Проєкт Цивільного кодексу України (Кодексу права приватного)

КОМІТЕТ ВЕРХОВНОЇ РАДИ УКРАЇНИ

з питань аграрної та земельної політики

вул. М. Грушевського, 5, м. Київ, 01008, www.rada.gov.ua

До реєстр. №№ 14394, 14394-1, 14394-2

Комітет Верховної Ради України з

питань правової політики

ВИСНОВОК

до проекту Цивільного кодексу України (Кодексу права приватного)

(реєстр. № 14394 від 22.01.2026), поданого народним депутатом України

Стефанчуком Р. О. та іншими, проекту Цивільного кодексу України

(Кодексу права приватного) (реєстр. № 14394-1 від 06.02.2026), поданого

народним депутатом України Ватрасом В. А. та іншими, а також проекту

Цивільного кодексу України (Кодексу права приватного)

(реєстр. № 14394-2 від 06.02.2026), поданого народним депутатом України

Крейденком В. В.

Відповідно до статті 93 Регламенту Верховної Ради України Комітет з

питань аграрної та земельної політики (далі – Комітет) на своєму засіданні

07 квітня 2026 року (протокол № 191) розглянув проект Цивільного кодексу

України (Кодексу права приватного) (реєстр. № 14394 від 22.01.2026), поданий

народним депутатом України Стефанчуком Р.О. та іншими, проект Цивільного

кодексу України (Кодексу права приватного) (реєстр. № 14394-1 від 06.02.2026),

поданий народним депутатом України Ватрасом В.А. та іншими, а також проект

Цивільного кодексу України (Кодексу права приватного) (реєстр. № 14394-2 від

06.02.2026), поданий народним депутатом України Крейденком В.В.

Згідно із пояснювальними записками метою законопроекту № 14394 та

альтернативного законопроекту № 14394-1 є рекодифікація та системне

оновлення приватного (цивільного) права України шляхом ухвалення нового

Цивільного кодексу України (Кодексу права приватного) як цілісного,

внутрішньо узгодженого та ефективного кодифікованого акта. Метою

альтернативного законопроекту № 14394-2 є рекодифікація та системне

оновлення цивільного (приватного) права України шляхом ухвалення нового

Цивільного кодексу.

Водночас Комітет у межах предметів відання, визначених Постановою

Верховної Ради України «Про перелік, кількісний склад і предмети відання

комітетів Верховної Ради України дев’ятого скликання» від 29 серпня 2019 року

№ 19-IХ, висловлює низку суттєвих зауважень та пропозицій до законопроекту

реєстр. № 14394. Вказані зауваження та пропозиції висловлюються також до

2

відповідних положень альтернативних законопроектів, які повторюють зміст

основного законопроекту.

За наслідками аналізу положень законопроекту Комітет відзначив, що

норми чинного Цивільного кодексу України дійсно потребують удосконалення,

тому законопроект, безперечно, заслуговує на увагу.

Разом із тим, значна кількість його положень не узгоджується із

земельним законодавством, що в разі прийняття законопроекту призведе до

колізій та значних проблем у правозастосуванні. Зважаючи на це,

законопроект можна підтримати за умови закріплення в ньому норми, відповідно

до якої у земельних правовідносинах пріоритет мають норми земельного

законодавства, а також за умови узгодження норм законопроекту з чинним

земельним законодавством України.

Комітет звернув увагу на такі зауваження до норм законопроекту.

Частиною другою статті 4 пропонується встановити, що «головним актом

цивільного законодавства України є цей Кодекс». В той же час у законопроекті

не розкрито змісту зазначеного статусу вказаного Кодексу, зокрема, не

визначено співвідношення його норм з нормами інших законодавчих актів, що

регулюють цивільні відносини. З огляду на це, цілком можливим є трактування

зазначених положень як встановлення пріоритету норм Цивільного кодексу

України над нормами інших вказаних законодавчих актів. Водночас

законопроектом пропонується виключити чинні норми статті 9 Цивільного

кодексу України, відповідно до яких «положення цього Кодексу

застосовуються до врегулювання відносин, які виникають у сферах

використання природних ресурсів та охорони довкілля, а також до трудових та

сімейних відносин, якщо вони не врегульовані іншими актами законодавства».

