Тип: Звичайний
№ 16145
Дата: 13 жовтня 2026 р.
Статус: Опрацьовується в комітеті
Субʼєкт: Народний депутат України
1ПОЯСНЮВАЛЬНА ЗАПИСКА
до проєкту Закону України «Про захист житлових та інших прав
фізичних і юридичних осіб при отриманні посередницьких послуг у сфері
нерухомості»
1. Мета
Проєкт Закону України «Про захист житлових та інших прав фізичних і
юридичних осіб при отриманні посередницьких послуг у сфері нерухомості»
(далі – Законопроєкт) розроблений на виконання пункту 7 розділу IV
«Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про основні засади
житлової політики», який прийнятий з метою реалізації ініціативи
Європейського Союзу «Ukraine Facility».
Метою Законопроєкту є захист прав фізичних та юридичних осіб, у тому
числі житлових прав громадян, при отриманні посередницьких послуг у сфері
нерухомості (відмінних від фінансових послуг і послуг, що надаються в межах
професійної діяльності на ринках капіталу, нотаріусами, оцінювачами,
суб’єктами оціночної діяльності, інженерами-консультантами, інженерами чи
архітекторами, адвокатами), а також забезпечення високих стандартів їх
надання під час здійснення операцій з нерухомим майном.
Законопроєкт розроблено також з метою реалізації Висновку
Європейської Комісії щодо заявки України на членство в ЄС у частині
забезпечення відповідності національного законодавства щодо боротьби з
відмиванням коштів стандартам Групи з розробки фінансових заходів
боротьби з відмиванням коштів (FATF).
2. Обґрунтування необхідності прийняття Законопроєкту
Проблематика діяльності з надання посередницьких послуг у сфері
нерухомості в першу чергу зумовлена тим, що на сьогоднішній день в Україні
надання цих послуг здійснюється під час дев’яноста відсотків укладання всіх
договорів купівлі-продажу, оренди об’єктів нерухомості. Незважаючи на
такий високий відсоток надання посередницьких послуг у сфері нерухомості,
чинне законодавство не містить спеціальних норм щодо регулювання даної
сфери, що призводить до її тінізацію та тінізацію майже усіх операцій з
нерухомістю.
За роки незалежності України було здійснено чимало спроб врегулювати
посередницьку діяльність у сфері нерухомості. Так, відповідно до пункту 4
Розділу XV «Перехідні положення» Конституції України Президент України
видав Указ «Про ріелторську діяльність» від 27 червня 1999 року № 733/99,
який, однак, не набрав чинності у зв’язку із відхиленням парламентом
поданого законопроєкту «Про ріелторську діяльність».
Також слід згадати про такі законопроєкти: «Про здійснення операцій з
нерухомим майном» (реєстр. № 4130 від 25.10.1999); «Про ріелторську
діяльність» (реєстр. № 3499 від 27.04.2007); «Про ріелторську діяльність»
(реєстр. № 8781 від 07.07.2011); «Про рієлторську діяльність в Україні»
2(реєстр. № 3618 від 09.06.2020); «Про брокерську діяльність у сфері
нерухомості», який був розроблений Фондом державного майна України у
2020 році і доопрацьований у 2024 році. І жоден із них не був прийнятий
парламентом.
При цьому, чинне законодавство України покладає на рієлтерів ряд
обов’язків, спрямованих на детінізацію доходів населення та наповнення
Державного бюджету України. Зокрема, відповідно до підпункту 170.1.6
пункту 170.1 статті 170 Податкового кодексу України суб'єкти
господарювання, які провадять посередницьку діяльність, пов'язану з
наданням послуг з оренди нерухомості (рієлтери), зобов'язані надіслати
інформацію про укладені за їх посередництвом цивільно-правові договори
(угоди) про оренду нерухомості до контролюючого органу за місцем своєї
реєстрації в строки, передбачені для подання податкового розрахунку, за
формою, встановленою центральним органом виконавчої влади, що
забезпечує формування та реалізує державну фінансову політику. Відповідно
до Закону України «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню)
доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та
фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення» суб’єкти
господарювання, що надають посередницькі послуги та/або консультаційні
послуги під час здійснення операцій з нерухомим майном є суб’єктами
первинного фінансового моніторингу та повинні виконувати встановлені цим
законом обов’язки.
