Рішення від 20 січня 2026 р. у справі №725/6803/25 — Садгірський районний суд м. Чернівців

САДГІРСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД МІСТА ЧЕРНІВЦІ

Справа № 725/6803/25

Провадження №2/726/28/26

Категорія 55

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21.01.2026 м. Чернівці

Садгірський районний суд м. Чернівці у складі:

головуючого судді Асташева С. А.,

з участю секретаря судових засідань Сківернічук А.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Чернівці, в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін, цивільну справу за позовом Чернівецької міської ради до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати,

за участю учасників судового провадження:

представника позивача Гулевич М.М.,

представника відповідача Петренко В.О.,

У С Т А Н О В И В:

Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача

Чернівецька міська рада, від імені якої діє міський голова, звернулася до суду із позовом до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати та просить суд стягнути із відповідача на користь Чернівецької міської ради безпідставно збережені кошти за використання без правовстановлюючих документів земельної ділянки загальною сумою 53 276,59 грн, а також стягнути судові витрати у справі.

Свої вимоги мотивує тим, що право комунальної власності на землю дає можливість територіальній громаді міста підстави нею розпоряджатись, зокрема, передавати в оренду відповідно до вимог чинного законодавства незалежно від того чи зареєстроване це право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Використання землі в Україні є платним, а у разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки.

Вказує, що за ОСОБА_2 зареєстроване право власності на незавершене будівництво житлового будинку (готовність 55 %) за адресою: АДРЕСА_1 , та розміщене на земельній ділянці площею 0,1000 га, кадастровий номер 7310136900:68:002:0131. ОСОБА_1 звернувся із заявою № Б-1911/0-24/01 від 12.04.2024 у якій просить поновити договір оренди земельної ділянки, а рішенням сесії Чернівецької міської ради від 30.05.2024 визначено укласти із ОСОБА_1 договір оренди на 5 років для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, а п. 14.1 визнано припиненим з 12.06.2022 договір оренди землі від 12.06.20217 № 10518 у зв`язку із закінченням строку на який його було укладено. На підставі цього рішення Департаментом було відправлено проєкт договору оренди землі від 20.08.2024 № 13080, який 05.09.2024 отримано ОСОБА_1 для ознайомлення і підписання. 26.12.2024 отримано підписані відповідачем два примірники договору з протоколом розбіжностей до нього. Реєстрацію договору проведено 17.02.2025.

Також позивач зазначає, що звертався до відповідача із листами та пропонував сплатити безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за землю в сумі 53 276,59 грн та представнику відповідача надавалася інформація щодо розміру орендної плати за землю, однак ОСОБА_1 кошти так і не сплатив.

Позивач посилається на те, що відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 19.08.2024 вартість визначена – 694847,62 грн, а від 12.03.2025 – 777915,87 грн, а тому Департаментом урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради на підставі нормативно грошової оцінки провів розрахунок безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за землю та визначив, що у період з 12.06.2022 до 31.12.2024 сума безпідставно збережених коштів становить 50 271,50 грн, а за період з 01.01.2025 до 16.02.2025 – 3 005,09 грн.

14.10.2025 від представника відповідача ОСОБА_1 , адвоката Петренко В.О., надійшов відзив на позовну заяву у якому вказує, що відповідач позов не визнає, вважає його необґрунтованим, безпідставним та таким, що не підлягає до задоволення.

Доводить до відома суду те, що 01 жовтня 2025 року відповідач звернувся до позивача з заявою про узгодження істотних умов Договору оренди землі № 13080 датованого 20 серпня 2024 року. Вказує, що заявлену в позові суму позивач обґрунтовує посиланням на Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях виходячи зі ставки 3% (три відсотки), однак в Розділі 5 Положення, таблиця 5.2. п. 3. Будівництво громадянами індивідуальних житлових будинків, господарських будівель та споруд, вказано ставку орендної плати за землю в 1 (один) %. Виходячи ж з заявленого в позові та доданих до позову додатків слідує безпідставність та незаконність зазначення в Договорі оренди землі від 20.08.2024 № 13080 ставки в 3 (три) % та розміру орендної плати вказаного в п. 4.1., оскільки будівництво житлового будинку за адресою АДРЕСА_1 не було завершене (готовність будинку в 55%). Розмір ставки є теж істотною умовою договору, так як ставка визначає розмір орендної плати, тобто в даному випадку ціну Договору № 13080, а отже вважає, що між сторонами не досягнуто згоди з такої істотної умови договору як ставка зазначена в п. 4.1. Договору № 13080. Відсутність правових наслідків тягне безпідставність та нікчемність здійснених розрахунків та нарахувань, в тому числі і сум заявлених позивачем в позові.

