Постанова від 25 січня 2026 р. у справі №485/864/25 — Миколаївський апеляційний суд

26.01.26

22-ц/812/362/26

Провадження № 22-ц/812/362/26

П О С Т А Н О В А

іменем України

26 січня 2026 року м. Миколаїв

справа № 485/864/25

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Лівінського І.В.,

суддів: Базовкіної Т.М., Кушнірової Т.Б.,

із секретарем судового засідання Коростієнко Н.С.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження

апеляційну скаргу

Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт"

на рішення Снігурівського районного суду Миколаївської області, ухваленого 20 листопада 2025 року під головуванням судді Бодрової О.П., в приміщенні цього ж суду, повне судове рішення складено того ж дня, у цивільній справі

за позовом

ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт", Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога - Плюс" про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості,

у с т а н о в и в:

1.Описова частина

Короткий зміст вимог позовної заяви

У травні 2025 року ОСОБА_1 , через свого представника – адвоката Третьяк Г.О., звернулася з позовом, вимоги якого в подальшому уточнила, до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт" (далі - ТОВ "ЮТС-Агропродукт") про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості.

Представник позивачки зазначала, що ОСОБА_1 , на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом, після смерті ОСОБА_2 , є власником земельної ділянки площею 7,5279 га, кадастровий номер 4825783700:08:000:0031, яка розташована в межах території Снігурівської міської ради Баштанського району Миколаївської області (раніше Павлівська сільська рада Снігурівського району Миколаївської області) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

05 лютого 2013 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Райз-Південь» був укладений договір оренди вказаної земельної ділянки (далі - Договір оренди).

В подальшому, 30 січня 2018 року на підставі додаткової угоди №3500080 до договору оренди, укладеної між ОСОБА_2 , орендарем ТОВ "Райз-Південь" та ТОВ "ЮТС-Агропродукт", до останнього перейшли права та обов`язки орендаря за договором оренди на умовах договору, викладених у новій редакції цієї додаткової угоди.

Умовами вказаної додаткової угоди визначено, що орендодавцем передається земельна ділянка загальною площею 7,53 га, у тому числі ріллі богарної 7,53 га, нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення становить 145856,89 грн, строк дії договору до 30 листопада 2028 року.

Сторони погодили, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 10 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 14585,69 грн за рік оренди (п. 4.1 додаткової угоди).

Пунктом 4.3 додаткової угоди передбачено, що за згодою сторін розрахунки щодо орендної плати можуть здійснюватися у натуральній або в іншій формі.

Згідно з пунктом 4.5 додаткової угоди, орендна плата вноситься орендарем у строк з 01 серпня по 31 грудня кожного року. Орендар перераховує грошові кошти орендної плати на банківський розрахунковий рахунок орендодавця та/або виплачує через касу орендаря та/або здійснює виплату засобами поштового зв`язку через місцеві відділення УДППЗ «Укрпошта» шляхом надіслання на адресу орендодавця поштових переказів, або в іншій формі, погодженій сторонами.

Також між сторонами підписано трьохсторонній акт приймання-передачі земельної ділянки.

Відповідач, починаючи з 2023 року по цей час умови договору оренди земельної ділянки не виконує в частині нарахування та виплати орендної плати позивачу, що підтверджується відповіддю ГУ ДПС у Миколаївській області від 30 квітня 2025 року за № 12170/6/14-29-12-01-03, що є систематичним порушенням умов договору та є підставою для його розірвання відповідно до статті 141 ЗК України.

Заборгованість відповідача за договором складає: за 2023 рік – 11230,98 грн, та за 2024 рік – 11230,98 грн (вже з відрахуванням 23% податків).

Посилаючись на викладені обставини, позивачка просила суд розірвати договір оренди землі від 05 лютого 2013 року, укладений між ОСОБА_2 (спадкоємець ОСОБА_1 ) та ТОВ "Райз-Південь" (орендар ТОВ «ЮТС - Агропродукт» на підставі додаткової угоди № 3500080 від 30 січня 2018 року, новий орендар згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно Товариство з обмеженою відповідальністю «Перемога-Плюс» (далі - ТОВ «Перемога-Плюс») щодо земельної ділянки із кадастровим номером 4825783700:08:000:0031; стягнути з ТОВ «ЮТС-Агропродукт» на користь ОСОБА_1 заборгованість зі сплати орендної плати за 2023-2024 роки у розмірі 22461,96 грн, а саме, за 2023 рік – 11230,98грн, за 2024 рік – 11230,98 грн.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Снігурівського районного суду Миколаївської області від 20 листопада 2025 року позов задоволений. Постановлено розірвати договір оренди земельної ділянки площею 7,5279 га, кадастровий номер 4825783700:08:000:0031, укладений між ТОВ «ЮТС-Агропродукт» та ОСОБА_2 (спадкоємець ОСОБА_1 ), від 05 лютого 2013 року (у редакції додаткової угоди №3500080 від 30 січня 2018 року), право оренди за яким перейшло до ТОВ «Перемога – Плюс» на підставі договору №1704/25-21 від 17 квітня 2025 року.