На жаль, майже в усіх випадках надання посередницьких послуг у сфері
нерухомості ці функції не виконуються, завдяки чому тінізуються операції з
нерухомим майном та, відповідно, доходи населення. Наслідком цього є те,
що Державний бюджет України щорічно недоотримує мільярди гривень.
При цьому, на даний час відсутні будь-які законодавчі аспекти, які б
надавали важелі контролю за діяльністю фахівців з нерухомості (рієлтерів,
ріелторів, рієлторів, брокерів, маклерів, спеціалістів з нерухомості тощо) та
суб’єктів господарювання, які працюють у сфері нерухомості. Це створює
підґрунтя для стихійності надання посередницьких послуг, невдоволення
якістю надання посередницьких послуг у сфері нерухомості, відсутності
довіри з боку замовників послуг до діяльності зазначених фахівців та суб’єктів
господарювання та призвело до появи так званих «сірих» рієлтерів, що діють
нелегально та присутності на ринку «чорних» маклерів, головним завданням
яких є не надання посередницьких послуг, а пряме шахрайство.
Види обману, що вживаються при шахрайстві з нерухомістю:
• обман стосовно статусу суб’єкта. Наприклад, коли особа, яка не має
права укладати угоди щодо об’єкта житлової нерухомості, продає його;
• обман щодо характеристики об’єкта житлової нерухомості (стан, місце
розташування, наявність зареєстрованих осіб тощо);
• обман щодо дій (наприклад, коли злочинці скориставшись юридичною
безграмотністю потерпілих, укладають договір дарування замість договору
довічного утримання);
3• обман щодо намірів винних осіб (коли особи заволодівають правом на
об’єкт житлової нерухомості за умови виконання зобов’язання, але яке вони
не мають наміру виконувати).
Різноманітність учасників ринку нерухомості зумовлює потребу у їх
класифікації та визначенні функцій, а також відповідальності, що забезпечить
розуміння процесу надання/замовлення послуг у сфері нерухомості.
Слід звернути увагу на розбіжності у термінології при визначенні
суб’єктів господарювання, які провадять посередницьку діяльність у сфері
нерухомості. В Україні нерідко як синоніми використовують для цього слова
«ріелтор», «рієлтер», «рієлтор», «агент з нерухомості», «брокер з
нерухомості», «маклер».
Податковий кодекс України у підпункті 170.1.6 пункту 170.1 статті 170
визначає рієлтерів як суб’єктів господарювання, які провадять посередницьку
діяльність, пов’язану з наданням послуг з оренди нерухомості. Також у
чинному класифікаторі професій України ДК 003:2010 (розділ 3, код 3413
«Агенти з торгівлі майном») є такі назви професій як: «Агент з нерухомості»,
«Ріелтер», «Торговець (власність)», «Торговець нерухомістю».
Станом на сьогодні діяльність з надання послуг у сфері нерухомості
регулюється виключно на засадах громадського регулювання, яке
забезпечується громадськими організаціями, які отримали відповідний статус
відповідно до вимог Закону України «Про громадські об’єднання». Але такий
підхід дозволяє лише частково привести у відповідність етичні професійні
норми діяльності спеціалістів, що виявлять бажання їх дотримуватись, але аж
ніяк не вивести ринок з «тіні» та забезпечити його професійний розвиток та
вдосконалення.
На жаль, сьогодні значно зросли випадки зловживань при посередництві
в операціях з нерухомістю, що у свою чергу, підриває репутацію всієї професії.
Це проявляється через відсутність довіри, поширення негативних відгуків і
загальне уявлення про рієлтерів як про некомпетентних або недоброчесних
посередників.
Усе це негативно впливає як на рівні захисту прав та законних інтересів
громадян, так і в цілому на інвестиційному кліматі в Україні та на ринку
нерухомості.
