Проєкт Закону про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні

ПОЯСНЮВАЛЬНА ЗАПИСКА

до проєкту Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну

оціночну діяльність в Україні»

1. Обґрунтування необхідності прийняття акта

Законопроєкт розроблено як альтернативний до проєкту Закону України «Про

оцінку майна» (реєстр. № 13435 від 27.06.2025 р.).

Оцінка майна, майнових прав, зобов’язань, збитків, шкоди, втрат, бізнесу,

корпоративних прав, фінансових інструментів, нематеріальних активів,

нерухомого та рухомого майна має істотне значення для захисту права власності,

залучення інвестицій, кредитування, приватизації, управління державним і

комунальним майном, фінансової звітності, судового захисту, виконавчого

провадження, страхування, банкрутства, відшкодування шкоди, визначення збитків

та інших юридично значущих процедур.

Чинне регулювання оціночної діяльності в Україні сформоване

фрагментарно, значною мірою орієнтоване на адміністративні процедури доступу

до професії та використання звітів, але недостатньо повно врегульовує правову

природу оцінки як незалежного професійного судження про вартість.

Законодавство не містить цілісної сучасної системи понять щодо баз вартості, дати

оцінки, обсягу робіт, вихідних даних, припущень, спеціальних припущень,

обмежувальних умов, професійного скептицизму, невизначеності оцінки,

конфлікту інтересів, професійної відповідальності та контролю якості. Це створює

правову невизначеність для оцінювачів, замовників, користувачів звітів, судів,

фінансових установ, органів державної влади та органів місцевого самоврядування,

провокує корупційні зловживання в сфері оціночної діяльності.

Окремою проблемою є недостатня узгодженість українського законодавства

з Міжнародними стандартами оцінки (International Valuation Standards, IVS) та

Європейськими стандартами оцінки (European Valuation Standards, EVS).

Формальне посилання на міжнародні підходи саме по собі не забезпечує їх належної

імплементації. Необхідним є законодавче визначення порядку застосування таких

стандартів в Україні, їх співвідношення з національними стандартами оцінки та

спеціальним законодавством, порядку офіційного перекладу українською мовою,

дотримання прав інтелектуальної власності, а також умов використання

міжнародних і європейських стандартів для транскордонних правочинів,

міжнародного фінансування, фінансової звітності, банківського регулювання та

спорів за участю іноземних осіб.

Проєкт Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну

оціночну діяльність в Україні» підготовлений як системний акт нового покоління.

Його концепція полягає не у посиленні адміністративного контролю над професією,

а у створенні правової інфраструктури якісної, незалежної, документованої та

професійно відповідальної оцінки. У центрі проєкту перебуває не реєстраційна або

дозвільна дія держави, а належно сформоване професійне судження оцінювача про

2

вартість, яке має бути компетентним, добросовісним, обґрунтованим, незалежним і

придатним для перевірки.

Необхідність прийняття альтернативного проєкту зумовлена також тим, що

зареєстрований у Верховній Раді України проєкт Закону України «Про оцінку

майна» реєстр. № 13435 від 27 червня 2025 року, попри задекларовану мету

наближення до міжнародних і європейських стандартів, не забезпечує належного

балансу між державним регулюванням, професійним самоврядуванням та

незалежністю оцінювача. Його концепція містить ризики надмірної централізації

регуляторних, реєстрових, дисциплінарних і контрольних повноважень,

концентрації впливу на ринок через єдину модель професійної організації,

розширення адміністративного навантаження та створення додаткових підстав

втручання у професійне судження оцінювача. Окремі положення проєкту містять

ознаки корупційних ризиків, що створює загрозу неналежного використання

владних повноважень та може мати негативний вплив на економічну безпеку

України.

Запропонований альтернативний проєкт усуває зазначені ризики. Він не

вибудовує монопольної моделі регулювання навколо одного адміністративного

центру або однієї професійної організації; не перетворює державні електронні

системи на механізм тотального накопичення всіх приватних звітів про оцінку; не

підміняє професійну якість оцінки формальними реєстраційними процедурами; не

змішує масову, кадастрову, статистичну, фіскальну, бухгалтерську, технічну чи

іншу спеціальну діяльність із професійною оцінкою майна; не допускає

необґрунтованого втручання органів влади, замовників або професійних

організацій у незалежне судження оцінювача.