Слід зазначити, що низка кількість норм, які містяться у запропонованій редакції

Цивільного кодексу України, прямо суперечить нормам земельного

законодавства, що у разі прийняття законопроекту породить значні проблеми та

безлад у правозастосуванні. Зважаючи на це, принциповим є збереження у

нормах Цивільного кодексу України норм, які законодавчо закріплюють

пріоритет земельного законодавства над нормами Цивільного кодексу

України у земельних правовідносинах.

Значна кількість норм законопроекту не узгоджується з нормами

земельного законодавства, які регулюють ті самі правовідносини. Як приклад

можна привести норми статті 364 законопроекту, відповідно до яких «Посідачі

сусідніх земельних ділянок, іншого сусіднього нерухомого майна несуть

обов’язки взаємної поваги, мають сприймати припустимий негативний вплив на

своє майно (незначні пошкодження, нависання, посягання на плоди, надбудова

тощо), а також діяти обачливо та дбайливо задля уникнення неприпустимого

негативного впливу». Водночас у статті 103 Земельного кодексу України, яка

визначає зміст добросусідства, зазначено, що «власники та землекористувачі

земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних

3

ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам,

землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше

незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення

тощо). … Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов'язані не

використовувати земельні ділянки способами, які не дозволяють власникам,

землекористувачам сусідніх земельних ділянок використовувати їх за цільовим

призначенням (неприпустимий вплив)». Статтею 105 Земельного кодексу

України визначено, що «у випадку проникнення коренів і гілок дерев з однієї

земельної ділянки на іншу власники та землекористувачі земельних ділянок

мають право відрізати корені дерев і кущів, які проникають із сусідньої

земельної ділянки, якщо таке проникнення є перепоною у використанні земельної

ділянки за цільовим призначенням».

Статтею 467 передбачено, що «на праві спільної часткової власності

членам фермерського господарства належать земельна ділянка, господарські й

інші будівлі, меліоративні й інші споруди, продуктивна та робоча худоба, птахи,

сільськогосподарська й інша техніка та обладнання, транспортні засоби,

інвентар й інше майно, набуте для господарства на спільні кошти його членів».

В той же час відповідно до пункту «б» частини другої статті 89 Земельного

кодексу України «у спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки …

членів фермерського господарства, якщо інше не передбачено угодою між

ними».

Колізії між зазначеними нормами Земельного кодексу України та

законопроекту очевидні. Комітет зауважив, що паралельне регулювання

одних і тих же правовідносин різними законодавчими актами неодмінно

призводить до колізій між ними і численними (і непотрібними) спорами

щодо їх застосування. Зважаючи на це, є доцільним виключення із

законопроекту норм, які вже врегульовані земельним законодавством

України.

Водночас слід звернути увагу і на інші положення законопроекту, які

врегульовують земельні правовідносини, а саме:

1. Частиною другою статті 8 законопроекту пропонується встановити, що

«звичай, що суперечить договору або акту цивільного законодавства, у

приватних відносинах не застосовують». Слід зазначити, що певні вимоги, які

врегульовують цивільні правовідносини, можуть встановлюватися не лише

договорами, а й односторонніми правочинами. Наприклад, це стосується

передбачених Земельним кодексом України вимог про нотаріальне посвідчення

договорів оренди землі, договорів про встановлення земельних сервітутів,

договорів емфітевзису, суперфіцію. Зважаючи на це, неузгодженість вказаних

односторонніх правочинів із звичаєм також доцільно визначити в якості підстави

незастосування звичаю у приватних відносинах.

2. Частиною п’ятою статті 11 пропонується встановити, що «у випадках,

визначених актом цивільного законодавства, цивільні права і обов’язки можуть

4

виникати, їх може бути змінено, зупинено, поновлено, припинено на підставі

приписів акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки

Крим, органу місцевого самоврядування». Вказана норма потребує суттєвого

обговорення, адже втручання держави та органів місцевого самоврядування у

цивільно-правові відносини має здійснюватися у вельми обмеженому обсязі.

