Постанова від 15 лютого 2026 р. у справі №650/1766/25 — Херсонський апеляційний суд

ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Єдиний унікальний номер справи: 650/1766/25 Головуючий в І інстанції: Сікора О.О.

Номер провадження: 22-ц/819/293/26 Доповідач: Майданік В.В.

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 лютого 2026 року м. Херсон

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Майданіка В.В.,

суддів: Воронцової Л.П.,

Склярської І.В.,

секретар Олійник К.О.,

учасники справи:

позивач – ОСОБА_1 ,

відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт",

Товариство з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс",

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 12 грудня 2025 року, ухвалене у складі судді Сікори О.О., дата складення повного рішення – 12 грудня 2025 року, у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт", Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" про розірвання договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В :

Стислий виклад позовної заяви, оскаржуваного судового рішення та апеляційної скарги

У березні 2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду з вказаним позовом до ТОВ "Ютс-Агропродукт", в якому просила розірвати договір оренди землі від 17.02.2012 № 652060004001507, який укладений між ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" (новий орендар ТОВ "Ютс-Агропродукт" на підставі додаткової угоди від 28.12.2017 року) та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 34691219 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520683600:02:023:0006. Також просила стягнути судові витрати, пов`язані зі сплатою судового збору.

Позов обґрунтований наступним.

17 лютого 2012 року між нею та ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" було укладено договір оренди землі № 652060004001507, предметом якого є земельна ділянка з кадастровим номером 6520683600:02:023:0006, площею 9,67 га, яка розташована на території Максимогорьківської сільської ради Великоолександрівського району Херсонської області, з цільовим призначенням – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

У подальшому право оренди за вказаним договором неодноразово передавалося: 19 грудня 2014 року – від ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" до ПП "Ютс-Агропродукт Плюс", а 28 грудня 2017 року – від ПП "Ютс-Агропродукт Плюс" до ТОВ "ЮТС-Агропродукт", яке на цей час є орендарем спірної земельної ділянки.

Відповідно до умов договору оренди та додаткових угод до нього нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становить 292 542,16 грн, орендна плата визначена у грошовій формі в розмірі 7,65% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 22 379,47 грн на рік, та підлягає сплаті орендарем щороку до 31 грудня. Відповідно до додаткової угоди від 28 листопада 2019 року строк дії договору оренди встановлений до 30 листопада 2028 року.

Посилаючись на правову позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену у постанові від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22, позивач вказала, що договір оренди землі є консенсуальним, а перебіг строку його дії починається з дати укладення договору, яка є істотною умовою такого правочину. Відтак, з моменту укладення договору у відповідача виник обов`язок належного виконання зобов`язань, у тому числі щодо своєчасної сплати орендної плати.

Відповідач у 2022, 2023 та 2024 роках не нарахував та не сплатив орендну плату за користування земельною ділянкою, у зв`язку з чим утворилася заборгованість у загальному розмірі 67 138,41 грн. При цьому відповідач не здійснював утримання та перерахування податку з доходів фізичних осіб та військового збору, які відповідно до положень ПК України підлягали утриманню під час нарахування орендної плати.

Невиконання відповідачем обов`язку щодо сплати орендної плати протягом трьох послідовних років є систематичним порушенням умов договору оренди землі та вимог земельного і цивільного законодавства. Такі дії відповідача суперечать ст.526 ЦК України, ст.96 ЗК України, ст.24 Закону України "Про оренду землі", а також умовам самого договору, які зобов`язують орендаря своєчасно та у повному обсязі сплачувати орендну плату.

Послалася на п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, згідно з яким систематична несплата орендної плати є підставою для припинення права користування земельною ділянкою, а ч.1 ст.32 Закону України "Про оренду землі" передбачає можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду у разі невиконання орендарем своїх обов`язків.

Послалася на ст.651 ЦК України. При цьому зазначила, що при погоджені з відповідачем строку сплати орендної плати за користування земельними ділянками, який відповідно до ст.15 Закону України "Про оренду землі" є істотною умовою договору оренди землі, позивач розраховував на своєчасне отримання орендної плати за землю у відповідному розмірі. А отже в зв`язку з порушенням строку сплати орендної плати, вона була позбавлена можливості отримання матеріальних благ, на які розраховувала при укладені договору оренди.

Також позивач зазначає, що його представником було направлено відповідачу адвокатський запит з вимогою надати документи, що підтверджують нарахування та виплату орендної плати за 2022-2024 роки, однак відповідач на зазначений запит не відреагував та жодних доказів належного виконання зобов`язань не надав.

З урахуванням наведеного, позивач вважає, що систематична несплата орендної плати є істотним порушенням умов договору оренди землі, внаслідок чого він значною мірою позбавлений того, на що розраховував при укладенні договору, а саме – своєчасного отримання орендної плати за користування належною йому земельною ділянкою. У зв`язку з цим позивач просить суд розірвати договір оренди землі як належний та ефективний спосіб захисту порушеного права.

Ухвалою суду від 25.03.2025 року було відкрито провадження у справі за вказаним позовом.

У відзиві на позовну заяву, поданому 07 травня 2025 року, адвокат Барішевський Олексій Валерійович, який діє від імені відповідача, просить відмовити у задоволенні позову, обґрунтовуючи це наступним.

Зазначив, що відповідач є орендарем земельної ділянки з кадастровим номером 6520683600:02:023:0006, площею 9,67 га, на підставі договору оренди землі № 652060004001507 від 17 лютого 2012 року та додаткової угоди від 28 грудня 2017 року, при цьому земельна ділянка розташована на території Максимогорьківської сільської ради Великоолександрівського району Херсонської області, яка під час збройної агресії рф перебувала у зоні надзвичайних обставин воєнного характеру.

У зв`язку із введенням воєнного стану на всій території України та тимчасовою окупацією частини Херсонської області відповідач був фактично позбавлений можливості здійснювати господарську діяльність у повному обсязі та використовувати орендовану земельну ділянку за її цільовим призначенням. При цьому вказав, що відповідно до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих рф, затвердженого наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28 лютого 2025 року № 376, Великоолександрівська селищна територіальна громада, до якої належить Максимогорьківська сільська рада, була тимчасово окупованою рф з 10 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року.

Також зазначив, що внаслідок збройної агресії та окупації майно підприємства було знищене та розграбоване, що унеможливило нормальне функціонування відповідача та виконання ним договірних зобов`язань. При цьому послався на Витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань щодо реєстрації кримінального провадження № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.1 ст.438 КК України, в межах якого зафіксовано факти протиправного заволодіння майном відповідача, зокрема транспортним засобом КАМАЗ, вивезенням дронів для проведення сільськогосподарських робіт, а також захопленням іншого майна підприємства.