Проєкт виходить із того, що регулювання оцінки майна є міжсекторальною

сферою. Якість оцінки залежить від належної роботи реєстрів, кадастрів,

фінансового регулювання, судової практики, ринків капіталу, банківського сектору,

земельних відносин, приватизації, обліку, аудиту, страхування, процедур

банкрутства та виконавчого провадження. Тому замість домінування одного органу

проєкт передбачає координаційний, колегіальний і професійно збалансований

підхід, за якого держава встановлює публічні гарантії якості та доброчесності, а

професійна спільнота бере участь у стандартизації, підготовці, підвищенні

кваліфікації та саморегулюванні.

Прийняття проєкту дозволить створити сучасну законодавчу основу для

реформування оціночної діяльності відповідно до духу і змісту європейських та

міжнародних підходів: високої якості та достовірності оцінки, мінімізації

корупційних ризиків, утвердження незалежності оцінювача, прозорості

методології, професійної відповідальності, пропорційності регулювання,

належного розкриття припущень та обмежень, захисту користувачів звітів,

дотримання конфіденційності, професійної етики, безперервного професійного

розвитку і реального контролю якості.

3

2. Цілі й завдання проєкту закону

Метою проєкту Закону є створення цілісної, юридично визначеної,

професійно збалансованої та сумісної з міжнародними і європейськими підходами

системи правового регулювання оцінки майна, майнових прав та професійної

оціночної діяльності в Україні.

Проєкт спрямований на забезпечення незалежності, компетентності,

добросовісності, обґрунтованості та документованості професійного судження

оцінювача про вартість; підвищення довіри до результатів оцінки; усунення колізій

між загальним і спеціальним регулюванням; створення прозорих правил доступу до

професії, професійної підготовки, безперервного професійного розвитку,

рецензування, контролю якості та дисциплінарної відповідальності.

Основними завданнями проєкту Закону є:

1. Визначення предмета і сфери застосування законодавства про оцінку

майна, у тому числі щодо майнових прав, речових прав, корпоративних прав,

бізнесу, нематеріальних активів, фінансових інструментів, зобов’язань, збитків,

шкоди, втрат та інших економічно вимірюваних інтересів.

2. Законодавче закріплення оцінки майна як професійного судження про

вартість, а не як адміністративної, статистичної, кадастрової, фіскальної,

бухгалтерської або технічної процедури.

3. Встановлення чітких вимог до завдання з оцінки, баз вартості, дати оцінки,

обсягу робіт, вихідних даних, підходів і методів оцінки, припущень, спеціальних

припущень, обмежувальних умов, невизначеності оцінки та змісту звіту про оцінку

майна.

4. Узгодження національного регулювання з Міжнародними стандартами

оцінки та Європейськими стандартами оцінки з урахуванням Конституції України,

законів України, міжнародних договорів України та правової системи України.

5. Запровадження збалансованої моделі державного регулювання,

професійного самоврядування та участі саморегулівних організацій оцінювачів без

створення монопольної професійної організації.

6. Визначення правового статусу оцінювача, його професійних прав,

обов’язків, гарантій незалежності, вимог до професійної етики, уникнення

конфлікту інтересів, відповідальності та захисту від неправомірного втручання у

професійне судження.

7. Врегулювання електронних систем і реєстрів у сфері оцінки майна на

засадах пропорційності, захисту персональних даних, комерційної та професійної

таємниці, а також реєстрації звітів і рецензій лише у випадках, прямо визначених

законом.

8. Удосконалення спеціальних режимів оцінки нерухомого майна, земельних

ділянок із розташованими на них об’єктами нерухомого майна, державного і

комунального майна, культурних цінностей, майна у банківській та фінансовій

сфері, на ринках капіталу, у процедурах банкрутства, виконавчого провадження,

страхування, відшкодування шкоди та фінансової звітності.

4

9. Створення процедурних гарантій у дисциплінарному провадженні,

рецензуванні, оскарженні результатів оцінки та захисті прав оцінювачів, замовників

і користувачів звітів.

3. Основні положення проєкту акта

Проєктом Закону пропонується врегулювати оцінку майна, майнових прав та

професійну оціночну діяльність як єдину професійну систему, побудовану на

принципах верховенства права, правової визначеності, незалежності оцінювача,

компетентності, добросовісності, належної обачності, професійної етики,

пропорційності регулювання, захисту інформації та узгодженості з міжнародними

і європейськими стандартами оцінки.

Основними положеннями проєкту є:

1. Визначення предмета регулювання Закону як суспільних відносин, що

виникають у зв’язку з організацією, проведенням, документуванням,

використанням результатів оцінки майна, рецензуванням звітів, набуттям та

здійсненням права на провадження професійної оціночної діяльності, професійною

підготовкою, саморегулюванням, державним регулюванням та функціонуванням

інформаційних систем у сфері оцінки.