Принаймні, випадки, коли акт органу влади може впливати на виникнення, зміну

та припинення цивільних прав та обов’язків, мають встановлюватися виключно

на законодавчому рівні, а не шляхом прийняття інших актів цивільного

законодавства. Тому зазначені положення підлягають доопрацюванню.

3. Частиною третьою статті 14 законопроекту пропонується встановити,

що «поведінка особи, що завдає шкоди іншій особі, національній безпеці,

довкіллю та/або культурній спадщині, а також спрямована на зловживання

правом у будь-якій формі, є недопустимою». Слід зазначити, що вказана норма є

дискусійною. Завдання шкоди іншій особі, довкіллю, культурній спадщині

далеко не завжди є незаконною. Наприклад, знесення державою об’єкта

самочинного будівництва, проведення земляних робіт на об'єктах культурної

спадщини на підставі відповідного дозволу, хоч і завдає шкоди, проте є

допустимим і законним. Тому вимога щодо недопустимості завдання вказаної

шкоди має стосуватися лише випадків, коли така шкода завдається всупереч

закону.

4. Частиною третьою статті 179 законопроекту пропонується встановити,

що «член підприємницького кооперативу може передавати як пайовий внесок

право користування належною йому земельною ділянкою порядком, що його

визначено законом». Слід зазначити, чинне законодавство не завжди надає

власнику, користувачу земельної ділянки право передавати її в користування

третім особам. Тому вказане положення доцільно розповсюдити лише на

випадки, коли відповідно до закону така земельна ділянка може бути передана в

користування іншим особам.

5. Частиною першою статті 213 законопроекту пропонується встановити,

що «типовий договір підлягає затвердженню законом або актом органу

державної влади». Частиною другою зазначеної статті встановлене, що

«примірний договір затверджує або рекомендує орган державної влади, орган

влади Автономної Республіки Крим, орган місцевого самоврядування». В той же

час у зазначеній статті не конкретизовано орган, уповноважений затверджувати

зазначені типові та примірні договори. Це може привести до появи значної

кількості типових та примірних договорів, доцільність яких є сумнівною.

Зважаючи на викладене, доцільним є або визначення у зазначеній статті

конкретних органів влади, які мають зазначені повноваження, або визначення,

що повноваження органів влади щодо затвердження типових, примірних

договорів виникають на підставі закону. Крім того, доцільним визначення

випадків, коли органи влади мають право рекомендувати, а у яких –

затверджувати примірні договори.

5

6. Статтею 224 законопроекту пропонується визначити вимоги щодо

нотаріального посвідчення правочину. При цьому із тексту чинної редакції

зазначеної статті виключені положення, які регулюють нотаріальне посвідчення

інших правочинів, зокрема, односторонніх. Земельне законодавство передбачає

можливість вчинення певних правочинів, які посвідчуються нотаріально.

Зважаючи на це, передбачені статтею 224 вимоги щодо нотаріального

посвідчення договорів доцільно поширити і на односторонні правочини.

7. Частиною третьою статті 231 законопроекту встановлено, що: «договір

є недійсним з моменту отримання іншою стороною заяви про оспорювання,

якщо протягом розумного строку, але не пізніше шести місяців з дня її

отримання, така сторона не заперечила письмово проти недійсності або не

звернулася до суду з позовом про визнання договору дійсним». Вказані зміни не

підтримуються як такі, що можуть спровокувати масові недобросовісні дії з

визнання недійсними договорів, на підставі яких набувається права власності,

користування земельними ділянками. Визнання недійсними правочинів, на

підставі яких виникають будь-які речові права щодо земельних ділянок сьогодні

здійснюється лише за рішенням суду. Цим забезпечується стабільність

правового становища власників, користувачів земельних ділянок, їх захист від

недобросовісних дій інших суб’єктів. Тому в законопроекті доцільно

передбачити, що договори, на підставі яких набувається речове право на

земельну ділянку чи інше нерухоме майно, а також договори, що відповідно до

закону підлягають нотаріальному посвідченню, можуть бути визнані недійсними

лише за рішенням суду.

