Рішення від 14 січня 2026 р. у справі №404/10923/25 — Фортечний районний суд міста Кропивницького

Суд: Фортечний районний суд міста Кропивницького

Інстанція: Перша

Юрисдикція: Цивільне

Категорія: оренди

Дата: 14 січня 2026 р.

Справа: №404/10923/25

Суддя: Варакіна Н. Б.

Справа № 404/10923/25

Номер провадження 2/404/4082/25

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 січня 2026 року м. Кропивницький

Фортечний районний суд м. Кропивницького у складі:

головуючої судді - Варакіної Н.Б.

за участю секретаря – Кірової А.

розглянувши цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Кропивницької міської ради, третя особа яка не заявляє самостійних вимог на предмет позову Головне управління ДПС в Кіровоградській області про визнання недійсним договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В :

ОСОБА_1 звернувся до Фортечного районного суду м. Кропивницького з позовною заявою, в якій просить визнати договір оренди землі № 24 від 03.03.2011, укладений між ним та Кіровоградською міською радою недійсним.

Як на підстави недійсності договору посилається на те, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить об`єкт нерухомості – група нежитлових приміщень загальною площею 153,2 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 . Належний позивачу об`єкт нерухомості знаходиться на технічному поверсі дев`ятиповерхового житлового будинку та виділений в натурі як частка зі спільного майна.

Рішенням Кіровоградської міської ради від 28 грудня 2007 року № 405 «Про розгляд звернень юридичних та фізичних осіб з питань регулювання земельних відносин» затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та вирішено передати ОСОБА_1 в оренду на 25 років земельну ділянку площею 499,87 кв. м. земель, які використовуються в комерційних цілях по АДРЕСА_2 під розміщення кафе (а.с. 108).

03 березня 2011 року між Кіровоградською міською радою (Орендодавець) та ОСОБА_1 (Орендар) укладено договір оренди землі №24 (далі

Договір оренди, за умовами розділу 1 якого Орендодавець на підставі рішення Кіровоградської міської ради від 28 грудня 2007 року № 405 «Про розгляд звернень юридичних осіб та фізичних осіб з питань регулювання земельних відносин» надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення кафе, яка знаходиться по АДРЕСА_1 . Земельна ділянка виділена в натурі на місцевості у встановленому законом порядку. Згідно з розділом 2 Договору оренди в оренду передається земельна ділянка загальною площею 499,87 кв.м. земель, які використовуються в комерційних цілях. На земельній ділянці розміщено об`єкт нерухомого майна – 9-поверхова житлова будівля, частина якої відноситься до категорії нежитлових. Стіни – з/бетонні, перегородки – цегляні, перекриття – з/ бетонні панелі. Будинок обладнано: водо-, електро-, газо- постачанням, каналізацією, опаленням. Земельна ділянка передається в оренду разом із вище переліченою будівлею та інженерними комунікаціями. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно витягу з технічної документації про грошову оцінку земельної ділянки від 15 лютого 2011 року №225 складає 408103,55 грн. Договір оренди укладено на двадцять п`ять років. Договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації (розділ 3 Договору). Договір оренди зареєстрований в управлінні Держкомзему у місті Кіровограді Кіровоградської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05 травня 2011 року за № 351010004000126.

Зі змісту акту встановлення в натурі та погодження меж земельної ділянки та акту про здачу межових знаків на зберігання, які є додатками до Договору оренди, вбачається, зокрема, що встановлення в натурі та погодження меж земельної ділянки ОСОБА_1 під розміщенні магазину продовольчих та промислових товарів за адресою: АДРЕСА_2 проводиться на замовлення ОСОБА_1 інженером – землевпорядником ОСОБА_2 . Встановлення в натурі та погодження меж земельної ділянки здійснено в присутності в.о. начальника управління земельних ресурсів у м. Кіровограді та ОСОБА_1 . Загальна площа земельної ділянки – 499,87 кв. м., з них по угіддях: 499,87 кв. м. – землі, які використовуються в комерційних цілях та відносяться до земель житлової та громадської забудови під розміщення магазину продовольчих та промислових товарів. ОСОБА_1 передано під охорону та зберігання межові знаки, які встановлені по межі земельної ділянки загальною площею 499,87 кв. м.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, кадастровий номер 3510100000:23:141:0046, за адресою: АДРЕСА_1 , державна реєстрація земельної ділянки здійснена 05 травня 2011 року КРФ ДП ЦДЗК на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), 20.06.2019, ТОВ «Гранд-Інформ», ОСОБА_3 .