Також вказав, що через бойові дії територія, на якій розташована спірна земельна ділянка, є забрудненою вибухонебезпечними предметами та потребує проведення робіт з розмінування, а відсутність такого розмінування унеможливлює будь-яку діяльність на земельній ділянці, включаючи сільськогосподарське виробництво, для якого вона орендувалася. Зазначається, що перебування працівників на такій території та виконання робіт без розмінування становить пряму загрозу їх життю і здоров`ю.

Також послався на нормативне регулювання та організаційні заходи, запроваджені у зв`язку з воєнним станом, вказуючи на утворення військових адміністрацій населених пунктів у Херсонській області відповідними указами Президента України, а також на постанову Верховної Ради України від 03 листопада 2022 року № 2706-IX щодо здійснення начальниками військових адміністрацій повноважень, необхідних для забезпечення правового режиму воєнного стану, що, на думку відповідача, підтверджує надзвичайний характер ситуації у місці розташування земельної ділянки.

У правовому обґрунтуванні зазначив, що відповідно до ст.617 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за його порушення, якщо доведе, що порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Також вказав, що ч.6 ст.762 ЦК України передбачає звільнення наймача від плати за користування майном за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає, а судова практика, як вказано у відзиві, застосовує наведене положення і до орендних відносин щодо земельних ділянок, якщо їх використання об`єктивно неможливе.

Також послався на ч.2 ст.14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні", вказуючи, що військова агресія рф проти України та тимчасова окупація територій є форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили), які об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, а факт перебування відповідної територіальної громади в окупації у визначений період підтверджує наявність таких обставин.

Також зазначив, що забруднення земель вибухонебезпечними предметами внаслідок збройної агресії є обставиною, яка унеможливлює безпечне використання землі, а отже, на переконання відповідача, є підставою для звільнення від сплати орендної плати за період неможливості користування, з огляду на ч.6 ст.762 ЦК України та положення Закону України "Про протимінну діяльність в Україні".

Також послався на особливості податкового регулювання у період дії воєнного стану, зазначаючи, що підпункт 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX ПК України передбачає, що з 01 березня 2022 року по 31 грудня року, наступного за роком припинення або скасування воєнного стану, не нараховується та не сплачується плата за землю щодо земельних ділянок, розташованих на територіях активних бойових дій або тимчасової окупації, що, за доводами відповідача, підтверджує неможливість використання землі на таких територіях та відсутність підстав для нарахування платежів за відповідний період.

У підсумку зазначив, що позивач, обґрунтовуючи вимогу про розірвання договору оренди землі систематичною несплатою орендної плати, не враховує об`єктивну неможливість виконання відповідачем такого зобов`язання у період тимчасової окупації та активних бойових дій, а також до моменту підтвердження безпечного стану земельної ділянки та її повного розмінування. При цьому вказав, що відповідач не відмовляється від зобов`язань за договором, однак вважає, що відсутність сплати орендної плати у зазначений період зумовлена обставинами непереборної сили, за які відповідач не відповідає, а тому такі обставини, на його думку, виключають можливість розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період.

У додаткових поясненнях адвокат Барішевський Олексій Валерійович, який діє від імені відповідача, підтримав заперечення проти позову та просить відмовити у його задоволенні, виходячи з наступного.

Заперечуючи проти позову по суті, зазначив, що ТОВ "ЮТС-Агропродукт" є орендарем земельної ділянки з кадастровим номером 6520683600:02:023:0006 площею 9,67 га на підставі договору оренди землі № 652060004001507 від 17 лютого 2012 року та додаткової угоди від 28 грудня 2017 року, а сама земельна ділянка розташована на території Максимогорьківської сільської ради Великоолександрівського району Херсонської області.

Вказав, що після введення воєнного стану Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 та у зв`язку зі збройною агресією рф частина територій України, зокрема території Херсонської області, зазнали тимчасової окупації. Зазначається, що відповідно до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих рф, затвердженого наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28 лютого 2025 року № 376, Великоолександрівська селищна територіальна громада, до якої належить Максимогорьківська сільська рада, перебувала у тимчасовій окупації з 10 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року. На думку відповідача, цей факт свідчить про наявність об`єктивних обставин, які унеможливили використання орендованої земельної ділянки за цільовим призначенням.

Зазначив, що внаслідок тимчасової окупації та бойових дій відповідач був позбавлений можливості здійснювати господарську діяльність, а майно підприємства було знищене та розграбоване, що унеможливило нормальне функціонування підприємства і виконання ним договірних зобов`язань. Як підтвердження наводиться Витяг з ЄРДР щодо реєстрації кримінального провадження № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частиною першою статті 438 КК України. У межах цього провадження, за твердженням відповідача, зафіксовано факти протиправного заволодіння майном підприємства, зокрема заволодіння автомобілем КАМАЗ, вивезення трьох дронів для проведення сільськогосподарських робіт, а також захоплення з території підприємства 11 мультикоптерів.

Також послався на те, що знищення та викрадення майна на території селища Новорайськ Бериславського району Херсонської області підтверджується рішеннями національних судів у справах за позовами юридичних осіб до рф, у яких встановлювалися факти викрадення чи знищення майна, що перебувало або зберігалося за адресою: Херсонська область, Бериславський район, селище Новорайськ, вул. Промислова, 3. Наведення таких рішень, за доводами відповідача, підтверджує реальність наслідків окупації для підприємств, що здійснювали діяльність на відповідній території, та об`єктивність перешкод у веденні господарської діяльності.

Також зазначив, що внаслідок бойових дій територія, на якій розташована спірна земельна ділянка, є забрудненою вибухонебезпечними предметами та потребує розмінування. Представник відповідача наголошує, що відсутність розмінування унеможливлює будь-яку діяльність на земельній ділянці, зокрема сільськогосподарське виробництво, для якого ділянка орендувалася, а проведення робіт без розмінування створює пряму загрозу життю та здоров`ю працівників.

Для підтвердження надзвичайного характеру ситуації у місці розташування земельної ділянки послався на укази Президента України щодо утворення військових адміністрацій населених пунктів у Херсонській області та на постанову Верховної Ради України від 03 листопада 2022 року № 2706-IX, якою врегульовано здійснення начальниками військових адміністрацій повноважень, пов`язаних із забезпеченням правового режиму воєнного стану.

У правовому обґрунтуванні представник відповідача послався на ст.617 ЦК України, зазначаючи, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо доведе, що порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Також послався на ч.6 ст.762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за користування майном за весь час, протягом якого майно не могло бути використане через обставини, за які наймач не відповідає, та зазначає, що судова практика застосовує це правило і до орендних правовідносин щодо землі у випадку об`єктивної неможливості користування земельною ділянкою.