8. Частиною другою статті 243 законопроекту пропонується встановити,

що «договір, що порушує публічний порядок, є нікчемним». Вказані положення є

дискусійними. Застосування нікчемності є доцільним до договорів, нікчемність

яких можна легко перевірити (наприклад, недодержання вимог щодо

нотаріального посвідчення договору, відсутність у договорі усіх істотних умов

тощо), і це не потребує суттєвого аналізу та оцінки. Наведені у законопроекті

критерії нікчемності є неконкретними та розмитими. Розширення переліку

договорів, які вважаються нікчемними в силу закону, призведе до появи значної

кількості договорів, чинність яких буде постійно перебувати під сумнівом.

Зважаючи на викладене, доцільним є зазначення у законопроекті, що договір, що

порушує публічний порядок, визнається недійсним за рішенням суду.

9. Частиною першою статті 244 законопроекту пропонується встановити

можливість визнання договору недійсним у разі, якщо він суперечить

доброзвичайності. Слід зазначити, що визначені у законопроекті критерії

доброзвичайності є розмитими та неконкретними, що створює ризик

недобросовісних дій з боку учасників цивільних правовідносин з оскарження

договорів за надуманими підставами. Також існує ризик недобросовісних дій

судів із задоволення позовів про визнання недійсними договорів, які не

6

суперечать нормам закону. Зважаючи на поширеність у державі «рейдерства», це

поставить під сумнів законність значної кількості договорів, а також речових

прав, які виникли на їх підставі. Тому положення щодо можливості визнання

недійсними договорів з підстав невідповідності доброзвичайності не

підтримуються.

10. Статтею 250 законопроекту пропонується встановити, що «фіктивний

договір є нікчемним». При цьому чинною редакцією статті 234 Цивільного

кодексу України встановлено, що «фіктивний правочин визнається судом

недійсним». Остання норма є більш доцільною, адже застосування нікчемності

доцільно застосовувати до договорів, нікчемність яких можна легко перевірити

(наприклад, недодержання вимог щодо нотаріального посвідчення договору,

відсутність у договорі усіх істотних умов тощо), і це не потребує суттєвого

аналізу та оцінки. Розширення переліку договорів, які вважаються нікчемними в

силу закону, призведе до появи значної кількості договорів, чинність яких буде

постійно перебувати під сумнівом. Тому доцільніше залишити у Цивільному

кодексі України норму про те, що фіктивний договір визнається недійсним за

рішенням суду.

11. Статтею 355 законопроекту пропонується встановити, що «речовим

визнається право (jus in rem), яке дозволяє особі панувати над річчю, зокрема

здійснювати безпосередній вплив на неї без сприяння інших осіб». Законопроект

розрізняє право власності та обмежені речові права. Законопроектом

запропоновано відмовитися від визначення права власності як сукупності прав

володіння, користування, розпорядження. Статтею 400 пропонується

встановити, що «правом власності є повне панування особи над річчю у межах,

встановлених цим Кодексом та/або іншим законом». Законопроект не дає

визначення обмежених речових прав, лише зазначаючи їх неповний перелік.

Статтею 500 визначається, що «суб’єкт обмеженого речового права реалізує свої

повноваження переважно перед відповідними повноваженнями власника».

Проте у нормах законопроекту належним чином не розмежовані повноваження

власника та суб’єктів інших речових прав на майно, які вони здійснюють,

здійснюючи панування над річчю. Зокрема, не визначається, які саме права може

здійснювати власник, а які – інші суб’єкти. Такий стан справ, у порівнянні із

чинним регулюванням, позбавлений достатньої правової визначеності, і у

земельних відносинах може призвести до зловживань осіб, яким належать

обмежені речові права на земельні ділянки.

