Проєкт Закону про оцінку майна

ПОЯСНЮВАЛЬНА ЗАПИСКА

до проєкту Закону України "Про оцінку майна"

1.Обґрунтування необхідності прийняття законопроєкту

По-перше, зобов’язаннями України перед Міжнародним валютним фондом у

межах Механізму розширеного фінансування (Extended Fund Facility)

передбачена імплементація в Україні міжнародних (європейських) стандартів

оцінки майна. Прийняття відповідного закону було заплановано до кінця грудня

2025 року (стор. 117–118 Восьмого перегляду у межах Розширеної угоди за

Механізмом розширеного фінансування від 20.06.2025). Зауважено, що цей крок

підвищить довіру всіх суб’єктів господарювання та органів публічної влади до

оцінки нерухомості та майна, що передається у забезпечення виконання

зобов’язань перед банком, та забезпечить проведення транскордонних

господарських операцій.

Відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну

оціночну діяльність в Україні", методичне регулювання оцінки майна визначене

у положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються

Кабінетом Міністрів України. Національні стандарти оцінки майна мають бути

розроблені на засадах міжнародних стандартів оцінки. Проте, національні

стандарти оцінки майна, зокрема Національний стандарт N 1 "Загальні засади

оцінки майна і майнових прав", Національний стандарт N 2 "Оцінка нерухомого

майна", Національний стандарт N 3 "Оцінка цілісних майнових комплексів",

Національний стандарт N 4 "Оцінка майнових прав інтелектуальної власності",

прийняті у період з 2003 по 2007 роки, не узгоджувались з міжнародними

стандартами оцінки майна (затвердженими Радою з міжнародних стандартів

оцінки Міжнародними стандартами оцінки (International Valuation Standards) та

затвердженими Європейською групою асоціацій оцінювачів Європейськими

стандартами оцінки), що регулярно оновлювалися кожні три – п’ять років.

Застосування правил оцінки майна, що не відповідають сучасним ринковим

умовам, ускладнює здійснення підприємницької діяльності, створює ризик

виникнення спорів щодо вартості майна, що є об’єктом транзакції, а також може

негативно позначатись на податкових надходженнях зі сплати податків і зборів.

Крім того, наведена ситуація є перешкодою для здійснення

зовнішньоекономічної діяльності та залучення іноземних інвестицій в об’єкти

інвестування в Україні, оскільки іноземний контрагент очікує отримати оцінку

вартості своєї інвестиції чи іншого майна відповідно до загальновизнаних

правил, втілених у міжнародних стандартах оцінки. Особливо актуальною

2

наведена проблема є для господарських товариств, що належать до міжнародних

груп компаній, у діяльності яких вимагається застосування міжнародних

стандартів оцінки.

Іншими словами, імплементація в Україні міжнародних стандартів оцінки є

базовим кроком зі створення умов для провадження міжнародної

підприємницької діяльності, залучення іноземних інвестицій в Україну та

інвестування українськими суб’єктами господарювання та громадянами в

об’єкти інвестування за кордоном.

По-друге, дуалізм нормативно-правового регулювання оцінки майна у загальній

сфері оцінки за Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та

професійну оціночну діяльність в Україні" та у сфері земельних відносин за

Законом України "Про оцінку земель" призводить до випадків, коли ідентичні

або подібні об’єкти можуть оцінюватися по-різному.

Визначення вартості земельних ділянок та пов’язаних із нею прав здійснюється

у межах експертної грошової оцінки земельних ділянок іншими суб’єктами, ніж

суб’єкти оціночної діяльності, що набули зазначений правовий статус відповідно

до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну

діяльність в Україні". Зокрема, вказана оцінка здійснюється суб’єктами

оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до Закону України "Про

оцінку земель".

При цьому методика експертної грошової оцінки земельних ділянок

визначається як національними стандартами оцінки майна, так і окремою

методикою, які не узгоджуються між собою.

Національні стандарти оцінки майна передбачають оцінку нерухомості цілісно:

вартість земельної ділянки з поліпшеннями, зокрема розміщеними на ній

будівлями та спорудами, визначається з урахуванням вартості таких земельних

поліпшень. Проте Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок

передбачає оцінку чистої вартості такої земельної ділянки – без урахування

вартості земельних поліпшень, зокрема розміщених на ній будівель та споруд.