За змістом матеріалів виносу в натурі (на місцевості) земельної ділянки, кадастровий номер 3510100000:23:141:0046, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , поворотні точки та межі земельної ділянки було винесено в натурі (на місцевості) межовими знаками, металевою арматурою 10 мм в кількості 8 шт., а саме №1, 2, 3, 4, 5, 6, 7,10 згідно плану меж землеволодіння та прив`язані до твердих контурів існуючої ситуації. В зв`язку з тим, що частина земельної ділянки знаходиться під прибудованим приміщенням до багатоквартирного будинку, точки №8 та № 9 не є можливими винести в натуру (на місцевості).

Згідно з інформацією Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), кадастровий номер 3510100000:23:141:0046, виготовлена 20 червня 2019 року інженером – землевпорядником ОСОБА_3 місцем роботи якого зазначено ТОВ «Гранд-Інформ».

З інформації, наданої у відповідь на скаргу позивача Головним управління Держгеокадастру у Кіровоградській області листом від 26 червня 2024 року № 120/0/6-24 вбачається, що за результатами розгляду наявних архівних матеріалів у Відділі №2 Управління забезпечення реалізації державної політики у сфері земельних відносин Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області (далі - Відділ) встановлено, що Договір оренди землі від 05 травня 2011 року за № 351010004000126, який укладено між Кіровоградською міською радою та ОСОБА_1 з визначеним кадастровим номером 3510100000:23:141:0046 на підставі розробленої документації із землеустрою ФОП ОСОБА_2 , були зареєстровані у порядку, встановленому постановою Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного

користування земельною ділянкою, договорів оренди землі». Повідомляється, що на зазначену земельну ділянку документація із землеустрою, яка розроблена ФОП ОСОБА_2 , до Місцевого фонду документації із землеустрою та оцінки земель Відділу не передавалась та не обліковується, в архіві Відділу відсутня. В той же час, відповідно до даних Державного земельного кадастру встановлено, що земельна ділянка з кадастровим номером 3510100000:23:141:0046 у 2013 році не була перенесена в автоматизованому порядку з Державного реєстру земель до Державного земельного кадастру. За допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру та наявного на той час у Відділі обмінного файлу ХМЛ (переданий Кіровоградською регіональною філією ДП «Центр державного земельного кадастру), державним кадастровим реєстратором Відділу, за транзакцією реєстрація земельної ділянки, яка була надана в оренду без присвоєння кадастрового номеру, 25.07.2019 проведена державна реєстрація земельної ділянки з кадастровим номером 3510100000:23:141:0046 площею 0,0500 га та внесені відповідні дані до Державного земельного кадастру з помилковим зазначенням підстави - Технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), розробником якої є ТОВ «Гранд-Інформ». За результатами перевірки, на даний час встановити винну особу не є можливим, оскільки Державна реєстрація земельної ділянки в 2011 році проводилась Кіровоградською регіональною філією Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру».

Як виходить зі змісту витягу з протоколу засідання кваліфікаційної комісії з питань видачі та анулювання кваліфікаційного сертифіката інженера – розпорядника від 28 листопада 2024 року № 11, за поясненнями сертифікованого інженера –землевпорядника ОСОБА_2 між ним, як розробником документації, та ОСОБА_1 , як замовником документації, будь-яких договорів на виконання робіт, завдань на виконання роботи стосовно розробки документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж вищезазначеної ділянки починаючи з 2009 року по теперішній час не укладалися. Технічна документація, на яку скаржиться ОСОБА_1 від 20 червня 2019 року, ним не розроблялася, будь-які зміни до обмінного файлу у форматі ХМL на дану земельну ділянку, починаючи з 2009 року не проводились.

Враховуючи викладене, за обставинами справи №404/11172/23 встановлено те, що частина земельної ділянки по договору оренди землі №24 від 03.03.2011 знаходиться під прибудованим приміщенням до багатоквартирного будинку, точки №8 та № 9 не є можливими винести в натуру (на місцевості). З цих підстав просить визнати договір оренди недійсним.

Від представника відповідача надійшов відзив в якому позов не визнав, мотивуючи наступним.