12. Статтею 360, Розділом ІV (Главою 39, 40 (статті 568-591)

законопроекту запроваджується інститут посідача речі, пропонується

врегулювати правові засади здійснення права посідання, яке пропонується

визначити як право фактичного контролю над річчю. Цими нормами

встановлюються порядок набуття, механізми захисту цього права, при цьому не

відносячи вказане право до речових прав. Слід зазначити, що реалізація вказаних

положень може створити значні проблеми в питаннях реалізації прав на земельні

7

ділянки. Чинне регулювання визначає володіння (як інститут фактично тотожній

посіданню) як складову речових прав на земельну ділянку. Запровадження права

на земельну ділянку, яке не є речовим, не фіксується у Державному реєстрі

речових прав на нерухоме майно, набувається на незрозумілих підставах, містить

ризик виникнення численних конфліктів з речовими правами на земельні

ділянки.

Сьогодні право «контролю» над земельними ділянками належить

суб’єктам речових прав на них. Така система є простою та надійно захищає

суб’єктів речових прав на земельні ділянки від протиправних зазіхань на їх права

з боку третіх осіб. Надання ж права «контролю» над земельними ділянками

також іншим особам, ще й без фіксації їх прав у Державному реєстрі речових

прав на нерухоме майно, та без детального визначення порядку виникнення,

реалізації та припинення права посідання, створює суттєвий ризик зловживань.

Слід додати, що статтею 577 пропонується встановити, що «посідання

рухомою річчю встановлюють фізичним заволодінням; нерухомою річчю –

входом, огородженням парканом або обробкою земельної ділянки; обмеженого

речового права – ефективним його здійсненням». Таке формулювання фактично

встановлює виключний перелік дій, за відсутності яких право посідання буде

вважатися не встановленим. Водночас слід зазначити, що далеко не завжди

власник земельної ділянки огороджує її або здійснює її обробку. Ефективність

використання земельної ділянки, взагалі, є оціночним поняттям і не може

свідчити про здійснення чи не здійснення контролю за земельною ділянкою. Між

іншим, і вхід на земельну ділянку, і її огородження, і її обробка є формами

користування нею, і віднесення цих дій до володіння (посідання) є дискусійним.

Тому, для того, щоб уникнути трактувань зазначених норм для оспорювання

наявності у особи права контролю над об'єктом нерухомості, варто було б

зазначити у нормах Кодексу, що посідання нерухомою річчю встановлюється

фактом державної реєстрації на неї, і саме цей факт державної реєстрації

підтверджує набуття посідання.

Зважаючи на викладене, доцільним є доповнення законопроекту нормою,

відповідно до якою право посідання на земельну ділянку є складовою речових

прав на земельну ділянку, які надають право користуватися нею.

13. Частиною другою статті 363 законопроекту пропонується встановити,

що «здійснюючи речове право, його суб’єкт має дбати про національну безпеку

держави, охорону довкілля та/або культурної спадщини». Слід зазначити, що

дотримання вимог законодавства щодо захисту національної безпеки держави,

охорони довкілля, культурної спадщини» є обов’язком усіх фізичних та

юридичних осіб України, а не лише суб’єктів речових прав. Слід зазначити, що

усі перелічені особи повинні дотримуватися будь-якого законодавства, а не лише

вимог у наведених сферах. І цей обов’язок жодним чином не пов’язаний із

наявністю чи відсутністю у особи речового права. Зважаючи на викладене,

зазначене положення доцільно виключити із законопроекту, адже воно не є

сферою регулювання Цивільного кодексу України.

8

14. Частиною третьою статті 364 законопроекту пропонується встановити,

що: «сусідніми вважають земельні ділянки або інше нерухоме майно, здійснення

прав щодо яких може справляти взаємний вплив». Таке формулювання не є

вдалим, адже критерієм сусідства є не лише вплив об'єкта нерухомості один на

одного, а й місцерозташування таких об'єктів. Інакше, наприклад, складеться

ситуація, коли земельні ділянки, на яких розташовані суттєві режимоутворюючі

об'єкти (наприклад, електростанції, місця зберігання та знешкодження відходів)

будуть вважатися сусідніми з усіма земельними ділянками, розташованими на

величезній території, адже потенційний вплив на них може бути суттєвим). Тому

доцільним є зазначення у вказаній частині в якості критерію територіальної

близкості об'єктів.