Фактично визначення вартості нерухомості (земельної ділянки та розташованої

на ній будівлі, споруди) потребує здійснення двох окремих оцінок (оцінки

будівлі, споруди та експертної грошової оцінки земельної ділянки) та

математичного складання вартості будівлі та вартості земельної ділянки.

Такий підхід не відповідає міжнародним стандартам оцінки та принципу єдності

юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі, споруди

(superficies solo cedit), закріпленому у законодавстві України (ст. 377 Цивільного

3

кодексу України, ст. 120 Земельного кодексу України) та у правових позиціях

Верховного Суду (наприклад, постанови від 04.12.2018 р. у справі №

910/18560/16, від 03.04.2019 р. у справі № 921/158/18, від 22.06.2021 р. у справі

№ 200/606/18, від 06.03.2024 р. у справі № 902/1207/22), і створює ризик

викривлення вартості нерухомості через подвійне або нульове врахування

окремих витрат як у вартості земельної ділянки (витрат на земельні поліпшення),

так і у вартості будівлі, споруди. Також наведена ситуація є економічно

невигідною для замовника оцінки майна, оскільки у цьому випадку останній

вимушений замовляти та оплачувати дві оцінки: оцінку будівлі (споруди) та

оцінку земельної ділянки.

По-третє, система самоврядування оцінювачів не повною мірою забезпечує

виконання покладених на неї завдань:

-більше 40% оцінювачів не належать до будь-якої саморегулівної організації

оцінювачів;

-такі оцінювачі не представлені у Кваліфікаційно-дисциплінарній комісії

оцінювачів, органі, який приймає рішення про присвоєння кваліфікації

оцінювача, підтвердження кваліфікації оцінювача та притягнення оцінювача

до професійної відповідальності;

-відсутні встановлені законом вимоги щодо відкритого і демократичного

формування органів саморегулівних організацій оцінювачів;

-відсутні встановлені законом вимоги щодо звітування саморегулівними

організаціями оцінювачів про результати виконаної роботи;

-закон не передбачає системних механізмів участі саморегулівних організацій

оцінювачів у забезпеченні базової кваліфікаційної підготовки та підвищення

кваліфікації оцінювача;

-залишаються неврегульованими інструменти взаємодії саморегулівних

організацій оцінювачів зі спільнотою оцінювачів та забезпечення захисту

прав та законних інтересів членів таких організацій;

-відсутні системні механізми методологічного та експертного забезпечення

професійної оціночної діяльності;

-саморегулівні організації оцінювачів не мають достатніх фінансових та

матеріально-технічних ресурсів для повноцінного виконання функцій

саморегулювання.

Інші проблемні питання сфери оцінки майна:

1) надмірне регулювання сфери оцінки майна – до професійної оціночної

діяльності, крім виконання оцінки майна та рецензування звіту про оцінку майна,

включені суміжні види діяльності, які за своєю суттю не є оціночною діяльністю:

4

консультаційна діяльність у сфері оцінки майна; розроблення методичних

документів з оцінки майна та надання роз’яснень щодо їх застосування;

навчальна діяльність у сфері оцінки майна;

2) відсутність у законі переліку основних видів вартості, що визначаються за

результатами оцінки майна – такі види визначаються у національних стандартах

оцінки майна, що спричиняє сплутування різних видів вартості, зокрема

ринкової, оціночної та справедливої, як у практичній діяльності, так і у

законодавстві (наприклад, абз. 2 ч. 1 ст. 61 Закону України "Про виконавче

провадження", п. 1 ч. 13 ст. 51 Закону України "Про систему гарантування

вкладів фізичних осіб", п. 6 ч. 2 ст. 10 Закону України "Про іпотечні облігації");

3) неможливість суб’єкта оціночної діяльності (фізичної особи) здійснювати таку

діяльність як суб’єкт незалежної професійної діяльності;

4) неврегульованість у законі стандартизованої оцінки майна, що здійснюється

органами державної влади та органами місцевого самоврядування для

розрахунку оціночної вартості майна з використанням стандартної методології

та стандартного набору вхідних даних;

5) неврегульованість у законі особливостей правового статусу оцінювачів, які

працюють у складі органів державної влади, органів місцевого самоврядування,

фінансових установ, Національного банку України та здійснюють професійну

оціночну діяльність для виконання функцій таких осіб;