2. Закріплення широкого, сучасного та економічно коректного розуміння

об’єкта оцінки, що охоплює не лише речі та майнові права, а й бізнес, корпоративні

права, фінансові інструменти, нематеріальні активи, зобов’язання, збитки, шкоду,

втрати, упущену вигоду та інші економічно вимірювані інтереси.

3. Розмежування професійної оцінки майна з масовою оцінкою, нормативною

грошовою оцінкою земель, кадастровими, статистичними, податковими,

бухгалтерськими, технічними, екологічними, адміністративними,

автоматизованими та іншими процедурами, які не є незалежним професійним

судженням оцінювача про вартість конкретного об’єкта.

4. Встановлення системи базових категорій оцінки: база вартості, дата оцінки,

дата звіту, вихідні дані, звіт про оцінку майна, професійне судження, істотне

припущення, спеціальне припущення, обмежувальна умова, ринкова вартість,

оціночна вартість, консультація з питань оцінки, рецензія, конфлікт інтересів та

інші ключові поняття.

5. Визначення правового значення результатів оцінки майна, меж

використання звіту, кола ідентифікованих користувачів, співвідношення вартості з

ціною правочину, балансовими, податковими, кадастровими, статистичними та

іншими розрахунковими показниками.

6. Врегулювання системи національних стандартів оцінки майна, порядку їх

розроблення, схвалення, перегляду, набрання чинності, застосування до звітів,

складених до зміни стандартів, а також підготовки методичних документів з оцінки

майна.

7. Встановлення порядку застосування Міжнародних стандартів оцінки та

Європейських стандартів оцінки в Україні, у тому числі у випадках міжнародного

5

фінансування, транскордонних правочинів, банківського регулювання, фінансової

звітності, ринків капіталу, іноземного інвестування та міжнародних спорів.

8. Запровадження вимог до офіційного перекладу міжнародних та

європейських стандартів оцінки українською мовою, дотримання прав

інтелектуальної власності правовласників, оприлюднення таких перекладів та

визначення меж їх безпосереднього застосування в Україні.

9. Визначення повноважень органів державної влади у сфері оцінки майна за

функціональним принципом, з урахуванням компетенції у сфері земельних

відносин, фінансових ринків, банківського регулювання, культури, державного та

комунального майна, але без концентрації всієї системи регулювання в одному

органі.

10. Створення Національної ради з питань оціночної діяльності як

професійно-координаційного колегіального механізму участі держави, професійної

спільноти та заінтересованих інституцій у формуванні стандартів, методології,

кваліфікаційних вимог, цифровізації та міжнародного співробітництва.

11. Визначення статусу саморегулівних організацій оцінювачів, їх

повноважень, гарантій незалежності професійного самоврядування, участі у

підвищенні кваліфікації, контролі якості, професійній етиці та захисті професійних

прав оцінювачів без запровадження єдиної монопольної саморегулівної організації.

12. Врегулювання підстав проведення оцінки, завдання з оцінки, договору на

проведення оцінки, доступу до об’єкта оцінки, використання інформації, реєстрів і

баз даних, складу та змісту звіту про оцінку майна, видів звітів, рецензування та

актуалізації результатів оцінки.

13. Встановлення професійного статусу оцінювача, спеціалізацій,

професійної підготовки, кваліфікаційного іспиту, підвищення кваліфікації, присяги

оцінювача, професійних прав і обов’язків, довірчого стандарту поведінки, правил

запобігання конфлікту інтересів та професійної відповідальності.

14. Визначення правового статусу суб’єкта оціночної діяльності, вимог до

організації професійної практики, внутрішньої системи контролю якості, залучення

спеціалістів, консультантів та інших експертів, ведення робочих файлів оцінювача

і суб’єкта оціночної діяльності.

15. Запровадження Єдиної електронної системи у сфері оцінки майна як

інструмента професійної інфраструктури, що включає реєстр оцінювачів, реєстр

саморегулівних організацій, електронні кабінети, інформаційну взаємодію з

державними реєстрами та інші складові, при цьому державна реєстрація звітів і

рецензій здійснюється лише у випадках, прямо визначених законом.

16. Встановлення спеціальних режимів оцінки для нерухомого майна, у тому

числі земельних ділянок із розташованими на них будівлями, спорудами, іншими

об’єктами нерухомого майна, земельними поліпшеннями, інженерною

інфраструктурою, природними ресурсами, речовими правами, обмеженнями та

обтяженнями.