Крім того, послався на ч.2 ст.14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні", вказуючи, що форс-мажорними обставинами є надзвичайні та невідворотні обставини, які об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, а військова агресія рф та тимчасова окупація територій, на переконання відповідача, мають характер таких обставин. У цьому контексті перебування територіальної громади у переліку окупованих територій у визначений період розглядається відповідачем як підтвердження дії форс-мажорних обставин та неможливості користування земельною ділянкою.

Також зазначив, що забруднення земель вибухонебезпечними предметами внаслідок збройної агресії є обставиною, яка унеможливлює безпечне використання земель та здійснення на них господарської діяльності, у зв`язку з чим відповідач посилається на положення Закону України "Про протимінну діяльність в Україні" як на нормативне підґрунтя необхідності проведення робіт з розмінування перед відновленням використання ділянки.

Окремо звернув увагу на норми податкового законодавства, зазначаючи, що підпункт 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX Перехідних положень ПК України передбачає ненарахування та несплату плати за землю щодо земельних ділянок, розташованих на територіях активних бойових дій або тимчасової окупації, починаючи з 01 березня 2022 року і до 31 грудня року, наступного за роком припинення або скасування воєнного стану. На думку відповідача, це законодавче регулювання кореспондується із фактичною неможливістю використання землі на таких територіях та підтверджує відсутність підстав для нарахування платежів за землю у відповідний період.

У підсумку зазначив, що позивач, посилаючись на систематичну несплату орендної плати як на підставу для розірвання договору, не враховує об`єктивну неможливість виконання відповідачем такого обов`язку у період тимчасової окупації та активних бойових дій, а також до моменту підтвердження безпечного стану земельної ділянки та її повного розмінування. Відповідач підкреслює, що не відмовляється від зобов`язань за договором оренди, однак вважає, що відсутність сплати орендної плати у зазначений період є наслідком обставин непереборної сили та обставин, за які відповідач не відповідає, а тому, на переконання відповідача, виключає можливість розірвання договору оренди землі з підстав систематичної несплати орендної плати за цей період.

Також у додаткових поясненнях підтримано вимогу про відмову у стягненні з відповідача судового збору та витрат на правничу допомогу.

Ухвалою суду від 31.07.2025 року до участі в розгляді справи в якості співвідповідача було залучено Товариство з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс".

В судове засідання позивач не з`явився, надав заяву про розгляд справи за його відсутності.

В судове засідання представник відповідача ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не з`явився. У відзиві не висловив свою позицію щодо його участі в судовому засіданні.

В судове засідання представник відповідача ТОВ "Перемога-Плюс" не з`явився.

Суд розглянув справу за відсутності її учасників.

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 12 грудня 2025 року позов було задоволено. Суд ухвалив:

--- розірвати договір оренди землі від 17.02.2012 № 652060004001507 , який укладений між ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт" (новий орендар ТОВ "Ютс-Агропродукт" на підставі додаткової угоди від 28.12.2017 року) та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 34691219 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520683600:02:023:0006;

--- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" на користь ОСОБА_1 витрати на судовий збір в розмірі 605,60 грн;

--- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на користь ОСОБА_1 витрати на судовий збір в розмірі 605,60 грн.

Задовольняючи частково позов, суд першої інстанції виходив з того, що відповідно до Договору оренди землі відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендодавцю (позивачу) орендну плату за земельну ділянку за 2022, 2023 та 2024 роки до 31 грудня кожного поточного року, що орендна плата за земельну ділянку з кадастровим номером 6520683600:02:023:0006 становить 7,65% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (292 542,16 грн), що становить 22 379,47 грн за один рік оренди і відповідно 67 138,41 грн за три роки (2022, 2023, 2024 роки).

Також суд виходив з того, що матеріали справи не містять жодних доказів сплати орендної плати відповідачем, зокрема, платіжних документів, квитанцій або іншої інформації, що свідчила б про виконання ним грошового зобов`язання за договором. Водночас, як вказав суд, цей факт не заперечується відповідачами, також представник позивача послідовно й обґрунтовано заперечує факт надходження будь-яких коштів у рахунок орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки.

Також суд виходив з того, що відповідачами не надано доказів того, що новий орендар вказаних земельних ділянок, а саме ТОВ "Перемога-Плюс", на даний час здійснює господарську діяльність на зазначених земельних ділянках, виконує умови договору оренди, зокрема щодо цільового використання землі, її обробітку та сплати орендної плати.

Також суд не погодився з наведеними у відзиві доводами відповідача ТОВ "Ютс-Агропродукт" в частині причин невиконання договірних зобов`язань щодо виплати орендної плати за 2023 рік та 2024 рік, зважаючи на встановлені у справі обставини, умови укладених договорів оренди землі, положення чинного законодавства, а також відсутність належних та допустимих доказів, які б підтверджували наявність законних підстав для звільнення відповідача від виконання зобов`язань щодо сплати орендної плати за користування земельними ділянками за відповідний період.

Також, суд виходив з того, що відповідач, обґрунтовуючи свої заперечення, посилається на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1. Однак, вказав суд, товариство обмежилось лише посиланням на військові дії на території України та Херсонської області зокрема, але не надало доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства. Суд зазначив, що відповідач не надав доказів того, що підприємство зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом, також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин.

Також суд виходив з того, що той факт, що відповідачем не здійснювалася посівна кампанія в 2023 році та 2024 році, не може свідчити про те, що таке рішення уповноважених представників підприємства було обумовлене саме обставинами непереборної сили та його наслідком має бути фактично одностороння відмова від виконання своїх обов`язків за договором оренди.

Також суд виходив з того, що з боку відповідача не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаної земельної ділянки впродовж 2023 та 2024 років, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були.

Також суд виходив з того, що відповідно до Переліку територій на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376 територія Великоолександрівської селищної територіальної громади, на якій розташована, зокрема спірна земельна ділянка, була тимчасово окупованою в період з 10 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року. Тобто, вважав суд, протягом 2023 року та 2024 року відповідна територія не передбачала перешкод, пов`язаних із збройним конфліктом або тимчасовою окупацією. Після деокупації території в листопаді 2022 року жодних обмежень, що могли б перешкоджати використанню земель для господарської діяльності, на думку суду, не існувало.