Позивач для визнання недійсним договору оренди землі від 03.03.2011 №24 посилається на положення ст. 16, 204, 215 ЦК України та ст. 15, 4-6, 11, 17, 19 Закону України «Про оренду землі».

На думку позивача на момент укладання договору об`єкт (істотна умова договору) був відсутній, оскільки не можливо було винести в натурі по поворотні точки земельної ділянки з кадастровим номером 3510100000:23:141:0046.

Відповідно до статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно з ст. 116 ЗК України (в редакції на момент укладання договору) – земельна ділянка передається в користування за рішенням органу місцевого самоврядування.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від

16.10.2025 №447951612 (поданих позивачем) ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 17.10.2000 №3474 є власником групи нежитлових приміщень загальною площею 153, 2 кв. м розташованих за адресою: АДРЕСА_1 .

Пунктом 1.101 рішення Кіровоградської міської ради від 28 грудня 2007 року №405 «Про розгляд звернень юридичних та фізичних осіб з питань регулювання земельних відносин» затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та передано ОСОБА_1 в оренду на 25 років земельну ділянку площею 499, 87 кв. м земель, які використовуються в комерційних цілях, по АДРЕСА_2 (на сьогоднішній день АДРЕСА_1 ) під розміщення кафе. Тобто позивач сам був ініціатором укладання договору оренди, (виходячи зі змісту преамбули).

На підставі рішення Кіровоградської міської ради від 28 грудня 2007 року №405 між Кіровоградською міською радою та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі від 03.03.2011 №24.

В оренду передалась земельна ділянка загальною площею 499, 87 кв. м земель строком на 25 років.

Земельна ділянка має кадастровий номер №3510100000:23:141:0046. (відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельні ділянки від 13.09.2024 №НВ-0500834612024 ділянка зареєстрована 05.05.2011).

Згідно зі ст. 79-1 ЗК України, земельна ділянка вважається сформованою з моменту

присвоєння їй кадастрового номера.

Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі.

Договір зареєстровано в управлінні Держкомзему у місті Кіровограді Кіровоградської області 05 травня 2011 року під №351010004000126.

Відповідно до частини першої статті 210 ЦК України, правочин підлягає державній

реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Невід`ємні частини договору, такі як: Розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку; Акт встановлення в натурі та погодження меж; Ситуаційна схема; Акт про здачу межових знаків; Акт про передачу та приймання земельної ділянки (в натурі) засвідчені підписами сторін договору, зокрема ОСОБА_1 .

Відповідно до частини 1 статті 93 Земельного кодексу України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Частина 9 ст. 93 ЗК України - відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Статтею 204 ЦК України врегульовано, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Правочин вчинений між двома і більше особами може бути розірваний за взаємною

згодою сторін, або у випадках передбачених законом, це питання врегульовано ст.214 ЦК України.

Згідно зі ст. 215 підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

У статті 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на момент вчинення

правочину) чітко визначено істотні умови договору оренди землі.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Загальний порядок укладання договору закріплений в ст. 638-650 ЦК України.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір вважається укладеним, якщо сторони у належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Підставами для визнання договору недійсним є недотримання в момент вчинення

правочину стороною або сторонами вимог, установлених ч. 1-3, 5 і 6 ст. 203, 215 ЦК України.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні

норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19) зроблено висновок, що «недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим».

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд має встановити наявність обставин, з якими закон пов`язує визнання правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та у разі задоволення позовних вимог – зазначити у судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам права не відповідає оскаржений правочин. (постанова Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц)

Суду при розгляді спору про визнання недійсними договорів оренди землі, крім встановлення наявності чи відсутності в договорі оренди землі істотних умов договору, необхідно також встановити, чи порушуються права орендодавця відсутністю в договорі тих чи інших істотних умов договору. (постанова КЦС ВС від 31 липня 2019 року у справі № 145/1704/16-; постанова КЦС ВС від 30 липня 2020 року усправі № 471/761/1)

Якщо відсутність у договорі однієї з істотних умов не унеможливила виконання договору, зокрема в частині проведення розрахунків, і сторони протягом певного часу виконували договір погодженим способом, то незгода позивачів з умовою виконання договору не може бути підставою для визнання їх прав порушеними в момент укладення договору та визнання його недійсним із цих підстав. (постанова КЦС ВС від 30 липня 2020 року у справі № 471/761/1)

Договір оренди землі не може бути визнаний недійсним судом, у разі якщо сторони

протягом певного часу його виконували. (КСЦ/ВС у справі № 471/761/17-ц від 30 липня 2020 р)

Звертаємо увагу суду, що ОСОБА_1 використовує земельну ділянку з кадастровим номером 3510100000:23:141:0046.