6

17. Уточнення співвідношення оцінки нерухомого майна і експертної

грошової оцінки земельних ділянок, включаючи можливість проведення оцінки

земельної ділянки разом із розташованими на ній об’єктами нерухомого майна у

порядку, визначеному законодавством про оцінку земель та цим Законом.

18. Врегулювання контролю якості оціночної діяльності, державного нагляду,

формування та діяльності кваліфікаційно-дисциплінарної комісії оцінювачів,

дисциплінарного проступку, дисциплінарного провадження, видів дисциплінарних

стягнень і апеляційного перегляду дисциплінарних рішень.

19. Закріплення механізмів оскарження результатів оцінки, професійного

врегулювання спорів, судового захисту прав у сфері оцінки майна та використання

звіту про оцінку майна як доказу.

20. Визначення засад міжнародного співробітництва у сфері оцінки майна,

визнання професійної кваліфікації оцінювачів, набутої в інших державах, та

проведення транскордонної оцінки майна.

4. Правові аспекти

У цій сфері правового регулювання діють Конституція України, Цивільний

кодекс України, Господарський кодекс України, Земельний кодекс України,

Податковий кодекс України, Кодекс України з процедур банкрутства, процесуальні

кодекси України, а також закони України, що регулюють відносини власності,

державного і комунального майна, фінансових ринків, банківської діяльності,

земельних відносин, державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, судової

експертизи, виконавчого провадження, приватизації, оренди, страхування,

бухгалтерського обліку, доступу до інформації, захисту персональних даних та

публічних електронних реєстрів.

До законодавчих актів, з якими пов’язаний предмет регулювання проєкту

Закону, належать, зокрема:

Цивільний кодекс України;

Земельний кодекс України;

Податковий кодекс України;

Кодекс України з процедур банкрутства;

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну

діяльність в Україні»;

Закон України «Про оцінку земель»;

Закон України «Про Фонд державного майна України»;

Закон України «Про приватизацію державного і комунального майна»;

Закон України «Про оренду державного та комунального майна»;

Закон України «Про виконавче провадження»;

Закон України «Про судову експертизу»;

Закон України «Про банки і банківську діяльність»;

Закон України «Про фінансові послуги та фінансові компанії»;

Закон України «Про ринки капіталу та організовані товарні ринки»;

7

Закон України «Про страхування»;

Закон України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні»;

Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно

та їх обтяжень»;

Закон України «Про Державний земельний кадастр»;

Закон України «Про Національну інфраструктуру геопросторових даних»;

Закон України «Про охорону культурної спадщини»;

Закон України «Про вивезення, ввезення та повернення культурних

цінностей»;

Закон України «Про захист персональних даних»;

Закон України «Про доступ до публічної інформації»;

Закон України «Про публічні електронні реєстри»;

Закон України «Про електронні документи та електронний документообіг»;

Закон України «Про електронну ідентифікацію та електронні довірчі

послуги»;

Закон України «Про адміністративну процедуру»;

Закон України «Про медіацію»;

інші закони України та прийняті відповідно до них нормативно-правові акти.

Проєкт Закону узгоджується з положеннями зазначених актів і передбачає,

що спеціальні правила оцінки, встановлені окремими законами для відповідних

юридично значущих цілей, застосовуються в межах предмета їх регулювання, але

не скасовують вимог до незалежності, компетентності, добросовісності, належної

обачності, обґрунтованості професійного судження, розкриття істотних припущень

і уникнення конфлікту інтересів.

Проєкт також враховує положення Міжнародних стандартів оцінки та

Європейських стандартів оцінки, проте не передбачає їх механічного або

неконтрольованого перенесення у національну правову систему. Їх застосування

здійснюється у визначених законом випадках, з урахуванням офіційного перекладу,

меж застосування, співвідношення з національними стандартами та імперативними

нормами законодавства України.

5. Фінансово-економічне обґрунтування

Реалізація проєкту Закону не потребує додаткових видатків із Державного

бюджету України на створення нової надмірної адміністративної інфраструктури

або монопольного регуляторного центру. Проєкт побудований на використанні

наявних інституційних спроможностей органів державної влади, професійного

самоврядування, саморегулівних організацій оцінювачів, чинних електронних

реєстрів та інформаційних систем.

Створення, модернізація та адміністрування електронних систем і реєстрів у

сфері оцінки майна мають здійснюватися поетапно, з урахуванням уже

функціонуючих державних інформаційних ресурсів, без дублювання реєстрів, без

необґрунтованого накопичення інформації з обмеженим доступом та без

8

покладення на оцінювачів і замовників надмірних платежів за формальні

реєстраційні дії.