Також суд виходив з того, що обставини, пов`язані із потенційним замінуванням, про які зазначає відповідач, не можуть свідчити про існування для нього об`єктивних перешкод у використанні даних земельних ділянок. Процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, як вказав суд, вже передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Орендар, як сторона, яка володіє правом користування земельною ділянкою (яка є спеціальним предметом, який за своїми природними властивостями вимагає постійної опіки та догляду і весь масив обов`язків щодо подальшого використання земельної ділянки в першу чергу покладається на орендаря), має вирішити питання щодо розмінування та привести земельні ділянки в стан, придатний для сільськогосподарської діяльності. Крім того, як вважав суд, якщо орендар зіткнувся з об`єктивними перешкодами, він мав звернутися до орендодавця, повідомити про ці обставини та обговорити можливі заходи для вирішення проблеми. Однак, зазначив суд, суду не надано доказів того, що орендар ініціював відповідні процедури, звертався до компетентних органів чи подав конкретні заяви щодо обстеження і розмінування земель. Він не виявив належної активності, і саме тому земельні ділянки не були оброблені, а зобов`язання за договором оренди не виконувались. Суд зазначив, що загальновідомі факти свідчать, що на відповідній території інші особи, які проявили активну господарську поведінку, вже досягли розмінування земельних ділянок, і ці землі використовуються в сільськогосподарських цілях не перший рік. Тому в даному випадку суд не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації.

Також суд виходив з того, що посилання відповідача на здійснення досудового розслідування за фактом вчинення кримінального правопорушення також підлягають відхиленню, оскільки з витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року вбачається, що розслідування здійснюється за ознаками злочину, передбаченого ч.1 ст.438 КК України – порушення законів і звичаїв війни, а саме слідством встановлено конкретно вказані два епізоди. Разом із тим, як зазначив суд, вказане кримінальне провадження стосується саме фактів воєнних злочинів та пошкодження (або викрадення) майна підприємства, а не придатності або непридатності до використання впродовж 2023 та 2024 років конкретних орендованих земельних ділянок. Жодних доказів того, що за результатами досудового розслідування або у межах проведених слідчих дій спірні земельні ділянки були визнані такими, що не можуть використовуватись за цільовим призначенням, на думку суду, матеріали справи не містять. Суд вказав, що в матеріалах справи відсутні докази того, що зазначені земельні ділянки оголошені небезпечними для сільськогосподарського використання або на них накладено санітарні, техногенні чи екологічні обмеження.

Також суд зазначив, що за веб-адресою https://mine.dsns.gov.ua/ розміщено інтерактивну мапу територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами. Вказана мапа дозволяє здійснювати огляд інформації у реальному часі та відображає актуальні на момент огляду дані щодо ймовірних небезпечних ділянок. Разом з тим, як вказав суд, зазначена мапа не містить історичних даних про стан територій у минулі періоди часу, зокрема на період, який є предметом судового розгляду, а також не підтверджує факт реального забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, а лише відображає потенційний ризик такого забруднення.

Щодо посилань позивача про виникнення заборгованості з орендної плати за користування вказаною земельною ділянкою впродовж 2022 року, суд враховував, що вищенаведені обставини стосовно перебування спірної земельної ділянки на території, яка була тимчасово окупованою в період з 10 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року, свідчать про те, що орендар ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не міг користуватися нею впродовж вказаного періоду із незалежних від нього причин і як наслідок, з урахуванням сезонного виду господарства, не міг провести посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю. Такі обставини, на думку суду, свідчать про необхідність застосування в даному випадку положень ч.6 ст.762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. На цій підставі, вказав суд, доводи позивача у цій частині суд визнає необґрунтованими.

Однак вказане, на думку суду, не впливає на наявність підстав для задоволення вимоги про розірвання договору оренди, адже в даному випадку невиплата орендної плати в повному обсязі за 2023 рік та 2024 рік утворює систематичність порушення строків сплати орендної плати. Відтак, як зазначив суд, орендар повинен був сплатити орендну плату за 2023 та 2024 роки за вказану земельну ділянку в загальному розмірі 44 758,94 грн (по 22 379,47 грн за кожен з вказаних років), однак цього не виконав. А тому, як вказав суд, вказана заборгованість є підтвердженням істотного порушення орендарем умов договору оренди землі та відповідно до ст.32 Закону України "Про оренду землі" є підставою для його дострокового розірвання.

Таким чином, підсумовуючи викладене, суд вказав, що позовні вимоги підлягають задоволенню, оскільки відповідач систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням договору відповідно до ст.32 Закону України "Про оренду землі" та ст.651 ЦК України. Водночас у матеріалах справи відсутні докази, що несплата за вказаний період була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань.

При вирішенні даного спору суд також враховував, що відповідач ТОВ "Ютс-Агропродукт", заперечуючи проти розірвання договору оренди землі та одночасно наполягаючи на відсутності у нього обов`язку сплачувати орендну плату, не пропонує жодних шляхів врегулювання ситуації, не обґрунтовує можливості чи строків поновлення платежів, не подає будь-якого реалістичного плану подальшого користування спірною земельною ділянкою. Така пасивна позиція не лише позбавляє позивача права на отримання доходу з належного йому об`єкта приватної власності, але й призводить до залишення земельної ділянки в стані господарської ізоляції на невизначений час, коли власник позбавлений реальної можливості як самостійно її використовувати, так і передати в оренду іншому добросовісному користувачу. Такий стан речей, на думку суду, є неприпустимим як з точки зору охорони прав орендодавця, так і з огляду на суспільно значущу потребу у стабільному сільськогосподарському виробництві в умовах воєнного стану, коли збереження та ефективне використання земельного фонду країни набуває особливої ваги для забезпечення продовольчої безпеки держави.

На вказане рішення відповідач ТОВ "Ютс-Агропродукт" подав апеляційну скаргу, в якій ставиться питання про його скасування й ухвалення нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог. При цьому він послався на недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, неповне з`ясування обставин справи, порушення норм процесуального права й неправильне застосування норм матеріального права.

Зокрема, зазначив, що відповідач жодним чином не заперечує факт несплати позивачу орендної плати, передбаченої умовами Договору, але причиною такого є неможливість використання земельної ділянки, переданої в оренду, у зв`язку із перебуванням її в межах тимчасово окупованої рф території у 2022 року, а в подальшому через забруднення (можливе забруднення) вибухонебезпечними предметами.

Також зазначив, що суд не прийняв до уваги лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1, в якому засвідчено настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), якими є військова агресія Російської Федерації проти України, а також той факт, що територія, в межах якої розташована земельна ділянка позивача, була віднесена до територій, що перебували у тимчасовій окупації у період з 10 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року, і територією, на якій можливим є ведення бойових дій.

Також вказав, що суд залишив поза увагою Закон України від 11 квітня 2023 року № 3050-IX "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно", який набрав чинності 06 травня 2023 року та яким внесено зміни до підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ "Перехідні положення" ПК України в частині того, що тимчасово, на період з 1 березня 2022 року по 31 грудня 2022 року, не нараховується та не сплачується плата за землю (орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що розташовані, окрім іншого, на територіях активних бойових дій та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб-підприємців або юридичних осіб.