Частиною п'ятою статті 364 законопроекту пропонується встановити, що

«посідач сусідньої земельної ділянки, іншого нерухомого майна після письмового

або усного повідомлення зобов’язаний надати сусідові доступ до майна, якщо це

необхідно для утримання сусідського майна». У зазначеній нормі доцільно

уточнити характер робіт, які дозволяється проводити на сусідній земельній

ділянці. Крім того, є сумнівним надання доступу до усіх сусідніх земельних

ділянок для утримання будь-якого майна.

15. Частиною другою статті 367 законопроекту пропонується встановити,

що річ не може бути витребувана від добросовісного набувача, якщо вона

перейшла до нього порядком, встановленим для приватизації державного та

комунального майна. Дане положення не підтримується, адже випадки, коли в

порядку приватизації земельних ділянок державної, комунальної власності, у

приватну власність незаконно передаються земельні ділянки, які вже

перебувають у власності третіх осіб, є непоодинокими. Тому вказані положення

залишають суттєві можливості для зловживань.

16. Запропоноване у частині п’ятій статті 382 законопроекту віднесення

лісів, вод, шляхів сполучення до об'єктів виключно державної, комунальної

власності та публічних речей (а отже – такими, що не можуть бути переданими

в користування):

- не узгоджується із положеннями земельного, водного, лісового

законодавства, законодавства про автомобільні дороги, залізничний транспорт,

які передбачають можливість перебування зазначених об'єктів у приватній

власності;

- не узгоджуються із Земельним кодексом України, Законами України

«Про державно-приватне партнерство», «Про автомобільні дороги», «Про

залізничний транспорт», які передбачають можливість передачі відповідних

об'єктів в оренду, концесію.

17. Частиною другою статті 383 законопроекту пропонується встановити,

що «Рухомі та нерухомі культурні цінності, які належать державі Україна,

Автономній Республіці Крим, територіальній громаді, належать до їхніх

9

публічних речей». Ця норма, у поєднанні з нормою частини сьомої статті 382,

відповідно до якої публічні речі є невідчужуваними, може трактуватися як

підстава для націоналізації значної кількості пам’яток культурної спадщини

приватної власності або заборони відчуження пам’яток державної, комунальної

власності. При цьому відповідно до частини першої статті 17 Закону України

«Про охорону культурної спадщини» пам'ятки культурної спадщини, крім

пам'ятки археології, можуть перебувати у державній, комунальній або приватній

власності. Тому зазначені положення потребують доопрацювання.

18. У статті 387 законопроекту наведене поняття земельної ділянки, яке

суттєво відрізняється від поняття, визначеного у статті 79 Земельного кодексу

України, що може створити проблеми у правозастосуванні. Слід додати, що

запропоноване визначення не є вдалим, адже:

- одночасне використання у якості ознак земельної ділянки 1) її просторову

обмеженість, 2) наявність установлених меж та наявність певного місця

розташування, є некоректним, адже вказані ознаки є синонімами;

- визначення у якості ознак земельної ділянки того, що її складниками є

розташовані на ній об’єкти (водні об’єкти, ліси, багаторічні насадження тощо)

може сприйматися таким чином, що земельні ділянки, розташовані на якій

об’єкти мають окремий режим використання та/або реалізації права власності

(наприклад, водні об’єкти), не є земельними ділянками,

- визначення в якості ознак земельної ділянки внесення відомостей про неї

до Державного земельного кадастру та присвоєння їй кадастрового номера може

сприйматися таким чином, що земельні ділянки, яким сьогодні кадастровий

номер не присвоєний (а таких є досить значна кількість), не є земельними

ділянками.

Зважаючи на це, є доцільним або зазначення у нормах Цивільного кодексу

України поняття земельної ділянки, вказаного у статті 79 Земельного кодексу

України, або виключення із проекту Цивільного кодексу України поняття

земельної ділянки (що було б більш правильним, адже дублювання тих самих

положень у різних законодавчих актах неодмінно з часом призведе до колізії між

ними).

19. Запропонований статтею 388 законопроекту статус «штучно створеної

земельної ділянки», яку пропонується визнати об'єктом нерухомості з

реєстрацією її у Державному земельному кадастрі, не підтримується.