Орендна плати позивачем сплачувалась щонайменше до 2021 року.

Пунктом 1.101 рішення Кіровоградської міської ради восьмої сесії п`ятого скликання від 28 грудня 2007 року №405 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та передано ОСОБА_1 в оренду на 25 років земельну ділянку площею 499.87 кв.м. земель, які використовуються в комерційних цілях, по АДРЕСА_2 під розміщення кафе.

Позивачем не спростовується та не заперечується, що саме він був замовником даної технічної документації.

Відповідно до Закону України «Про землеустрій» (в редакції, яка діяла станом на грудень 2007 року) Стаття 26 Замовниками документації із землеустрою можуть бути органи державної влади, органи місцевого самоврядування, землевласники і землекористувачі. Розробниками документації із землеустрою є юридичні та фізичні особи, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою відповідно до закону.

Відповідно до статті 55 встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється на основі технічної документації із землеустрою, якою визначається місцеположення поворотних точок меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Документація із землеустрою щодо встановлення меж житлової та громадської забудови розробляється у складі генерального плану населеного пункту, проектів розподілу територій і є основою для встановлення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості).

Межі земельної ділянки в натурі (на місцевості) закріплюються межовими знаками

встановленого зразка.

У разі, якщо межі земельних ділянок в натурі (на місцевості) збігаються з природними та штучними лінійними спорудами і рубежами (річками, струмками, каналами, лісосмугами, шляхами, шляховими спорудами, парканами, огорожами, фасадами будівель та іншими лінійними спорудами і рубежами тощо), межові знаки можуть не встановлюватися.

Межові знаки здаються за актом під нагляд на збереження власникам землі та землекористувачам, у тому числі орендарям.

Таким чином позивач достовірно знав про існування земельної ділянки з к.н. 3510100000:23:141:0046, про межі цієї ділянки.

Вважаємо дії позивача недобросовісними такими, що суперечать його попередній

поведінці (з порушенням принципу non concedit venire contra factum proprium – ніхто не може діяти всупереч свої попередній поведінці).

Подавши технічну документацію із землеустрою для затвердження міській раді в

2007 році, уклавши договір оренди земельної ділянки №24 від 03.03.2011, погодивши межі земельної ділянки з кадастровим номером 3510100000:23:141:0046 Кропивницька міська рада розумно покладалась на дії ОСОБА_1 .

(Окрема думка суддів КЦС ВС від 22.08.2018 по справі №596/2472/16-ц, постанова ОП КЦС ВС від 10.04.2019 по справі 390/34/17, постанова ВП ВС від 16.06.2020 по справі

№145/2047/16-ц), КЦС ВС від 19.08.2020 у справі 637/239/14-ц, постанова КЦС ВС від 30.07.2020 у справі №357/7734/18, постанова КЦС ВС від 07.10.2020 у справі №450/2286/16-ц, постанова ВП ВС від 25.05.2021 у справі №461/9578/15-ц, постанова КЦС ВС від 04.08.2021 у справі №185/446/18)

Щодо строків звернення до суду.

Суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовних вимог, звернутих позивачем до того відповідача у справі, який заявляє про застосування строків позовної давності. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити у судовому рішенні, чи було порушене право, за захистом якого позивач звернувся до суду. Якщо це право порушене не було, суд відмовляє у позові через необґрунтованість останнього. І тільки якщо буде встановлено, що право позивача дійсно порушене, але позовна давність за відповідними вимогами спливла, про що заявила інша сторона у спорі, суд відмовляє у позові через сплив позовної давності. (Постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 травня 2018 року у справі №369/6892/15-ц).

Статтею 256 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) визначено, що позовна давність – це строк, у межах якого особа може звернутись до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (стаття 257 ЦК України).

Сплив позовної давності, про застосування якого заявлено стороною, є підставою для відмови у позові (стаття 267 ЦК України).

Визначення початку перебігу позовної давності міститься у статті 261 ЦК України.