В позові позивач посилається та підтверджує це доданою до позову копією витягу із рішення 47 сесії VIII скликання від 30.05.2024 р. № 1819, (п. 14.1), що між позивачем та відповідачем раніше було укладено Договір оренди землі від 12.06.2017 № 10518. Однак положення ст. 1212 ЦК України у спорах щодо набуття майна (коштів), або його збереження без достатніх правових підстав, застосовуються за умови відсутності договірних правовідносин. (Правові позиції Постанови Верховного Суду від 20.03.2019 у справі № 753/20633/15-ц (провадження № 61-6348св18).

З посиланням на правові позиції та висновки Конституційного Суду відповідач заявляє про протиправність п. 14.1 рішення 47 сесії VIII скликання від 30.05.2024 р. № 1819 де зазначено, що договір оренди землі від 12.06.2017 № 10518 вважати припиненим з 12.06.2022. Відповідач наголошує на принцип не зворотності законів та рішень в часі, оскільки Рішення 47 сесії VIII скликання від № 1819 датовано 30.05.2024, а розрахунок суми заявленої в позові позивач здійснив починаючи з 12.06.2022 і аж по 31.12.2024.

Стверджує, що суд повинен врахувати наявність Договору оренди землі № 13080 датованого 20 серпня 2024 року, а до цього дію Договору оренди землі від 12.06.2017 № 10518, а тому з цих підстав відмовити позивачу в задоволенні позову про стягнення безпідставно збережених коштів, у порядку ст. 1212 ЦК України, так як договірні правовідносини передбачають договірний характер зобов`язань.

21.10.2025 до суду надійшла відповідь на відзив від Чернівецької міської ради у якій позовні вимоги Чернівецької міської ради до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати просить задовольнити у повному об`ємі.

Додатково звертає увагу на те, що відповідно до протоколу розбіжностей договір набирає чинності з моменту його державної реєстрації (реєстрації права оренди на земельну ділянку) відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень», однак жодних дій державної реєстрації права оренди на спірну земельну ділянку ОСОБА_1 не було вчинено, тому на даний час договір оренди земельної ділянки є не укладеним.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду правовідносини щодо користування земельною ділянкою, на якій розміщене нерухоме майно, регулюються статтею 1212 Цивільного кодексу України (стягнення з власника об`єктів нерухомого майна безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за землю за користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою, на якій ці об`єкти розміщені). Особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов`язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави. З цього часу вона відповідає також за допущене нею погіршення майна.

Таким чином, з часу виникнення права власності на нерухоме майно, у набувача виник й обов`язок укласти та зареєструвати договір оренди на земельну ділянку. Оскільки цього обов`язку набувач не виконав, а тому без законних підстав зберіг у себе майно – кошти за оренду землі.

Розрахунок проведений на підставі витягів з нормативної грошової оцінки земельної ділянки (надалі – НГО) за чотири періоди нарахування безпідставно збережених коштів – з 12.06.2022 до 31.12.2022, з 01.01.2023 до 31.12.2023, з 01.01.2024 до 31.12.2024, з 01.01.2025 до 16.02.2025.

Зазначає, що порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях регулюються Положенням про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затвердженого рішеннями Чернівецької міської ради від 23.10.2008 №715 «Про затвердження Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях», а Рішеннями Чернівецької міської ради VІ скликання від 28.07.2011 № 221 та від 29.03.2012 № 467, рішенням Чернівецької міської ради VIII скликання від 14.12.2023 №1579 внесено зміни до Положення. Для земельних ділянок з цільовим призначенням «для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) (код 02.01)» встановлена ставка земельного податку у розмірі 1% нормативної грошової оцінки земельної ділянки та ставки орендної плати – 3. Відповідач не спростовує долучених витягів нормативної оцінки, не наводить власного контррозрахунку.