Стягнути з ТОВ «ЮТС-Агропродукт» на користь ОСОБА_1 22461,96 грн заборгованості зі сплати орендної плати за договором оренди землі від 05 лютого 2013 року за 2023-2024 роки (вже з відрахуванням податків). Крім того, суд розподілив судові витрати.

Рішення суду першої інстанції щодо вимог про розірвання договору оренди землі мотивоване тим, що відповідач ТОВ «ЮТС-Агропродукт» систематично не сплачував орендну плату позивачу за договором оренди землі, а саме не здійснив виплату за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням його прав. За вказаного, доводи позивача про наявність передбачених п. "д" ч.1 ст.141 ЗК України, підстав для розірвання договору оренди землі знайшли своє підтвердження в ході судового розгляду. Продаж відповідачем ТОВ «ЮТС-Агропродукт» прав оренди земельної ділянки ТОВ «Перемога-Плюс» після істотного порушення прав орендодавця не є підставою для звільнення відповідачів від відповідальності за порушення умов договору. ТОВ «Перемога –Плюс» набув прав орендаря за договором оренди земельної ділянки після 17 квітня 2025 року, а тому є співвідповідачем по справі.

Рішення суду першої інстанції щодо вимог про стягнення заборгованості мотивоване тим, що за даними інформації Снігурівської міської ради від 28 серпня 2025 року, акту візуального обстеження №17 від 05 серпня 2025 року, в результаті обстеження Комісією з візуального обстеження земельної ділянки в межах території Снігурівської міської територіальної громади з`ясовано, що земельна ділянка з кадастровим номером 4825783700:08:000:0031, яка належить на праві власності ОСОБА_1 , використовується за цільовим призначенням, засіяна соняшником під вражай 2025 року, про що складено відповідний акт візуального обстеження і проведено фотофіксацію стану ділянки. Вказане спростовує доводи відповідача ТОВ «ЮТС-Агропродукт» про те, що земельна ділянка була або є забрудненою вибухонебезпечними предметами. У такому разі відповідач мав би надати докази щодо її розмінування.

Оскільки відсутні докази абсолютної неможливості використання відповідачем ТОВ «ЮТС-Агропродукт» земельної ділянки за призначенням у 2023-2024 роках, позовні вимоги до нього, як сторони договору, яка порушила зобов`язання, про стягнення заборгованості з виплати орендної плати за 2023-2024 року є обґрунтованими.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

Не погодившись з рішенням суду, ТОВ «ЮТС-Агропродукт» подало апеляційну скаргу, в якій посилаючись на незаконність та необґрунтованість рішення суду першої інстанції, порушення судом норм матеріального та процесуального права, просило рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

В обґрунтування апеляційної скарги представник ТОВ «ЮТС-Агропродукт» зазначав, що відповідач жодним чином не заперечує факту несплати позивачу орендної плати, передбаченої умовами Договору, але причиною такої несплати спочатку була неможливість використання земельної ділянки, переданої в оренду, у зв`язку із перебуванням її в межах тимчасово окупованої рф території у 2022 року, а в подальшому через забруднення (можливе забруднення) вибухонебезпечними предметами.

На підставі Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні», у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України, в Україні введено воєнний стан з 5 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, який в подальшому неодноразово продовжувався у порядку, передбаченому законодавством України, та діє по сьогодні.

Після введення на території країни воєнного стану Торгово-промисловою палатою України на своєму офіційному сайті розміщено загальний офіційний лист, для всіх кого це стосується, від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, в якому засвідчено настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), якими є військова агресія російської федерації проти України.