Невдоволення громадян зростає. Про це свідчить зареєстрована на сайті
Уряду електронна петиція від 25.07.2025 р. №41/008414-25еп «Врегулювати
діяльність рієлтерів в Україні: обов’язкова реєстрація, сертифікація та захист
прав громадян», яка набрала 25999 підписів.
З основної мети цієї петиції вбачається те, що громадяни вимагають
негайного розроблення закону для:
- захисту їх права на прозорі та справедливі умови оренди і купівлі житла;
- виведення частини тіньового ринку з «тіні»;
- забезпечення податкових надходжень до бюджету;
- створення чесних умов конкуренції для професійних рієлтерів.
4Отже, з огляду на наявність проблемних питань, які існують на ринку
нерухомості, виключно громадського регулювання сьогодні недостатньо. З
метою розв’язання зазначених проблем доцільно прийняти законодавчий акт,
який запровадить правові підстави для діяльності суб’єктів господарювання
на ринку нерухомості, визначить відповідальність та права учасників ринку
нерухомості, що забезпечить захист житлових прав громадян та замовників
посередницьких послуги у сфері нерухомості в цілому.
Окремо необхідно зазначити, що за координації Державної служби
фінансового моніторингу України та підтримки Координатора проєктів ОБСЄ
в Україні на території України була проведена національна оцінка ризиків
системи запобігання та протидії легалізації (відмиванню) доходів, одержаних
злочинним шляхом, та фінансуванню тероризму, за результатом якої виявлено
ризик відсутності правового регулювання діяльності деяких представників
спеціально визначених суб’єктів первинного фінансового моніторингу, а саме
суб’єктів підприємницької діяльності, які надають послуги у сфері
нерухомості. З метою управління зазначеним ризиком було запропоновано
розробити та прийняти відповідний закон, визначити правовий статус
учасників ринку нерухомості, а також запровадити відповідальність фахівців
з нерухомості.
Наявність вказаного ризику в Україні підтверджено під час проведення
5-го раунду оцінки національної системи протидії відмиванню (легалізації)
коштів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та
розповсюдження зброї масового знищення Комітетом експертів Ради Європи
з питань оцінки заходів протидії відмиванню коштів та фінансуванню
тероризму (MONEYVAL), що проходив з 27 березня по 8 квітня 2017 року.
Розроблення законопроєкту щодо брокерської діяльності у сфері
нерухомості передбачено Планом заходів, спрямованих на запобігання
виникненню та/або зменшення негативних наслідків ризиків, виявлених за
результатами третьої національної оцінки ризиків у сфері запобігання та
протидії легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом,
фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового
знищення, на період до 2026 року, затвердженим розпорядженням Кабінету
Міністрів України від 27 грудня 2023 року № 1207-р2.
Також Планом законопроєктної роботи Верховної Ради України на 2026
рік, затвердженим Постановою Верховної Ради України від 10 лютого 2026
року № 4774-IX3, передбачено прийняття проєкту Закону про брокерську
діяльність у сфері нерухомості. Як зазначено у цьому Плані, врегулювання на
законодавчому рівні брокерської діяльності у сфері нерухомості в Україні
наблизить законодавство України до законодавства Європейського Союзу.
Отже, розробка та прийняття законопроєкту має нагальний характер як
один із кроків, необхідних для виконання умов вступу України до ЄС.
Враховуючи необхідність виконання умов членства України в ЄС при
прийнятті Закону України «Про основні засади житлової політики»
Верховною Радою України було прийнято пункт 7 розділу IV «Прикінцеві та
5перехідні положення», яким визначено «Комітету Верховної Ради України з
питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального
розвитку та містобудування підготувати пропозиції з удосконалення
законодавства щодо захисту житлових прав громадян при отриманні
посередницьких, консультаційних та інших послуг (відмінних від послуг, що
надаються нотаріусами, оцінювачами, суб’єктами оціночної діяльності,
інженерами чи архітекторами) під час здійснення операцій з нерухомим
майном та набуття речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть
споруджені в майбутньому».