6) відсутність у законі особливого порядку набуття права на зайняття

професійною оціночною діяльністю іноземними оцінювачами, що ускладнює

доступ осіб, які мають іноземне кваліфікаційне свідоцтво оцінювача, до ринку

оціночних послуг в Україні (наприклад, такий особливий порядок передбачено

для адвокатів іноземних держав);

7) правовий статус суб’єкта оціночної діяльності – суб’єкта господарювання є

формальним з огляду на відсутність окремих вимог до суб’єкта оціночної

діяльності та відповідальність саме оцінювача за результати оцінки майна, при

цьому у випадку оцінювача, який є фізичною особою – підприємцем, фактично

відбувається дублювання статусу оцінювача;

8) неврегульованість у законі окремих питань рецензування звіту про оцінку

майна, зокрема конфлікту рецензій, які містять протилежні висновки відносно

одного звіту про оцінку майна;

5

9) у 2023 році тільки 0,06% (з 4 690) звітів про оцінку, рецензованих ФДМУ, –

повністю відповідали правилам оцінки, у 2024 році такі звіти взагалі були

відсутні (з 5 649), у 2025 році цей показник склав 0,035% (з 4 017) – 2 звіти;

10) строкове кваліфікаційне свідоцтво оцінювача – за законом, оцінювач

зобов’язаний підтверджувати підвищення своєї кваліфікації кожні два роки. За

результатами успішного підтвердження підвищення кваліфікації Фонд

державного майна видає нове кваліфікаційне свідоцтво оцінювача, що створює

додаткове адміністративне навантаження на орган державної влади та збільшує

видатки з державного бюджету.

2.Мета і завдання законопроєкту

Метою законопроєкту є створення в Україні єдиної, прозорої, професійної та

адаптивної до економічних змін системи оцінки майна.

Завдання законопроєкту передбачають:

1) імплементацію в Україні міжнародних стандартів оцінки зі встановленням

порядку застосування Міжнародних стандартів оцінки та Європейських

стандартів оцінки;

2) створення умов для оцінки об’єктів нерухомості відповідно до міжнародних

стандартів оцінки;

3) створення надійної та ефективної системи самоврядування оцінювачів в особі

єдиної саморегулівної організації з дієвими повноваженнями спільно з

професійними організаціями оцінювачів;

4) запровадження сучасних та ефективних систем професійної підготовки

оцінювача та підвищення його кваліфікації;

5) формування справедливої та дієвої системи дисциплінарної відповідальності

оцінювача;

6) впровадження ефективних інструментів досудового врегулювання спорів у

сфері оцінки майна;

7) забезпечення доступу оцінювачів іноземних держав до українського ринку

оціночних послуг та створення умов для доступу українських оцінювачів до

іноземних ринків у цій сфері.

3.Основні положення законопроєкту

Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну

діяльність в Україні" є чинним з вересня 2001 року. Після набрання ним чинності

6

були прийняті акти законодавства у значній кількості, зокрема Цивільний кодекс

України, Господарський кодекс України (втратив чинність), Податковий кодекс

України, Кодекс України з процедур банкрутства, Закон України "Про оцінку

земель", Закон України "Про акціонерні товариства", Закон України "Про

товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю", Закон України "Про

управління об’єктами державної власності", Закон України "Про ринки капіталу

та організовані товарні ринки", Закон України "Про державне регулювання

ринків капіталу та організованих товарних ринків", Закон України "Про

фінансові послуги та фінансові компанії" тощо. Проте зазначений закон

системно не переглядався на предмет його відповідності суспільним відносинам,

що суттєво змінились з дня набрання чинності таким законом.

Усунення проблем, викладених у цій пояснювальній записці вище, потребує

внесення змін до переважної більшості статей Закону України "Про оцінку

майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", виключення

його окремих статей, а також доповнення закону новими статтями та іншими

структурними елементами, з огляду на що вбачається доцільним прийняття

нового первинного закону у сфері оцінки майна з визнанням таким, що втратив

чинність, Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну

оціночну діяльність в Україні".