28.10.2025 до суду надійшли заперечення від представника відповідача Петренко В.О. у яких останній вказує, що аргументи та доводи заявлені відповідачем у відзиві позивач не спростував. Вказує, що 01 жовтня 2025 року відповідач звернувся до позивача із заявою про узгодження істотних умов Договору оренди землі № 13080 датованого 20 серпня 2024 року, позивач заяву відповідача визнав підставною та обґрунтованою, сторони узгодили істотні умови Договору оренди землі та підписали 15 жовтня 2025 року Додатковий договір № 1/13080 де річна орендна плата встановлена в розмірі 700 гривень 11 копійок. Таким чином вказує про безпідставність заявленого позову та розрахунку безпідставно збережених коштів. Враховуючи наявність доказів про договірний характер правовідносин між сторонами, вважає, що не існує правових підстав для задоволення позовних вимог, а тому просить відмовити у позові.

Заяви, клопотання та інші процесуальні дії у справі

Позовна заява Чернівецької міської ради до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати першочергово була подана до Чернівецького районного суду м. Чернівців та відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи від 04.08.2025 передана на розгляд головуючого судді Федіної А.В.

Ухвалою судді від 06.08.2025 позовну заяву передано для розгляду за підсудністю до Садгірського районного суду м. Чернівці.

Справа отримана судом 05.09.2025 та відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи передана на розгляд судді Асташева С.А.

Ухвалою судді Садгірського районного суду м. Чернівці Асташева С.А. від 08.09.2025 прийнято зазначену вище позовну заяву Чернівецької міської ради до розгляду та відкрито провадження у справі. Розгляд справи визначено проводити в порядку спрощеного позовного провадження з викликом сторін, судове засідання призначено на 23.09.2025, яке за клопотанням представника відповідача відкладено на 14.10.2025 та в подальшому у зв`язку із надходженням відзиву та необхідністю подачі відповіді на відзив на 28.10.2025.

14.10.2025 до суду надійшов відзив на позовну заяву від представника відповідача ОСОБА_1 , адвоката Петренко В.О.

21.10.2025 позивач скерував відповідь на відзив.

28.10.2025 до суду представник відповідач ОСОБА_1 подав заперечення у справі.

26.11.2025 та 09.12.2025 до суду надійшли письмові пропозиції відповідача щодо укладення мирової угоди, у зв`язку із чим судові засідання у справі відкладалися.

16.12.2025 суд отримав пояснення від представника позивача на письмову пропозицію відповідача щодо укладення мирової угоди по цивільній справі.

Таким чином мирової угоди між сторонами не досягнуто.

Зупинення і поновлення провадження у справі суд не здійснював, заходів забезпечення позову чи доказів – не вживав.

Представник позивача Чернівецької міської ради Гулевич М.М. у судовому засіданні підтримала позовні вимоги та просила їх задовольнити з підстав зазначених у позові та відповіді на відзив. Зауважила, що наявні підстави для стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати. Договірні відносини почали діяти пізніше та не застосовуються до вказаного строку за який заявлено вимоги до стягнення.

Представник відповідача ОСОБА_1 , адвокат Петренко В.О., просив відмовити у задоволенні позовних вимог через їх безпідставність. Послався на доводи викладені у відзиві на позов. Зауважив, що відсутні підстави для застосування ст. 1212 ЦК України, адже діють договірні відносини між сторонами.

Заслухавши думку представників сторін, вивчивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких гуртуються позовні вимоги, об`єктивно дослідивши і оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, в межах заявлених вимог, суд доходить такого висновку.

Фактичні обставини встановлені судом

Суд встановив, що за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на незавершене будівництво житлового будинку (готовність 55%) за адресою: АДРЕСА_1 .

Зазначене нерухоме майно розміщене на земельній ділянці площею 0,1000 га, кадастровий номер 7310136900:68:002:0131, за адресою АДРЕСА_1 , що підтверджується даними долученої Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 416051916 від 03.03.2025.