Фінансово-економічний ефект прийняття проєкту полягатиме у підвищенні

якості оцінки майна, зменшенні спорів щодо вартості активів, підвищенні довіри

кредиторів, інвесторів, органів державної влади, територіальних громад і судів до

результатів оцінки, зниженні корупційних ризиків та підвищенні ефективності

управління майном, зокрема державним і комунальним.

6. Соціально-економічні, правові та інші наслідки прийняття проєкту

закону

Прийняття проєкту Закону забезпечить комплексне оновлення правового

регулювання оцінки майна в Україні та створить передумови для формування

професійної, незалежної, прозорої і відповідальної системи оцінки, сумісної з

міжнародними та європейськими підходами.

Реалізація проєкту дозволить:

1. Підвищити довіру до результатів оцінки майна у приватних правочинах,

судових спорах, фінансовому секторі, державному і комунальному управлінні,

приватизації, оренді, виконавчому провадженні, банкрутстві, страхуванні,

відшкодуванні шкоди та фінансовій звітності.

2. Забезпечити професійну незалежність оцінювача і захистити його від тиску

замовника, користувача звіту, органу влади, суб’єкта оціночної діяльності,

професійної організації або іншої особи, яка може бути заінтересована у визначенні

певного результату оцінки.

3. Створити чітку систему професійної відповідальності, яка ґрунтується не

на формальному неспівпадінні результату оцінки з ціною правочину чи

адміністративним показником, а на встановленні істотного порушення закону,

стандартів оцінки, завдання з оцінки, правил незалежності, компетентності,

добросовісності, належної обачності або документування.

4. Запровадити сучасну модель використання Міжнародних стандартів оцінки

та Європейських стандартів оцінки, яка забезпечує професійне зближення України

з міжнародною практикою, але зберігає правову визначеність, офіційність

перекладів, захист прав інтелектуальної власності та узгодженість з національним

законодавством.

5. Забезпечити належне співвідношення державного регулювання і

професійного самоврядування: держава визначає обов’язкові правові гарантії,

процедури, стандарти доброчесності та відповідальності, а професійна спільнота

бере участь у формуванні стандартів, підготовці оцінювачів, рецензуванні, контролі

якості та розвитку професійної етики.

6. Уникнути недоліків проєкту Закону реєстр. № 13435, зокрема ризиків

надмірної централізації, корупції, монополізації професійного самоврядування,

створення непропорційного реєстрового контролю, дублювання функцій

9

державних органів, посилення адміністративного навантаження і зміщення акценту

з професійної якості оцінки на формальні дозвільні та санкційні процедури.

7. Захистити персональні дані, державну, комерційну, професійну та

банківську таємницю, конфіденційну інформацію замовників і користувачів звітів

про оцінку майна шляхом обмеження публічного та реєстрового обігу звітів лише

випадками, прямо визначеними законом.

8. Розмежувати професійну оцінку з масовою оцінкою, автоматизованими

розрахунками, кадастровими, податковими, бухгалтерськими, статистичними та

технічними процедурами, що дозволить уникнути підміни професійного судження

алгоритмічним, адміністративним або фіскальним показником.

9. Удосконалити оцінку нерухомого майна і земельних ділянок шляхом

чіткого врегулювання випадків, коли земельна ділянка оцінюється разом із

розташованими на ній будівлями, спорудами, іншими об’єктами нерухомого майна,

земельними поліпшеннями та пов’язаними правами, обмеженнями й обтяженнями.

10. Сприяти залученню інвестицій, розвитку кредитування, підвищенню

якості фінансової звітності, зменшенню вартості юридичних і фінансових ризиків,

підвищенню прозорості ринку майна та покращенню інституційної спроможності

держави і територіальних громад управляти активами.

Прийняття проєкту Закону матиме позитивні правові, економічні та

інституційні наслідки, оскільки забезпечить не декларативне, а змістовне

наближення української системи оцінки майна до кращих міжнародних і

європейських підходів. Альтернативний проєкт пропонує професійно сильнішу,

юридично більш визначену і збалансовану модель, ніж проєкт Закону реєстр. №

13435, оскільки поєднує оновлення стандартів і методології з реальними гарантіями

незалежності оцінювача, процедурної справедливості, пропорційності регулювання

та захисту прав учасників оціночних відносин.

Народні депутати України О.В. Ковальчук та інші

народні депутати України