призначенням, у зв`язку з окупацією цієї території у 2022 році та забрудненістю землі вибухонебезпечними предметами після окупації.

Задовольняючи позовні вимоги щодо стягнення заборгованості з орендної плати за 2023-2024 роки, суд першої інстанції виходив з того, що відповідач ТОВ «Ютс-Агропродукт» протягом 2023-2024 років не вживав жодних заходів з метою обстеження земельних ділянок, про наявність обставин, які перешкоджають йому використовувати земельну ділянку за призначенням позивача, не повідомляв. Така поведінка відповідача, на думку суду, є недобросовісною, що позбавила позивача права користуватися своєю власністю, зокрема і отримувати від цього дохід.

При цьому суд послався на інформацію Снігурівської міської ради від 28 серпня 2025 року, акту візуального обстеження №55 від 12 серпня 2025 року, в результаті обстеження Комісією з візуального обстеження земельної ділянки в межах території Снігурівської міської територіальної громади з`ясовано, що земельні ділянки з кадастровими номерами 4825782700:07:000:0034, 4825782700:09:000:0005, які належать на праві приватної власності ОСОБА_1 , використовуються за цільовим призначенням, зібраний врожай зернових сільгоспкультур у 2025 році, про що складено відповідний акт обстеження і проведено фотофіксацію стану ділянок. Пільга зі сплати земельного податку за вказані земельні ділянки у 2022-2025 роках не надавалась.

На думку суду, вказане спростувало доводи відповідача про те, що земельні ділянки були або є забрудненими вибухонебезпечними предметами у 2023-2024 роках. У такому разі відповідач мав би надати докази щодо їх розмінування.

А тому на думку суду першої інстанції, оскільки відсутні докази абсолютної неможливості використання відповідачем ТОВ «Ютс-Агропродукт» земельних ділянок за призначенням у 2023-2024 роках, позовні вимоги до нього, як сторони договору, яка порушила зобов`язання, про стягнення заборгованості з виплати орендної плати за 2023-2024 року є обґрунтованими.

Проте, з такими висновками повністю погодитися не можна, так як вони не відповідають нормам матеріального права і не узгоджуються з встановленими обставинами справи.

Так, на підставі Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні», у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, в Україні введено воєнний стан із 5 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, який в подальшому неодноразово продовжувався у порядку, передбаченому законодавством України, та діє на даний час.

Після введення на території країни воєнного стану, Торгово – промисловою палатою України усім зацікавленим особам надіслано листа від 28 лютого 2022 року №2024/02.0-7.1, в якому засвідчено настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), якими є військова агресія Російської Федерації проти України.

У листі Торгово-промислова палата України підтвердила, що зазначені обставини, починаючи з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

За наказом Мінреінтеграції від 22 грудня 2022 року №309 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією» Снігурівська міська територіальна громада, в межах якої розташована земельна ділянка, належна позивачці, віднесена до територій, що перебували у тимчасовій окупації у період з 4 березня по 11 листопада 2022 року.

Наступним наказом Міністерства розвитку громад і територій України № 376 від 28 лютого 2025 року «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією» Снігурівську міську територіальну громаду, після деокупації, починаючи 11 листопада 2022 року віднесено до територій, на яких ведуться можливі бойові дії.

Постановою Кабінету Міністрів України № 740 від 7 червня 2024 року про «Деякі питання про створення, забезпечення функціонування та ведення реєстру територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами» затверджено Порядок ведення, адміністрування, користування відомостями реєстру територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, внаслідок чого введено у дію реєстр територій та геоінформаційна система, якій відповідає Інтерактивна карта територій, яку адмініструє Державна служба надзвичайних ситуацій (далі ДСНС).

За даними Інтерактивної карти ДСНС на її офіційному сайті за посиланням Розмінування України (https://mine.dsns.gov.ua/) територія Снігурівської міської територіальної громади Миколаївської області, в межах якої знаходиться земля, належна позивачу, є досі місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети.

Статтями 283?.1 та 283?.2 Податкового Кодексу України, з відсиланням саме на такий порядок, що встановлений Кабінетом Міністрів України, у розрізі прийняття рішень з метою надання суб`єкту господарювання податкових пільг, безальтернативно визначено статус такого об`єкта оподаткування, яким є земельні ділянки, що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) активні бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, та вказують на період, коли земельні ділянки визнаються забрудненими вибухонебезпечними предметами, який починається з першого числа місяця, що настає за місяцем, в якому завершено активні бойові дії або тимчасова окупація на відповідній території.