12.04.2024 ОСОБА_1 звертався через Центр надання адміністративних послуг із заявою № Б-1911/0-24/01 у якій просив поновити договір оренди земельної ділянки площею 0,1000 га за адресою: АДРЕСА_1 .

Рішенням 47 сесії Чернівецької міської ради VІІІ скликання №1819 від 30.05.2024 (пункт 14) визначено укласти із ОСОБА_1 на новий строк договір оренди землі за адресою АДРЕСА_1 , площею 0,1000 га (кадастровий номер 7310136900:68:002:0131) на 5 (п`ять) років для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (код 01.01).

У пункті 14.1 цього Рішення визнано вважати припиненим з 12.06.2022 договір оренди землі від 12.06.2017 № 10518, у зв`язку із закінченням строку на який його було укладено.

На підставі даного рішення Чернівецької міської ради департаментом урбаністики та архітектури міської ради було відправлено проєкт договору оренди землі від 20.08.2024 № 13080, який 05.09.2024 отримано ОСОБА_1 для ознайомлення і підписання.

У Додатку 1 до Договору передбачено розрахунок розміру річної орендної плати за земельну ділянку та вказано ставку орендної плати 3 %, визначено річну орендну плату у розмірі 20 845,44 грн, а у Додатку № 2 міститься розрахунок плати за фактичне користування земельною ділянкою за період з 12.06.2022 до 19.08.2024 (вказано ставку орендної плати 3 %).

Департаментом урбаністики та архітектури міської ради 26.12.2024 отримано підписані відповідачем 2 (два) примірники договору оренди землі від 20.08.2024 № 13080 з протоколом розбіжностей до нього та повернуто один підписаний департаментом примірник договору.

Відповідач долучає Додатковий договір № 1/13080 до Договору оренди землі від 15 жовтня 2025 року, підписаний сторонами, у якому узгоджено умови договору в частині визначення річної орендної плати. Долучено Розрахунок розміру річної орендної плати за земельну ділянку, відповідно до якого річна орендна плата становить 700,11 грн, тобто 0,09 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Також у судовому засіданні представниця позивача долучила копію Договору оренди землі № 10518 від 12.06.2017, укладеного між Чернівецькою міською радою та ОСОБА_1 про оренду земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 , площею 0,1000 га, кадастровий номер 7310136900:68:002:0131. Відповідно до п.3.1 Договір укладено строком на п`ять років і діє до 12 червня 2022 року включно.

Згідно із п. 3.2. Договору після закінчення терміну дії Договору Орендар, якщо він належно виконував обов`язки відповідно до умов цього Договору, має переважне право перед іншими особами на укладення Договору на новий строк (поновлення Договору). У разі наміру орендаря скористатися переважним правом на укладення Договору на новий строк, він зобов`язаний не пізніше, ніж за 60 календарних днів до закінчення строку дії Договору повідомити Департамент містобудівного комплексу та земельних відносин міської ради про наміри щодо поновлення Договору.

Відповідно до п. 3.3 Договору при поновленні Договору його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов Договору переважне право орендаря на укладення Договору припиняється.

У п. 4.1. Договору річна орендна плата була визначена у розмірі 375,99 грн.

Згідно із п. 9.2.1 Договору його дія припиняється у разі закінчення строку на який його було укладено.

Відповідно до даних листа Департаменту урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради № 24/01-08/3-04/4/83 від 15.01.2024 та листом № 24/01-08/3-07/358 від 14.03.2025 повідомлено відповідача про необхідність оплати безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за землю.

Також Департамент урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради на адвокатський запит Петренка Віталія у відповіді від 30.10.2024 надав інформацію щодо розрахунку розміру орендної плати за землю.

Згідно із даними Витягу з Державного реєстру речових прав № 414038259 від 19.02.2025 21.06.2017 зареєстроване право оренди земельної ділянки, кадастровий номер 7310136900:68:002:0131, на підставі договору оренди землі № 10518 від 12.06.2017, строк дії до 12.06.2022, орендар ОСОБА_1 , В подальшому таке право оренди припинене, на підставі рішення органу місцевого самоврядування № 1819 від 30.05.2024, а 17.02.2025 зареєстроване нове право оренди за ОСОБА_1 на підставі договору оренди від 20.08.2024.