У листі Торгово-промислова палата України підтвердила, що зазначені обставини, починаючи з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/ обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Апелянт зазначає, що матеріали справи не містять доказів проходження процедури передачі відповідальності щодо очищеної території від операторів протимінної діяльності до місцевих державних адміністрацій, органів місцевого самоврядування суду представлено не було, а тому дійшов висновку, що відповідач ТОВ «ЮТС-Агропродукт» з поважних причин не могло обробляти орендовану земельну ділянку, а отже і сплачувати орендну плату.

У ТОВ «ЮТС - Агропродукт» відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, оскільки орендар не міг користуватися у цей час орендованим майном із незалежних від нього причин, а саме у зв`язку з тим, що після деокупації 11 листопада 2022 року територія, на якій розташована спірна земельна ділянка, є територією, ймовірно забрудненою вибухонебезпечними предметами, тому орендар не провів посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю. Такі обставини, на думку апелянта, з урахуванням положень частини 6 статті 762 ЦК України, є підставою для звільнення відповідача від обов`язку зі сплати орендної плати позивачу за 2023 - 2024 роки, а також виключає застосування до нього наслідків несплати орендної плати у вигляді розірвання договору оренди земельної ділянки, оскільки невиконання обов`язків орендарем відбулося не з вини останнього, а через настання обставин, що перешкоджають використанню орендованої земельної ділянки за призначенням.

Посилається на постанови Верховного Суду у справах № 914/1248/18, № 914/2264/17, № 910/13158/20, № 911/3067/20, № 911/654/21, № 916/599/23, в яких зазначено, що, якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі частини 6 статті 762 ЦК України він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати.

На думку апелянта, при ухваленні судового рішення, суд першої інстанції надав більшу перевагу доказам сторони позивача, залишивши поза увагою пояснення, доводи якою сторона відповідача обґрунтовувала свою позицію, чим самим, суд порушив принципи змагальності та об`єктивності у вирішенні спору.

Вважає, що належним відповідачем у справі є ТОВ «Перемога-Плюс», оскільки останнє прийняло всі права та обов`язки орендаря в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав. Однак, ні позивач, ні його представник не пояснили суду, яка необхідність була в залученні ТОВ "ПЕРЕМОГА-ПЛЮС".

Відносно листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області №66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року представник відповідача зазначає, що на підставі листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області № 66 03- 2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року, земельна ділянка, яка є предметом договору оренди землі, щодо якого подано позов, є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами. Крім того, Головне управління ДСНС України у Херсонській області не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях у зв`язку із щоденними обстрілами з боку російської федерації. Це свідчить про об`єктивну неможливість використання відповідачем орендованої земельної ділянки за цільовим призначенням через наслідки збройної агресії та дії обставин непереборної сили, що унеможливлює виконання зобов`язань за договором оренди землі. Зазначений лист підтверджує, що піротехнічні розрахунки ДСНС України не залучались до робіт з розмінування на цій ділянці, і роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами.

Щодо постанови Херсонського апеляційного суду від 09 квітня 2025 року у справі №650/3776/24 апелянт зазначає, що Херсонський апеляційний суд у своїй постанові від 09 квітня 2025 року у справі № 650/3776/24 вказав: «В ході розгляду справи відповідач не заперечував факт несплати орендної плати за 2022 2023 роки у зв`язку з призупиненням діяльності Товариства та нездійснення господарської діяльності на орендованих земельних ділянках, пов`язаним з тимчасовою окупацією території Херсонської області військами рф у 2022році та забороною військовими адміністраціями Херсонської області після деокупації частини територій області, у тому числі відповідачу, проведення сільськогосподарських робіт на земельних ділянках, які визнанні непридатними для використання за наявності потенціальної загрози їх забруднення вибухонебезпечними предметами. Наведені обставини підтверджені розпорядженням Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 31 жовтня 2023року №163, згідно якого земельні ділянки, які перебувають у користуванні ТОВ «ЮТСАГРОПРОДУКТ» не є об`єктами оподаткування у період з 01 березня 2022року по 31 грудня 2023року, з приводу визнання їх непридатними для використання у зв`язку з потенційною загрозою забруднення вибухонебезпечними предметами; рішенням XIV сесії Херсонської обласної ради VIII скликання від 23 грудня 2022року №491 «Про наявність обставин непереборної сили та затвердження переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок таких обставин», серед яких ТОВ «ЮТСАГРОПРОДУКТ». Аналізуючи викладене, колегія суддів зазначає, що виплата орендної плати напряму залежить від можливості здійснення орендарем господарської діяльності на орендованих ділянках. Наявність підтверджених обставин непереборної сили, які унеможливили для відповідача проведення сільськогосподарської діяльності, дають підстави вважати, що невиплата ТОВ «ЮТС АГРОПРОДУКТ» орендної плати на користь позивача протягом 2022-2023 років обумовлена настанням обставин непереборної сили…».