Також зазначив, що судом не було враховано й те, що за даними Інтерактивної карти ДСНС, розміщеної на її офіційному сайті за посиланням Розмінування України (https://mine.dsns.gov.ua/), Великоолександрівська селищна громади Бериславського району, Херсонської області до якої входить село Сагайдачне, в межах якої знаходиться земля, належна позивачу, є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети. Аналогічний висновок міститься у постановах Миколаївського апеляційного суду від 14 та 15 жовтня 2025 року у справах № 485/688/25, 485/582/25 відповідно. Враховуючи викладене, вказав, у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, оскільки орендар не міг користуватися у цей час орендованим майном із незалежних від нього причин, а саме у зв`язку з тим, що після деокупації територія, на якій розташована спірна земельна ділянка, є територією, ймовірно забрудненою вибухонебезпечними предметами, тому орендар не провів посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю. Такі обставини з урахуванням положень ч.6 ст.762 ЦК України є підставою для звільнення відповідача від обов`язку зі сплати орендної плати позивачу за 2023-2024 роки.

Також вказав, що поза увагою суду залишився факт відчуження ТОВ "ЮТС-Агропродукт" на користь ТОВ "Перемога-Плюс" права оренди земельної ділянки, що фактично означає заміну сторони Орендаря в Договорі оренди землі, а відтак, на думку скаржника, належним відповідачем у справі є ТОВ "Перемога-Плюс", оскільки ТОВ "Перемога-Плюс" прийняло всі права та обов`язки Орендаря в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав.

Крім того, вказав, що суд не прийняв до уваги постанову Херсонського апеляційного суду від 09.04.2025 у справі № 650/3776/24, постанову Миколаївського апеляційного суду від 14.10.2025 у справі 485/688/25 та не врахував правові висновки Верховного Суду у релевантних правовідносинах, зокрема, в постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року по справі № 910/7495/16, постановах від 12.01.2022 року у справі № 905/1436/20, у справах № 914/1248/18, № 914/2264/17, № 910/13158/20 , № 911/3067/20, № 911/654/21, № 916/599/23.

Справу було призначено до апеляційного розгляду на 16.02.2026 року о 08:20 годині, однак учасники справи, які до суду не з`явилися й про причини неявки суд не повідомили, були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи. У зв`язку з цим апеляційний суд вважає причину неявки в судове засідання вказаних осіб неповажною, вважає, що відповідно до ч.2 ст.372 ЦПК України неявка вказаних осіб не перешкоджає розгляду справи, а тому ухвалив розглянути справу за їх відсутності.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає, що скарга задоволенню не підлягає з огляду на таке.

Фактичні обставини, встановлені судом

Позивачці на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 9,67 га, з кадастровим номером 6520683600:02:023:0006, з цільовим призначенням – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Херсонської області, Бериславського району, Максимо-Горьківської сільської ради.

Наразі це Великоолександрівська селищна громада, Бериславського району, Херсонської області, до якої входить село Сагайдачне (колишня назва – село Максима Горького).

Право приватної власності позивача на зазначену земельну ділянку підтверджується державним актом на право приватної власності на землю серії IV-ХС № 023102, виданим 24 лютого 2003 року Максимо-Горьківською сільською радою, а також відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

17 лютого 2012 року між позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю "Югтранзитсервіс-Агропродукт" було укладено договір оренди землі № 652060004001507, за умовами якого земельна ділянка передана в строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

19 грудня 2014 року на підставі договору про заміну сторони у договорі оренди право оренди земельної ділянки було передано від ТОВ "Югтранзитсервіс-Агропродукт до Приватного підприємства "Ютс-Агропродукт Плюс".

28 грудня 2017 року між Приватним підприємством "Ютс-Агропродукт Плюс" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" укладено додаткову угоду про заміну сторони у договорі оренди землі, відповідно до якої право оренди зазначеної земельної ділянки перейшло до ТОВ "Ютс-Агропродукт".

28 листопада 2019 року між сторонами укладено додаткову угоду, якою строк дії договору оренди землі визначено до 30 листопада 2028 року.

Відповідно до умов додаткової угоди від 28 грудня 2017 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 292 542,16 грн, орендна плата за користування земельною ділянкою встановлена у грошовій формі у розмірі 7,65 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 22 379,47 грн за один рік оренди, та підлягає сплаті орендарем щорічно до 31 грудня відповідного року.

У 2022, 2023 та 2024 роках орендна плата за користування земельною ділянкою у встановленому договором розмірі відповідачем не сплачувалась, у зв`язку з чим загальна сума несплаченої орендної плати за вказаний період складає 67 138,41 грн.

Згідно з договором №1704/25-17 про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок від 17 квітня 2025 року, укладеним між ТОВ "Ютс-Агропродукт" (як продавцем) та ТОВ "Перемога-Плюс" (як покупцем), відповідач передав покупцеві права оренди за низкою договорів оренди землі, у тому числі щодо спірної земельної ділянки з кадастровим номером 6520683600:02:023:0006.

Зазначене підтверджується відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Право оренди земельної ділянки зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 34691219.

Таким чином, у період, що є предметом спору, земельна ділянка перебувала у користуванні відповідача на підставі чинного договору оренди землі та додаткових угод до нього, при цьому обов`язок зі сплати орендної плати у визначені договором строки виконаний не був.

Згідно з Витягом з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, встановлено факт реєстрації двох епізодів можливих кримінальних правопорушень, кваліфікованих за частиною першою статті 438 КК України — порушення законів та звичаїв війни.

Перший епізод зареєстровано на підставі самостійного виявлення прокурором відповідної інформації. У ньому зазначено, що 09 квітня 2022 року приблизно об 12:00 годині невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ "Ютс-Агропродукт", яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки – зокрема автомобіль КАМАЗ державний номер НОМЕР_1 – на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Вказані дії здійснені в умовах воєнного стану, оголошеного президентом російської федерації ОСОБА_2 , що становить порушення норм міжнародного гуманітарного права, зокрема Женевської конвенції.

Другий епізод внесено до ЄРДР 17 червня 2022 року на підставі заяви ТОВ "Ютс-Агропродукт". Згідно з викладеними в ній обставинами, у зв`язку з тимчасовою окупацією збройними силами російської федерації території Херсонської області, зокрема Бериславського району, 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна. Крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE). Унаслідок цих дій підприємство також втратило можливість обробляти земельні ділянки загальною площею 60 532,9902 га, розташовані у Херсонській області.

Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, офіційно засвідчено, що військова агресія російської федерації проти України, яка стала підставою для введення воєнного стану згідно з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022, визнається форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). ТПП України підтвердила, що 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Загальновідомим є факт наявності листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року, направленого у відповідь на звернення ТОВ "Ютс-Агропродукт", згідно з яким піротехнічні розрахунки ДСНС до проведення робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на земельних ділянках, орендованих товариством на території Бериславського району Херсонської області, не залучались, а самі роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами.