Рішенням Чернівецької міської ради від 26.02.2021 № 118 затверджено технічну документацію з грошової оцінки земель міста Чернівці.

Відповідно до даних Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № НВ-9946363772024 від 19.08.2024 нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки становить 694847,62 грн, а Відповідно до даних Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № НВ-9952060482025 від 12.03.2025 нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки становить 777915,87 грн.

На підставі вказаного витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, працівниками департаменту проведено розрахунки безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за землю за користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 7310136900:68:002:0131, площею 0,1000 га у періоди:

-з 12.06.2022 до 31.12.2022 на суму 9 592,16 грн;

-з 01.01.2023 до 31.12.2023 на суму 19 833,90 грн;

-з 01.01.2024 до 31.12.2024 на суму 50 271 грн;

-з 01.01.2025 до 16.02.2025 на суму 3 005,09 грн.

Тобто визначено, що відповідно до розрахунку безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за землю за період з 12.06.2022 до 31.12.2024 (включно) становить 50 271,50 грн, а з 01.01.2025 до 16.02.2025 (включно) – 3 005,09 грн, разом 53 276,59 грн.

Також до матеріалів справи долучено Положенням про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затверджене рішеннями Чернівецької міської ради від 23.10.2008 №715 «Про затвердження Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях», а Рішеннями Чернівецької міської ради VІ скликання від 28.07.2011 № 221 та від 29.03.2012 № 467 внесено зміни до Положення. Для земельних ділянок з цільовим призначенням «для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) (код 02.01)» встановлена ставка земельного податку у розмірі 1% нормативної грошової оцінки земельної ділянки та ставки орендної плати – 3.

Позивач також долучає копію Рішення № 1579 від 14.12.2023 «Про внесення змін до Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях».

Норми права, які застосував суд, та мотиви їх застосування

Згідно з вимогами статті 80 ЗК України, суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

Відповідно до статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», до виключної компетенції міських рад віднесено вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

За змістом статей 122, 123, 124 Земельного кодексу України селищні міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передання в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Частинами 1, 2 статті 93 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Відповідно до ст.ст.125, 126 ЗК України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Згідно з положеннями частини першої та другої статті 1212 ЦК України, особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Положення глави 83 ЦК України з застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події. Положення цієї глави застосовуються також до вимог про: 1) повернення виконаного за недійсним правочином; 2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння; 3) повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні; 4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.

Відсутність правової підстави - це такий перехід майна від однієї особи до іншої, який або не ґрунтується на прямій вказівці закону, або суперечить меті правовідношення і його юридичному змісту. Тобто відсутність правової підстави означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами чи правочином.

Набуття чи збереження майна буде безпідставним не тільки за умови відсутності відповідної підстави з самого початку при набутті майна, а й тоді, коли первісно така підстава була, але надалі відпала.

До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України.

Такий правовий висновок Великої Палати Верховного Суду викладений у постанові від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18).

Водночас для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.

Аналогічні висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц та від 20.11.2018 у справі №922/3412/17. Крім того, саме до таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові від 13.02.2019 у справі №320/5877/17.

Обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути лише майно, яке безпідставно набув (зберіг), або вартість цього майна.

Дана позиція узгоджується з правовим висновком викладеним у Постанові Верховного Суду від 20 вересня 2024 року у справі № 628/1203/19 (провадження № 61-8954cв24).

У випадку використання земельної ділянки комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору оренди, власник такої земельної ділянки (орган місцевого самоврядування, який представляє інтереси територіальної громади) може захистити своє право на компенсацію йому вартості неотримання орендної плати в порядку, визначеному статтею 1212 ЦК України.

Статтею 120 Земельного кодексу України та ст. 377 ЦК України передбачено, що у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта до набувача такого об`єкта без зміни її цільового призначення.

Як вбачається з положень ст.120 ЗК України, виникнення права власності на об`єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки.

Однак відсутність укладеного та зареєстрованого договору оренди земельної ділянки не може свідчити про відсутність факту використання такої.

Внаслідок присвоєнням спірній земельній ділянці кадастрового номера 7310136900:68:002:0131, відповідно до положень ст. ст. 79, 79-1 ЗК України вона, як індивідуально визначене майно комунальної власності, набула статусу об`єкта майнових прав.