Відповідно до ч.2 ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня,

коли особа довідалась або могла довідатись про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Формування загального правила щодо початку перебігу позовної давності не тільки з часу безпосередньої обізнаності особи про певні обставини (факти порушення її прав), а й з об`єктивною можливістю цієї особи знати про ці обставини (зазначений висновок був сформований ще в Постанові ВСУ від 29 жовтня 2014 р. у справі № 6- 152цс14).

Загальний порядок укладання договору оренди закріплений в статтях 638-650 ЦК України. Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір вважається укладеним, якщо сторони у належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Тобто, про свої права та норми законодавства, які регулюють дані правовідносини позивач знав ще на момент укладання договору оренди землі 03.03.2011 № 24.

Підтвердженням того що позивач знав про межі своєї земельної ділянки є підписання ним цього договору.

Частиною договору оренди землі є додатки до такого договору.

Так, позивач до позовної заяви подав договорі № 24 від 03.03.2011, який містить (план меж земельної ділянки, акт встановлення в натурі та погодження меж земельної ділянки, ситуаційна схема) на кожному з цих аркушів наявний підпис ОСОБА_1 .

Якщо позовні вимоги судом визнані обґрунтованими, а стороною у справі заявлено

про сплив позовної давності, суд зобов`язаний застосувати до спірних правовідносин положення статті 267 ЦК України і вирішити питання про наслідки такого спливу (тобто відмовити в позові у зв`язку зі спливом позовної давності, або за наявності поважних причин її пропущення захистити порушене право, але в будь-якому разі вирішити спір з посиланням на зазначену норму). (Постанова ВП ВС від 26.11.2019 по справі №914/3224/16 (12-128гс19).

Для визначення моменту виникнення права на позов важливим є як об`єктивні (сам

факт порушення права), так і суб`єктивні (особа довідалась або повинна була довідатись про це порушення) чинники.

Аналіз стану проінформованості особи, виражений дієсловами «довідалась» та «могла довідатись» у статті 261 ЦК України, дає підстави для висновку презумпції можливості та обов`язку особи знати про стан своїх майнових прав, а тому доведення факту, через який позивач не знав про порушення свого цивільного права і саме з цієї причини не звернувся до суду за його захистом до суду, недостатньо.

Позивач повинен також довести той факт, що він не міг дізнатись про порушення свого цивільного права, що також впливає із загального правила (Постанова ВП ВС від 19.11.2019 по справі №911/3680/17 (12-104гс19).

Таким чином Позивач достовірно знав про існування земельної ділянки з к.н. 3510100000:23:141:0046, про межі цієї ділянки ще з 2011 року.

Тому строк для звернення до суду з даним позовом сплинув ще 03.03.2014.

Оскільки перебіг позовної давності починає обчислюватися з дня, коли про порушення права або про особу, яка його порушила, довідався або міг довідатися, перебіг позовної давності для пред`явлення вимог про визнання недійсним договору оренди землі має обліковуватися саме з дня укладення оспорюваного договору.(постанова Верховного Суду від 21 листопада 2023 року по справі № 908/423/20)

В судовому засіданні позивач та його представник позов підтримали, посилаючись на обставини, викладені у позові.

Представник Кропивницької міської ради вимоги не визнав, посилаючись на обставини, викладені у відзиві.

Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет позову в судове засідання не з`явився про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.

Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши докази, суд приходить до висновку, що позов задоволенню не підлягає з наступних підстав.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить об`єкт нерухомості – група нежитлових приміщень загальною площею 153,2 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 .

Належний позивачу об`єкт нерухомості знаходиться на технічному поверсі дев`ятиповерхового житлового будинку та виділений в натурі як частка зі спільного майна.

03 березня 2011 року між Кіровоградською міською радою (Орендодавець) та ОСОБА_1 (Орендар) укладено договір оренди землі № 24 (далі – Договір оренди), за умовами розділу 1 якого Орендодавець на підставі рішення Кіровоградської міської ради від 28 грудня 2007 року № 405 «Про розгляд звернень юридичних осіб та фізичних осіб з питань регулювання земельних відносин» надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення кафе, яка знаходиться по АДРЕСА_1 . Земельна ділянка виділена в натурі на місцевості у встановленому законом порядку.