При цьому зазначено, що ймовірно, вищевказані земельні ділянки можуть бути потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. Окремо наголошено, що у зв`язку із щоденними обстрілами з боку збройних сил російської федерації різними типами озброєння, Головне управління не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях.

У зв`язку з викладеним, ДСНС рекомендувало товариству звернутися до Херсонської обласної військової адміністрації, яка, згідно з розпорядженням від 6 березня 2023 року №?101, визначає пріоритетність заходів із розмінування, координує їх виконання і може підтвердити статус відповідних територій.

Нормативно-правове обґрунтування та позиція суду апеляційної інстанції

Згідно з ч.1 ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст.ст.610, 611 ЦК України порушення зобов`язань, а саме його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання, є підставою для розірвання договору.

Загальною умовою виконання цивільно-правових зобов`язань, відповідно до ст.526 ЦК України, встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.

За положеннями ст.651 ЦК України ("Підстави для зміни або розірвання договору"):

--- зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1);

--- договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2);

--- у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина 3).

За ч.4 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно зі ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч.1 ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Згідно зі ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.15 вказаного Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За положеннями ст.ст.21, 22 вказаного Закону орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до ст.23 вказаного Закону орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

За положеннями ст.24 вказаного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.

Статтею 96 ЗК України серед обов`язків землекористувачів передбачений такий, як обов`язок своєчасно сплачувати орендну плату за користування землею (п."в" ч.1).

На підставі ст.32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст.24, 25 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Аналогічна умова зазначена в Договорі оренди землі.

Відповідно до пункту "д" ч.1 ст.141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Наведене повністю узгоджується з правовими висновками, викладеними Верховним Судом України у постановах від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12 та від 28 вересня 2016 року у справі № 6-977цс16.

У постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24 Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду зробив висновок:

"У ч.2 ст.651 ЦК України використано формулу закінчення "та в інших випадках", що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене – спеціальним законодавством або домовленістю сторін.

З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила ч.2 ст.651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки – доповнюють одні одних.

Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24".

Також у вказаній вище постанові зазначено:

"Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як "систематичність" та "несплату", зокрема, орендної плати … під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття "систематичність" у подібних правовідносинах є усталеною".

Також у вказаній постанові Верховний Суд висловив свою позицію щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а також на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.

Так, щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України Верховний Суд зазначив:

"Щодо поняття "несплата", вжите у п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття "несплата" та "недоплата" не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова "несплата", можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати. До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення. Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору".

Щодо розірвання договору оренди землі на підставі ч.2 ст.651 ЦК України Верховний Суд зазначив:

"Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії – "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору". Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. …

Головна ідея, на якій ґрунтується правило ч.2 ст.651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору. …

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Велика Палата Верховного Суду у вищевказаній постанові (від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23) зазначала, що у разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а загальне правило ч.2 ст.651 ЦК України – у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.

Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Верховний Суд ураховує, що у контексті ч.2 ст.651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У п."д" ч.1 ст.141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати".

Таким чином розірвання договору оренди землі можливе як на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, так і на підставі ч.2 ст.651 ЦК України. У першому випадку (п."д" ч.1 ст.141 ЗК України) мають бути доведені два та більше випадки повної несплати орендної плати. У другому ж випадку (ч.2 ст.651 ЦК України) має бути доведено істотне порушення умов договору, наприклад, якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував.

У постанові Верховного Суду від 06.06.2019 року у справі № 388/647/17 зроблено такий висновок: "у своєму висновку суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність ознак систематичності несплати СПС "Степ" орендної плати й відповідно підстав для розірвання договору оренди, оскільки відповідач сплатив, а ОСОБА_2 та у подальшому позивач ОСОБА_1 отримали орендну плату наперед. Доводи касаційної скарги про систематичну несплату відповідачем орендної плати не дають підстав для скасування оскаржуваної постанови апеляційного суду, так як зводяться до переоцінки доказів, такі доводи були предметом розгляду суду апеляційної інстанції і не знайшли свого підтвердження. Суд апеляційної інстанції вірно виходив із того, що матеріалами справи підтверджується факт отримання ОСОБА_2 орендної плати наперед за 2014-2016 роки та отримання ОСОБА_1 орендної плати за 2015-2016 роки".

У цій справі відсутні докази отримання позивачем орендної плати наперед, проти цього відповідач не заперечує.

Щодо суті спору

Відповідач по суті заперечує проти позовних вимог, вказуючи про те, що невиконання умов договору відбулося не з вини підприємства, а було обумовлено військовою агресією російської федерації проти України, введенням в Україні воєнного стану, який триває дотепер, окупацією території Херсонської області, на якій розташована орендована земельна ділянка, включенням відповідача до переліку підприємств, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили, невідновленням до сих пір діяльності відповідача, знищенням та викраденням військовими рф майна відповідача, що, на думку відповідача, обумовлює неможливість виконання підприємством своїх обов`язків за договором оренди, а також через неможливість доступу до орендованих земельних ділянок, які були забруднені вибухонебезпечними предметами. На думку відповідача позов не може бути задоволений, оскільки невиплата орендної плати є результатом непереборної сили, що унеможливлює виконання зобов`язань.

У цій справі сторонами по суті не заперечується, і з приводу цього спір відсутній, що з огляду на розмір нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки з кадастровим номером 6520683600:02:023:0006 (292 542,16 грн) та узгоджений розмір орендної плати в 7,65% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки розмір орендної плати складає 22 379,47 грн за один рік оренди (292 542,16 грн х 7,65%) і відповідно 67 138,41 грн за три роки оренди (2022, 2023, 2024 роки). Відтак, відповідно до умов договору оренди орендар ТОВ "Ютс-Агропродукт" повинен був сплатити позивачу як орендодавцю орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки за вказану земельну ділянку в загальному розмірі 67 138,41 грн (22 379,47 грн за 1 рік х 3 роки), однак цього не виконав. Отже, загальна сума заборгованості становить 67 138,41 грн.

У цій справі встановлено, що спірна земельна ділянка розташована на території Великоолександрівської селищної громади, Бериславського району, Херсонської області, до якої входить село Сагайдачне (колишня назва – Село Максима Горького).

У період із 10 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року вказана територія перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації.

Зазначене підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією. Вказане підтверджується також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року №376, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786, який є чинним.

Згідно із ч.4 ст.14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.

Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У позові зазначено про те, що відповідач не сплатив орендну плату за вказаними договорами оренди землі щодо двох земельних ділянок за 2022, 2023 та 2024 роки. Загальна сума боргу перед позивачем становить 67 138,41 грн. Відповідач цей факт не заперечив.