Суд встановив і такі обставини не заперечуються сторонами, що на момент спірних правовідносин за відповідачем було зареєстроване право власності на незавершене будівництво житлового будинку (готовність 55%) за адресою: АДРЕСА_1 , яке розміщене на земельній ділянці площею 0,1000 га, кадастровий номер 7310136900:68:002:0131.

Зважаючи на те, що нежитлова будівля не може бути відокремлена від земельної ділянки, на якій вона розташована, вказаними положеннями закону було врегульовано правовий режим нерухомого майна і правовий режим земельної ділянки, на якій вона розташована, а отже, користувач земельної ділянки зобов`язаний сплачувати за користування нею певну плату, що відповідає ст. 206 ЗК України, та оформити право користування земельною ділянкою.

Отже відповідач фактично використовував земельну ділянку, що перебуває у комунальній власності відповідної територіальної громади.

Також сторони не заперечують і те, що раніше між позивачем та відповідачем було укладено Договір оренди землі від 12.06.2017 № 10518.

Проте позивач посилається на те, що Рішенням 47 сесії Чернівецької міської ради VІІІ скликання №1819 від 30.05.2024 (пункт 14.1) визнано вважати припиненим з 12.06.2022 договір оренди землі від 12.06.2017 № 10518, у зв`язку із закінченням строку на який його було укладено.

З посиланням на правові позиції та висновки Конституційного Суду відповідач заявляє про протиправність п. 14.1 рішення 47 сесії VIII скликання від 30.05.2024 № 1819 де зазначено, що договір оренди землі від 12.06.2017 № 10518 вважати припиненим з 12.06.2022.

Однак у цьому провадженні суд не переглядає законність рішення 47 сесії Чернівецької міської ради VІІІ скликання №1819 від 30.05.2024, адже для його оскарження визначений інший порядок. Правом на оскарження та скасування такого рішення відповідач не скористався.

Також варто наголосити, що Договір оренди землі від 12.06.2017 № 10518 чітко передбачав строк його дії у п. 3.1 (до 12 червня 2022 року включно), а також його припинення у разі закінчення строку на який його було укладено (п.9.2.1 Договору № 10518).

Відповідач вказує про те, що такий договір продовжив свою дію та не вважає його припиненим, однак відповідно до п. 3.2. Договору № 10518 після закінчення терміну дії Договору у разі наміру скористатися переважним правом на укладення Договору на новий строк, він зобов`язаний був не пізніше, ніж за 60 календарних днів до закінчення строку дії Договору повідомити Департамент містобудівного комплексу та земельних відносин міської ради про наміри щодо поновлення Договору.

Доказів наявності такого повідомлення до матеріалів справи не долучено.

Недотримання цієї процедури орендарем буде свідчити про припинення дії договору оренди і настання у нього обов`язку повернути земельну ділянку.

Доводи відповідача про наявність договірних відносин у цей період суд вважає безпідставними, оскільки, незважаючи на Рішення 47 сесії Чернівецької міської ради VІІІ скликання №1819 від 30.05.2024, ОСОБА_1 звернувся із заявою № Б-1911/0-24/01 через Центр надання адміністративних послуг (ЦНАП) до департамента урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради від 12.04.2024, в якій просить поновити договір оренди земельної ділянки площею 0,1000га за адресою АДРЕСА_1 з кадастровим номером № 7310136600:68:002:0131 терміном на 10 років.

Таким чином суд вважає, що відносини оренди землі за Договором оренди землі від № 10518 від 12.06.2017 припинилися 12.06.2022, у зв`язку із закінченням строку на який його було укладено.

Як зазначено раніше, збереження майна буде безпідставним не тільки за умови відсутності відповідної підстави з самого початку при набутті майна, а й тоді, коли первісно така підстава була, але надалі відпала. Тому саме з цього моменту відповідач безпідставно зберіг майно, оскільки відпала правова підстава (Договір оренди землі № 10518 від 12.06.2017).

Також суд встановив і те, що нове право оренди на підставі Договору оренди землі № 13080 від 20.08.2024 зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно лише 17.02.2025, а отже відповідно до ст. 19 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки винило саме 17.02.2025, тобто з моменту державної реєстрації такого права.