Роботи, пов'язані із намивом, відсипкою ґрунту тощо призводять до зміну

рельєфу, а не формують нову земельну ділянку як об'єкт речових прав. Земельна

ділянка ж утворюється на території з будь-яким рельєфом і з будь-якими

угіддями (в тому числі на суходолі і під водними об'єктами). Земельна ділянка

відповідно до статі 79-1 Земельного кодексу України формується не шляхом

зміни рельєфу, ґрунтового покриву, а виключно шляхом прийняття

управлінського рішення – визначення її меж.

10

До того ж, на одній і тієї ж території не може бути одночасно декількох

земельних ділянок (однієї сформованої «традиційно», а іншої – штучно

створеної).

Зважаючи на викладене, вказану статтю, а також запропоновані

законопроектом відповідні зміни до Земельного кодексу України, Законів

України «Про регулювання містобудівної діяльності», «Про морські порти»

пропонується виключити.

20. Статтею 391 законопроекту пропонується визначити будівлі, споруди,

які розташовані на земельній ділянці, її складниками, крім тих, що споруджені

на праві суперфіцію. В той же час, суперфіцій не є єдиним речовим правом на

земельну ділянку, яке надає можливість здійснювати будівництво на чужій

земельній ділянці. Такими правами також є: оренда, суборенда, емфітевзис

(щодо будівель, споруд сільськогосподарського призначення), земельний

сервітут.

Крім того, частиною першою вказаної статті визначено, що «Складниками

земельної ділянки як нерухомої речі є речі, що тісно пов’язані з земельною

ділянкою, такі як будівлі, споруди, підземні споруди (зокрема ті, що їх

поширюють на інші ділянки), відокремлені водойми, багаторічні насадження,

незібраний врожай. Цей припис застосовують, навіть якщо ці складники були

окремо зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно».

Зазначене формулювання створює хибне враження, що речові права на усі

перелічені об'єкти (у тому числі багаторічні насадження, врожай) є об'єктами

нерухомості. Факти державної реєстрації речових прав на багаторічні

насадження мали місце в минулому, що створювало значну кількість проблем.

Згодом до законодавства про державну реєстрацію речових прав бути внесені

зміни, які унеможливили державну реєстрацію речових прав на рослини як

об'єкти нерухомості. Зважаючи на викладене, для уникнення можливих проблем

пропонуємо зазначене речення викласти у такій редакції: «Це правило

застосовується, навіть якщо відповідно до відомостей Державного реєстру

речових прав на нерухоме майно ці складові частини (будівлі, споруди) є

окремими об'єктами нерухомого майна».

Слід також додати, що частиною п’ятою зазначеної статті визначено, що

«земельна ділянка і розташовані на ній будівля, споруда, об’єкт незавершеного

будівництва, що належать на праві власності одній особі, визнаються єдиним

об’єктом і є однією нерухомою річчю (superficies solo cеdit)». Підтримуючи ідею

об’єднання правової долі земельної ділянки та розташованих на ній інших

об’єктів нерухомості, слід зауважити, що законопроектом не визначено, зокрема:

- яким саме об’єктом нерухомості буде земельна ділянка з розташованими

на ній будівлями, спорудами, і яким буде його правовий статус;

- яким чином буде здійснюватися формування (у тому числі, поділ,

об’єднання) такого об’єкта нерухомості;

11

- яка правова доля буде визначена для тих речових прав, які вже

встановлені для об’єктів нерухомості, які стали частиною нового об’єкта

нерухомості;

- яким чином будуть виникати речові права на новий об’єкт нерухомого

майна у разі, якщо вони будуть стосуватися лише складових такого об’єкта.

За відсутності врегулювання зазначених проблем, запровадження

законопроектом норм щодо утворення нового виду об’єкта нерухомості не є

доцільним.

Тому зазначені норми потребують доопрацювання.

21. Частиною третьою статті 406 законопроекту пропонується встановити,

що «примусове відчуження об’єктів права власності може бути застосоване

лише як виняток з мотивів суспільної необхідності на підставі, визначеній

законом, і порядком, встановленим законом, та за умови попередньої та повної

відшкодування їх вартості, крім випадків, встановлених частиною другою

статті 451 цього Кодексу». У нормах зазначеної статті доцільно уточнити, що

її положення стосуються приватної, а не усіх форм власності.