Узагальнені доводи інших учасників справи

На вказану апеляційну скаргу відзиву не надійшло.

2. Мотивувальна частина

В судове засідання апеляційного суду сторони не з`явились, про дату, час та місце судового засідання повідомлені належним чином, що підтверджується реєстром підтверджень про отримання документів з «Електронного суду» учасником справи, роздруківкою з Укрпошти (трекінг відправлень) про вручення поштового відправлення та зворотними повідомленнями про вручення поштового відправлення (а.с.227, 228, 229, 230).

Клопотань про відкладення розгляду справи до апеляційного суду не надходило, за такого, їх неявка не перешкоджає розгляду справи.

Відповідно до частини 1 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до положень частин 1-3, 5 статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Переглянувши справу за наявними в ній доказами, та перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення суду вказаним положенням закону в повній мірі не відповідає.

Фактичні обставини справи

Із матеріалів справи вбачається, що 05 лютого 2013 року ОСОБА_2 уклав з ТОВ «Райз-Південь» договір оренди землі, за умовами якого передав земельну ділянку кадастровий номер 4825783700:08:000:0031, останньому в оренду строком на 15 років. Цього ж дня складено акт прийому передачі земельної ділянки (а.с.16-18).

30 січня 2018 року була укладена додаткова угоди №3500080 до Договору оренди землі від 05 лютого 2013 року, відповідно до якої орендодавець ОСОБА_2 , орендар ТОВ «Райз-Південь», новий орендар - ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» узгодили, що орендар відступає новому орендарю право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 4825783700:08:000:0031.

Умовами вказаної додаткової угоди визначено, що орендодавцем передається земельна ділянка загальною площею 7,53 га, у тому числі ріллі богарної 7,53 га, нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення становить 145856,89 грн, строк дії договору до 30 листопада 2028 року.

Сторони погодили, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 10 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 14585,69 грн за рік оренди (п. 4.1 додаткової угоди).

Пунктом 4.3 додаткової угоди передбачено, що за згодою сторін розрахунки щодо орендної плати можуть здійснюватися у натуральній або в іншій формі.

Згідно з пунктом 4.5 додаткової угоди, орендна плата вноситься орендарем у строк з 01 серпня по 31 грудня кожного року. Орендар перераховує грошові кошти орендної плати на банківський розрахунковий рахунок орендодавця та/або виплачує через касу орендаря та/або здійснює виплату засобами поштового зв`язку через місцеві відділення УДППЗ «Укрпошта» шляхом надіслання на адресу орендодавця поштових переказів, або в іншій формі, погодженій сторонами.

Також між сторонами підписано трьохсторонній акт приймання-передачі земельної ділянки.

10 липня 2023 року ОСОБА_1 успадкувала від ОСОБА_2 земельну ділянку площею 7,5279 га, що розташована на території Павлівської сільської ради Снігурівського району Миколаївської області, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 4825783700:08:000:0031, що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину за заповітом, виданим 10 липня 2023 року державним нотаріусом Снігурівської державної нотаріальної контори Миколаївської області Коваль Ю.В. (а.с.14).

Згідно з відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору щодо ОСОБА_1 від 28 квітня 2025 року вбачається, що ТОВ «ЮТС-Агропродукт» не сплачувало ОСОБА_1 орендну плату за земельну ділянку в 2023-2024 роках (а.с.10).

17 квітня 2025 року відповідач ТОВ «Ютс-Агропродукт» відчужив право оренди вказаної земельної ділянки позивача ТОВ «Перемога-Плюс» на строк один рік, про що свідчить договір №1704/25-21 від 17 квітня 2025 року відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок з відповідним додатком до нього.

Положеннями пунктів 2.3., 5.1. договору № 1704/25-21 до покупця переходять усі права й обов`язки Орендаря щодо земельних ділянок за Договорами оренди землі (із змінами та доповненнями додатковими угодами; договір набуває чинності з моменту підписання сторонами і діє протягом 1 (одного) року, а щодо невиконаних до цього часу зобов`язань - до повного їх виконання (а.с.67-73).