На виконання пункту 7 розділу IV «Прикінцеві та перехідні положення»
Закону України «Про основні засади житлової політики» Комітетом Верховної
Ради України з питань організації державної влади, місцевого
самоврядування, регіонального розвитку та містобудування від 13 січня 2026
року було прийнято рішення про створення Робочої групи з підготовки
пропозицій щодо удосконалення законодавства з питань захисту житлових
прав громадян при отриманні посередницьких, консультаційних та інших
послуг під час здійснення операцій з нерухомим майном та набуття речових
прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені у майбутньому.
До участі у роботі Робочої групи були залучені народні депутати України,
представники Апарату Верховної Ради України, Секретаріату Кабінету
Міністрів України, представники Міністерства Фінансів України, інших
органів державної влади, науковці, експерти та представники найбільших
професійних громадських організацій, зокрема Всеукраїнського громадського
об’єднання фахівців з нерухомості України «ФІАБСІ-УКРАЇНА», Асоціації
фахівців з нерухомості (рієлторів) України, Всеукраїнської громадської
організації «Спілка фахівців з нерухомого майна України», Громадської
організації «Всеукраїнська організація «Професійна асоціація рієлтерів та
сертифікованих аналітиків», а також нотаріуси, адвокати та інші зацікавлені
особи.
Враховуючи аналіз національної та міжнародної практики, учасниками
Робочої групи було запропоновано відійти від виключно громадського
контролю на користь закріплення на законодавчому рівні засад професійного
самоврядування фахівців з нерухомості, за прикладом суміжних інститутів,
діючих в Україні, що підтвердили свою ефективність (нотаріату, аудиту,
адвокатури та ін.), а також визначити чітко регламентований порядок набуття
статусу фахівця з нерухомості та агента з нерухомості.
На переконання міжнародної спільноти, ефективне регулювання
професійної діяльності на ринку нерухомості напряму залежить від синергії
між органами влади та професійною спільнотою.
Таким чином, при розробці Законопроєкту було розглянуто та враховано
міжнародний та європейський досвід щодо регулювання сфери
посередницьких послуг, норми європейського стандарту EN 15733:2009
«Services of real estate agents - Requirements for the provision of services of real
estate agents», а також пропозиції, надані представниками Міністерства
6Фінансів України, інших органів державної влади, професійних громадських
організацій та міжнародної організації International Real Estate Federation
(FIABCI), нотаріусами, адвокатами та іншими учасниками Робочої групи.
Окремо зазначимо, що положення Законопроєкту базуються на
рекомендаціях International Real Estate Federation (FIABCI), викладених у листі
від 27.05.2026 р. «Proposals on Protection of Citizens’ Housing Rights in Real
Estate Transactions», а також на загальних вимогах європейського стандарту
EN 15733:2009 «Services of real estate agents - Requirements for the provision of
services of real estate agents».
Зауважимо, що FIABCI є провідною багатопрофільною організацією, що
представлена у понад 80 країнах світу, яка об'єднує фахівців більше ніж 10
основних професій та 40 спеціалізацій у сфері нерухомості, зокрема
архітекторів, забудовників, інвесторів та фінансові установи, керуючих
нерухомістю та активами, оцінювачів, брокерів з нерухомості, юристів,
нотаріусів, консультантів та інших фахівців з нерухомості. Такий широкий
міжнародний досвід дозволяє FIABCI надати практичний порівняльний досвід
та професійне розуміння ефективних моделей регулювання ринку
нерухомості.
Для України формування ринку нерухомості є вагомим чинником
успішного економічного розвитку. Першочергове завдання полягає у
створенні ефективних механізмів його регулювання на основі міжнародного
досвіду.
Отже, щоб побудувати ефективну систему регулювання ринку
нерухомості в Україні, необхідно впроваджувати досвід провідних
міжнародних організацій та вимог європейських стандартів до надання послуг
агентів з нерухомості. Це дозволить створити правову базу, яка повністю
відповідатиме законодавству ЄС (acquis ЄС), та забезпечить прозорі й належні
умови для надання посередницьких послуг та/або консультаційних послуг під
час здійснення операцій з нерухомим майном.
3. Цілі і завдання прийняття Законопроєкту
Цей Законопроєкт розроблений задля удосконалення законодавства з
питань захисту житлових прав громадян при отриманні посередницьких,
консультаційних та інших послуг під час здійснення операцій з нерухомим
майном та набуття речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть
споруджені у майбутньому.