22. Частиною третьою статті 414 законопроекту пропонується встановити,

що «закон може встановлювати обмеження розміру земельної ділянки, що

може бути у власності фізичної та юридичної особи». Слід зазначити, що

сьогодні обмежень щодо розміру земельної ділянки приватної власності не

встановлені, і їх встановлення на законодавчому рівні є сумнівним. Разом з тим,

Земельним кодексом України встановлені обмеження щодо загальної площі

земель сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності

однієї особи. Зважаючи на це, у вказаних нормах доцільно встановити, що

законом можуть передбачені обмеження щодо загальної площі земель, які

можуть перебувати у власності однієї особи.

23. Частиною першою статті 417 законопроекту встановлюється, що

«право власності набувають на підставах, не заборонених законом, зокрема із

правочинів». Зазначені положення доцільно доповнити нормою, відповідно до

якої закон може встановлювати способи набуття права власності на окреме

майно.

24. Частиною третьою статті 477 законопроекту встановлюється, що

«смуга землі уздовж берегової лінії водойми загального користування (берегова

смуга) призначена для загального користування. Фізичні особи мають право на

вільне використання такої берегової смуги для пересування та перебування біля

водойм загального користування».

Слід зазначити, що правовий режим прибережних захисних смуг вже

врегульований на законодавчому рівні (Земельний і Водний кодекси України) і

не зовсім узгоджується із запропонованими положеннями. Так, не усі

прибережні території є територіями загального користування. Це, наприклад,

стосується територій морських та річкових портів, земельних ділянок земель

оборони тощо. З огляду на наведене, запропоновані положення доцільно

12

відкоригувати з метою їх узгодження з нормами земельного та водного

законодавства.

25. Запропонована редакція статті 480 законопроекту, яка пропонує

встановити вимоги щодо набуття права власності на природно створювану

земельну ділянку, прирощення земельних ділянок до берегів водойм не

підтримується. Земельна ділянка формується не «природно», а шляхом

прийняття управлінських рішень, із визначенням координат поворотних точок її

меж. Межі земельних ділянок не змінюються при зміні об’єктів, які межували з

нею на етапі її формування. Зважаючи на викладене, вказану статтю доцільно

виключити.

26. Запропонований статтею 481 законопроекту порядок набуття права

власності на штучно створену земельну ділянку, не підтримується.

Роботи, пов'язані із намивом, відсипкою ґрунту тощо призводять до зміни

рельєфу, а не формують нову земельну ділянку як об'єкт речових прав. Земельна

ділянка ж утворюється на території з будь-яким рельєфом і з будь-якими

угіддями (в тому числі на суходолі і під водними об'єктами). Земельна ділянка

відповідно до статі 79-1 Земельного кодексу України формується не шляхом

зміни рельєфу, ґрунтового покриву, а виключно шляхом прийняття

управлінського рішення – визначення її меж.

До того ж, на одній і тієї ж території не може бути одночасно декількох

земельних ділянок (однієї сформованої «традиційно», а іншої – штучно

створеної).

Зважаючи на викладене, вказану статтю пропонується виключити.

27. Статтею 482 законопроекту, яка має назву «припинення права

власності на земельну ділянку» пропонується встановити, що «право власності

особи на земельну ділянку може бути припинене за рішенням суду у випадках,

встановлених законом». Слід зазначити, що припинення права власності на

земельну ділянку є не єдиним способом припинення права власності на земельну

ділянку. Таке припинення можливе, зокрема, на підставі правочину, в порядку

спадкування, шляхом конфіскації тощо. Зважаючи на це, вказану статтю

пропонується виключити як таку, регулюючий вплив якої є сумнівним.

28. Статтею 498 законопроекту пропонується встановити, що обмеженими

речовими правами є: право узуфрукта; право сервітуту; право емфітевзису; право

суперфіцію; право майнового очікування; право переважної купівлі нерухомого

майна; речові забезпечувальні права. Проте у зазначеному переліку відсутні такі