Згідно з розділом 2 Договору оренди в оренду передається земельна ділянка загальною площею 499,87 кв.м. земель, які використовуються в комерційних цілях. На земельній ділянці розміщено об`єкт нерухомого майна – 9-поверхова житлова будівля, частина якої відноситься до категорії нежитлових. Стіни – з/бетонні, перегородки – цегляні, перекриття – з/бетонні панелі. Будинок обладнано: водо-, електро-, газо- постачанням, каналізацією, опаленням. Земельна ділянка передається в оренду разом із вище переліченою будівлею та інженерними комунікаціями. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно витягу з технічної документації про грошову оцінку земельної ділянки від 15 лютого 2011 року № 225 складає 408103,55 грн.

Договір оренди укладено на двадцять п`ять років. Договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації (розділ 3 Договору).

Договір оренди зареєстрований в управлінні Держкомзему у місті Кіровограді Кіровоградської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05 травня 2011 року за № 351010004000126.

Згідно з інформацією Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), кадастровий номер 3510100000:23:141:0046, виготовлена 20 червня 2019 року інженером – землевпорядником ОСОБА_3 , місцем роботи якого зазначено ТОВ «Гранд-Інформ».

З інформації, наданої у відповідь на скаргу позивача Головним управління Держгеокадастру у Кіровоградській області листом від 26 червня 2024 року № 120/0/6-24 вбачається, зокрема, наступне. За результатами розгляду наявних архівних матеріалів у Відділі №2 Управління забезпечення реалізації державної політики у сфері земельних відносин Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області (далі - Відділ) встановлено, що Договір оренди землі від 05 травня 2011 року за № 351010004000126, який укладено між Кіровоградською міською радою та ОСОБА_1 з визначеним кадастровим номером 3510100000:23:141:0046 на підставі розробленої документації із землеустрою ФОП ОСОБА_2 , були зареєстровані у порядку, встановленому постановою Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі». Повідомляється, що на зазначену земельну ділянку документація із землеустрою, яка розроблена ФОП ОСОБА_2 , до Місцевого фонду документації із землеустрою та оцінки земель Відділу не передавалась та не обліковується, в архіві Відділу відсутня. В той же час, відповідно до даних Державного земельного кадастру встановлено, що земельна ділянка з кадастровим номером 3510100000:23:141:0046 у 2013 році не була перенесена в автоматизованому порядку з Державного реєстру земель до Державного земельного кадастру. За допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру та наявного на той час у Відділі обмінного файлу ХМЛ (переданий Кіровоградською регіональною філією ДП «Центр державного земельного кадастру), державним кадастровим реєстратором Відділу, за транзакцією - реєстрація земельної ділянки, яка була надана в оренду без присвоєння кадастрового номеру, 25.07.2019 проведена державна реєстрація земельної ділянки з кадастровим номером 3510100000:23:141:0046 площею 0,0500 га та внесені відповідні дані до Державного земельного кадастру з помилковим зазначенням підстави - Технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), розробником якої є ТОВ «Гранд- Інформ». За результатами перевірки, на даний час встановити винну особу не є можливим, оскільки Державна реєстрація земельної ділянки в 2011 році проводилась Кіровградською регіональною філією Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру».

Як виходить зі змісту витягу з протоколу засідання кваліфікаційної комісії з питань видачі та анулювання кваліфікаційного сертифіката інженера – розпорядника від 28 листопада 2024 року № 11, за поясненнями сертифікованого інженера – землевпорядника ОСОБА_2 між ним, як розробником документації, та ОСОБА_1 , як замовником документації, будь-яких договорів на виконання робіт, завдань на виконання роботи стосовно розробки документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж вищезазначеної ділянки починаючи з 2009 року по теперішній час не укладалися. Технічна документація, на яку скаржиться ОСОБА_1 від 20 червня 2019 року, ним не розроблялася, будь-які зміни до обмінного файлу у форматі ХМL на дану земельну ділянку, починаючи з 2009 року не проводились.

Зазначені факти встановлені постановою Кропивницького апеляційного суду від 01.05.2025, у справі № 404/11172/23 та не потребують доведенню.

Відсутність однієї із істотних умов у договорі оренди землі, на яке посилається позивач, може бути підставою для визнання такого договору недійсним лише у разі встановлення факту порушення, невизнання або оспорення прав, свобод чи інтересів особи, яка звертається із позовом. На цьому наголосив Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду при розгляді справи № 471/761/17-ц. Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорювання правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі та застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 5 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 зроблено висновок, що «недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим».