Головним завданням прийняття Законопроєкту є формування безпечного
і комфортного середовища шляхом створення ефективних правових
механізмів для забезпечення високих стандартів при отриманні послуг у сфері
нерухомості та визначення правових засад провадження в Україні діяльності з
надання посередницьких послуг у сфері нерухомості та її регулювання,
забезпечення створення системи захисту прав та інтересів як фахівців з
нерухомості, суб'єктів господарювання, що надають послуги у сфері
нерухомості (агентів з нерухомості), так і замовників послуг у сфері
7нерухомості (клієнтів) при здійсненні операцій з нерухомістю, а також
встановлення єдиних правил надання таких послуг.
Законопроєкт спрямований на детінізацію діяльності з надання
посередницьких послуг у сфері нерухомості (посередницьких послуг та/або
консультаційних послуг під час здійснення операцій з нерухомим майном) та
збільшення надходжень до Державного бюджету України, забезпечення
законності, прозорості, достовірності, якості та своєчасності щодо їх надання.
Ще одним дуже важливим питанням є дотриманням вимог ЄС у сфері
відмивання коштів та фінансування тероризму, що вимагає особливої уваги до
ринку нерухомості, який залишається зоною підвищеного ризику для
відмивання коштів. У цьому контексті Законопроєктом передбачено низку
напрацювань, спрямованих на досягнення конкретного прогресу у створенні
належної практики застосування законодавства у сфері запобігання та протиді
легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом.
4. Загальна характеристика й основні положення Законопроєкту
Законопроєктом передбачається законодавче врегулювання провадження
в Україні діяльності з надання посередницьких послуг у сфері нерухомості,
надаються визначення відповідним поняттям, встановлюються права,
обов’язки та відповідальність фахівців з нерухомості, суб'єктів
господарювання, що надають посередницькі послуги у сфері нерухомості
(агентів з нерухомості), замовників послуг (клієнтів), регламентуються основи
професійного самоврядування фахівців з нерухомості. Законопроєкт визначає
порядок здобуття кваліфікації фахівцями з нерухомості та акредитації агентів
з нерухомості, правові наслідки вчинення ними порушень, порядок надання
посередницьких послуг у сфері нерухомості та ін.
Також у Законопроєкті передбачено забезпечення виконання вимог щодо
проведення первинного фінансового моніторингу.
5. Стан нормативно-правової бази у даній сфері правового
регулювання
Законодавчі акти, які стосуються цієї сфери: Цивільний кодекс України,
Податковий кодекс України, Закон України «Про запобігання та протидію
легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом,
фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового
знищення» та інші нормативно-правові акти законодавства України.
6. Фінансово-економічне обґрунтування Законопроєкту
Прийняття Законопроєкту не потребує виділення коштів з Державного
бюджету України.
7. Прогноз соціально-економічних та інших наслідків прийняття
Законопроєкту
Прийняття Законопроєкту за рахунок встановлення чітких та прозорих
правил провадження діяльності щодо надання посередницьких послуг у сфері
8нерухомості забезпечить безпеку для громадян та інших осіб при проведені
операцій з нерухомістю, захист від шахраїв і аферистів, а також створить
умови для:
- детінізації надання послуг у сфері нерухомості;
- збільшення доходів Державного бюджету України;
- забезпечення прозорого доступу до професії;
- розвитку ринку праці у сфері нерухомості (збереження існуючих та
створенню нових робочих місць);
- упорядкування діяльності суб'єктів господарювання, що надають
посередницькі послуги у сфері нерухомості (агентів з нерухомості) та фахівців
з нерухомості, що забезпечить належний рівень надання послуг;
- захист прав та інтересів фахівців з нерухомості та суб'єктів
господарювання, що надають посередницькі послуги у сфері нерухомості
(агентів з нерухомості);
- стимулювання розвитку ринку нерухомості в Україні;
- покращення інвестиційного клімату та конкурентоспроможність;
- забезпечення виконання умов вступу України до ЄС.
Народні депутати України