Тому запропоновано прийняти проєкт Закону України "Про оцінку майна" як

первинний закон у сфері оцінки майна та внести ним зміни до низки

законодавчих актів України з метою приведення їх у відповідність до такого

закону, зокрема до Земельного кодексу України, Закону України "Про оцінку

земель", Закону України "Про землеустрій", Закону України "Про оренду землі",

Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Закону

України "Про Державний земельний кадастр", Закону України "Про відчуження

земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які

перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів

суспільної необхідності", Закону України "Про Фонд державного майна

України", Закону України "Про судову експертизу", Закону України "Про

виконавче провадження", Закону України "Про систему гарантування вкладів

фізичних осіб" та інших законів України.

У законопроєкті:

1) узгоджено термінологію з термінологією Цивільного кодексу України та

інших законодавчих актів України;

2) визначено основні види вартості, що визначаються шляхом здійснення оцінки

майна;

7

3) встановлено два види оцінки майна залежно від суб’єкта оцінки та виду

вартості: незалежну та стандартизовану;

4) встановлено два види професійної оціночної діяльності: виконання оцінки

майна та рецензування звітів про оцінку майна;

5) правовий статус суб’єкта оціночної діяльності замінено правовим статусом

суб’єкта оцінки, який охоплює оцінювачів та працівників органів публічної

влади, які здійснюють стандартизовану оцінку майна, та набувається такими

особами за фактом присвоєння кваліфікації оцінювача або працевлаштування

особи на посаду, що передбачає виконання стандартизованої оцінки майна;

6) врегульовано особливості правового статусу оцінювачів, які працюють у

складі органів публічної влади, та оцінювачів, які працюють у складі фінансових

установ;

7) передбачено здійснення оцінки майна для визначення розміру шкоди, завданої

воєнним конфліктом;

8) визначено підстави здійснення незалежної оцінки майна та стандартизованої

оцінки майна, а також обов’язкові випадки для здійснення незалежної оцінки

майна;

9) передбачено обмеження щодо можливих випадків конфлікту інтересів у

здійсненні професійної оціночної діяльності;

10) імплементовано міжнародні стандарти оцінки, зокрема затверджені Радою з

міжнародних стандартів оцінки Міжнародні стандарти оцінки та затверджені

Європейською групою асоціацій оцінювачів Європейські стандарти оцінки,

встановлено правила їх застосування, у тому числі у разі колізій;

11) передбачено прийняття підзаконних нормативно-правових актів щодо

особливостей оцінки майна у фінансовому секторі та оцінки майна банків,

віднесених до категорії неплатоспроможних;

12) врегульовано питання договору про надання послуг з оцінки майна

відповідно до Цивільного кодексу України та міжнародних стандартів оцінки;

13) врегульовано питання звіту про оцінку майна відповідно до міжнародних

стандартів оцінки, при цьому надано можливість встановлення у підзаконних

нормативно-правових актах спеціальних вимог до звітів про оцінку майна,

складених оцінювачами фінансових установ, з метою запобігання випадкам

переривання чи ускладнення операційної діяльності таких установ;

8

14) систематизовано та унормовано суб’єктів оцінки, які здійснюють

рецензування звіту про оцінку майна, суб’єктів, які забезпечують рецензування

звіту про оцінку майна, визначено підстави та обов’язкові випадки для

здійснення рецензування;

15) врегульовано питання договору про надання послуг з рецензування звіту про

оцінку майна відповідно до Цивільного кодексу України та міжнародних

стандартів оцінки;

16) врегульовано правовий статус оцінювача та порядок його набуття шляхом

проходження базової кваліфікаційної підготовки та складання кваліфікаційного

іспиту за умови наявності в особи вищої освіти щонайменше першого

(бакалаврського) рівня, незалежно від спеціалізації;

17) встановлено 12-місячну базову кваліфікаційну підготовку оцінювачів, що

містить теоретичну та практичну підготовку, а також визначено три блоки

кваліфікаційного іспиту: теоретичний блок у формі тестування; практичний блок

у формі відкритих запитань щодо практичних аспектів застосування

міжнародних стандартів оцінки, інших нормативно-правових актів у сфері

оцінки майна; та захист звітів про оцінку майна, складених у межах проходження

практики;

18) регламентовано спрощений порядок набуття оцінювачами іноземних держав

відповідної кваліфікації в Україні;

19) передбачено безстрокове кваліфікаційне свідоцтво оцінювача;

20) передбачено створення Єдиного реєстру оцінювачів України;

21) визначено гнучкі умови підтвердження підвищення кваліфікації оцінювачем

за його вибором кожні три роки: безперервне навчання; викладання; складання

іспиту; проходження рецензування;