Згідно копії інформаційної довідки №427746918 від 20 травня 2025 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право оренди земельної ділянки кадастровий номер 4825783700:08:000:0031 зареєстровано за ТОВ «Перемога-Плюс» на підставі договору купівлі-продажу від 17 квітня 2025 року № 1704/25-21 (а.с.38).

Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, встановлено факт реєстрації двох епізодів можливих кримінальних правопорушень, кваліфікованих за частиною першою статті 438 КК України порушення законів та звичаїв війни.

У витягу зазначено, що 09 квітня 2022 року приблизно о 12:00 невстановлені особи у військовій формі з території бази ТОВ «ЮТС-Агропродукт», яка розташована в селі Новорайськ Бериславського району Херсонської області, вивезли три одиниці сільськогосподарської техніки, зокрема автомобіль КАМАЗ на загальну суму близько 1,5 мільйона гривень. Вказані дії здійснені в умовах воєнного стану, оголошеного президентом російської федерації, що становить порушення норм міжнародного гуманітарного права, зокрема Женевської конвенції. Крім того, 24 лютого 2022 року російські військові проникли на територію підприємства за адресою: селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, внаслідок чого працівники товариства були позбавлені доступу до свого майна. Крім того, 23 квітня 2022 року з території підприємства було захоплено 11 одиниць мультикоптерів DJI Agras (CE). Унаслідок цих дій підприємство також втратило можливість обробляти земельні ділянки загальною площею 60 532,9902 га, розташовані у Херсонській області (а.с.80).

Відповідно до опублікованого на сайті Торгово-промислової палати України повідомлення № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію російської федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні». Торгово-промислова палата України підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) (а.с.84).

Згідно з розпорядженням Херсонської обласної ради №24 від 01 березня 2023 року № 24, ТОВ «ЮТС-Агропродукт» внесено до переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили (а.с. 85).

Позиція апеляційного суду

Відповідно до вимог статті 124 ЗК України передача землі в оренду здійснюється на підставі цивільно-правової угоди.

Згідно з положеннями статті 14 Закону України «Про оренду землі» ( тут і надалі в редакції чинній на час укладення договору) договір оренди землі укладається в письмовій формі.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» на момент укладання договору, істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з положеннями статей 21, 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг) формах.

Частиною 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 6 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зроблено висновок, що частинами 1 і 2 статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки).

Засадничими принципами цивільного судочинства є змагальність та диспозитивність, що покладає на позивача обов`язок доведення обґрунтованості та підставності усіх заявлених вимог, саме на позивача покладається обов`язок надати належні та допустимі докази на доведення власної правової позиції.

За правилами статей 12, 81 ЦПК України року кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (частина четверта статті 12 ЦПК України).

За змістом статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Згідно зі статтею 77 ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Судом встановлено та не заперечується сторонами, що за період 2023-2024 років ТОВ «ЮТС-Агропродукт» не виплачувало орендну плату позивачці ОСОБА_1 .

Посилаючись саме на ці обставини, як систематичність невиконання відповідачем договору оренди, позивачка просила його розірвати та стягнути на її користь заборгованість з орендної оплати за період 2023-2024 роки.

ТОВ «ЮТС-Агропродукт», погоджуючись з не виконанням ним обов`язку зі сплати орендної плати за період 2023-2024 роки, заперечував проти розірвання договору, посилаючись на обставини непереборної сили, які акцептували сторони у договорі, та неможливості ним використання земельної ділянки, що належить позивачці, за призначенням, у зв`язку з окупацією цієї території у 2022 році та забрудненістю землі вибухонебезпечними предметами після окупації.

Задовольняючи позовні вимоги щодо стягнення заборгованості з орендної плати за 2023-2024 роки, суд першої інстанції виходив з того, що відповідач ТОВ «ЮТС-Агропродукт» протягом 2023-2024 років не вживав жодних заходів з метою обстеження земельних ділянок, про наявність обставин, які перешкоджають йому використовувати земельну ділянку за призначенням позивача, не повідомляв. Така поведінка відповідача, на думку суду, є недобросовісною, що позбавила позивача права користуватися своєю власністю, зокрема і отримувати від цього дохід.