При тому порядок надання таких пільг пов`язаний зі зверненням платника податку та прийняттям відповідного рішення органом місцевого самоврядування чи військової адміністрації про встановлення податкових пільг, період надання яких завершується фактом обстеження території операторами протимінної діяльності та визнання земельної ділянки придатною для використання.

Сам факт прийняття органом місцевого самоврядування чи військовою адміністрацією рішення про надання чи відмову у наданні податкових пільг не є свідченням зміни статусу земельної ділянки, що знаходилася в межах окупованих територій, з місця, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети, до статусу її визнання придатною до використання, в тому числі і підтвердженням факту здійснення суб`єктом господарювання господарської діяльності на таких землях, які перебували в окупації до їх обстеження операторами протимінної діяльності з визнанням придатними для використання.

Відповідно до статей 76, 81, 82 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Обставини, які визнані загальновідомими не потребують доказування. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За правилами статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Ураховуючи наведені обставини та норми матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає встановленим, що територія Снігурівської міської територіальної громади Миколаївської області, в межах якої знаходяться спірні земельні ділянки, в період 2023-2024 років віднесена органами ДСНС в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України до територій, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети.

Сам факт прийняття органом місцевого самоврядування чи військовою адміністрацією рішення про надання чи відмову у наданні податкових пільг не є свідченням зміни статусу земельної ділянки, що знаходилася в межах окупованих територій, з місця, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети, до статусу її визнання придатною до використання, в тому числі і підтвердженням факту здійснення суб`єктом господарювання господарської діяльності на таких землях, які перебували в окупації до їх обстеження операторами протимінної діяльності з визнанням придатними для використання.

Підпунктом 3 пункту 27 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України визначено, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням такої особливості: власники, користувачі земельних ділянок не несуть відповідальності за невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням, що полягає у невикористанні земельної ділянки, право власності, користування якою виникло до введення воєнного стану.

Зміст цього підпункту узгоджується та відповідає положенням частини 6 статті 762 ЦК України, за яким наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Враховуючи наведене та встановлені обставини справи, належить визначити, що земельні ділянки, які знаходяться в межах громади, що визнана, як місце забруднення чи імовірного забруднення вибухонебезпечними предметами, не могли бути використані орендарем за умовами договору оренди в період 2023-2024 років, внаслідок чого відповідач, як орендар та наймач майна звільняється від орендної плати за цей час з підстав, визначених законом.

Дії орендаря за цей час є добросовісними, оскільки він не лише вживав заходів, звертаючись до компетентних органів з питань обстеження ділянок для проведення господарської діяльності, а ще і регламентував свою діяльність відповідним чином, не ухиляючись свідомо від виконання умов договору оренди.

Наявність в матеріалах справи акту від 12 серпня 2025 року про те, що спірні земельні ділянки використовуються за цільовим призначенням, зібраний врожай зернових сільгоспкультур у 2025 році, не має значення для даної справи, оскільки предметом спору є період 2023-2024 роки.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції безпідставно вважав недоведеним орендарем факт неможливості використання ним земельних ділянок, що належать позивачу, після деокупації території, в період 2023-2024 роки за її забрудненістю або можливою забрудненістю вибухонебезпечними предметами.

За таких обставин, рішення суду на підставі пунктів 3, 4 частини 1 статті 376 ЦПК України належить скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Частиною 13 статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки рішення суду скасовано, то з позивача на користь відповідача підлягає стягненню 4360,32 грн судового збору за перегляд справи в суді апеляційної інстанції.

Судовий збір сплачений позивачем за подання позовної заяви покладається на позивача.

Керуючись статтями 367, 374, 376, 382 ЦПК України,

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Ютс-Агропродукт» - задовольнити.

Рішення Снігурівського районного суду Миколаївської області від 28 жовтня 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

В задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Ютс-Агропродукт», Товариства з обмеженою відповідальністю «Перемога - Плюс» про розірвання договорів оренди землі та стягнення заборгованості по орендній платі за 2023-2024 роки відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Ютс-Агропродукт» (ЄДРПОУ 41101589) 4360,32 грн судового збору за перегляд справи в суді апеляційної інстанції.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання її повного тексту у порядку та випадках, передбачених статтею 389 ЦПК України.

ГоловуючийІ.В. Лівінський

Судді В.В. Коломієць Т.В. Серебрякова

Повне судове рішення складене 16 лютого 2026 року.