28 лютого 2022 року Торгово-Промислова Палата опублікувала на своєму офіційному сайті лист щодо військової агресії російської федерації проти України як форс-мажорну обставину (обставину непереборної сили), що стало підставою введення воєнного стану. Таким чином, ОСОБА_3 підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору.

Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 внаслідок військової агресії російської федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та діє по теперішній час.

У зв`язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30, 34, 38, 39, 41, 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб у межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022).

Воєнний стан – це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України "Про правовий режим воєнного стану").

У постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22 викладено наступні висновки:

--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин;

--- форс-мажор, або ж обставини непереборної сили, - це надзвичайні та невідворотні обставини, настання яких призвело до об`єктивної неможливості виконати зобов`язання. Водночас сама по собі, зокрема, збройна агресія проти України, девальвація гривні, воєнний стан, не може автоматично означати звільнення від виконання будь-ким в Україні будь-яких зобов`язань, незалежно від того, існує реальна можливість їх виконати чи ні. Воєнний стан, девальвація гривні, як обставини непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання;

--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.

У постанові Верховного Суду від 29 червня 2023 у справі № 922/999/22 викладено наступні висновки:

--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, яким визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України, є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов`язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин. Отже лист Торгово-промислової палати України не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні";

--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку;

--- сторона, яка посилається на форс-мажор, має довести причинно-наслідковий зв`язок між форс-мажором та неможливістю виконати конкретне зобов`язання. Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини - військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань.

--- Суд зазначає, що вищенаведені висновки Верховного Суду щодо застосування статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні" мають загальний характер та підлягають застосуванню, у тому числі до орендних правовідносин (у питанні звільнення від сплати орендної плати на підставі форс-мажорних обставин з огляду на введення воєнного стану), що підтверджується також і висновками, викладеними у постанові Верховного Суду від 02 серпня 2023 року у справі № 916/1788/22.

Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22.

Згідно з ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.6 ст.81 ЦПК України).

Частиною 1 ст.76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма ч.6 ст.762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Суд апеляційної інстанції, враховуючи зазначене, погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що в 2022 році орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Адже, як правильно зазначив суд, вказана земельна ділянка була тимчасово окупованою в 2022 році, що свідчать про те, що орендар ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не міг користуватися ними впродовж вказаного періоду із незалежних від нього причин і, як наслідок, з урахуванням сезонного виду господарства, не міг провести посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю. Такі обставини, як правильно вказав суд, свідчать про необхідність застосування в даному випадку положень ч.6 ст.762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. На цій підставі, як обґрунтовано вказав суд, вказані вимоги у відповідній частині задоволенню не підлягають.

За таких обставин апеляційний суд вважає обґрунтованими заперечення відповідача щодо відсутності його вини у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельної ділянки.

Як зазначалося, підставою розірвання договору оренди землі згідно з п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, як підстава позову, є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором.

Суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи й дав належну оцінку зібраним доказам, а тому прийшов до вірного висновку про те, що у справі відсутні докази сплати відповідачем орендної плати на користь позивача, крім 2022 року, за який вина орендаря у несплаті орендної плати відсутня, також за 2023 та 2024 роки за умовами договору оренди землі.

Також суд обґрунтовано встановив, що відповідач не довів, що мав об`єктивну неможливість у 2023 та 2024 роках використовувати орендовану земельну ділянку у своїй господарській діяльності, адже матеріали справи не містять належних доказів, які б підтверджували, що земельна ділянка не могла бути використана за її цільовим призначенням. При цьому апеляційний суд враховує, що в 2023 та 2024 роках правобережжя Херсонської області, на якій розташована спірна земельна ділянка, після деокупації 11.11.2022 року, була вільна від окупантів, лінія фронту з часу деокупації по суті проходить по руслу річки Дніпро, що в певній мірі є стабілізуючим фактором. Також, як правильно вказав суд, відповідач не звертався до позивачки з повідомленнями про наявність обставин, які унеможливлювали виконання ним договірних зобов`язань, не надав доказів причинно-наслідкового зв`язку між воєнними діями та неможливістю обробітку землі.

Також суд правильно встановив необґрунтованість посилань відповідача на воєнний стан та лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, оскільки, як вказав суд, відповідач не надав доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташована орендована земельна ділянка; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства у 2023-2024 роках. Суд правильно зазначив, що відповідач не надав доказів того, що підприємство у 2023-2024 роках зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом, він не довів існування в зазначений період форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2023, 2024 роки, також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин.

Також суд правомірно звернув увагу на те, що той факт, що відповідачем не здійснювалася посівна кампанія в 2023 році та в 2024 році, не може свідчити про те, що таке рішення відповідача було обумовлене саме обставинами непереборної сили та його наслідком має бути фактично одностороння відмова від виконання своїх обов`язків за договором оренди.

Також суд обґрунтовано взяв до уваги те, що обставини, пов`язані із потенційним замінуванням, про які зазначає відповідач, не можуть свідчити про існування для нього об`єктивних перешкод у використанні даних земельних ділянок. Адже процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, як вказав суд, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Суд правильно зазначив, що загальновідомі факти свідчать про те, що на відповідній території інші особи, які проявили активну господарську поведінку, вже досягли розмінування земельних ділянок, і ці землі використовуються в сільськогосподарських цілях не перший рік. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації.

Апеляційний суд враховує й те, і на це також обґрунтовано послався суд першої інстанції, що з боку відповідача не було направлено орендодавцю жодного повідомлення про неможливість використання вказаної земельної ділянки, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були.

Встановивши, що відповідач систематично не виконував свого обов`язку щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки за договором оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, суд дійшов правильного висновку про розірвання договору оренди.

Крім того, розглядаючи вказаний спір, суд апеляційної інстанції також враховує наступне.

Позивач є власником земельної ділянки. Як орендодавець він передав її в оренду відповідачу ТОВ "ЮТС-Агропродукт", очікуючи від останнього сплати орендної плати. Тобто, для позивача єдиним призначенням спірної земельної ділянки є отримання відповідного доходу: або в результаті передання її в оренду, або в результаті самообробітку. Відповідач, орендуючи землю, також має на меті отримання прибутку. Проте між власником землі та її орендарем існує суттєва різниця: орендодавець виступає у якості власника землі, він вже має її у своїй власності, а орендар лише планує отримати дохід від оренди землі. Таким чином, неотримання орендодавцем орендної плати за свою землю по суті позбавляє його своєї власності.