При цьому суд послався на інформацію Снігурівської міської ради від 28 серпня 2025 року, акту візуального обстеження №17 від 05 серпня 2025 року, в результаті обстеження Комісією з візуального обстеження земельної ділянки в межах території Снігурівської міської територіальної громади з`ясовано, що земельна ділянка з кадастровим номером 4825783700:08:000:0031, яка належить на праві власності ОСОБА_1 , використовується за цільовим призначенням, засіяна соняшником під вражай 2025 року, про що складено відповідний акт візуального обстеження і проведено фотофіксацію стану ділянки.

На думку суду, вказане спростувало доводи відповідача про те, що земельна ділянка була або є забрудненою вибухонебезпечними предметами. У такому разі відповідач мав би надати докази щодо її розмінування.

А тому на думку суду першої інстанції, оскільки відсутні докази абсолютної неможливості використання відповідачем ТОВ «ЮТС-Агропродукт» земельної ділянки за призначенням у 2023-2024 роках, позовні вимоги до нього, як сторони договору, яка порушила зобов`язання, про стягнення заборгованості з виплати орендної плати за 2023-2024 року є обґрунтованими.

Проте, з такими висновками повністю погодитися не можна, так як вони не відповідають нормам матеріального права і не узгоджуються з встановленими обставинами справи.

Так, на підставі Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні», у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, в Україні введено воєнний стан із 5 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, який в подальшому неодноразово продовжувався у порядку, передбаченому законодавством України, та діє на даний час.

Після введення на території країни воєнного стану, Торгово – промисловою палатою України усім зацікавленим особам надіслано листа від 28 лютого 2022 року №2024/02.0-7.1, в якому засвідчено настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), якими є військова агресія Російської Федерації проти України (а.с.84).

У листі Торгово-промислова палата України підтвердила, що зазначені обставини, починаючи з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Згідно з розпорядженням Херсонської обласної ради №24 від 01 березня 2023 року № 24, ТОВ «Ютс-Агропродукт» внесено до переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили (а.с. 85).

Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань 12 квітня 2022 року СВ УСБУ в Херсонській області зареєстровано кримінальне провадження №42022232090000075 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.1 ст.438 КК України, за фактом незаконного заволодіння військовослужбовцями російської федерації майном ТОВ «ЮТС-Агропродукт» за адресою: с. Новорайськ Бериславського району Херсонської області (а.с.80).

За наказом Мінреінтеграції від 22 грудня 2022 року №309 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією» Снігурівська міська територіальна громада, в межах якої розташована земельна ділянка, належна позивачці, віднесена до територій, що перебували у тимчасовій окупації у період з 4 березня по 11 листопада 2022 року.

Наступним наказом Міністерства розвитку громад і територій України № 376 від 28 лютого 2025 року «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією» Снігурівську міську територіальну громаду, після деокупації, починаючи 11 листопада 2022 року віднесено до територій, на яких ведуться можливі бойові дії.

Обставини, які є непереборною силою та загальновідомі обставини, які в силу частини 3 статті 82 ЦПК України не підлягають доказуванню, а також не вимагають від орендаря їх додаткового доведення за допомогою сертифікатів Торгово-промислової палати чи будь-яких інших доказів, належить дійти висновку, що починаючи з 24 лютого 2022 року на території України, зокрема, на території Снігурівської міської територіальної громади, межі якої включають належну позивачу земельну ділянку, настали обставини непереборної сили, які унеможливили виконання орендарем своїх обов`язків за договором, зокрема, з використання землі за призначенням та сплаті ним на користь орендодавця орендної плати.

За такого, суд першої інстанції безпідставно вважав недоведеним орендарем факт неможливості використання ним земельної ділянки, що належить позивачці, після деокупації території, в період 2023-2024 роки за її забрудненістю або можливою забрудненістю вибухонебезпечними предметами.

Так, постановою Кабінету Міністрів України № 740 від 7 червня 2024 року про «Деякі питання про створення, забезпечення функціонування та ведення реєстру територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами» затверджено Порядок ведення, адміністрування, користування відомостями реєстру територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, внаслідок чого введено у дію реєстр територій та геоінформаційна система, якій відповідає Інтерактивна карта територій, яку адмініструє Державна служба надзвичайних ситуацій (далі ДСНС).

За даними Інтерактивної карти ДСНС на її офіційному сайті за посиланням Розмінування України (https://mine.dsns.gov.ua/) територія Снігурівської міської територіальної громади Миколаївської області, в межах якої знаходиться земля, належна позивачу, є досі місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети.