Таких висновків суд доходить зважаючи на те, що у п. 13.1 Договору оренди землі № 13080 від 20.08.2024 було передбачено, що він набирає чинності з моменту укладення, а моментом його укладення є дата його реєстрації в Чернівецькій міській раді.

Хоча Договір № 13080 і датований 20.08.2024, 20 грудня 2024 року орендар ОСОБА_3 підписав протокол розбіжностей до Договору у якому виклав п.13.1. Договору у такій редакції: «цей Договір набирає чинності з моменту його державної реєстрації (реєстрації права оренди на земельну ділянку) відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень».

Тобто сторони не дійшли згоди щодо цього пункту Договору (момент укладення договору оренди землі чи набрання ним чинності), а отже взаємовідносини повинні бути врегульовані відповідно до чинного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (ст. 14 Закону України «Про оренду землі»). Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації (ст. 6), а об`єкт вважається переданим орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом (ст. 17).

Відповідно до ст. 19 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва або майбутній об`єкт нерухомості, речові права на які підлягають державній реєстрації (пункт 1 частини першої статті 27 Закону про реєстрацію).

Договір вважається укладеним з моменту його підписання (погодження сторонами усіх істотних умов договору), а право оренди і право на фактичне користування земельною ділянкою виникає, строк оренди починає свій перебіг з моменту державної реєстрації права оренди в Державному реєстрі речових прав.

Сформованою є судова практика з цього питання, так в Постанові Великої Палати від 18.04.2023 (справа №357/8277/19) Верховний Cуд дійшов висновку, що договір є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору, право оренди виникає з моменту його державної реєстрації.

Таким чином у період з 12.06.2022 до 16.02.2025 у ОСОБА_1 не було зареєстрованого права оренди на підставі договірних відносин із міською радою, а тому відповідач ОСОБА_1 , як власник нерухомого майна (незавершеного будівництва), яке розташоване на земельній ділянці, яка перебуває у комунальній власності відповідної територіальної громади, за відсутності договору оренди земельної ділянки володів і користувався чужою земельною ділянкою без відповідної грошової компенсації. В результаті відбулося збереження (заощадження) відповідачем належних до сплати за таке володіння і користування коштів у вигляді орендної плати.

Відсутність укладеного та зареєстрованого договору оренди земельної ділянки не може свідчити про відсутність факту використання такої. Право позивача підлягає захисту на підставі частини першої статті 1212 ЦК України.

Статтею 206 ЗК України передбачено, що використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Статтею 14 Податкового кодексу України визначено, що плата за землю це обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України). Отже, законодавець розмежовує поняття «земельний податок» та «орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності» в залежності від правових підстав передання прав землекористування такими ділянками.

Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Відповідно до пункту 289.1 статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України.

Положеннями п. 2 ч. 1 ст.13, ч.1 ст.15 Закону України «Про оцінку земель» визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Частиною 2 статті 20 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 09 листопада 2021 року у справі № 9 У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.02.2022 у справі № 646/4738/19 вказано, що у пункті 289.1 статті 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Також зазначено, що згідно з пунктом 3 частини першої статті 13, частини 1 статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Відповідно до частини 2 статті 20 та частиною 3 статті 23 зазначеного Закону дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Отже, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним та допустимим доказом, який підтверджує дані про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка у свою чергу є основою для розрахунку орендної плати за землю.

Аналогічні за змістом висновки містяться в постановах Верховного суду від 20 вересня 2022 року у справі 922/3684/20, від 05.08.2024 у справі № 922/2060/20.

Таким чином для визначення орендної плати застосовується лише нормативно-грошова оцінка, яка проведена щодо спірної земельної ділянки.

Надані розрахунки Чернівецької міської ради здійснені на підставі Витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № НВ-9946363772024 від 19.08.2024 та № НВ-9952060482025 від 12.03.2025, - не спростовані відповідачем є арифметично правильними.

Відповідач вказує на безпідставність та незаконність зазначення в Договорі оренди землі від 20.08.2024 № 13080 ставки в 3 (три) % та розміру орендної плати вказаного в п. 4.1., оскільки будівництво житлового будинку за адресою АДРЕСА_1 не було завершене.