У цій справі, як вбачається, відмова в задоволенні позовних вимог з підстав несплати орендної плати за 2023, 2024 роки по суті буде означати позбавлення позивача його орендної плати за свою землю та/або у позбавленні його права на повернення земельної ділянки від орендаря внаслідок несплати останнім орендної плати за вказаних обставин. Тобто, позивач по суті буде позбавлений (тимчасово на невизначений час або взагалі) своєї власності: з одного боку, земельна ділянка буде належати на праві оренди орендареві і позивач її не отримає у своє володіння, а, з іншого боку, і орендна плата йому не буде сплачена. Отже, за таких обставин орендодавець хоча і буде вважатися формальним власником земельної ділянки, однак по суті жодного зиску з цього мати не буде. Саме така ситуація і склалася за обставинами справи, адже повномасштабна війна рф проти нашої держави триває вже 4 роки і час її завершення, як і час повоєнного відновлення, наразі невідомі. Таким чином, гіпотетична відмова в позові призведе до того, що позивач, як орендодавець, як за минулий час, так і наперед на невизначений час буде позбавлений своєї власності, що по суті означає порушення справедливого балансу між інтересами орендаря та інтересами позивача як орендодавця, оскільки позивач буде фактично позбавлений як своєї землі, так і орендної плати, в той час як відповідач жодних обтяжень нести не буде.

У випадку ж задоволення позову про розірвання договору оренди землі кожна зі сторін залишається при своїх інтересах, зокрема і відповідач, відносно якого, за обставинами справи, не доведено, що він буде нести якийсь надмірний тягар.

Отже, наявні підстави для задоволення заявлених позивачем вимог про розірвання договору оренди землі, а рішення суду є законним і обґрунтованим.

Такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24, в якій погодився з тим, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися в цей час земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не провів посівну компанію та компанію зі збору врожаю, що розташована на території Харківської області, яка у період з 28 лютого по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. Натомість, погодився з тим, що за 2023 рік орендна плата має бути виплачена.

Колегія суддів звертає увагу на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. При цьому колегія суддів не встановила подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24.

Інші доводи апеляційної скарги не обґрунтовані вимогами закону, не підтверджені належними доказами та висновків суду не спростовують.

Зокрема, не можуть бути прийняті до уваги посилання на неврахування судом того, що право оренди земельної ділянки ТОВ "Ютс-Агропродукт" було відчужено на користь ТОВ "Перемога-Плюс" і таким чином новий орендар несе відповідальність за невиконання зобов`язань за договором, а тому, на його думку, ТОВ "Ютс-Агропродукт" не повинен бути відповідачем за цим позовом, належним відповідачем є ТОВ "Перемога-Плюс". При цьому апеляційний суд виходить з того, що вимога позивача про розірвання договору оренди, яка судом задоволена, пред`явлена до обох відповідачів. Предметом позову є обставини, які виникли у 2022-2024 роках, тобто до укладення 17.04.2025 року відповідного договору про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок та подальшої реєстрації за новим орендарем права оренди. Обов`язки нового орендаря наступають з часу реєстрації його права оренди, а тому скаржник (ТОВ "Ютс-Агропродукт") в частині вимоги про розірвання договорів оренди має відповідати за порушення умов договору оренди в частині несплати орендної плати, допущені ним у 2023-2024 роках.

Також підлягають залишенню поза увагою й посилання скаржника на неврахування судом того, що невиконання умов договору за 2023, 2024 роки відбулося не з вини підприємства, а було обумовлено військовою агресією російської федерації проти України, що є загальновідомим фактом, що спірна земельна ділянка перебувала у тимчасовій окупації у період з 10 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року і є територією, на якій можливим є ведення бойових дій. Також підлягають відхиленню й посилання на Лист Торгово-промислової палати України № 2024/02.0-7.1 від 28.02.2022 року, яким засвідчено форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України.

При цьому суд апеляційної інстанції виходить з того, що той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини – військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань (вказаний вище правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 29 червня 2023 у справі №922/999/22). Як правильно зазначив суд першої інстанції, відповідач не надав доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства у 2023-2024 роках. Апеляційний суд також враховує, що відповідач також не надав доказів того, що підприємство у 2023-2024 роках зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом, він не довів існування в зазначений період форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2023, 2024 роки, також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислові палати в Україні із засвідченням таких обставин. Також апеляційний суд враховує й те, що самі по собі вказані обставини без надання належних доказів на підтвердження неможливості виконання відповідних зобов`язань за договором оренди землі у 2023, 2024 роках не можуть свідчити про очевидну неможливість використання у вказаний період земельної ділянки відповідачем у своїй господарській діяльності.

Також, підлягають відхиленню посилання на неможливість використання земельної ділянки, переданої в оренду, через забруднення (можливе забруднення) вибухонебезпечними предметами. При цьому апеляційний суд, враховує те, що процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказану земельну ділянку через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації. Також апеляційний суд враховує те, що зміст загальновідомого усім листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області № 66 03-2942/66 16/3 від 11.06.2025 не підтверджує наявності обставин, які б виключали відповідальність відповідача за невиконання умов договорів оренди землі.

Також не можуть бути прийняті до уваги й посилання скаржника на неврахування судом положень Закону України від 11 квітня 2023 року № 3050-IX "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно". При цьому апеляційний суд виходить з того, що вказані положення стосуються земельних ділянок державної та комунальної власності і жодним чином не регулюють правовідносини, що є предметом цієї справи.

Отже, є необґрунтованими посилання скаржника на неправомірне незастосування судом положення ч.6 ст.762 ЦК України.

Також, підлягають залишенню поза увагою посилання на неврахування правових висновків Верховного Суду у релевантних правовідносинах та практику апеляційних судів у подібних правовідносинах.

При цьому апеляційний суд виходить з того, що не є подібними правовідносини у цій справі та справах № 910/7495/16, № 905/1436/20, № 914/1248/18, № 914/2264/17, № 910/13158/20 , № 911/3067/20, № 911/654/21, № 916/599/23. А відповідно до ч.4 ст.263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду, а тому не є обов`язковим для суду, що розглядає конкретну справу, враховувати практику апеляційних судів у подібних правовідносинах.

Крім того, як такі, що не впливають на правильність прийнятого судом рішення, та не містять в собі підстав для його скасування, слід залишити поза увагою інші доводи апеляційної скарги.

Висновки суду апеляційної інстанції

Оскільки суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому відповідно до п.1 ч.1 ст.374, ст.375 ЦПК України це є підставою для того, щоб апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції – без змін.

Керуючись ст.ст.367, п.1 ч.1 ст.374, ст.375 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" залишити без задоволення.

Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 12 грудня 2025 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Дата складення повної постанови – 16 лютого 2026 року.

Головуючий _ _ _ _ _ _ _ _ _ В.В. Майданік

Судді: _ _ _ _ _ _ _ _ _ Л.П. Воронцова

_ _ _ _ _ _ _ _ _ І.В. Склярська