Статтями 283?.1 та 283?.2 Податкового Кодексу України, з відсиланням саме на такий порядок, що встановлений Кабінетом Міністрів України, у розрізі прийняття рішень з метою надання суб`єкту господарювання податкових пільг, безальтернативно визначено статус такого об`єкта оподаткування, яким є земельні ділянки, що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) активні бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, та вказують на період, коли земельні ділянки визнаються забрудненими вибухонебезпечними предметами, який починається з першого числа місяця, що настає за місяцем, в якому завершено активні бойові дії або тимчасова окупація на відповідній території.

При тому порядок надання таких пільг пов`язаний зі зверненням платника податку та прийняттям відповідного рішення органом місцевого самоврядування чи військової адміністрації про встановлення податкових пільг, період надання яких завершується фактом обстеження території операторами протимінної діяльності та визнання земельної ділянки придатною для використання.

Сам факт прийняття органом місцевого самоврядування чи військовою адміністрацією рішення про надання чи відмову у наданні податкових пільг не є свідченням зміни статусу земельної ділянки, що знаходилася в межах окупованих територій, з місця, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети, до статусу її визнання придатною до використання, в тому числі і підтвердженням факту здійснення суб`єктом господарювання господарської діяльності на таких землях, які перебували в окупації до їх обстеження операторами протимінної діяльності з визнанням придатними для використання.

Відповідно до статей 76, 81, 82 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Обставини, які визнані загальновідомими не потребують доказування. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За правилами статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Ураховуючи наведені обставини та норми матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає встановленим, що територія Снігурівської міської територіальної громади Миколаївської області, в межах якої знаходиться спірна земельна ділянка, в період 2023-2024 років віднесена органами ДСНС в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України до територій, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети.

За такого наявність чи відсутність рішення Снігурівської міської військової адміністрації про надання податкової пільги ТОВ «ЮТС-Агропродукт» на землю не може бути визнано доказом щодо звільнення земельних ділянок, після деокупації від забруднення їх вибухонебезпечними предметами, та не підтверджує статусу ділянок, як земель придатних для господарського використання.

Підпунктом 3 пункту 27 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України визначено, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням такої особливості: власники, користувачі земельних ділянок не несуть відповідальності за невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням, що полягає у невикористанні земельної ділянки, право власності, користування якою виникло до введення воєнного стану.

Зміст цього підпункту узгоджується та відповідає положенням частини 6 статті 762 ЦК України, за яким наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Враховуючи наведене та встановлені обставини справи, належить визначити, що земельна ділянка, яка знаходиться в межах громади, що визнана, як місце забруднення чи імовірного забруднення вибухонебезпечними предметами, не могла бути використана орендарем за умовами договору оренди в період 2023-2024 років, внаслідок чого відповідач, як орендар та наймач майна звільняється від орендної плати за цей час, як з підстав, визначених законом.

Дії орендаря за цей час є добросовісними, оскільки він не лише вживав заходів, звертаючись до компетентних органів з питань обстеження ділянок для проведення господарської діяльності, а ще і регламентував свою діяльність відповідним чином, не ухиляючись свідомо від виконання умов договору оренди.

Наявність в матеріалах справи акту від 5 серпня 2025 року про те, що спірна земельна ділянка засіяна соняшником під врожай 2025 року, не має значення для даної справи, оскільки предметом спору є період 2023-2024 роки.

За таких обставин, рішення суду на підставі п.п. 3, 4 частини 1 статті 376 ЦПК України належить скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Частиною 13 статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки рішення суду скасовано, то з позивача на користь відповідача підлягає стягненню 2906,88 грн судового збору за перегляд справи в суді апеляційної інстанції.

Судовий збір сплачений позивачем за подання позовної заяви покладається на позивача.

Керуючись статтями 367, 374, 376, 382 ЦПК України,

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» - задовольнити.

Рішення Снігурівського районного суду Миколаївської області від 20 листопада 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

В задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт», Товариства з обмеженою відповідальністю «Перемога - Плюс» про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості по орендній платі за 2023-2024 роки відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» 2906,88 грн судового збору за перегляд справи в суді апеляційної інстанції.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання її повного тексту у порядку та випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.

ГоловуючийІ.В. Лівінський

Судді Т.М. Базовкіна Т.Б. Кушнірова

Повне судове рішення складене 28 січня 2026 року.