Звертаючись до суду з позовом, позивач посилався на те, що спірний договір не містить усіх, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі», істотних умов, зокрема об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки).

Відповідно до частини другої статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення спірного договору) відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору оренди недійсним відповідно до закону.

Верховний Суд України неодноразово висловлював підхід, згідно з яким відсутність однієї із істотних умов у договорі оренди землі, передбачених частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент укладення оспорюваного договору), може бути підставою для визнання такого договору недійсним лише у разі встановлення факту порушення, невизнання або оспорення прав, свобод чи інтересів особи, яка звертається із позовом.

У постанові Верховного Суду України від 2 липня 2014 року у справі № 6-88цс14 вказано, що: «відповідно до вимог статті 3 ЦПК України й статті 15 ЦК України в порядку цивільного судочинства підлягає захисту порушене право, а тому при розгляді справи про визнання недійсним договору оренди землі, з підстав відсутності у договорі передбаченої статтею 15 Закону України «Про оренду землі» такої істотної умови, як умова передачі в заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, суду слід з`ясувати, чи дійсно порушено права орендодавця відсутністю такої умови, її істотність та в чому полягає порушення законних прав позивача».

Також Верховний Суд не раз наголошував, що в порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, і не встановлено, чи дійсно були порушені права позивача при укладенні договору у зв`язку з відсутністю в ньому зазначеної умови».

У постанові Верховного Суду України від 21 вересня 2016 року у справі № 6-1512цс16 зазначено, що: «правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. Отже, якщо відсутність у договорі однієї з істотних умов не унеможливила виконання договору, зокрема в частині проведення розрахунків, і сторони протягом певного часу виконували договір погодженим способом, то незгода позивачів з умовою виконання договору не може бути підставою для визнання їх прав порушеними в момент укладення договору та визнання його недійсним з цих підстав».

Позивач вважає договір оренди землі від 03.03.2011 №24 недійсним, посилаючись на положення ст. 16, 204, 215 ЦК України та ст. 15, 4-6, 11, 17, 19 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до статті 15 Закону «Про оренду землі», об`єкт оренди (кадастровий номер, площа, межі) є істотною умовою.

В оспорюваному договорі є кадастровий номер, площа та межі, тобто всі істотні умови, передбачені законом.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від

З цього вбачається, що саме позивач був ініціатором виділення йому земельної ділянки.

Крім того, зі змісту акту встановлення в натурі та погодження меж земельної ділянки та акту про здачу межових знаків на зберігання, які є додатками до Договору оренди, вбачається, зокрема, що встановлення в натурі та погодження меж земельної ділянки ОСОБА_1 під розміщенні магазину продовольчих та промислових товарів за адресою: АДРЕСА_2 проводиться на замовлення ОСОБА_1 інженером – землевпорядником ОСОБА_2 . Встановлення в натурі та погодження меж земельної ділянки здійснено в присутності в.о. начальника управління земельних ресурсів у м. Кіровограді та ОСОБА_1 . Загальна площа земельної ділянки – 499,87 кв. м., з них по угіддях: 499,87 кв. м. – землі, які використовуються в комерційних цілях та відносяться до земель житлової та громадської забудови під розміщення магазину продовольчих та промислових товарів. ОСОБА_1 передано під охорону та зберігання межові знаки, які встановлені по межі земельної ділянки загальною площею 499,87 кв. м.

Хоча позивач і стверджує, що йому не було відомо, що земельна ділянка розташована під будівлею, але з пояснень того ж позивача та письмових доказів, вбачається, що під час звернення ОСОБА_1 щодо виділення йому земельної ділянки та затвердження технічної документації, йому не могло бути невідомо, що земельна ділянка перебуває під житловою будівлею, враховуючи встановлений законом порядок звернення особи з цього питання до органів місцевого самоврядування та процесу її виділення.

Пояснення позивача, надані в судовому засіданні спростовуються наданими письмовими доказами, та обставинами, встановленими Кропивницьким апеляційним судом.

Тому, проявивши розумну обачність ОСОБА_1 , не міг не знати про виділення йому земельної ділянки, яка не може бути винесена на місцевості, але погодився з цим, а згодом стверджує, що йому про це було невідомо, що об`єкт оренди не є можливим винести на місцевості.