В цьому провадженні суд не переглядає умови договору оренди, оскільки відбувається стягнення коштів за відносинами з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення права на цю ділянку (без укладення) договору оренди у період з 12.06.2022 (момент припинення дії попереднього договору оренди) до 16.02.2025 (до моменту реєстрації нового договору оренди).

Порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях регулюються Положенням про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затвердженого рішеннями Чернівецької міської ради від 23.10.2008 №715 «Про затвердження Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях». Положенням встановлено ставки орендної плати за землю відповідно до функціонального використання земельних ділянок. Для земельних ділянок з цільовим призначенням «для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) (код 02.01)» встановлена ставка земельного податку у розмірі 1% нормативної грошової оцінки земельної ділянки та ставки орендної плати – 3.

Вихідні дані у розрахунку перевірені судом і містять достовірні дані про кадастровий номер земельної ділянки, місце її розташування, категорію та цільове призначення земельної ділянки, площу, нормативну грошову оцінку, ставку орендної плати тощо.

Таким чином вказаний розрахунок безпідставно збережених відповідачем коштів у розмірі орендної плати поданий на основі належних та допустимих доказів, а вказані відповідачем обставини не спростовують його та правильність проведених розрахунків.

Суд зазначає, що відновлення порушених прав міської ради за таких обставин і в такий спосіб не створює для відповідача жодних необґрунтованих, додаткових або негативних наслідків, оскільки предметом позову є стягнення грошових коштів, які останній мав би сплатити за звичайних умов як і фактичний добросовісний землекористувач.

Висновки суду

На основі всебічно з`ясованих обставин, на які посилається позивач, як учасник справи, як на підставу заявлених вимог підтверджених доказами, перевіреними в судовому засіданні, оцінивши їх належність, допустимість, а також достатність, взаємозв`язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, суд приходить до висновку, що позовні вимоги потрібно задовольнити.

Відповідно до позиції Європейського суду з прав людини (в аспекті оцінки аргументів учасників справи), сформованої в пункті 58 рішення у справі «Серявін та інші проти України» (№4909/04): згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються; хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент; міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) № 303-A, пункт 29).

Розподіл судових витрат

Вирішуючи питання щодо судових витрат у справи, суд враховує, що позивачем під час звернення до суду із позовом сплачений судовий збір у розмірі 3 028,00 грн (платіжна інструкція №1030 від 30.07.2025).

Згідно з ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: у разі задоволення позову - на відповідача; у разі відмови в позові - на позивача.

Оскільки позовні вимоги до відповідача задоволені у повному обсязі, тому із нього на користь позивача потрібно стягнути понесені витрати на оплату судового збору.

На підставі викладеного, ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», ст.ст.13, 15, 18, 20 Закону України «Про оцінку земель», Податкового кодексу України, ст.ст.80, 93, 120,122-126, 152, 206 ЗК України, ст.ст.16, 1212 ЦК України, та керуючись ст.ст.4, 13, 81, 89, 141, 247, 259, 263-265, 268, 273, 274-279, 352, 354, ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

Позов Чернівецької міської ради до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати – задовольнити.

Стягнути з ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , зареєстрованого за адресою: АДРЕСА_2 , на користь Чернівецької міської ради, код ЄДРПОУ: 36068147, безпідставно збережені кошти за використання без правовстановлюючих документів земельної ділянки в сумі 53 276 (п`ятдесят три тисячі двісті сімдесят шість) гривень 59 копійок.

Стягнути з ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , зареєстрованого за адресою: АДРЕСА_2 , на користь Чернівецької міської ради, код ЄДРПОУ: 36068147 понесені витрати на оплату судового збору у розмірі 3028 (три тисячі двадцять вісім) гривень 00 копійок.

Судове рішення не проголошувалося в силу ч. 4 ст. 268 ЦПК України.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана безпосередньо до Чернівецького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Позивач: Чернівецька міська рада, код ЄДРПОУ: 36068147, адреса: площа Центральна, 1 м. Чернівці, Чернівецька область.

Відповідач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_2 .

Головуючий суддя С. А. Асташев