22) регламентовано питання нагляду та контролю за професійною оціночною

діяльністю, що здійснюються Фондом державного майна України та

саморегулівною організацією оцінювачів;

23) визначено самостійні склади дисциплінарних проступків оцінювача з метою

недопущення подвійної кваліфікації, встановлено штраф як окреме

дисциплінарне стягнення, а також врегульовано дисциплінарне провадження

відповідно до вимог належної правової процедури;

24) запропоновано систему регулювання професійної оціночної діяльності на

державному рівні в особі Фонду державного майна України для забезпечення

9

нормативно-правового регулювання сфери оцінки майна, нагляду за

професійною оціночною діяльністю, адміністрування реєстру, організаційного

забезпечення Кваліфікаційно-дисциплінарної комісії оцінювачів, участі в її

роботі та надання її рішенням юридичної сили у встановлений спосіб, а також

рецензування звітів про оцінку майна в окремих випадках, та на самоврядному

рівні в особі саморегулівної організації оцінювачів для представлення

оцінювачів у відносинах з органами публічної влади, юридичними та фізичними

особами, у тому числі з Радою з міжнародних стандартів оцінки та

Європейською групою асоціацій оцінювачів, захисту професійних прав

оцінювачів, контролю за професійною оціночною діяльністю, забезпечення

базової професійної підготовки оцінювача та підвищення кваліфікації

оцінювачем, участі в роботі Кваліфікаційно-дисциплінарної комісії оцінювачів,

науково-експертного забезпечення роботи Фонду державного майна України,

Кваліфікаційно-дисциплінарної комісії оцінювачів та оцінювачів, а також

рецензування звітів про оцінку майна в окремих випадках;

25) забезпечено можливість досудового оскарження рішень Кваліфікаційно-

дисциплінарної комісії оцінювачів до апеляційного комітету, сформованого з

числа оцінювачів із визнаним рівнем компетентності та інших фахівців (за

необхідності);

26) передбачено повноваження апеляційного комітету Кваліфікаційно-

дисциплінарної комісії оцінювачів розглядати справи щодо рецензій, що містять

протилежні висновки відносно одного звіту про оцінку майна, та здійснювати

досудове врегулювання спорів у сфері оцінки майна;

27) встановлено створення єдиної саморегулівної організації оцінювачів,

заснованої на принципах виборності, гласності та підзвітності, з можливістю

кожного оцінювача безпосередньо шляхом реалізації прямого виборчого права

на з’їзді оцінювачів України брати участь у вирішенні істотних питань сфери

оцінки майна;

28) у межах саморегулівної організації оцінювачів передбачено створення

експертної комісії з числа оцінювачів та представників держави з метою

виконання нею функцій науково-експертного забезпечення сфери оцінки майна

та рецензування звітів про оцінку майна в окремих випадках;

29) введено інститут професійних організацій оцінювачів як громадських

організацій у сфері оцінки майна з дієвими повноваженнями для створення

додаткових умов професійного зростання оцінювачів та захисту їхніх прав і

законних інтересів;

10

30) усунено експертну грошову оцінку земельних ділянок, водночас оцінювачам

з експертної грошової оцінки земельних ділянок забезпечено можливість набути

кваліфікацію оцінювача за напрямом оцінки нерухомості та прав на неї в

автоматичному режимі.

4.Місце законопроєкту в системі законодавства

Правовідносини у цій сфері регулюються Конституцією України, Цивільним

кодексом України, Земельним кодексом України, Законом України "Про оцінку

майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", Законом

України "Про оцінку земель", Законом України "Про землеустрій", Законом

України "Про Державний земельний кадастр" та іншими актами законодавства

України.

5.Фінансово-економічне обґрунтування

Реалізація законопроєкту не потребує додаткових витрат з Державного бюджету

України.

6.Очікувані соціально-економічні, правові та інші наслідки застосування

закону після його прийняття

Прийняття законопроєкту забезпечить:

1) зменшення кількості випадків заниження або завищення оцінки майна;

2) збільшення податкових надходжень зі сплати податків і зборів;

3) формування високопрофесійної та доброчесної спільноти оцінювачів;

4) підтримання престижу професії оцінювача;

5) зменшення видатків з Державного бюджету України на адміністрування сфери

оцінки майна.